埃及首都，遍布“烂尾楼”

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NO.1471-开罗“烂尾楼”

作者：酸奶没泡沫

 制图：孙绿 / 校稿：猫斯图 / 编辑：养乐多

绝大多数初到开罗的人，都会惊异于城市环城公路两旁的无数“烂尾楼”。这些楼有着相似的烂尾样貌：大多数都是由红砖灰瓦堆砌成，有些甚至没有屋顶，看上去就是一幅未完工的混凝土框架的样子。

甚至还可以住人

（图片@Baloncici / Shutterstock.com）▼

这些烂尾楼的建设未经过政府同意，但也同样没被政府拆除，数量庞大的开罗人就住在这种被称为“ashwa’iyyat”的房子里，在此居住者超过了大开罗人口的63%。所以它们并不是鬼楼，而是城市实实在在的一部分。

这是什么操作？

被盯上的非法土地

“开罗”有三种指向含义，开罗市、开罗省，大开罗。

开罗市是开罗省的首府，位于埃及北部在地中海以南、苏伊士湾和苏伊士运河以西，紧临着尼罗河的东岸。而以开罗为中心的大开罗区，则是埃及乃至中东最大的大都会区之一，包含整个开罗省以及一些其他地区，总人口超过2000万。

很大很大的大开罗，还在继续向沙漠中扩张...

（图片来自：Shutterstock.com）▼

埃及的所有非正式建房中有60％位于大开罗地区，而其中绝大多数以“烂尾楼”的形式存在。这些非正式的建筑在开罗称为“ashwa’iyyat”，沿着开罗环城公路便能将它们看个真真切切。

这些未经过政府许可的房屋最早出现于上世纪中期，绝大多数建在开罗的农村用地上，你可以把它们想象成老开罗城中村改建的产物。

农村用地的私建，扩张了开罗城区的范围

（图片@eFesenko / Shutterstock.com）▼

20世纪后半叶是人口快速增长、城市化加速推进的时代，然而对于非洲这样的欠发达地区来说，伴随着人口暴增的是住房的短缺，人们不得不自行寻找住房解决方案，这些方法包括但不限于：在未经规划的土地上建房，私自占用公共区域，以及以非法手段低价购买土地。

越生越穷，越穷越生的死循环...

（图片来自@leshiy985 / Shutterstock.com）▼

在当时的开罗也是如此。

1950年代时，开罗政府针对开罗旧城区的一系列发展计划吸引了大量人口的流入，政府也配套出台了一些住房建设计划，比如分两批建设了一些基础性住房，在前五年平均每1000人可分配到38个单元的房屋，后五年平均每1000人可分配到32个单元。

然而能够获得这些房屋的基本是社会的中层以上公民，底层群众没有门路，住房问题还是得不到解决。而开罗的吸引力也实在是太大了，周边人口还在不断涌入，没有片瓦遮头的他们只能自寻出路。

埃及是世界上历史最长的国家之一

积累了无数的古墓，大量无处安身的人在古墓安了家

（图片来自@Elena Diego/shtterstock）▼

在当时开罗市区边缘的西部农村，有一些国有但闲置的土地，一小部分买不起土地的人便私自对这些土地进行“征用”，私自盖房。这实际上是一种无赖行为，但当局却有意无意地忽略了这种现象。

政府无法安置大量的外来人口

私建至少能让大部分人有个遮风挡雨的地方

（图片来自@Stanislavskyi / Shutterstock.com）▼

而更多的人，选择在不受监管的农村土地上动手。这些地区盖楼并不需要建筑许可，无需经过漫长的规划过程便能够得到开发。有些农民盖完房子后自己居住，有的人运气好盖得快又多，也会将已经开发好的土地卖出，俨然成了一个个小业主和开发商。

