关于以物抵债纠纷的52条裁判规则（下）

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关于以物抵债纠纷的52条裁判规则（下）

23、北京首都旅游集团有限责任公司、黑龙江华风家俱装饰材料市场有限公司申请执行人执行异议之诉

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，当事人之间为借款担保而签订《商品房买卖合同》，并办理房屋移交和备案登记，但双方并未形成真实的房屋买卖合同关系。在人民法院因执行案件就该房屋查封之后，无论该房屋的名义买受人是否形成以物抵债或者以借款转变为购房款，都不能改变《商品房买卖合同》系为借款担保的性质。名义买受人（案外人）对该房屋享有的权利不能排除人民法院对作为该房屋实际所有权人（被执行人）的执行。

案例文号：（2019）最高法民终1548号

24、工程款履行期限届满后，发包人和承包人约定以房抵款，符合优先受偿权规定的，该约定属于承包人以协议折价方式行使优先受偿权——南通置鑫装饰工程有限公司与南通五洲商业投资有限公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

南通中院认为，本案在二审中的争议焦点为五洲投资公司要求少支付置鑫装饰公司工程款1,359,124元的请求是否于法有据。解决该争议焦点首先应确定案涉《以房抵款协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。故此，在建设工程领域，由于承包人行使优先受偿权的方式可以协议折价，因此发包人与承包人约定以商品房折抵工程价款的，符合上述法条规定的精神。本案中，置鑫装饰公司与五洲投资公司签订的《以房抵款协议》系双方当事人的真实意思表示，应为合法有效。该协议明确约定“五洲投资公司将5#403、7#804、7#904房屋（合计建筑面积367.34平方米、房屋价款1,359,124元），用于抵销双方签订的《锡通汽车城专业市场门窗工程施工合同》中五洲投资公司应向置鑫装饰公司支付而未付工程款中相应数额的款项”，五洲投资公司因此要求在未付工程款中扣除《以房抵款协议》的合同价款1,359,124元，具有事实与法律依据。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，以房抵款约定的有效以开发商取得商品房预售许可证明为前提。

案例文号：（2016）苏06民终3508号

25、肖建、江西井冈山祥云房地产开发有限公司民间借贷纠纷执行案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定，查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。在查封期限内，人民法院对查封的房产作出以物抵债裁定，裁定查封的房产及其土地使用权一并归申请执行人所有的，根据《物权法》第二十八条的规定，上述财产的所有权自人民法院以物抵债执行裁定送达申请执行人时起已发生转移，即归申请执行人所有。

案例文号：（2019）最高法执监412号

26、六盘水宗鑫房地产开发有限公司、六盘水农村商业银行股份有限公司金融借款合同纠纷执行执行裁定

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，本案的审查重点是，六盘水中院作出以物抵债裁定是否正确。关于本案是否应当裁定以物抵债的问题。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十六条规定：“申请执行人与被执行人达成和解协议后请求中止执行或者撤回执行申请的，人民法院可以裁定中止执行或者终结执行。”根据该法条规定，在执行过程中，如申请执行人与被执行人达成和解协议，申请执行人可以选择向人民法院申请中止执行或者撤回执行申请，人民法院将根据该项申请裁定中止执行或者终结执行。而中止执行和终结执行属不同性质的结案方式，二者的法律后果明显不同。在中止执行的情况下，执行程序仅为暂时停止，待导致中止执行的因素消失后，执行程序又可得以继续进行。而终结执行意味着执行程序的彻底结束，代表着原执行案件的消灭，即便此后申请执行人因符合法定条件得以再次申请执行，人民法院也再次立案执行，但此执行案件并非原执行程序的继续，而是属于新的执行案件。就本案而言，因申请执行人六盘水农商行撤回执行申请，六盘水中院已裁定本案终结执行。此后，虽然六盘水中院又依六盘水农商行的申请立（2018）黔02执恢19号案件执行，但立“执恢”号案件系基于加强对执行案件立、结案管理工作的需要，并非代表原执行程序的恢复，亦非原执行程序的继续，该案属于新的执行案件。此情形下，六盘水中院未重新启动评估、拍卖程序，而是以原执行程序中的变卖保留价径行裁定将案涉土地使用权抵偿债务，适用法律错误，应予纠正。另，关于能否将案涉土地使用权直接裁定过户给案外人的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条、第二十七条、第二十八条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百九十二条的规定，对于无法拍卖或变卖的被执行人财产，人民法院可以依据申请执行人或其他执行债权人的申请裁定将该财产作价抵偿债务，接受抵债的主体应为申请执行人或者其他执行债权人，而非案外人。本案中，钟山分公司和恒邦公司非本案的申请执行人，也非其他执行债权人，六盘水中院直接裁定将案涉土地使用权过户给两公司，于法无据，亦应予以纠正。

