民间借贷纠纷审理依据07：涉基础法律关系的界定与处理

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民间借贷纠纷审理依据07

涉基础法律关系的界定与处理

一、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2020〕17号）

01、第十四条 原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。

当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。

二、天津市高级人民法院《民间借贷案件审理指南》（津高法〔2020〕22号）

02、争议的法律关系非借贷关系的处理

原告以民间借贷提起诉讼，人民法院经审理认为当事人之间争议的基础法律关系并非民间借贷的，应依据查明的法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，裁定驳回起诉。

03、原告以不当得利二次起诉的处理

原告以民间借贷提起诉讼，因未能证明与被告存在民间借贷合意而被法院驳回后，又以不当得利再次提起诉讼的，依法受理。原告应对不当得利的要件事实承担举证证明责任。

三、上海市高级人民法院《民间借贷纠纷类案办案要件指南之被告抗辩的审查》

04、原告仅提供了转账凭证，被告抗辩该转账系基于其他法律关系的审查要点：

（1）被告有无原、被告存在其他法律关系，及该法律关系与该转账有关的证据；

（2）原、被告之间的关系；

（3）借款原因、形成口头借款协议的时间、地点、在场人等具体情节；

（4）原告能否提供其与被告曾就涉案借款事实通过电话、短信、微信、电子邮件等方式进行沟通的相关证明；

（5）原、被告之间的资金往来情况。

05、名为借贷，实为委托理财的抗辩审查要点

（1）借条等债权凭证约定的内容，包括借款原因、借款金额、利息、还款期限等；

（2）原、被告关系；

（3）原、被告之间有无签订书面的委托理财协议；

（4）被告有无为原告进行理财的证据，如被告长期使用原告的理财账户；

（5）有无款项交付证明，如有，则需查明被告收到钱款后的资金走向；

（6）被告收到钱款后有无向原告付款，以及付款金额、付款时间；

（7）被告是否为从事投资理财的专业人士或有无长期从事投资理财的经验。

06、名为借贷，实为投资的抗辩审查要点

（1）借条等债权凭证的约定，特别是关于借款用途、借款金额、借款期限的约定；

（2）有无款项交付的事实；

（3）原、被告关系；

（4）有无书面的合伙协议、股权转让协议、股东协议、公司章程等；

（5）涉案合伙企业、公司有无实际成立，以及该合伙企业、公司的经营状况；

（6）原告有无参与企业的经营、管理、分红等行为；

（7）借款金额与一方的投资款或应得分红金额是否一致。

四、重庆市高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》（2011年8月23日）

07、债权人仅提供款项交付凭证，未提供借贷合意凭证，债务人提出双方不存在借贷关系或者其他关系抗辩的，债权人应当就双方存在借贷合意提供进一步证据。

对能够查明双方存在借贷关系的，按照民间借贷纠纷审理；查明债务属其他法律关系引起的，法院应向当事人释明，由债权人变更诉讼请求和理由后，按其他法律关系审理，债权人坚持不予变更的，判决驳回诉讼请求。判决驳回诉讼请求后，债权人可按其他法律关系另行起诉。

08、出借人仅依据借据提起诉讼，如果借款人对借据的效力、金额等提出抗辩并有证据证明存在买卖、承揽、居间等基础法律关系的，应当对基础法律关系进行审理；如果借款人对借据没有异议的，可以不审查基础法律关系。

五、四川省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》（2016年7月27日）

09、名为民间借贷实为因其他法律关系产生债务的处理

对名为民间借贷法律关系，实为合伙、房屋买卖、投资理财、股权转让等法律关系，原告以民间借贷法律关系提起诉讼的，人民法院应当向原告释明变更诉讼请求。人民法院释明后，原告仍坚持其诉讼请求的，人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。人民法院进行释明时应注意：

