热点分析丨谈蛋壳公寓剪刀差风波——疫情期租金不是想免就能免
近日，蛋壳公寓陷入了一场声势浩大的舆论漩涡中。疫情发生后，蛋壳公寓高调对外宣传，免除租户疫情期间的租金，获得诸多赞誉。随后，租户反馈并未享受蛋壳公寓所宣称的免租政策。再后，蛋壳公寓以“疫情属不可抗力”为由要求武汉地区房东减租90天，非武汉的其他城市房东减租一个月；在未与业主达成一致的情况下，没有如期支付租金。蛋壳公寓被指“借疫情趁火打劫”，赚“剪刀差”利润。
黑猫投诉的数据显示，今年2月1日-12日，共有2540位网友投诉蛋壳公寓，出现次数最多的问题是，强制要求业主“免租”、未按合同支付租金以及租户难以获得返租等。
在这场风波中，“不可抗力”一词频频出现。疫情确实属于不可抗力，但长租公寓方不能任用此理由单方面要求业主减免租金。
在疫情影响未导致大规模租客退租、请求减免房租事宜发生时，尚未影响蛋壳公寓的收益，也未导致蛋壳公寓根本上无法履行与房东的租赁合同。在此情况下，蛋壳公寓率先以不可抗力为由向房东要求免租是不合适的，缺乏法律和事实依据。
根据我国《民法总则》以及《合同法》的规定，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。“新冠病毒疫情”本身属于典型的不可抗力。对此，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟近日以官方身份对外进行明确申明“对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”
因不可抗力就可单方面要求减免租金？笔者认为，这需要具体的个案中，根据影响大小、因果关系等因素灵活适用，且需要遵循一定的程序规则。对于“蛋壳公寓”是否应对租户减免租金和可否向业主主张减免租金，应分以下几种情况：
第一种，未影响到租户正常使用房屋的，“蛋壳公寓”无权向业主主张减免租金。
“蛋壳公寓”所从业主中承租的房屋再对转租他人，用途为用于居住，而非用于经营。在此次疫情中，大多数情况下疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来有所不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，并不影响次承租人使用房屋居住，不影响“蛋壳公寓”与次承租人之间的租赁合同的履行，“蛋壳公寓”没有法定的义务减免次承租人的租金。
在此情况下，“蛋壳公寓”对外宣称减免次承租人的租金为“蛋壳公寓”单方自愿行为（可能是出于市场策略，也可能是出于品牌宣传等），并非履行法定义务行为，无权请求业主减免租金。
第二种，因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，“蛋壳公寓”在向租户承担减免租金的责任后可向业主主张减免租金。
因疫情原因导致次承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的，如因疫情原因，租赁物被封锁、因行政管控次承租人无法回到住处使用所承租的居住房屋的，因次承租人并未享受居住房屋的利益，未能实现租赁合同目的，可向出租人“蛋壳公寓”主张减免租金。在此情况下，“蛋壳公寓”已经实际承担了损失，其在向次承租人承担减免租金的责任后可以“不可抗力”为由向业主主张减免租金。
在分担疫情不可抗力所造成的损失时，要根据具体的个案合理的界定因不可抗力所造成不能实现“居住”合同目的的期限，合理地在业主、“蛋壳公寓”和次承租人之间分配好损失承担。
作者简介
蒋阳兵律师，德衡律师集团合伙人，中山大学法律硕士，具有独立董事资格，本所破产管理人团队负责人。曾在广东省某中级法院从事审判工作，历任审判员、副庭长、国家赔偿委员会委员等职务。熟悉审判执行和国家赔偿工作流程和技巧。
从事律师执业以来，蒋阳兵律师成功代理了某楼盘业主起诉开发商批量诉讼案件（案经一二审7个月内足额拿到赔偿款）、香港居民邓某诉某银行、某开发商房屋执行异议再审案、张某诉黄某、深圳某投资公司委托汇兑纠纷再审案、区某诉某银行储蓄合同纠纷案等疑难案件，主办了保洁丽日化、金石头网络、爱唯格电器、松樵车库、安邦电子、慧百通、迪亚通电子等企业的破产清算事务，为光明建发集团、春沐源地产、宏基地产、湛江国家储备粮库、南油集团等提供常年法律顾问服务，为顺丰控股、瑞诚基金、中誉基金、借贷宝、人人聚财等机构提供争议解决法律服务。
蒋阳兵律师乐于专研，理论功底扎实，先后在全国各类期刊上发表案例、论文多篇，荣获最高人民法院“第一届全国法院行政审判优秀调研成果二等奖”。擅长办理专业性较强的不良资产处置、房地产、土地确权、破产重整等商事、行政诉讼案件和非诉法律服务。
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