案例文号：（2019）最高法执监298号

27、王秀玲与西藏信托有限公司等案外人执行异议之诉

【裁判要旨】：

Ⅰ、《执行异议和复议规定》第二十八条规定的一般不动产买受人的物权期待权与第二十九条规定的住房消费者物权期待权排除执行在法律适用上可能产生竞合，在出现竞合的情况下，应一并进行审查。

Ⅱ、在案涉房屋为抵账房的情况下，尤其是案涉房屋经多次抵顶或转让的，对于购房款的支付时间认定须依据抵账基础法律关系以及相关抵顶行为的一致性和真实性加以综合判断。

案例文号：（2021）最高法民终1024号

28、神木县金星小额贷款有限公司、王鲜借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于王鲜应否向金星公司承担偿还本金2000万元及利息责任的问题。根据二审查明的事实，王鲜与金星公司签订《借款合同书》，向其借款6000万元，王鲜已偿还借款本金4000万元和部分利息。后双方签订《协议书》《补充协议》，约定王鲜以其持有的股权和房产抵偿借款本息，但前述股权至今尚未办理工商变更登记。第一，王鲜与金星公司所签《协议书》《补充协议》中并未约定原借贷关系消灭，仅变更还款方式，双方之间的借贷关系仍然存在。第二，一、二审庭审中，双方对王鲜向金星公司借款6000万元、就该借款已偿还本金4000万元并支付利息至2012年5月30日的事实不持异议，而至今《协议书》中约定用以抵债的股权尚未办理变更登记，已远远超出协议约定的履行期限，以物抵债协议目的不能实现，故金星公司选择依据《借款合同书》向王鲜主张承担偿还本息的责任，有事实和法律依据。由上，二审法院认定王鲜与金星公司成立合法、有效的民间借贷关系，其应向金星公司承担偿还本金2000万元及利息的责任，并无不当。王鲜的该项再审申请理由不能成立。

案例文号：（2019）最高法民申1335号

29、江苏苏兴建设工程有限公司、黄山市黄山区名人国际艺术家庄园置业有限公司建设工程施工合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，黄山名人公司与江苏苏兴公司签订《工程款抵扣购房款协议二》约定，黄山名人公司以其开发的金龙岛项目的68套房产抵扣其应付工程款68996390元。但经双方确认，仅过户了5套房产、完成抵房备案手续24套，其余房屋均未办理备案手续及交付，上述协议未实际履行完毕，且黄山名人公司未证明剩余房产未办理备案及交付是江苏苏兴公司的原因所致，故黄山名人公司在上述协议未实际履行完毕的情况下不能免除其支付该部分工程款的义务，其仍应当就其未实际履行的以房抵款协议部分金额承担直接给付工程款的责任。

案例文号：（2019）最高法民终1349号

30、孟福明、黄石市黄石港区永诚小额贷款有限责任公司再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于办理人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。就本案而言，原审已查明，孟福明虽在查封前与梅林美公司签订了合同，并以工程款抵扣了全部购房款，但此房屋已于查封前抵押给了永城公司，并在鄂州市房屋产权登记中心办理了抵押登记，而且此房屋亦未交付孟福明居住。双方所签以工程款抵扣房款的买卖合同实际是孟福明实现自己债权的一种方式，孟福明并非购买房屋居住的消费者，故孟福明对涉案房屋亦不可能产生物权期待权。其次，本案系案外人提起的执行异议之诉，建设工程价款优先权仅是在房屋变价款分配顺位上的优先权利，不能达到阻却执行的效果，且孟福明提交的证据不足以证明其对涉案房屋享有优先权，故原审据此认定孟福明提交的证据不足以排除强制执行的基本事实并不缺乏证据证明，适用法律亦无不当。