（1）释明应在双方当事人都在场的情况下进行，或者将对一方释明的内容通知对方当事人；

（2）释明应明确告知当事人人民法院根据当事人提供的证据所认定的法律关系的性质；

（3）释明应当以当事人起诉所依据的事实为限，人民法院不应在当事人主张的事实之外提示其变更、修正或补充诉讼请求；

（4）人民法院应充分听取当事人对法院释明事项所发表的意见。

10、对“调解”、“和解”“清算”的理解及适用

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条第二款规定的“调解”是指第三者（调解人）依据一定的社会规范（包括习惯、道德、法律规范等），在纠纷主体之间沟通信息，促成纠纷主体之间互相妥协和谅解而达成解决纠纷合意的行为。“和解”是指纠纷当事人双方以平等协商、相互妥协的方式和平解决纠纷，是纠纷主体自行解决纠纷的行为。“清算”是指当事人根据约定或者法律规定，为终结某种法律关系，而对业务、财产或者债权债务关系等进行清理、处分的行为。

原告依据当事人双方通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议提起诉讼的，人民法院应依据债权债务协议确定双方各自的权利和义务；如被告认为债权债务协议订立时存在重大误解、显示公平等情形，可依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，请求变更或撤销。

11、名为委托理财实为借贷关系的处理

双方当事人在资产委托管理合同中约定或以事实行为表明“委托人”获得固定本息回报的，应认定双方成立借贷法律关系，人民法院应以借款合同纠纷确定案由。

12、出借有价证券产生纠纷的认定

当事人之间以借用承兑汇票、存单、债券、国库券等有价证券的形式进行资金融通产生的纠纷，人民法院应按照民间借贷纠纷案件审理。

13、借款合同与合作合同有关联，当事人单独请求归还本息的认定

当事人签订合作合同后，又签订借款合同作为合作合同履行内容的一部分，当事人将借款合同与合作合同分割，单独请求归还借款合同本息的，人民法院不予支持。

14、当事人就其法律关系为商品房买卖合同还是民间借贷合同产生争议的处理

双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，人民法院应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。

当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得涉案房屋所有权，而是为民间借贷合同提供担保的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理。

15、二审对以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的处理

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的，如一审人民法院按照当事人起诉的买卖合同关系进行审理，当事人不服一审判决提起上诉后，二审人民法院经审理认为，该案件的基础法律关系为民间借贷，则二审人民法院应当向一审原告释明变更诉讼请求。如一审原告同意变更诉讼请求，二审人民法院可以进行调解；调解不成的，则应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定发回重审。如经二审人民法院释明后，一审原告拒不变更诉讼请求，二审人民法院应当裁定撤销原判，驳回一审原告起诉。

六、郑州市中级人民法院《关于审理民间借贷案件相关问题的纪要》（法官会议纪要〔2019〕1号）

16、名为借贷实为其它法律关系的处理。

审理民间借贷案件时，应对当事人之间的借贷合意及出借款项的实际交付进行审查，对名为民间借贷法律关系，实为合伙、买卖、股权转让、融资租赁等法律关系的，债权人以民间借贷法律关系提起诉讼的，人民法院应当向债权人释明变更诉讼请求，债权人变更诉讼请求和理由后，按其他法律关系审理，债权人坚持不变更诉讼请求的，裁定驳回起诉。驳回起诉后，债权人可按其他法律关系另行起诉。

17、名为委托理财实为借贷关系的处理。

双方当事人在资产委托管理合同中约定或以事实行为表明“委托人”获得固定本息回报的，应认定双方成立民间借贷法律关系，人民法院应按民间借贷法律关系进行审理。

18、借款合同作为合作合同的履行内容，当事人单独请求归还本息的认定。

当事人签订合作合同后，又签订借款合同作为合作合同履行内容的一部分，当事人将借款合同与合作合同分割，单独请求归还借款合同本息的，不予支持。

19、当事人就其法律关系为商品房买卖合同还是民间借贷合同产生争议的处理。

当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示，依照当事人的真实意思表示及合同履行情况对当事人之间的法律关系作出判断。当事人签订商品房买卖合同的真实意思表示不是取得涉案房屋所有权，而是为民间借贷合同提供担保的，应按照民间借贷法律关系审理。

