天津三中院：2019-2022年商品房买卖纠纷司法观点与裁判要旨

天津市第三中级人民法院

2019-2022年商品房买卖纠纷司法观点与裁判要旨

一、主要司法观点与裁判规则

（一）销售宣传不规范，存在“虚假宣传”情形。

开发商为扩大促销，往往利用其销售展厅、宣传单、销售人员的口头宣传等对商品房本身及其配套设施进行大范围推广营销。现实中，购房人大多被宣传中一些引人关注的“卖点”所吸引而签订合同，但实际上这些宣传因素并未约定在商品房买卖合同中。当房屋交付后，购房人发现与预期情况不同，就会产生纠纷。

在系列案中，开发商销售时做出了“买一楼送小院”、“买顶楼送阁楼”等宣传，购房人支付了高于其他楼层的单价购买一楼房屋，而买卖合同中并未对附属院落明确约定。实际履行中开发商是将规划内的公共绿地搭建铁艺围栏，圈为小院进行交付。后续购房人在使用小院时，却面临行政机关以无规划、属于违章建筑为由要求拆除，致购房人权益受损。有的开发商在售楼时还会宣称楼盘为“学区房”，周边已经规划了重点学校，但是房屋交付后才发现相关规划并未落实。还有些开发商宣称所售房屋为“商住两用”，购房人在购买后才发现存在无法改装烟道等问题，导致产生纠纷。

另外，开发商宣称的购房优惠也需谨慎。有的开发商委托代销商向购房人承诺“交1 万抵3 万”“交5 万抵10 万”的优惠等，购房人支付相应费用后，在实际签订商品房买卖合同时并未享受到相应房款优惠，导致权益受损。

（二）商品房存在质量或其他影响正常使用的问题

商品房质量直接影响购房人生活品质，也是产生纠纷的重要原因。现实中，房屋质量问题大多表现为非主体结构性的质量瑕疵。购房人与开发商之间争议较大的是房屋质量瑕疵是否达到足以影响房屋正常交付的程度，以及开发商是否应当承担逾期交房的违约责任，这都需要结合具体情况判断。目前法律对于商品房交付条件及具体标准、不同质量瑕疵下民事责任的承担、买受人的权益保障都不够明确，只能根据个案合同判断，一定程度上也不利于从根源上规制开发商的建造行为，解决房屋质量问题。实践中，“精装房”质量瑕疵问题也容易引发纠纷，有的开发商与购房人签订商品房买卖合同的同时，还会要求签订装饰装修合同或直接销售精装房，但往往对装修标准、材质、品牌及质量等约定较为模糊或履行中发生部分改变，导致产生争议。

除了房屋本身质量问题，还存在交付房屋影响正常使用的其他情形。如开发商将本应设置在公共空间的消防设施安装在商品房测绘的套内面积内，导致购房人对该部分空间不能行使独立占有、支配、使用的权利，严重侵害购房人利益。

（三）商品房逾期交付产生的问题

近年来，开发商逾期交房纠纷逐年增多，已成为商品房买卖纠纷类案件的主要原因。主要表现在：

1、开发商主张免责天数的认定

实践中，开发商多以重污染天气、政府停工令、市政配套设施未到位、疫情防控等因素主张免除相应的逾期交房违约责任。政府停工令是在天气重污染情况下或者中高考等特殊时期发布的持续时间不同的限制施工的行政措施，既包括全面停止一切施工的行政措施，也包括停止部分作业施工的行政措施。

市政配套未到位是诉争楼盘周边道路建设工程、给排水配套工程、燃气暖通配套工程等基础设施未及时建设到位，影响楼盘施工进度的情况。疫情防控是为防止新冠疫情传播而采取的暂时性停工等管控措施。上述诸多免责理由，审判人员会结合证据和案件具体情况认定，公平合理地确定相应免责天数。在审理中，主要难点是不同法院及不同部门之间的裁判尺度不一。

2、逾期交房违约金及已付房款利息的认定

一般来说，开发商与购房人签订的商品房买卖合同及补充协议会对逾期交房违约金作出约定。但由于大多是格式合同，可能会存在对违约金约定标准过低甚至约定不明的情况。在该情形下，如何识别违约金是否过高或过低，如何对违约金标准调整，进而平衡购房人与开发商之间利益就成为审判人员必须面对的问题。如个别案件中，开发商（甲方）与购房人（乙方）在合同中约定，甲方逾期交付商品房的处理，除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3 种约定，追究甲方违约责任：、、、、、、3、合同继续履行。