案例文号：（2019）最高法民申4491号

31、吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷案最高人民法院再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，债务人未能按照借款合同清偿债务，与债权人达成以房抵债合意，并签订《房屋买卖合同》，不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。双方签订的《房屋买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

案例来源：《最高人民法院公报》2020年第3期

案例文号：（2018）最高法民申1774号

32、鸡东县华盛煤炭有限公司、黑龙江省八五一〇农场案外人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

动产以物抵债协议履行过程中，通过占有改定方式完成交付，买受人取得对标的物的间接占有，应视为以物抵债协议已履行完毕，买受人享有可以排除强制执行的民事权益。

案例文号：（2020）最高法民申3126号

33、宜昌博高建筑工程有限公司、洪春林第三人撤销之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以物抵债的协议抵偿的金钱债权为普通债权，其目的在于消灭旧的金钱之债，该部分普通债权不应优先于已在先办理抵押的债权。

案例文号：（2020）最高法民申5284号

34、南京澳林地产有限公司、宿迁澳林置业有限公司建设工程施工合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于以房抵工程款协议问题。

首先，案涉《商品房抵工程款协议书》属于在债务履行期限届满前达成的以物抵债协议，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十四条适用对象为债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，第四十五条并未对协议的效力作出规定，南京澳林公司、宿迁澳林公司据此主张协议有效并无法律依据。原判决认定协议无效并无不当。

其次，在案涉《商品房抵工程款协议书》无效的情况下，不存在新债消灭旧债和该协议能否实际履行的问题，原判决认定宿迁澳林公司应当继续履行支付工程款及延期付款利息的债务并无不当。

最后，由二审判决可知，南京澳林公司在上诉请求事实与理由中仅阐述了宿迁澳林公司不应当承担付款义务，而并未涉及若宿迁澳林公司应承担债务时南京澳林公司是否构成债务加入、是否对该债务承担连带责任的问题，未对连带责任的认定提出异议。民事诉讼法第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

故二审法院对此未予以审查，维持一审判决，并无不当。

案例文号：（2020）最高法民申6153号

35、上诉人魏广泽与被上诉人赵海川、一审第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，以房抵债者不是消费者购房人，无论是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条规定的条件，都不能对抗涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

案例文号：（2021）最高法民终681号

36、韩小兰、唐作银申请执行人执行异议之诉最高人民法院民事裁定书

【裁判要旨】：

最高人民法院认为：以房抵债者，不是基于生存权，而是为实现债权，因此，以房抵债者不是消费者，不具有优先于抵押权人的权利。

案例文号：（2021）最高法民申1134号

37、再审申请人甘肃长业房地产开发集团有限公司与被申请人刘霞房屋买卖合同纠纷案

【裁判要旨】：

最高人民法院认为，关于原审判决在案件审理范围上是否未依法审查必要内容以及是否审理程序有误的问题。经审查，刘霞与长业公司签订《协议书》确认长业公司欠刘霞借款2100万元，为偿还上述债务，长业公司与刘霞经核算剩余债务后签订了《框架协议》，双方将原借款关系转化为房屋买卖关系，将借款本金及利息转化为已付购房款。以物清偿系清偿债务的一种方法，本案是以房屋给付替代原欠款的清偿，以债权人刘霞现实地受领长业公司的给付为生效要件。在新债务未履行前，原债务并不消灭；当新债务履行后，原债务同时消灭。对于案涉《框架协议》约定的内容而言，长业公司承诺向刘霞出售长业金座大厦16、17层共计1402.6平方米商品房及四个机械停车位清偿其所欠刘霞的全部欠款，刘霞还须向长业公司支付9309940元。只有长业公司在履行完上述协议后，双方之间的债权债务才归于消灭，符合代物清偿的构成要件。由于代物清偿属于新债清偿，如仅有代物清偿合意而未能实际履行代物清偿协议，原借款债务并不消灭。本案中长业公司在房地产管理部门为刘霞办理了商品房预售备案登记，未能按照《框架协议》履行将案涉房屋交给刘霞的义务，故《框架协议》项下的借款债务并未消灭，长业公司仍负有向刘霞偿还借款本金的义务。长业公司关于《框架协议》签订后借款关系已经转化为房屋买卖关系，原借款关系已经消灭的主张，原审法院未予采信并无不当。故长业公司的该项再审请求，本院不予支持。

