天津三中院：2019-2022年房屋租赁纠纷司法观点与裁判规则

天津市第三中级人民法院

2019-2022年房屋租赁纠纷司法观点与裁判规则

一、审理中发现的问题及裁判导向

（一）合同主要条款约定不明产生纠纷

合同约定不明确、不完整，如中途解约的违约责任、如何处理租赁物、如何交接均无约定；如在签订租赁协议中只约定了租期五年，但是对五年中每一年收取费用的具体时间、费用标准、交纳方式、违约责任等均未约定，使得产生争议后，各执一词难以判定；如承租人为经营需要，改变出租物的部分结构或者布局，出租人虽同意，但双方未明确具体改造部位、标准和范围等，也不积极配合承租人及时提供相应变更条件或设施，致使双方拖拉扯皮产生纠纷；或者合同约定由出租方提供消防达标、结构改造的相关图纸，但消防迟迟未达标，整改后承租人仍不能正常开业经营，对此双方各执一词，违约责任难以认定。

（二）国有企业特有的历史遗留租赁问题

在涉及国有企业房屋租赁案中，国有企业上世纪七八十年代在厂区内建房，既无图纸又无规划红线，更无产权证，仅在房地证上标注有非居住建筑物，当年将该建筑物出租给本单位员工或非本单位员工（家属居多）或已离职员工，对于后续承继人或承租人的变动引起多种纠纷，争执不下。对于承租面积、位置、租期、租金以及解除合同时的交付现状等均无约定，致使双方对合同性质，效力等均不认可，多年后企业诉请腾房，法院是否受理、审理适用法律和裁判尺度等成为争点。

（三）非法转租的租赁纠纷

承租中未约定是否可以转租，实践中转租后，次承租人投资改扩建或新建底商用于经营、居住等，均无合法产权证，出租人明知却收取租金多年。因政策原因需要腾退拆迁、恢复原状等，因无合同约定致使三方矛盾深重，拖延多年不能解决；或多年后，次承租人继续占有租赁物，出租人起诉次承租人给付占有使用费，费用标准认定是根据承租人和次承租人合同约定，还是出租人和承租人的约定标准、还是市场价等；出租人起诉承租人，承租人是否应当给付，对于新增地上物、构筑物如何处理和补偿等，成为审理争点。

（四）违约情形下的责任认定问题

一是单方违约情形，承租人主张相关经营损失、财产损失等，对于租赁合同是否解除及违约责任认定、对此后未到期租金是否支持、涉疫期间的租金和费用如何酌减等。

二是因第三方因素造成的违约事实。因租赁标的物整体由物业管控，会出现停电、停梯、停水或网络中断等情况，出租人没有事先说明或者属于出租人的独立电源，也没有配备第二套供电设施，不能保证承租人正常使用，产生损失引发纠纷；或者因租赁物周边规划调整，致使提前解租，但对于承租人前期投入的较大改造、添置设备、增加附属物等双方均未约定，承租人不愿转移或拆除原有设施将会有损失较大情况下，双方争议较多。

三是提前解约。房屋租赁合同属于持续性合同，一般约定几个月到几年租期，但实际履行中，难免出现市场行情、承租人居住或经营需求变化等情况，导致出租方或承租方提出提前解除合同，从而引发纠纷。

（五）保障房的出租问题

保障性住房是政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，其根本目的在于保障中低收入家庭的基本居住需求，故购买保障性住房后出租获利，不符合保障房制度设立初衷。实践中，当事人以租赁房屋为保障性住房为由，要求确认租赁合同无效的情况屡见不鲜。我国法律并未明确禁止保障性住房的出租，故当事人仅以租赁房屋为经济适用住房或限价商品住房为由，要求确认房屋租赁合同无效的，并不符合《民法典》关于合同无效的规定，法院不予支持。但法院未对合同效力进行否定，并不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