20、二审对以签订买卖合同作为民间借贷合同担保的处理。

当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，如一审人民法院按照当事人起诉的买卖合同关系进行审理，当事人不服一审判决提起上诉后，二审人民法院经审理认为案件的基础法律关系为民间借贷，则二审人民法院应当向一审原告释明变更诉讼请求。如一审原告同意变更诉讼请求，二审人民法院可以进行调解。如经二审人民法院释明后，一审原告拒绝更诉讼请求，或虽然同意变更诉讼请求，二审法院调解不成的，裁定撤销原裁判，驳回起诉。

七、安徽省高级人民法院《关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》（皖高法〔2013】470号）

21、原告依据债权凭证提起诉讼，被告提供证据证明纠纷确因其他法律关系引起并对双方基础法律关系性质或履行事实提出抗辩的，应当按照其他相应法律关系审理。

八、深圳市中级人民法院《民间借贷纠纷案件审理要点及裁判标准》（深中法发〔2019〕4号）

22、债权人以欠条为依据主张双方存在民间借贷法律关系，债务人辩称该欠条形成是因为双方之间存在买卖合同关系，欠条仅为对尚欠货款数额的确认，不影响债务人就债权人所售货物存在质量问题的抗辩，并为此提供了买卖合同、订货单、检验报告等证据予以证明的，如债权人确认双方纠纷非民间借贷行为所引起，亦无证据显示债务人放弃了其作为买受人依法享有的合同权利，应认定双方之间为买卖合同关系，按照买卖合同纠纷审理；如债权人否认纠纷系由非民间借贷行为引起，坚持主张双方为民间借贷法律关系的，应当继续按照民间借贷纠纷审理，按照相应的法律规定分配各方的举证责任。

23、双方当事人原本存在买卖合同关系，但在债权人履行合同约定的交货义务后，债务人超出合理的验货期限未就货物质量提出异议，但一直拖欠债权人货款。双方当事人对账后对就欠付货款的金额、支付时间、逾期利率等达成一致意见，通过债务人向债权人出具欠条的方式确认债务，可以按照民间借贷纠纷案件进行审理。

九、宁波市中级人民法院《关于民间借贷纠纷案件审理中若干问题的理解》

24、债权人以与债务人间存在借贷关系为由提起诉讼并要求债务人还款，但仅提供汇款单、存款单据等付款凭证，无书面借贷凭证的，若债务人辩称双方之间不存在借贷关系，所付款项为货款、加工款或其他款项，则双方均应就各自主张的法律关系存在负举证责任。

（1）能够认定双方之间存在借贷合意的，按借贷纠纷处理；

（2）认定双方间存在买卖、承揽或其他法律关系的，向债权人行使释明权，由其变更诉请，或直接驳回其诉讼请求，债权人可依真实的法律关系另行起诉；

（3）债务人主张的法律关系难以认定，债权人也不能证明双方存在借贷合意的，以双方之间存在借贷关系的证据不足为由驳回债权人的诉讼请求。

十、上海市高级人民法院《民间借贷纠纷类案办案要件指南之民间借贷相关问题的认定和裁判规则》

25、房屋买卖与民间借贷的区别

部分借贷案件中，当事人会签订房屋买卖合同和借款合同两份合同，两份合同是分别单独有效，还是买卖合同仅作为借款合同的担保极易混淆。两者主要有如下区别：

（1）真实意思不同。

房屋买卖中，当事人的真实意思是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房款。名为房屋买卖，实为借贷的合同中，当事人签订房屋买卖合同的真实意思表示不是取得房屋所有权、支付对价，而是为借贷合同提供担保。

（2）合同内容完整度不同。

真实的房屋买卖合同中，房屋情况、转让价款、支付期限、房屋交付、转让过户时间及违约责任等重要内容通常会详细约定。名为房屋买卖，实为借贷的合同中，房屋买卖合同约定较为简单，甚至缺少关键合同条款。