案例文号：（2021）最高法民申4177号

38、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，在实际履行物权转移后，原债务同时消灭。

【规则解析】：

Ⅰ、当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿。代物清偿，是指债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为。以物抵债属于实践性法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最主要方式。而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并取得所有权和占有权时，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。所以，代物清偿的要物性与清偿一样是顺理成章的。以物抵债同样如此，目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以，只有物权转移给债权人，债务方消灭。因此仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现。故从抵债的目的来看，应坚持其实践性特点。

Ⅱ、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第87条规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”从该规定看，只有履行完毕的和解协议，债务才算消灭，基于此可以推断出抵债协议的实践性。

Ⅲ、代物清偿的成立，必须具备四个条件：其一，必须有原债的关系存在；其二，必须有双方当事人关于代物清偿的合意；其三，他种给付必须与原定给付不同；其四，须债权人受领他种给付以代替原给付。以上成立要件也是基于代物清偿的要物性，需同时具备，缺一不可。

Ⅳ、基于代物清偿的要物性，代物清偿的成立仅有当事人合意尚不足够，必须履行物权转移手续。因此，债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，我们认为人民法院应不予支持。但人民法院可以释明，让当事人变更诉请要求继续履行原债权债务关系。经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。如此规定，系从以物抵债的实践性法律行为的本质属性出发所作的考虑。

观点来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考·指导性案例》2014年第2辑（总第58辑）

39、当事人在债务清偿期届满前约定债务人不履行到期债务时以抵债物来清偿债权，但未明确抵债物的所有权直接归债权人所有，该代物清偿协议在当事人之间具有法律效力，但不具有对抗其他债权人的效力。对抵债物应进行折价或拍卖、变卖该抵债物，并从拍卖、变卖价款中清偿债务。

【规则解析】：

Ⅰ、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条明确规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”对于当事人在债务未届清偿期之前达成以物抵债的协议，只要约定的内容不涉及抵押、质押的外在形式，就应依据“法无明文禁止即可为”的原则，肯定其效力。债权人有权依据代物清偿协议约定请求债务人履行替代给付义务，但应履行清算程序，对抵债物进行折价或者拍卖、变卖该抵债物，拍卖、变卖价款如果高于原债权，多余部分应返还给债务人；如不足清偿债务，债权人就差额部分仍有权向债务人主张。此外，虽然当事人在债务未届清偿期之前达成的代物清偿协议具有法律效力，但是该约定不具有对抗其他债权人的效力。

Ⅱ、《物权法》第一百八十六条、第二百一十一条均规定，抵押权人（质权人）在债务履行期届满前，不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵（质）押财产归债权人所有。法律设定禁止流抵、流质的目的主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益，维护民法的平等、公平原则。当事人在债务清偿期届满前达成代物清偿协议，约定债务人不履行到期债务时抵债物（包括动产和不动产）归债权人所有的代物清偿协议，该协议实际上具有担保债权实现的目的，财产直接归债权人所有与禁止流抵（质）条款的约定内容是一致的。在此情形下，如果债权人以债务人违反代物清偿协议的约定为由，要求债务人继续履行协议或对所抵之物主张所有权的，人民法院应不予支持。由于代物清偿协议无效，原债务未实际获得清偿，债权人可依原债务主张权利。

Ⅲ、让与担保作为一种非典型的担保方式，具有程序灵活便捷、交易成本低廉及扩张融资范围等制度价值，在社会交易活动中非常常见。但是，由于法律将让与担保排除在典型担保之外，导致学界及审判实践中对让与担保的效力认识不一，否定观点认为让与担保违反了物权法定原则，应认定无效；肯定观点则以合同自由原则及非专属的财产权利均可让与为由，认为应赋予其法律效力，但是同时认为债权人必须履行清算义务，且不具有对抗其他债权人的效力。但随着学说研究的深入及审判实践发展，让与担保已获得正当的理论基础，其有效性逐渐被大家接受。

