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惠州双月湾
海景房一元起拍？
除了1元起拍的海景房外，在阿里资产拍卖网上还有一套惠州宝安壹号金岸8号楼1单元13层05号房源，也报价2.37万元起拍。除此之外，惠东滨海度假公寓在阿里、京东资产拍卖平台上，还有众多从3万到6万元一套的起拍价。惠州业界观察人士解释，这种1元、几万起价拍卖的惠东海景房，更多的可能是噱头，为的就是吸引更多的人关注，但从侧面说明了一个问题，惠东的滨海海景房，在二手市场走货极度困难，“要是能通过中介卖得动，便宜点就可以了，何必要通过这种资产拍卖的方式全国找客户？”10月中旬阿里资产平台上架了一套41平方米的海景房，1元起拍。南都记者查询，这套万科双月湾14楼的海景房的建筑面积是41.02平方米，套内面积是33.91平方米，是带精装的海景公寓。在某二手房平台上，万科双月湾的均价在7100元/平方米，南都记者折算这套41平方米的房源，市场价在29.1万，不到30万。截至10月20日下午4点，这套房子已经吸引到了4205人围观，并有327人设置提醒，按阿里资产拍卖平台的要求，报名要缴纳30000元保证金，一次加价幅度至少为3000元。最终在10月22日晚上8点，该套海景房源以21万元的价格拍出，累计15人报名，7926次围观，374人设置提醒，最终经过37轮竞价，从3001元起拍，以21万元竞拍成交，折合单价5122元/平方米。除了1元起拍的海景房，在阿里资产拍卖网上还有一套惠州宝安壹号金岸8号楼1单元13层05号房源，也报价2.37万元起拍。南都记者查询，这套房源的建筑面积为51.21平方米,起拍价23669元，但截至11月1上午，有7117人围观，526人设置提醒，有4个人报名。10月底，阿里法拍还上架了一套，万科双月湾一期A31栋1-306号一线海景房41平方米，起拍价1111元，目前已经有370人设置提醒，4898次围观，将于10天后拍卖，但现在依然无人报名。除此之外，惠东滨海公寓在阿里、京东资产拍卖平台上，还有众多从3万到6万元之间的起拍价。中航巽寮湾花园A1栋7层02号房海景公寓66.65平方米，起拍价5.9万元。中航巽寮湾花园A4栋8层02号房海景公寓，51平方米，起拍价3.9万元。碧桂园山林海2单元20层03号房海景公寓66.68平方米，起拍价3.67万惠东巽寮湾海公元A栋14层12号房海景公寓55平方米，起拍价2.68万。上述1元起价，在阿里资产拍卖平台上架的万科双月湾的房源，2014年1月13日的发票单价为12025元/平方米。在阿里拍卖平台上，一套万科双月湾的41平方米的二线海景公寓，2022年8月21日的成交价格为20.9万元，折合单价5097元/平方米。以宝安壹号金岸的海景房为例，在阿里资产拍卖上过往成交价都不高，9月份，一套51平方米的房源，市场价60万，成交价35万，折合单价6862元/平方米，10月份，一套59.6平方米的房源，市场价67万，成交价33.46万，折合单价4994元/平方米。惠州水口一位从事法拍房的公司业务负责人解释，在阿里、京东拍卖的惠东滨海的房源，基本都是以精装修公寓为主，户型差别不大，景观面不同，临海、近海的距离不同导致有一定的价格差，总价都在20-35万这样一个区间。上述负责人还说，这是资产拍卖，不是法拍，“可能是通过中介正常卖找不到买家，租又租不出，买家通过拍卖形式能全国寻找客户，变现更快些，但这1元起拍、2万多起拍，肯定是一个吸引客户的噱头。”在惠州资深地产策划人胡光宇看来，海边的二手房价格闪崩，主要还是受新房价格影响，因为新房销售困难，各开发商价格降幅太大，二手房根本无人问津。南都记者查询，万科双月湾2017年4月在售的组团均价为15000元/平方米，2018年12月在售的公寓均价12000-15000元/平方米。但最新的报价是，三期均价6000元/平方米左右，一线海景7000--8000元/平方米。另一套在阿里拍卖挂出的2.37万元起拍的虹海金岸，2019年11月在售5栋均价为14570元/平方米，2022年8月中下旬，5栋价格约9500元/平方米，4栋公寓购房6.2折，折后约7500元/平米，部分房源6字头，总价38万/套起。胡光宇解释，相比于2019年10月以前，目前惠东滨海的房价，基本跌了近5城，有个别项目，已经跌了7成，“你让说来接盘二手房呢？”2013年之后，以深圳客为代表的全国各路置业者开始涌入惠东滨海，数百公里的海岸线也逐步分化出亚婆角、巽寮湾、双月湾3个热点版块。胡光宇说，惠东滨海最大的问题就是，项目景观、价值单一，大量同质化竞争，没有城市级的重量级配套，大量投资客进场，推升了房价，也让惠东滨海的公寓价格提前透支了房价的升值潜力。从2013年开始，惠东滨海开发商们不断丰富产品的功能和类型，从卖房子到卖生活方式，无论是碧桂园的低价策略，还是万科双月湾、金融街承诺固定投资回报，再或是中航、合正的高端私人游艇会和帆船营销，众多的品牌开发商希望在这里分到一杯羹。胡光宇说，过往数年，惠东滨海楼市，主流产品几乎都是40至50平方米的精装海景公寓，而这种产品在市场上的快速饱和，让严重同质化的问题暴露无遗。随之而来的，不仅产品同质化，营销也高度同质化，而本该倡导的滨海度假生活精神层面的差异，却被忽略不计。胡光宇解释，“这样的局面，也导致了购房者心态的转变。2011-2016年，在惠东滨海买房的人，更多的是冲动型和感性型消费，随着深圳客的批量退场，他们不再为冲动买单，深圳客退场了，因为疫情外省客来不了，产品同质化，配套不全，公寓酒店代运营的收益不达标，卖房时还在鼓吹滨海优质生活的开发商故事讲不下去了，“无奈之下，干脆撤掉了美颜滤镜，直接拿起了降价的大刀。”✪ 10月31日，惠州市惠城区调整部分区域管控措施
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