实际上，合同本身并未对具体的违约金计算方式进行说明。这说明签订合同时，开发商会利用格式合同规避自身违约责任，而购房人稍有不慎就可能落入文字“陷阱”中。另外，在一些系列案中也存在约定不明情形。《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3 种约定，追究甲方违约责任：、、、、、、3、见补充协议第四条。然补充协议第四条并非针对违约责任的约定。但补充协议其他条款约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180 日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利息计算。在这种情形下，就要判断究竟是未对违约金数额做出明确约定，还是双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。

3、交房通知引发的问题

在一些情形下，开发商向购房人发出的交房通知也会影响逾期交房违约金及利息的起算时间认定。如有的案件中，开发商已经逾期交房，后续以EMS 快递方式向业主发送《入住通知书》，并在通知书中明确某天为交房日期，期满后开发商不再承担逾期交房的违约责任。但事实上，该交房日期当天，某区域突发疫情，绝大部分业主都存在迟延收到通知书的情形，且后续很长一段时间内，因疫情原因开发商在约定的时段暂停办理交房手续。通常理解，开发商交付钥匙给购房人，才视为已经履行完毕房屋交付义务。但该案中，开发商仅以通知书的确定日期作为实际交房时间，则可能会影响逾期交房的违约责任起算时间，进而侵害购房人合法权益。

（四）商品房设有权利负担产生的问题

开发商在楼盘建设中可能会存在其他债权债务，为解决相关纠纷时，会以商品房进行抵押或者设定担保，甚至出现楼盘被查封的情况。在商品房存在多重权利负担时，如何平衡多方利益，保护商品房消费者的合法权益就成为案件审理中的难点。

有的开发商先与购房人签订了《楼宇认购合约》或《房屋预定书》，购房人向开发商支付了大部分房款，但开发商后续并未与购房人签订《商品房买卖合同》，并将房屋抵押给其他债权人，后续因与第三人的债权债务纠纷，标的房屋又被法院查封，严重影响房屋正常办理过户手续，侵害了购房人合法权益。这需要审判人员结合案件情况分析认定，购房人是否属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》确定的商品房消费者。有的开发商虽然与购房人签订了《商品房买卖合同》，但却未正常办理网签备案手续。开发商与第三人存在民间借贷关系，并签订了《商品房买卖合同》为民间借贷设定让与担保，这种非典型担保形式，我国法律并不禁止。但该种情形下，购房人也无法正常办理过户手续。

二、典型案例裁判要旨

案例一：廉某与天津某建筑工程有限公司（以下简称某建筑公司）房屋买卖合同纠纷案——在具有限购政策区域购房，合同双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务

裁判要旨：

法院审理认为，本案争议的关键系在限购政策区域购房，合同哪方具有审核购房人资格的义务。对此，并没有明确的法律法规规定，双方合同中亦没有明确约定。在此情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向相关管理部门进行核查信息的义务。廉某在缔约时已经向某建筑公司披露，其已故丈夫名下有房，其主动披露该信息的行为，即表明自身对该种情形是否符合限购政策存有疑虑，其仅以对方销售人员核实情况作为缔约依据，未向具有管理职能部门进行审核，自身具有过错。而某建筑公司在廉某向其披露了其已故丈夫名下有房的事实后，未对该具体情况是否符合限购政策认真核查，未严格履行行政管理所要求的核实义务，并且某建筑公司如及时推进合同备案手续，廉某不能通过限购政策审核的情况可能提早发现，避免损失进一步扩大，故某建筑公司亦存在过错。

因此，认定某建筑公司应当赔偿廉某利息损失的60%，其余损失由廉某自担。

在具有限购政策区域购房，在双方合同中没有明确约定的情况下，依照诚实信用原则，缔约双方均负有向相关管理部门核查信息的义务，但是开发商相对于购房人需要承担较重的责任。因为普通购房人在买房时虽然查询了解了相关限购政策，但是由于不具备专业性知识，在政策具体的理解与执行阶段可能还是存在疑虑。而开发商作为房屋开发销售专业机构，相对于普通消费者具有一定的信息优势，其应当对购房人是否具备资格负有更为严格的核查义务。

因此，在合同缔约阶段，无论是开发商还是购房人，均需对限购政策相关的内容进行必要核查。同时，购房人在不清楚自己是否具备购房资格时，不要一味听信销售人员的承诺和保证，而是要向相关管理部门咨询和核查，避免自身权利受损。

案例二：刘某诉某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同案——圈占无规划、无产权一楼小院构筑违建必拆

