2022，房市的苦日子，才刚刚开始（或持续5-10年）

前情提要：上篇写了《南京，100万人在卖房（点标题直接阅读》，本来打算今天写《学区房的严峻形势》的，但后来发现直接写，会缺少数据分析铺垫，于是准备先写今天这篇。

1. 驱动房价暴涨20年的3大发动机已“逆转”

2. 年均住房需求减少660万套，暴跌44%

3. 住房需求暴跌44%的3个巨大影响

本文通过深入的数据分析，发现房市的未来其实非常清晰。（为方便大众阅读，本文数据分析尽量简化，只进行粗粒度的素描）

01.  驱动房价暴涨20年的3大发动机已“逆转”

从2000年至今，我国的平均房价由1948元一路涨到10448元，涨幅超过了5倍，而这还不是最高的，北上广深这4大一线城市，房价涨幅甚至超过了30倍。

然而今天，驱动房价暴涨20年的4大发动机均已发动重大变化：

第一发动机：经济发展20年12倍，降到3倍。2000年到2021年，我国人均GDP从960美元上升到1.2万美元，暴涨12.5倍。而未来2020-2040的20年，官方预计是到达3万美元区间，也就是涨幅是3倍左右。

▲红线为预测值

经济发展决定价格，新增需求决定产量。

第二发动机：城镇人口新增4.5亿人，降到1.3亿。2000年到2021年新增城镇化人口4.5亿，年均新增住房需求800万套。而2020-2030，预计城镇人口将再增加约1.3亿。比上一个20年，每年少700万人（七普户均2.62人，合270万户；城镇人均住宅面积40平）：

年均新增住房需求减少270万套。

2015年，新增城镇化人口（住宅需求）见顶：

▲红线为预测值

第三发动机：人均住宅面积增长100%，降到13%。2000年到2021年，我国城镇人口人均住宅面积从大约20平增加到40平。2000-2010年、2010-2020年中国城镇人均住房建筑面积分别年均增长3%、2.4%，按发达国家发展趋势预计2021-2030年中国城镇人均住房面积年均增长1.3%-1.5%，10年约13%的改善空间。于是，可以计算出，比上一个20年：

年均改善住房面积需求减少350万套

第四发动机：适龄购房人数连续15年上涨，年均从多增650万人到减少500万人。

2014年，27岁购房人群见顶：

▲红线、绿线为过去20年主力购房群体，黄线为现在及未来10年主力购房群体（注：2018年全球购房者调查报告显示，中国人首次购房的平均年龄是27岁；贝壳2020城市购房报告显示30个一二线城市中刚需购房者平均年龄为33.2岁，未包括三四五线）

单年份制图趋势不明显，换算成5年均值平滑处理，得出下图：

红线：

1976-1980年均1771万人（2000-2005满25-30岁）

1981-1985年均2118万人（对应2006-2010年购房）

1986-1990年均2419万人（对应2010-2015年购房）

这3个5年逐年增长。2015年前后达到最高峰，这也是2016-2017年房价暴涨的人口基础。

绿线：

1991-1995年均2127万人（对应2016-2020年购房）

这个5年已经比上个5年，年均减少约300万人

黄线：

1996-2000年均1922万人（对应2021-2025年购房）黄线第一段

这个5年比巅峰的2419万人减少了500万人，住房需求减少190万套

2001-2005年均1626万人（对应2026-2030年购房）黄线第二段

这个5年比巅峰的2419万人减少了800万人，住房需求减少300万套

02.  年均住房需求减少660万套，降幅44%

第一个数据：上述分析可见“年均新增住房需求”从三个方面一共减少810万套：

城镇化减速：         减少270万套

改善住房面积减速：减少350万套

适龄购房人数下降：减少190万套

总计减少810万套。

第二个数据：《任泽平：中国住房存量报告2022》计算中得到大概的交叉验证539万套：

2021-2030年中国城镇年均现房需求大致为11-13.5亿平方米。

取平均值为：12.25亿平方米。

而2021年我国商品房销售面积为17.9亿平方米（住宅占比87%，按人均40平、户均2.62人计算，合1498万套），17.9-12.25=5.65亿平方米：

减少539万套

虽然和本文计算的810万套有270万套的差距，但完全不影响趋势分析，那就是：住房需求急剧减少。

第三个数据：2001年到2021年的21年，我国商品房销售面积合计219亿平方米（1.82亿套，按人均40平、户均2.62人、住宅占比87%粗算），年均10.4亿平方米（866万套）；新增城镇化人口数量3.8亿（需求1.45亿套），年均1833万（需求700万套）。其他需求还有从人均20到40平的住房改善需求、折旧等。商品房销售占总住房供给的70%左右，其他还有农民带房进城、拆迁等（见《任泽平：2022中国住房存量报告》）。