（六）因疫情等导致合同无法正常履行的责任承担问题

与居住性租赁房屋相比，经营性租赁房屋受疫情影响更为明显。主要集中于疫情防控措施是否致使承租人无法正常使用房屋，承租人能否以不可抗力或情势变更为由主张减免租金或者要求解除租赁合同。承租人多认为疫情防控措施导致经营难以为继，无法实现合同目的，要求解除，如不能解除亦应减免租金；出租人则认为经营活动虽然受到一定影响，但未达到不能履行合同的程度，不同意解除合同和减免租金。即使双方均同意就租金数额协商减免，也因租赁房屋多位于核心商务区，租金标准高、数额大而无法达成一致。该类纠纷是否能够妥善处理和化解，直接关系到市场经营主体生产、办公场所的稳定，业务经营的正常开展和经济秩序的稳步恢复，关切重大，最高人民法院也出台相关意见作出指导。

（七）拆迁中承租人的权利保护问题

租赁期间房屋被拆迁的，出租人主张解除合同，要求承租人腾迁房屋，承租人要求分得部分补偿，实践中做法不一。一般而言，租赁合同未到期、房屋拆迁的，出租人与承租人在合同中对拆迁时如何处理有约定的，按约定处理；没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理：

一是关于装饰装修价值的损失。在承租人有证据证明其装饰装修初始价值的情况下，其损失与租赁合同已经履行的期限相关，可以剩余租期与全部租期的比例计算其装饰装修损失，但不得超过房屋所有权人获得的装饰装修补偿；反之，在承租人没有证据证明的情况下，根据公平原则由双方分担。

二是关于搬迁损失和停产停业损失。商业地产租赁中，实际发生搬迁费用和实际停产的往往是承租人，对此承租人有证据证明其搬迁损失和停产停业损失的，应获得相应补偿，但不得超过房屋所有权人获得的搬迁费和停产停业损失补偿；承租人不能举证证明的，根据公平原则双方分担。

三是关于可得利益。房屋被征收后会导致承租人某种商业机会丧失，承租人向出租人主张可得利益的，由于其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围，而该损失并不在征收补偿范围内，故承租人无权主张可得利益。关于承租人能否获得补助和奖励，由当地政府规定；没有规定的，补助奖励归属于房屋所有权人，承租人无权取得。

（八）其他问题

在房屋租赁合同纠纷中，还存在着房屋空置损失的负担问题、承租人疏于审查房屋权属引发纠纷、商业租赁中的消防问题等问题。具体而言：

1、因纠纷导致房屋空置损失的负担。房屋交付承租人后，因双方产生纠纷致房屋空置的，承租人是否应当承担空置期间的房屋租金或使用费，是容易引发争议的问题。

2、承租人疏于审查房屋权属引发纠纷。很多承租人经熟人介绍而签约，签订时未对租赁房屋的权属情况进行核实，极易带来后续争议。

3、在所承租房屋为权属登记证明尚不完善的拆迁安置房等情况下，极易因其他权利人主张权利导致租赁合同无法履行；或在承租人未经权利人同意将房屋转租，次承租人权利难以保障。

4、在经营性房屋租赁中，因承租人在签订合同后对经营投入较多，在因无权处分或非法转租导致租赁合同无效或者无法履行的情况下，易给承租人带来装修和生产经营方面的损失。

5、商业地产租赁中的消防问题。租赁合同无法继续履行而被判决解除的案件中，相当一部分涉及消防安全问题，例如在消防通道内堆放物品，擅自搭建楼梯、插层、隔墙等设施均会造成消防安全隐患。从生效判决的归责结果来看，火灾原因大都是承租人在承租期间未能妥善使用房屋，因而就火灾造成的经济损失据实由承租人承担主要责任；出租人对于涉案房屋负有采取必要的杜绝隐患措施、建立相关消防安全制度等监督管理义务，发生火灾意味着其未尽到此项义务，需要承担次要责任。

二、典型案例裁判要旨

案例一：天津市某投资有限公司与天津某发展有限公司房屋租赁合同纠纷案——合同约定不明时更需诚信互谅，合作共赢

裁判要旨：

由于该诉争标的物在租赁之时系在建工程，双方对工程交接之初的标的物情况是明确知悉的，然在履行中，双方对于各项待建设、待添加、待配合的内容和事项不能做到约定明确、具体，不能做到互谅互让、互帮互助、息事宁人，以致产生较多矛盾成讼。在培育和弘扬社会主义核心价值观的社会主义建设新时代，不论国有企业还是民营企业，都负有引领社会前进、依法规范自身行为的责任和义务，都应当在租赁合同履行中避免不诚信、不积极、不透明的行为，而在纠纷化解后，继续履行过程中应不计前嫌，互谅互让、竭诚合作、互利共赢，为营造良好的天津营商环境作出最大努力。