开罗的城中村包租公群体由此诞生。

自建房成人生赢家

70年代初，埃及陷入与以色列的战争中，大部分国家资源被转用于军队中，所有的城市基础设施建设计划全部停止，开罗政府原本计划建设经济适用房的打算也不了了之。

即便市区基建停止了建设，但人口和住房需求一直都在增长。

人口越来越多，房子越来越密

总要有个地方住

（图片@leshiy985 / Shutterstock.com）▼

此时担任总统的是萨达特，他统治时期非常注重将埃及“现代化”和“经济自由化”，发展重点是促进私人投资、吸引外资、吸引外国游客，并且出台了“开门计划”，鼓励埃及人多多走出国门，如去原油资源富裕的海湾国家卖油赚钱。

毕竟是一个能和以色列握手言和的男人

（图片来自：wikipedia）▼

在这一时期，很多在海湾国家工作的埃及工人赚了大钱就把钱汇入国内，尤其是1973年和1979年的原油市场繁荣时期，向埃及的劳务汇款极大增加，让许多埃及家庭有了储蓄和投资的机会。

但埃及自己是没有太多优质的投资目标的，所以和很多发展中经济体一样，埃及的热钱也流入了房地产领域，导致包括烂尾楼在内的土地价格飙升。更有商业头脑的人则相中了房地产市场巨大的成长空间，干脆购买白地，或挖掘政府管控的空白区，在此建造更多自己的房屋。他们咨询工程师、雇用工人，然后亲自监督项目实施，成了“非正式”开发商。

这些人一边便利了涌进首都的人

也赚了自己的第一桶金

（图片@Victor Jiang / Shutterstock.com））▼

由于建设面积有限，在建设时，他们一般会先修建一两个楼层，之后在经济条件允许的情况下对楼层进行增加、改进。

最终，大家都这么做，就形成了大片比较密集的建筑区域地块，建设出来的楼与楼之间空地不多，空气流通、自然采光条件其实有限。

不是正规开发的项目，都是见缝插针的私建

有的住就好了，舒适度不是很重要

只要条件允许，就一层一层往上盖

（图片来自eFesenko / shutterstock.com）▼

建设房屋常被这些人视为终身投资，也常常是由业主或开发商自己居住，因此房屋的建设标准也是房主关注的重点，成品效果实际比贫民窟好。而当楼层建得高了，多出来的房间便会被房屋主人租出去。

圈一块盖上房，就成了“地主”

（图片来自@eFesenko /shutterstock）▼

这样一来，实际上这些未被管控的楼房居民的社会构成非常多样化，从建筑业主和捡破烂的，到自己开店的店主或外地赴任的小公务员，应有尽有。

在整个70年代，开罗约有84%的新建房屋单元都是这种非法的楼，整体而言，这些楼的长相相似，最大的区别可能就是建设时间的早晚了。

容易迷路吧...

（图片@Victor V. Hoguns Zhugin/shutterstock）▼

到现在，在位于城市边缘的烂尾楼中，依然有很多空置的房屋，空洞洞的窗户看让去让人心生寒意；不过距离中心较近的老旧楼区，已经随着时间推移变得更加“完整”，居住者众多，也发展出了浓厚的商业和生活气息。

相比于光鲜亮丽的商业区，这里才是更多开罗人的真实生活

（图片@eFesenko / Shutterstock.com）▼

如今看来，这种“烂尾楼”从某种程度来说也是开罗的独特景观。不过当外地游客首次到访开罗看见这种景象，最常见的反应不是震惊便是诧异。而当你询问导游为啥上层的房屋看上去永远如此之空，很可能得到这样两种解释：

一是，当孩子结婚时，父母会再建一层给孩子当新房；当孩子的孩子结婚时又会往上增加楼层，最终，楼层的子子孙孙，无穷尽也，直到变成祖爷爷的烦恼。

二是，在开罗，建筑物在完工之前不必纳税，所以大家都尽量让自己的房屋永远不要完工。

只要不交税，没顶也没关系

（图片@eFesenko/shutterstock）▼

管不了，索性不管了

面对这些“烂尾楼”的建设，开罗当局并非没有做出取缔行为，只不过缺乏严厉禁止的决心和动力，结果不过是隔靴搔痒而已。

在1966年开罗当局首次注意到人民正在宝贵的农业用地上建房子时，曾颁布立法，绝对禁止再在农业用地上建造房屋。然而当时的土地被占用后，所有者从盖房子、卖土地上获得的收益已经远远超过了农业生产，对新政激烈反抗，政府便也只能作罢了。