（3）房款支付情况不同。

房屋买卖中，因房屋价值较大，资金流向一般有据可查，且存在分期给付的情况。名为房屋买卖，实为借贷中，资金给付往往是一次性的。

（4）房屋交付情况不同。

房屋买卖合同中，双方会按房屋买卖合同约定的时间交付房屋。名为房屋买卖，实为借贷中，买受人可能会在相当长时间内未要求交付房屋，而是在借款期限届满后，要求履行买卖合同。

（5）交易过程有违常理。

房屋买卖合同中，买受人购买前通常会实地查勘房屋的具体情况，合同约定的出售价格符合市场价，且交易过程一般由中介参与。名为房屋买卖，实为借贷中，买受人往往不会实地查勘房屋，对房屋的居住使用情况也不清楚，合同约定的价款也与市场价相差较大，相应的违约金条款约定过低或过高，甚至缺少违约条款。

26、名为房屋买卖、实为民间借贷的处理

（1）出借人请求履行买卖合同的，法院可向当事人提醒变更诉讼请求，当事人可自行变更诉讼请求。

（2）法院应注重当事人之间利益的平衡，债权人并不当然的可以不经清算直接取得担保物，债权人应负清算义务。债务人逾期未清偿本息的，债权人可以请求将标的物拍卖或折价处理，以所得价款清偿，超出部分则应返还债务人。

27、委托理财与民间借贷的区别

委托人将其资金交付给受托方并由其将该资金用于金融市场进行投资，并按期支付给委托人一定比例收益的资产管理活动构成委托理财。委托理财与民间借贷形式上均符合具有收益期待的投资性特征。

但两者主要存在以下区别：

（1）可期待收益确定性不同。

对于投资人来说，委托理财的效益是未来性预期利益，在委托理财结束前处于不确定的状态。对于民间借贷而言，不论是否约定利息，出借人对于自己的预期收益是明晰、确定的。

（2）市场风险程度不同。

对于民间借贷，其利息在合同订立时就已确定，合同到期借款人需按约定支付出借人借款本息，出借人承担的市场风险较小。对于委托理财，因金融市场的风险性特征，受托人难以保证理财行为必定产生收益，委托人需承担较大的市场风险。

（3）资金接收方是否受流出方指示。

在民间借贷中，出借人将资金贷给借款人后，一般不得干预借款人正常地运用资金的行为。而在委托理财中，受托人一般要严格按照委托人的指示来从事委托理财行为，以有效地保障资产增值的安全性。

（4）收益分配情况不同。

民间借贷中，出借人享有的收益是固定的，不论借款人利用出借资金获得收益多少，出借人均不享有分配该收益的权利。委托理财中，委托人可依据委托理财合同的约定，享有按照一定比例分配受托人进行投资获取收益的权利。

28、含有保底条款的委托理财与民间借贷的区别

若委托理财合同约定保底条款的情况下，委托理财的风险性和收益不确定性的特点消除，此时其与民间借贷极易产生混淆。实践中认定属于名为委托理财、实为借贷关系的情形往往具有以下的特征：

（1）委托理财协议仅约定支付的金额、还款时间、本金的收益比例等内容，并未就委托理财的具体事项进行约定；

（2）委托理财协议仅约定到期后受托人需向委托人支付本金和固定利率的收益，对超出约定利率之后的收益分配未作约定，对本金减损后的承担问题未作约定；

（3）委托人在协议期限内未就受托人的行为作出指示性要求，对受托人如何利用其提供的资金不作过多干涉。

29、资管业务中保底或刚性兑付条款的效力与处理

信托公司、商业银行等金融机构作为资产管理产品的受托人与受益人订立的含有保证本息固定回报、保证本金不受损失等保底或者刚兑条款的合同，人民法院应当认定该条款无效。受益人请求受托人对其损失承担与其过错相适应的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。