案例二：天津某物业有限公司与崔某会房屋租赁合同纠纷案——国有企业涉房屋租赁合同性质难界定，裁判难度

裁判要旨：

法院审理认为，案件争议焦点为：某物业公司与崔某会之间租赁行为的性质；某物业公司能否向崔某会主张相关房屋租金的民事权益。崔某会承租案涉房屋，源于其作为某央企职工身份，该房系单位内部的分配调整房。2012年某物业公司与案外人某资产公司签订《周转楼转让协议》后，仍旧依据原条件向崔某会收取租金并开具收据，并未对房屋承租情况变更。在特定政策背景下，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷不属于人民法院主管工作的范围，因此法院对其之间租赁行为的性质不予评判。

案涉房屋并非为无偿占用，崔某会作为房屋占用人，需缴纳必要的占有使用费用。但其数额应按照双方的约定执行，现某物业公司以张贴公告的方式单方作出占有使用费调整的意思表示，在崔某会未能明确表示同意的情形下，双方对费用标准的调整不应视为达成合意，某物业公司意欲调整的费用标准对双方不产生法律效力。因此法院判决崔某会参照之前双方当事人实际履行的支付标准，向某物业公司交纳2018年至2020年房屋使用费，并驳回某物业公司解除合同的诉求。

案例三：天津某棉花加工有限公司与天津市某科技发展有限公司租赁合同纠纷案——转租涉主体多，更需明确约定各自权利义务，降低法律风险

裁判要旨：

法院审理认为，某棉花公司与某棉业公司为关联企业，某棉花公司与某科技公司成立租赁关系，某棉花公司与周某成成立转租关系。某科技公司与某棉业公司成立租赁关系，某棉业公司与周某成成立转租关系。周某成向某棉业公司支付的费用系履行周某成与某棉业公司或某棉花公司之间租赁关系项下的支付租金义务，并非向某科技公司履行支付租金义务，无其他证据证明周某成系代某棉花公司向某科技公司支付租金。转租并不免除某棉花公司交纳租金的义务，因此依据某棉花公司与某科技公司的租赁协议约定，参照约定的年租赁费数额，判令某棉花公司向某科技公司给付2014年4月17日至2014年12月14日期间的租赁费。

现实中，转租行为一旦发生纠纷，必然涉及租赁合同及转租合同两个法律关系，以及出租人、承租人、次承租人三方权利义务的平衡与保护。对次承租人来说，为防范法律风险，应当高度注意两个问题：

一是要确认承租人是否有对外转租的权限，如无则需要经过出租人同意，因为法律对此有明确规定；

二是要与承租人签订书面的转租合同，明确权利、义务及违约责任，因为从承租人处转租本身就存在一定风险，如果再没有书面转租合同风险无疑会增大。

案例四：冯某明等12人与天津市某商场有限公司系列租赁合同纠纷案——约定解除权条件是否成就，要根据条款规定、交易习惯及诚信原则综合评判

裁判要旨：

法院审理认为，冯某明等人与某商场订立的租赁合同合法有效，对双方的权利义务及行使约定解除权的事由均有明确约定。本案中，冯某明等人主张交回电子秤、核对水电费数额的行为表明双方已解除合同，对此某商场否认，且其在交还电子秤的《说明》中已明确交还电子秤的行为不属于合同的解除，因双方未就合同解除事宜达成一致，故不属于约定解除。冯某明等人主张系某商场违约，其与某商场签订的商铺租赁合同应予解除，因未提供相应违约证据佐证，故法院不予支持，双方当事人签订的商铺租赁合同的解除条件未成就，合同应继续履行。因商铺租赁合同尚未解除，法院不予支持冯某明等人基于合同解除主张某商场返还租金和租赁保证金的诉求。

约定解除权的审查主要是合同意思表示解释的问题。意思表示解释时，应当按照所使用的词句，结合相应的条款、行为性质和目的、习惯以及诚信原则，确定相关条款的含义。应注意区分约定解除权与单方解除合同的违约条款。一方以合同约定的解除条件成就为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度、违约后果、是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同是否应解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。