私建房屋已经形成了一个独特的经济圈

很多人在圈内才得以维持生活，很难完全禁止了

除非政府发钱

（图片@Vlad Siaber /shutterstock）▼

70年代时，开罗又曾拟定了一些法律条文想要旨在遏制自建房的扩张，但又拖了几年，直到1983年时，“在农业用地上进行建设”才正式被定为犯罪。但即便已经确定了立法，这些法律也从未得到有效执行，反而加重了官员的腐败情况——他们接受贿赂，批准房屋建设。

1996年时，开罗又加强了对自主建设房屋的管控，决定对建设者施以惩罚。这也起到了一定效果，因为之后一段时间内房屋建设的速度减慢了。但没多久之后当局又懈怠了，许多小业主和开发商便又蠢蠢欲动起来。

主要是经济没改善

正规开发商的房子可能租都租不起

（图片@Stanislavskyi / Shutterstock.com）▼

时间推进到21世纪，这些楼层已经越建越多，越来越高，在此期间开罗政府也萌生过全都拆掉、禁止再建的想法，不过并没有加以施行。尤其是自2011年埃及革命后，埃及再度经历了一段动荡不安的时期，在此期间政府权力几度重组，对地面的权利控制实际呈真空状态，小业主和开发商们又得以利用此机会扩张建设，如对房屋进行精装修、又在街边开商店、咖啡馆等等，已经把这些城中村自行配套得很完善了。

俨然是生活很便利的大社区了

（图片@eFesenko / Shutterstock.com）▼

据估计，与2011年前相比，现在这些自主建设的楼房社区活跃度又增加了一至三倍，等到政府回过神来时，已经形成了居住人数众多的独特社区景观和文化，政府甚至在居民要求下在楼房内安排了基本的公用设施，如污水处理、燃气管道系统等。

但也不会好到哪里去

（图片@leshiy985 / Shutterstock.com））▼

但显然，这么多人都住在这种看起来比较破败的地方似乎有些不像话。于是在之后的几年，开罗政府企图在城市周围新建带有花园的楼房社区或别墅将人们吸引过去，奈何过高的价格只吸引到了部分有钱人，买不起房子的开罗人还是挤在这些租金比较便宜的“烂尾楼”里。

河景好是好，但是买不起

（图片@eFesenko/shutterstock）▼

说到底，这些楼动也动不得，拆也没法拆的原因不过是里面住的居民太多，拆了之后没法安置而已。

实际上，这种烂尾楼的存在也是帮了政府一点忙的，一方面它让居民自己搞到了房子住，减轻了政府盖楼的负担；另一方面，由于这些居民区居住者成分混杂，还成了政府眼中城市形象不美观的替罪羊。

所以去年1月，埃及总统埃尔·西西下令将全国各地的此类建筑物都涂成统一颜色，从开罗的环城公路周围的楼开始涂起，因为它们看上去“不文明”。

一直没粉刷就是因为没钱

（图片来自@Haluk Cigsar / Shutterstock.com）▼

然而居住在这些烂尾楼的居民大多都表示不同意。首都是要文明不假，但为什么刷粉的钱要我们自己出？

参考文献：

https://boards.straightdope.com/sdmb/showthread.php?t=463999

https://www.thenational.ae/world/empty-cairo-homes-beyond-reach-of-egypt-s-poor-1.131078

http://volumeproject.org/a-ring-road-with-a-view-cairos-red-brick-neighborhoods/

https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_Cairo#cite_note-UN-6

https://www.nytimes.com/2019/03/08/world/middleeast/egypt-cairo-sisi-pyramds-ring-road.html

https://conservancy.umn.edu/bitstream/handle/11299/92714/Informal%20Housing%20in%20Cairo.pdf?sequence=1

*本文内容为作者提供，不代表地球知识局立场 

封面图片来自：Vlad Siaber /shutterstock

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