30、保理与民间借贷的区别

保理合同是指债权人与保理商之间签订的，约定将现在或将来的、基于债权人与债务人订立的销售商品、提供服务、出租资产等基础合同所产生的应收账款债权转让给保理商，由保理商向债权人提供融资、销售分户账管理、应收账款催收、资信调查与评估、信用风险控制及坏账担保等服务的合同。

保理法律关系与民间借贷法律关系的区别主要体现在以下几个方面：

（1）主体资格不同。

保理商必须是依照国家规定、经过有关主管部门批准可以开展保理业务的金融机构和商业保理公司，而民间借贷的出借人一般为金融机构以外的自然人、法人或非法人组织。

（2）合同形式不同。

保理商与债权人应当签订书面的保理合同，而民间借贷中出借人与借款人可以订立非书面的借款合同。

（3）基础关系不同。

保理法律关系的成立应当以基础合同真实存在以及基础合同债权转让为前提，而民间借贷是相对独立的法律关系，不以其他合同存在及债权转让为前提。

（4）义务范围不同。

保理法律关系中，保理商应当提供下列服务中的至少一项：融资、销售分户账管理、应收账款催收、资信调查与评估、信用风险控制及坏账担保。而民间借贷的直接目的仅为融资。

（5）还款主体不同。

保理法律关系中，保理融资的第一还款来源是基础合同中债务人支付应收账款，而非债权人直接归还保理融资款。民间借贷中，一般均为借款人直接归还借款本金、利息，不涉及第三方的支付义务。

（6）利益分配不同。

保理商接受债务人依基础合同支付的应收账款，在扣除保理融资本息及相关费用后，应将余额返还债权人。而基于民间借贷中的债权转让关系，债务人应将全部借款本金、利息支付给债权受让人。

31、名为保理、实为民间借贷的处理要点

（1）保理合同纠纷的审理应以保理合同中双方权利义务的约定以及《中华人民共和国民法典》合同编第十六章保理合同及第六章债权转让的相关规定为处理原则。

（2）对于以保理之名行借贷之实的案件，应查明事实，从是否存在基础合同、保理商是否明知虚构基础合同、双方当事人之间实际的权利义务关系等方面审查和确定合同性质。

（3）名为保理、实为借贷的，应当按照借款合同确定案由并据此确定当事人之间的权利义务。

32、名为典当、实为借贷的审查与处理

典当，是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

典当与借款合同主要存在以下区别：

（1）主体资格不同。

典当是一种特许经营的行业，典当行业的出借方须是经过有关机关审批成立、能够办理典当业务的典当行。借贷合同的主体则为一般民事主体。

（2）法律关系不同。

典当法律关系是一种复合的法律关系，包含借款关系和担保关系，两种是共生共存的关系，没有主次之分。借贷关系中担保并非必要。在有担保的借款合同中，包含借贷和担保两个法律关系，但这两个法律关系有主次先后之分，借贷关系是主关系，担保关系从属于借贷关系。

（3）费率内容不同。

除未约定利息的借贷合同外，借贷合同与典当合同都要支付一定的利息。借款合同中的出借人仅能在国家规定的利率上限以内收取利息。而典当除了依照标准收取利息外，还可以根据典当物属性的不同收取典当综合费用。

（4）逾期处置方式不同。

债务人逾期不履行债务的，借贷关系中的担保物权人在与担保人协商不成时，只能通过诉讼或仲裁行使优先受偿权。而在典当关系中，如发生绝当，典当行能且只能以当物抵偿债务，典当行对当物的优先受偿权是一种权利，也是一种义务。

33、名为保理、实为借贷的处理要点

（1）债权人与债务人之间的基础合同是成立保理的前提，债权人与保理商之间的应收账款债权转让是保理关系的核心，应重点予以审查。

（2）如保理业务中未完成债权转让的，虚构基础合同，以保理之名行借贷之实，应当按照实际法律关系即借款法律关系处理。

（3）以未来债权作为被转让债权的，未来债权应具备合理可期待性和确定性，如不具有合理可期待性和确定性的未来债权不属于可转让的应收账款范畴，以受让此类未来不具有合理可期待性和确定性的债权而形成的融资法律关系不属于商业保理法律关系，如有资金融通表现的，构成名为保理，实为借贷。