案例五：王某飞与天津某家居家饰生活广场有限公司租赁合同纠纷案——承租人提前解除合同应承担违约责任，并需尽到合理交接房屋等附随义务

裁判要旨：

法院审理认为，王某飞与某家居家饰广场签订的租赁期限为2019年5月16日至2019年8月31日止的《展位租赁及管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行。根据某家居家饰广场提供的《展位租赁及管理服务合同》、统计表及银行转账回单，可以证明王某飞缴纳的定金及装修押金均已折抵前期的租金及管理费。某家居家饰广场有权依据合同向其主张租赁费和管理费，判令王某飞向某家居家饰广场支付租赁费、管理费及逾期付款违约金。

承租人无正当理由提前解除租赁合同、不支付租金等费用的，构成违约，应当承担相应违约责任。同时承租人负有及时与出租人妥善办理房屋交接手续，及时将租赁房屋交还出租人的义务，避免一走了之，使租赁房屋空置，带来不必要损失。通常承租人提前搬离租赁房屋的，一般以承租人将租赁房屋妥善交接给出租人之日，作为租赁合同实际解除时间。

对出租人来说，如果承租人已经实际搬离了租赁房屋并请求出租人接收房屋的，出租人虽然享有依据合同约定或法律规定追究承租人违约责任或要求承租人赔偿相应损失的权利，鉴于房屋租赁合同的自身特性，一般不宜强制承租人继续履行租赁合同。因此，为防止合同僵局出现和房屋空置损失扩大，出租人亦应及时配合承租人交接房屋，否则出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦将会面临承担房屋空置损失扩大责任的风险。

案例六：天津某汽车销售有限公司、天津某汽车服务有限公司等与天津自贸试验区某物流有限公司房屋租赁合同纠纷——受疫情影响，经营性房屋租赁可根据实际情况调减租金

裁判要旨：

法院经审理认为，天津某汽车服务有限公司经多次催收后仍未全额支付租金以及水电费等费用，显属违约，某物流公司可据此行使解除权解除合同，并要求天津某汽车服务有限公司支付拖欠的费用、赔偿违约金。关于合同解除时间，综合本案证据以及合同实际履行、场地被征用作新冠疫苗接种场地等因素，确定为2021年6月2日。

本案中天津某汽车服务有限公司将部分房屋转租给第三人未取得某物流公司的明示同意，违反了双方补充协议约定，转租行为无效，故租赁合同解除后，天津某汽车服务有限公司及第三人均应当承担立即将租赁房屋腾空并返还某物流公司的义务。2021年3月28日至2021年6月1日部分租赁物被征用为新冠疫苗接种场地,该期间因使用于社会公益项目且某物流公司并未对征用提出任何异议,此期间不属于天津某汽车服务有限公司及第三人使用租赁物的情形,故对该期间的租金应予扣除。

对于违约金，双方在合同违约责任中约定了违约金计算标准，对履约保证金的处理约定为“履约保证金作为违约金归出租人所有”。按照惯常理解，上述条款应理解为违约方支付违约金，而履约保证金可以折抵违约金。因此法院判决天津某汽车服务有限公司向某物流公司支付欠付租金、房屋占用损失、水电费、采暖费及扣除履约保证金后的违约金。

房屋租赁合同属于长期性合同，疫情形式等变化，尤其对商场、宾馆、餐饮等行业影响较大。对于经营性房屋租赁，应当根据因疫情及防控措施受到直接和间接影响的程度，正确区分不可抗力、情势变更、商业风险。对符合不可抗力情形的，一般应当支持承租人关于相应减少租金的诉讼请求。对受疫情及防控措施影响，租赁房屋无法正常经营符合情势变更情形的，可根据公平原则，结合案件实际情况，确定是否及如何调减租金。

在承租人未经权利人同意将房屋转租的情况下，次承租人的权利难以保障。在经营性房屋租赁合同中，因承租人对开展经营进行较多投入，在因无权处分或非法转租导致租赁合同无效或者无法履行的情况下，易给承租人带来装修和生产经营方面的损失。