裁判要旨：

第一，争议的院落在商品房买卖合同中并无书面约定，是在合同附件中载有“......买受人所购商品房及附属院落，......”，由此得出当年购买诉争房屋时，确实存在开发商赠送院落给住户使用的事实，且实际上小院已随房屋一并交付刘某使用。

第二，院落或小院，是房屋前后用墙或栅栏围起来的空地，即依靠一楼房屋围成的空间，与公共空间相对隔离，能够独立使用的露天区域。因此不能建造遮盖上空的掩体及实体意义上的房屋、房间等，否则即失去小院意义，且会造成擅自扩大房屋使用面积的违规做法，留下被拆隐患。本案刘某拆掉原有围栏，擅自构造实体违建房屋，严重违反附属院落定义和合同约定。

第三，拆除违建不等同于剥夺房屋附属院落的使用。拆除违建是行政机关依法行政的职责。违建应当拆除，这是公民应遵守的基本义务。本案中由于刘某院落中构建了实体房屋，使得行政执法机关下达拆迁决定书，并在通知期满不履行的情况下实施了强拆。但对于该房屋的附属院落空间并没有剥夺、限制其正常使用，且其他一楼业主仍然在正常使用小院，因此小院依旧存在，刘某能够正常进出使用，不存在赔偿基础。遂判决驳回刘某的上诉请求，维持原判。

《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的绿地属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此绿地位于建筑区划内且属于业主个人所有是开发商承担违约责任的前提。业主要取得专属于自身的绿地使用权，不仅要有合同约定，还要取得物权登记，二者必须同时具备。本案中，双方均认可小院未取得规划审批，也没有权属登记，因此属于公共绿地，开发商不能销售营利，业主也不能取得使用权。

本案中拆除的是违法建筑，并没有拆除小院围栏位置，也没有恢复成公共绿地，业主仍可正常使用院落，但不能搭建有顶的构筑物，因此没有构成对业主权利的侵犯，某地产公司不承担违约赔偿责任。但是一旦完全拆除围栏恢复成公共绿地，则某地产公司应承担违约责任，毕竟当初存在附赠事实并交付小院使用多年。依据《买卖合同解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任，或者要求解除合同并主张损害赔偿等，人民法院应予支持。

本案引发的思考是城镇住宅一楼小院的规划是否应纳入房屋勘察设计范围，相应法律法规是否应对一楼院落作出符合国情的规定以及与公共绿地的范围界限等事宜，从而规范管理、有序使用。

案例三：某发展有限公司（以下简称某发展公司）与孙某、天津市某房地产经纪有限公司（以下简称某地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商委托代理销售商宣传，代理销售商的行为应由开发商承担相应的法律后果

裁判要旨：

根据某地产经纪公司与某发展公司签订的《电商服务合同》及双方实际履行状况，某地产经纪公司与某发展公司应为委托代理合同关系，某地产经纪公司在服务期内为某发展公司项目提供线下电商服务，某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应的法律后果。某地产经纪公司与孙某签订的《团购推荐单》对某发展公司具有约束力。孙某在签订《天津市商品房买卖合同》时，已经明确知晓最终房屋总价及房屋价款优惠状况。在此情况下，孙某与某发展公司签订《天津市商品房买卖合同》，其行为显系对此前签订的《团购推荐单》内容的变更，即《团购推荐单》约定的“5 万抵10 万”优惠已不再执行。

某地产经纪公司占有当事人缴纳的5 万元失去合同和法律依据，应返还。鉴于某地产经纪公司的代理行为应由某发展公司承担相应法律后果，某发展公司应向孙某返还5 万元，并支付占用期间的利息。

实践中，开发商一般会委托各类销售商代为宣传、推荐、销售其开发的楼盘。销售商会以“团购费”、“优惠款”等形式推销楼盘。在购房时，购房人应当仔细阅读关于优惠措施的约定及《商品房买卖合同》相关条款的内容，避免落入团购费的“陷阱”。开发商在委托销售商对商品房代理销售时，应当规范宣传行为，避免引起歧义，并在履行中对缴纳款项性质、优惠方式等内容进行明确，防止引发纠纷。

案例四：天津市某房地产开发有限公司（以下简称某地产公司）与许某、某企业策划有限公司（以下简称某策划公司）房屋买卖合同纠纷案——“以4 万抵6 万”的团购费谁来退还