（4）对名为保理、实为借贷的合同，如不存在《中华人民共和国民法典》规定的合同无效情形，原则上应认定合同有效。

34、合伙与借贷的区别

合伙人共同出资、共同经营、共享收益、共担风险的，构成合伙关系。通常而言，合伙协议需要对合伙人的出资数额、盈余分配、债务承担、入伙、退伙、合伙终止等事项进行约定。但在实践中，常出现借贷双方以合伙协议的名义建立借贷关系，即在合伙协议中约定由某一方出资，在约定的期限届满时，由另一方或多方按照约定利率归还该方本金及利息，但对合伙的经营、收益分配、风险承担等未约定或约定与该方无关。

两者主要存在以下区别：

（1）是否具有收益共享的行为目的。

合伙的目的是共同出资、共同经营以共享可期待的合伙收益，而借贷关系中出借人期待的是借款到期后的借款本息，至于由其出借的资金获取的经营收益，借款人无权分享。

（2）是否具有风险共担的意思表达。

合伙本质上是合伙人共同出资、共同经营的商业性活动，而商业活动天然具有风险性，合伙可能盈利也可能亏损，所有合伙人需共同承担经营中的风险。而借贷关系的出借人无需对借款人的借款利用承担任何经营风险，借款到期出借人即可要求借款人归还本息。

（3）是否具有共同经营的行为表现。

一般而言，合伙关系中的合伙人可以共同决定合伙企业的经营策略、模式等，每个合伙人均有权参与合伙企业的日常经营管理，这也是合伙的“人合”特征所在。但借贷关系中的出借人无权也无意参与借款人的经营，借款人的经营由借款人决定并由其负责，出借人和借款人并没有共同经营的行为表现。

35、名为租赁、实为借贷的审查与处理

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，合同内容主要包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。审查当事人之间是否存在真实的租赁关系应注意以下几点：

（1）民间借贷纠纷中出现的以签订房屋租赁合同形式进行民间借贷的新模式大致为：出借人向借款人提供借款的同时，由出借人本人或出借人指定的第三人作为承租人，与借款人签订房屋租赁合同，借款人收到借款后，出具收据，确认收讫租金。

（2）此类租赁合同往往约定的租金金额明显高于一般市场租金，且租期长达数年甚至20年，租金一次性全额付清，但承租人一般并不要求实际占有和使用房屋。

（3）一旦借款人未能按期偿还债务，名义承租人即以出租人未按租赁合同交付房屋为由，起诉要求解除合同、返还租金并承担高额违约金，或起诉要求出租人继续履行租赁合同、交付租赁房屋。

（4）当事人签订此类房屋租赁合同一般用于借款人为涉案房屋共有产权人之一或房屋上已存在多重权利限制等情形，系出借人在难以获得借款人房屋担保物权的情况下，转而寻求以房屋使用权担保债务或要求支付超额违约金。

（5）对于以房屋租赁之名行借贷之实的案件，法院应查明事实，以各方当事人之间实际的权利义务关系审查和确定合同性质。对名为房屋租赁、实为民间借贷的，应当按照借款合同确定案由并据此确定当事人之间的权利义务。

36、对于商业主体承租厂房、仓库、商铺、办公场所等经营用房屋的，注意审查双方商业合作关系，承租方的主营业务；自然人承租居住房屋的，注意审查该自然人是否有房屋居住需求。如承租人明显缺乏使用承租房屋的需求，应考虑当事人之间名为租赁实为其他法律关系的可能。

37、被告主张系名为租赁实为借贷的，应注意审查租赁合同的订立时间、租金是否明显高于同类房屋的租金水平、违约金是否明显过高、租金支付情况（主体、对象、方式、时间等）是否违反常理、是否办理房屋租赁登记备案手续、房屋是否实际转移占有使用等情形，综合予以判断。