过去21年年均年均10.4亿平方米（866万套）的商品房销售即可达到如今的住房均衡水平（早期需求＜供给，后期需求＞供给，结果平衡）：2020年中国城镇住房套户比为1.09，一线、二线、三四线城市分别为0.97、1.08、1.12。一线略短缺，二线均衡，三四线已经过剩。

要知道过去20年有3.4亿人进城、人均面积翻倍的巨大需求，即使这样，年均10.4亿平都能做到供需平衡，而未来10年城镇化、改善需求都是减半的，可能实际需求都不足10.4亿平。

年均10.4亿平方米（866万套）也落在《任泽平：中国住房存量报告2022》计算的“2021-2030年中国城镇年均现房需求大致为11-13.5亿平方米”附近。于是得出第三个住房需求数据，相比2021年住房需求，

减少632万套

三个数据汇总可得：

减少范围在539-810万套之间，均值660万套

减少幅度在36%-54%之间，均值-44%

接近腰斩。这个需求降幅影响极其巨大，且深远，下面继续分析。

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03.  住房需求可能在2013-2015年即已见顶

2015年，新增城镇化人口见顶，

2014年，27岁购房人群见顶，

任泽平的分析是，2013年中国主力购房人群比例即已见顶：

与住宅需求可能最早2013-2015年即已见顶不同，商品房销售面积连续8年上涨：

商品房销售面积（亿平方米）从2000年的1.7增长到2021年的17.9，中间只有2008、2014两个年份出现下降，最近更是从2014年连续8年上涨，2021年达到历史最高值。

前面数据图合成后得下面这个趋势图：

上图可能存在需求高估，橙线假设27岁适龄购房人群全部购买了新房、新增城镇化人口也全部购买了新房，没有人买二手房。即使如此，供给仍然在2020年超过需求。

04.  住房需求急剧减少的3个巨大影响

商品房产能连续8年上涨，丝毫不顾忌需求减少，按照前面分析，相对需求，每年多生产出来的660万套房子，到底卖给谁？

房子终究是要用来住的，不可能无论你生产多少，就都能卖掉，就都有人买。当所有人都有房子住了以后，再买房就只能是投资（投机），但即使投资，也受到收入水平的影响，不可能无上限的买房投资（投机）对吧？总会有个头。

总有一天，终会供需平衡。当供需平衡的时刻，房地产销售面积会下降44%，这会带来3个巨大影响：

第一个影响：房地产公司整个行业消失44%。很多公司会消失（或破产），房地产从业人员会减少44%。据统计，排名前50的民营房企有六成以上出现严重现金流紧张，也就是说目前恒大、融创等暴雷危机，远远没有结束。什么时候能结束？或许供需平衡的时候才能结束。

第二个影响：土地财政。根据《任泽平：房地产税试点：原因、方案、影响及展望》，2012-2020年土地出让金占地方财政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入从27.1%升至37.6%。如果房地产需求减少44%，意味着相应的财政税收减少44%。

相当于地方财政收入总额会减少13.7%-16.9%，大约减少1万亿元（据财政部数据，2020年地方政府与房地产相关收入总额：10.4万亿）。1万亿能干多少事？

第三个影响：卖房难。房地产行业不能快速崩掉，地方也需要土地财政维持开支。但同时，住房建设、销售速度远远快于需求，也远远高于收入增长，需求、收入跟不上，你那边还拼命建房子，结果只能是新房难卖，只有降价便宜卖，才能卖的掉，这就是现在新房、二手房价格倒挂的根本原因。

于是二手房挂牌量急剧增加，这就是前几天写的《南京，100万人在卖房（点标题直接阅读》，以后或许会越来越难卖。

虽然未来房地产市场会很难，但对刚需自住则会变得非常友好：房价不再快速上涨，甚至可能略有回调；买房自住能极大提高生活质量，稳定的家，孩子总是要上学，就要买房。个人判断，现在是刚需自住买房时机还可以。但若想继续炒房，则绝大多数人都不会赚到钱。

而若要问：房地产行业减少的44%产能，多长时间能够消化掉？

答案或许是：5-10年。苦日子才刚刚开始。有些话不方便公开说，欢迎加作者好友（以及读者交流群），私下交流房市信息：