案例七：某科技有限公司与某投资开发有限公司房屋租赁合同纠纷案——受疫情影响不可抗力的判断，要结合对合同义务履行的影响程度

裁判要旨：

法院审理认为，双方认可案涉合同于2020年8月1日解除，某科技公司作为承租人，应当交纳物业管理费，并支付和清偿因使用该房屋的任何设施而产生的公用事业费，包括但不限于水电费等。对于双方提出的对方违约行为，经法院评析，某投资公司依约交付涉案房屋后，其已经完成房屋租赁合同项下作为出租人应履行的主要合同义务；某科技公司存在逾期交付物业管理费、水电费之严重违约情形，同时其向某投资公司发出的《退租磋商函》中所表述的解除理由，既不符合法定解除事由，也不符合约定解除事由，故其在无解除权的情况下拒绝履行合同构成违约。

在某科技公司存在违约的情况下，其应支付装修期免缴的租金；此外履约保证金也属于违约金的性质，故综合考量某投资公司的实际损失，兼顾合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，判决租赁合同于2020年8月1日解除；某科技有限公司给付某投资物业管理费、水费、电费，装修期内免缴的租金。

受疫情及防控措施等影响，导致承租人无法正常营业的客观情况，是否构成房屋租赁合同中的不可抗力，应当根据其对合同义务履行的影响程度判断。对于出租人而言，在疫情及防控措施不影响房屋交付和约定用途情况下，一般不宜认定出租人因不可抗力未履行租赁房屋的交付义务。对于承租人而言，生产经营受到影响，不直接构成抗拒交付租金等义务的事由，一般也不宜认定为不可抗力。但是，受疫情及防控措施影响，租赁房屋已不符合约定用途、租金交付义务受直接影响导致客观不能履行等情形，可以认定为不可抗力。

案例八：李某强与天津市某工贸有限公司租赁合同纠纷案——未按用途使用农业用地租赁致合同无效，遇拆迁征收可获合理补偿

裁判要旨：

法院审理认为，案涉土地用途为设施农业用地，其用途应为工业化农产品作物栽培、规模化的畜禽水产养殖以及与此相配套的附属设施用地使用。然而，李某强承租案涉土地后实际用于工业用途，按照租赁协议中“设计图纸应在某工贸公司处备案”等约定，某工贸公司亦明知案涉土地的实际用途与登记用途不符。据此，《租赁协议书》约定的实质内容及其签订后的履行情况，均违反国家法律的禁止性规定，应当认定无效。在《租赁协议书》无效的情况下，李某强无权占有案涉土地，某工贸公司有权要求其腾空地上物。

尽管《租赁协议书》无效，但李某强自《租赁协议书》签订之日起至今十余年，事实上占用案涉土地经营获利，有关租金约定仍为双方当事人的真实意思表示，应参照双方约定标准给付土地占有使用费、物业费。另外其中的清算条款，仍可参考适用。按约定案涉土地如因不可抗力原因和国家政策需要拆除，使双方造成损失的，协议终止，双方互不承担责任。如国家给予补偿时，李某强有权享有地上物应得的补偿。因此支持就该评估报告所涉及的相应费用，李某强要求某工贸公司给付该部分补偿款的请求。

我国对于设施农业用地的使用要求严格，不按土地性质使用租赁土地的，租赁合同无效。但租赁合同无效并不必然导致全部合同条款无效，对于租金支付、征收补偿等条款，仍可根据实际情况参照适用。

房屋租赁合同履行中，拆迁人取得房屋拆迁许可证或其他合法审批手续，并发布拆迁公告，当事人据此要求解除租赁合同的，应予支持。租赁期间，出租人的房屋被征收的，出租人主张解除合同，要求承租人腾退房屋，承租人要求分得部分征收补偿，实践中做法不一。一般认为，租赁合同尚未到期，房屋遇征收的，出租人与承租人在租赁合同中对征收时如何处理有约定的，从约处理；租赁合同对此没有约定或者约定不明的，承租人主张赔偿损失的，分别情形处理，但其获得的补偿不能超过房屋所有权人获得的补偿范围。