裁判要旨：

法院经审理认为，首先要审查团购费与“交4 万抵6 万”活动的关系。团购费是基于某地产公司提出的“交4 万抵6 万”优惠活动前提下产生，与商品房买卖合同直接相关，房屋成交的最终受益人是某地产公司。在实际履行中，是某策划公司带领客户到达某地产公司售房现场，同时在某地产公司财务室交纳两笔钱——购房预付款和团购费，分别进入某地产公司和某策划公司的账户，表明某地产公司认可并同意某策划公司收取4 万元团购费，并享受购房款的总优惠。其次，要审查某地产公司与某策划公司之间的关系。两公司之间虽无书面协议，但该团购费与购房款是不可分割的整体，事实上分别由某策划公司收取团购费并开具收据，某地产公司收取购房款并开具发票，且某策划公司收取团购费的事实，某地产公司是知情并默许的，也表明某地产公司与某策划公司之间具有事实上的委托代理销售关系，既然是委托代理关系，则代理法律后果理应由被代理人负担，加之，解除商品房买卖合同是因某地产公司存在过错，因此某地产公司具有返还团购费的义务。

本案主要核心是因开发商原因，买房不成的团购费由谁退还？是收取方还是开发商？收取方与开发商的关系是什么？许某在调解履行后是否还能再次起诉的问题。在实践中争执不一。

第一，分析某策划公司与某地产公司的法律关系。某地产公司虽然不承认与某策划公司存在包销关系，但实际上某策划公司确实在售房现场进行推销，带客户前来购房，与某地产公司签订商品房买卖合同，并在某地产公司的财务室交付房款开具收据。这些事实足以证明某策划公司与某地产公司是代理销售关系。虽然没有书面合同，但通过事实行为足以证明双方是一种代销关系，某地产公司从中获益，达到签订合同目的。某策划公司收取费用是基于某地产公司的代理回馈。该团购费实为代理费性质。基于代理关系，作为被代理人的某地产公司具有返还团购费的义务。

第二，分析许某能否再次起诉某地产公司的问题。

在一审法院调解书中，虽然写明许某与某地产公司之间无其他纠纷，双方不得再向对方主张任何权利。这句话表明双方不再主张的是商品房买卖合同项下的相关权利义务，而该团购费属于代理销售费用，并不受商品房买卖合同的约束，也不能阻止许某再次起诉某地产公司返还4 万元团购费。

案例五：天津某投资有限公司（以下简称某投资公司）与牛某商品房销售合同纠纷案——开发商应对消防设施的设置进行合理规划，不能因此侵害购房人的权益

裁判要旨：

开发商在设计建造房屋的过程中需要遵守消防设计规范，但是消防栓等防火设施需要合理规划设计，避免侵害购房人的合法权益。本案中，开发商按照《消防给水及消火栓系统技术规范》强制条款，规划设计了消防栓、消防管道、风井口等防火设施。上述公用设施本应当合理规划设置在相应的共用区域内，但是却安装在购房人享有物权的电梯前室内，被计入了套内面积。由于消防检查等客观需要，造成购房人对电梯前室不能行使独立占有、支配、使用的权利，购房人对电梯前室享有的完整物权不能实现。开发商的行为构成违约。实践中，开发商在设计建造商品房时应当合理安排、统筹考量，在确保建筑安全的同时也要考量购房人的权益，避免因追求一时利益而失去消费者的口碑。

案例六：王某等80 余名购房人与天津某房地产有限公司（以下简称某地产公司）房屋买卖合同纠纷案——开发商逾期交房后免责天数及逾期交房违约责任的认定

裁判要旨：

法院认为，本案争议焦点为：环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定；某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准。

关于环保停工和疫情停工是否应当免责及免责天数的认定问题。

首先，双方签订合同日期为2017 年11 月15 日，某地产公司主张因2017 年10 月1 日至2018 年3 月31 日期间的停工令免责，该停工令颁布早于合同签订。双方签订合同时，某地产公司已经知道停工令的颁布及停工期，其对该停工令对交房时间势必造成的影响应当是明知且可以预见的，某地产公司仍然在合同中约定交房日期为2019 年12 月31 日，应当视为某地产公司对该停工期影响已有所考虑，其主张该期间予以免责，缺乏事实依据，不予支持。

其次，某地产公司主张自2018 年3月25 日至2019 年12 月29 日期间，本市发布重污染天气预警17 次，停工88 天，应予免责。对某地产公司主张的该段停工期，其并未充分提交相关施工日志、监理日志等施工文件对实际停工事实予以佐证，故无法依据某地产公司主张的扣减天数确定免责天数。但是考虑重污染天气预警措施确实对某地产公司的实际施工造成一定影响，且双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情，综合全案客观实际情况，兼顾重污染天气和疫情影响天数，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定综合扣减相应免责天数95 天。

关于某地产公司是否应当承担逾期交房违约责任及违约金计算标准问题。双方《商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房的处理。除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在180 日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第3 种约定，追究甲方违约责任：3.见补充协议第四条。然补充协议第四条仅对商品房图纸进行约定，未对违约责任进行约定。但在补充协议第七条中约定：双方同意本合同第五条补充如下：如出卖人逾期交付超过180 日，合同继续履行，出卖人应支付买受人已付款利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行

同期贷款利息计算。对此，法院认为，双方合同第五条和补充协议第四条、第七条虽然指代不明，但通览合同条款按照通常文义解释，可以理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。双方对于支付逾期交房利息的约定没有争议。但是，基于合同第五条和补充协议第七条的约定，某地产公司主张同时承担两份违约责任过高，请求法院依法调减。王某未向法院提供证据证明其因某地产公司逾期交房造成的具体实际损失数额，法院依法认定逾期交房造成王某的实际损失即利息和违约金的合计损失数额，以其购房全款为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算利息的1.3 倍为限。

近年来，逾期交房是造成商品房买卖合同纠纷的重要原因之一，而在该类案件中免责天数及逾期交房违约责任的认定是其中的难点。

在该案中，开发商主张依据合同签订日之前的停工令进行免责。实际上，双方签订合同时，开发商已经知道停工令的颁布及停工期，其对交房时间造成影响应当是可以预见的，故开发商主张该期间免责，不予支持。对于开发商主张重污染天气造成的停工，法院综合双方合同约定交房时间后不久即暴发新冠疫情等实际情况，依据公平原则及诚实信用原则，酌情认定了相应的免责天数。一般情况下，开发商主张重污染天气停工及疫情因素免责，法院都会统筹考量证据及实际情况进行扣减。

但在有些案件中，开发商仅以重污染天气的停工令及政府配套设施未完工等理由主张免责，但却未提供施工日志、监理日志进行充分证明，法院一般不会完全支持开发商的免责理由。

在逾期交房违约责任的认定方面，由于开发商与购房人签订的是格式合同，在出现类似于本案的模糊情况时，法院一般会通览合同条款按照文义解释，理解为双方既约定了逾期交房利息，又约定了逾期交房的违约责任。但为防止违约金过高，确保购房人与开发商之间的利益衡平，法院会对违约金数额酌减。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。

案例七：刘某等43 名购房人与某地产公司、某银行商品房销售合同纠纷案——商品房上存在多重权利负担如何解决

裁判要旨：

虽案涉房屋存在另案在先查封的情形，但另案中权利人的权利分别属于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权范围之内。而刘某作为案涉房屋的商品房买受人，已经被生效执行异议裁定认定其享有商品房消费者的物权期待权，足以排除执行。

根据《九民会议纪要》，刘某享有的权利在性质和效力上已经优先于在建工程优先受偿权、抵押权和一般债权，应当优先保护，其他在先查封应予解封。现刘某已将剩余房款68 万元交至一审法院保管款账户，该款性质属于某地产公司案涉房屋应收房款的尾款，因此某地产公司应交付案涉房屋并过户。二审诉讼期间，三方当事人达成一致意见，同意将刘某交至一审法院保管的案涉房屋尾款68 万元给付某银行，某银行收款后五日内办理注销抵押权手续，某地产公司协助配合办理房屋产权过户手续，法院照准。遂判决支持刘某等43 名购房人涂销抵押登记、交付房屋并过户的请求。

本案具有持续时间长、诉讼频次高、案涉人数多、社会影响大的特点，案件审理难度很大。二审法院审理期间，经过分级多次研讨，对该类案件形成了较为成熟的做法，在今后审理其他类似案件时具有较强指导和借鉴意义。首先，加大调解力度，彰显法律温度。通过专人联系、多人接待、多次调解的方式，使该系列案件在判决前，某地产公司配合刘某等43 名购房人先行交付了房屋，购房人平复了五年来迫切得到房屋的情绪，解决了群众关切的民生问题，为后续案件审理打下坚实基础，也为今后类似涉众型案件的审理提供了典型的借鉴思路。