案例九：翟某与天津市某区文化旅游体育局返还租赁房屋纠纷案——承租人需审查房屋权属，转租中还需注意租赁期限的届满时间

裁判要旨：

法院经审理认为，某广电局与某慧公司签订的《房屋租赁合同》至2017年12月31日到期，双方约定租赁期满后合同即终止，届时某慧公司须将房屋退还某广电局，续租需书面申请经某广电局同意并续签租赁合同。双方并未续签租赁合同，故自2018年1月1日起，某慧公司已无占有涉诉房屋的合理理由，且某慧公司已于2018年10月8日注销。翟某与某慧公司签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日到期，因期满合同亦终止，翟某亦无继续占有涉诉房屋的理由。翟某抗辩其一直受管理人邓某金的管理并支付租金，有权占有涉诉房屋，但提交的证据均与某文旅局无关。因邓某金并非涉诉房屋权利人亦无某文旅局授权，无权使用及处分涉诉房屋，故翟某与邓某金之间的约定与某文旅局无关，翟某抗辩不成立，应返还涉诉房屋。考虑房屋占有现状，给予翟某必要的腾空时间，法院酌定腾房期为60日。

很多承租人签订合同时未对租赁房屋的权属进行核实，极易因其他权利人主张权利，导致租赁合同无法履行。尤其在本案涉及的转租行为中，除了房屋权属的审查，还应注意租赁期限的时间范围。转租合同约定的租赁期限应当在承租人的剩余租赁期限内，超出承租人剩余租赁期限的转租期间无效。司法解释规定“但出租人与承租人另有约定的除外”，指的是如果出租人与承租人另有约定，在剩余租赁期限之外的转租也是有效的，可以按照约定确定转租有效。但在超出剩余租赁期外，次承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议的，是认定形成不定期租赁合同还是认定次承租人无权占有该房屋，在司法实践中仍存在争议。在房屋租赁合同解除后，因为有转租合同存在，出租人在次承租人仍占有房屋时，有权要求次承租人腾房，理由是本租合同已经解除，转租合同当然不复存在，次承租人负有腾房义务。如果次承租人在解除合同后，对租赁房屋仍然占有一段时间的，对逾期腾房的房屋使用费，负有继续支付义务。

案例十：天津某餐饮广场有限公司与天津自贸区某体育管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案——未经消防验收合格的商业地产租赁，并不必然导致租赁合同无效；装修残值是否赔偿及计算标准要根据合同履行情况综合考量

裁判要旨：

某体育公司主张依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉租赁合同应属无效。然某体育公司于2019年10月24日取得《高危险性体育项目经营许可证》，于2021年12月6日取得《卫生许可证》，用于经营案涉健身馆，不存在因消防验收不完备导致其勉强经营的客观因素。某体育公司主张合同无效依据不足，法院对其该项主张不予支持。

双方签订的租赁合同约定，拖欠租金超过一个月，某餐饮公司有权解除合同并收回房屋。某体育公司自2017年起未按合同约定足额支付房租，某餐饮公司有权要求解除合同，因此判决租赁合同于2020年1月19日解除。合同解除后，某体育公司应当将案涉房屋腾空、交还给某餐饮公司，并支付租金及占有使用费。

根据双方的租赁合同可知，双方对标的物的现状（包括物质现状及权利现状）明知，且双方对于租赁物的用途为健身场馆亦明知，双方对该房屋未能办理消防验收等手续均存在过错，均应承担违约责任。对于装修配套和设备设施损失，法院综合考虑鉴定机构结论、双方租赁合同约定的租赁期限、双方的过错，酌情判令某餐饮公司承担约四分之一损失，某体育公司自负剩余损失。

对于未经消防验收合格的经营性房屋租赁，并不必然导致租赁合同无效，应区分两种情况：

第一，属于《消防法》第十一条规定的人员密集场所和特殊建设工程的，未经消防验收或者消防验收不合格的，违反了《消防法》的强制性法律规定，租赁合同无效；

第二，《消防法》第十一条规定以外的商业地产租赁的，未经消防验收或者消防验收不合格的，不影响合同的效力，当事人可以据此主张违约责任。

剩余租赁期限内的装修残值，是指在房屋租赁合同履行期限届满前解除合同时，形成附合的装饰装修物在剩余租赁期限内尚存的价值。在判定是否赔偿装修损失时，

第一，要明确合同解除原因，明确合同解除系单方违约或双方违约，还是因不可归责于双方的原因，以此确定是否赔偿以及赔偿比例。

第二，装饰装修的剩余价值，主要通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定，需明确装修残值的计算年限和残值评估基准日期。装修残值的计算年限，要依据租赁期限来确定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚信原则，确定该条款的真实意思。对于装修残值的评估基准日期，应考虑合同的履行状况，主要基于承租方对租赁物实际使用的期限确定。