其次，创新解决方式，促成各方共识。在涉案房屋第一手查封的障碍消除后，按照正常程序还需要进行解除第二、第三手查封的诉讼，但是二审法院创新解决方式，促成三方当事人达成一致意见，同意将购房人的房屋尾款给付某银行，收款后由某银行注销抵押权，而后某地产公司办理房屋过户，避免了旷日持久的诉讼，大大减轻了当事人的诉累。最后，法院担当作为，为民排忧解难。本案涉及的法律障碍有已登记的抵押权在先、多手查封重叠交织的法律适用难，还有购房人多年情绪累积等的不断信访压力，二审法院在依法裁判确保法律效果的前提下，将司法为民向前延伸一步，为群众办实事，成功化解了涉众型诉讼可能引发的社会不稳定风险，有效实现了案件审理政治效果、法律效果和社会效果的有机统一，赢得了各方满意的效果。

案例八：王某与赵某房屋买卖合同纠纷案——出卖人故意隐瞒或不告知凶宅的情况，买受人有权要求解除合同

裁判要旨：

法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，关于王某要求解除与赵某之间签订的《房屋买卖合同》，赵某无异议，法院予以照准，故确定双方签订的《房屋买卖合同》于双方达成合意的时间即2022 年6 月10 日解除。

关于王某主张赵某双倍返还定金2 万元，其提交了与案外人通话录音证明赵某故意隐瞒案涉房屋系“凶宅”的真实情况，构成违约，导致合同不能履行。法院认为，结合到派出所调查了解的事实及案涉房屋成交时间、价格等情况，可以确定赵某在买卖案涉房屋时确实存在故意隐瞒或不告知王某凶宅的情况。在法院调解下，双方互谅互让，达成和解，赵某同意返还王某18000 余元。

择吉而居是中华文化的传统，应当尊重。《中华人民共和国民法典》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。在“凶宅”对房屋交易可能产生重大影响的前提下，出卖人应当基于诚实信用原则和公序良俗原则主动向购买人披露“凶宅”的情况。在本案中，由于出卖人并未告知购买人“凶宅”的相关事实，购买人请求解除合同的应当予以支持。

案例九：刘某诉李某、史某房屋买卖合同纠纷案——行为人没有代理权，仍然实施代理行为，经被代理人追认的，对被代理人发生效力

裁判要旨：

关于房屋买卖合同成立与否问题，《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。刘某可以与史某、李某之间通过口头方式达成房屋买卖合同。《城市房地产转让管理规定》第七条规定的是房地产转让的办理程序，其关于房屋买卖签订书面转让合同作为房屋买卖交易的步骤，并非涉及合同效力的强制性规定。刘某与史某之间达成的口头房屋买卖合同并未违反法律强制性规定。

关于房屋买卖合同效力问题，一方面，李某为涉诉房屋登记的所有权人，史某作为李某母亲，具有近亲属关系；另一方面，史某持有房屋钥匙及房屋产权证书等相关材料。无论从身份关系还是掌控房屋的情况，史某可以作为出售房屋的代理人。李某的谈话录音里表明其对于史某出卖房屋的事实是知晓的，虽然对于房款的付款方式存在异议，但也仅限于李某与史某之间，李某在知晓出售房屋情况后并未以任何方式向刘某主张不出售房屋或返还房屋的意思表示，因此可以认定史某具有出售房屋的代理权。刘某与史某代表李某达成的房屋买卖合同有效。房屋买卖合同的买受人义务是支付房屋价款，出卖人义务为交付房屋并配合办理所有权转移手续，刘某已经支付了全部房款120万元，李某应当履行剩余的出卖人义务，协助刘某办理房屋所有权转移手续。综上，法院支持刘某的诉讼请求。

本案中，刘某与史某系多年好姐妹，双方虽未对案涉房屋买卖签订书面合同，但是综合刘某及其女儿赵某陆续支付购房款、史某向刘某交付房产证等证件、刘某家人实际占有案涉房屋、史某之子李某出国等事实，可以认定双方对于房屋买卖达成一致，但基于双方当时友好关系，并未对合同细节予以书面确认。现时隔7 年，房价大涨，出卖方觉得利益失衡，以致形成今日之诉。法治社会倡导诚信，希望构建言行一致、诚信有序的良好氛围，激活宝贵的无形资产，营造“守信光荣、失信可耻”的风尚，增强社会的凝聚力和向心力。综上，即便史某与刘某订立的是口头房屋买卖合同，其法律效果也应当由李某承担，现刘某已经履行了主要合同义务，从保护财产交易的动态安全、维护安全的市场交易秩序的角度出发，其要求李某继续履行合同的诉讼请求于法有据，应当予以支持。