Ⅳ、债务清偿期届满后，债务如为金钱之债则数额就会确定，在此客观基础上达成的代物清偿协议往往为双方当事人的真实意思表示，对该合意的效力应予确认。同时，为保护双方的合法权益不受损失，也应赋予双方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销代物清偿协议的救济权。《物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”第二百一十九条第二款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”参照上述规定，当事人在债务清偿期届满后，可以折价或拍卖、变卖等方式来清偿债务，而为此缔结的相关协议及履行行为均在法律授权范围内，应认定其法律效力。

Ⅴ、当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。一方当事人反悔，要求确认代物清偿协议无效，应不予支持。但如果当事人一方认为该抵债行为存在《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形下，可依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。第三人如果认为债务人与债权人存在恶意串通，转移责任财产，损害了其合法权益，可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的代物清偿行为无效。

Ⅳ、对于执行和解协议的效力，学界一直存有争议。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第86条规定：“在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。”第87条进一步规定：“当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。”第104条规定：“中止执行的情形消失后，执行法院可以根据当事人的申请或依职权恢复执行。恢复执行应当书面通知当事人。”根据上述规定，当事人在执行程序中达成的代物清偿协议，协议得到现实履行，才能产生消灭原债务的法律效力，否则人民法院应根据当事人的申请或依职权恢复原判决的执行。

观点来源：最高人民法院民事审判第二庭编《商事审判指导》2014年第3辑（总第39辑）。

40、第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同，不构成债务加入或第三人履行。

【规则解析】：

代物清偿并不要求清偿物为债务人所有之物，亦可以是第三人之物，此时成立第三人代物清偿。第三人与债权人、债务人达成三方协议，同意处分自己的财产来代替债务人原本的金钱给付，应成立第三人代物清偿合同，不构成债务加入或第三人履行。

观点来源：《人民司法》2013年第18期

41、对于代物清偿的实践性不应作严苛要求，只要综合考虑交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素在社会观念上达到现实交付与受领程度即可。对于抵债物不能完成交付或受领的责任，应适用《合同法》的总则性规定。

【规则解析】：

司法实践中，从诚实信用原则和债权人合理预期保护角度看，不应对代物清偿合同的实践性作严苛的要求，债权人现实地受领给付一步到位和瞬间完成仅是理论上的想象，尤其是对于交通运输工具、生产设备、原材料和产成品等动产，考虑到办理登记手续、搬运距离、处理过程等现实因素，只要综合考虑交易习惯、当事人意思表示和内部关系等因素在社会观念上达到现实交付与受领程度即可。至于代物清偿合同生效后，义务人故意违反约定不履行后续给付义务或协助义务使受领不能完成的，则适用《合同法》总则中关于债务不履行责任或合同违约责任的规定予以规制。

观点来源：《人民司法》2013年第18期

42、最高人民法院的相关判决认定以物抵债具有诺成性。

【裁判要旨】：

Ⅰ、以资抵债合同的效力——甘肃省石油供销总公司与兰州市红古区人民政府、兰州市红古区红古乡人民政府以资抵债协议纠纷案

【裁判要旨】：

以资抵债属于清偿债务的一种方式，通过债务人将其固定资产作价转移给债权人，从而清偿其对债权人负有的相应债务。只要双方的意思表示真实，协议内容不违反国家法律的强制性规定，便为有效合同。合同一方不能因为事后经营抵债的资产不成功便质疑原以资抵债合同的有效性。

案例文号：（2007）民二终字第148号

案例来源：最高人民法院民事审判第二庭编《最高人民法院商事审判指导案例•合同卷》，中国法制出版社2011年版。

Ⅱ、关于代物清偿规则的若干法律问题分析——庆阳市立康活性炭有限公司与庆阳市威龙房地产开发有限责任公司合作开发房地产合同纠纷申请再审案

【裁判要旨】：

立康公司与威龙公司在调解协议中约定的主要内容是，双方终止《合作开发协议书》，御景苑小区由威龙公司独自开发经营；威龙公司给付立康公司1850万元；2011年6月25日前付现金850万元，剩余1000万元用御景苑小区2号楼房按照每平方米4660元抵顶，等等。债的履行方式各有不同，以物抵债合同不以债权人现实地受领给付为构成要件；以物抵债合同与商品房预售合同系不同的法律关系。因此，威龙公司与立康公司约定以即将开发建设的楼房来抵顶债权，是双方当事人真实意思的表示，并不存在违反法律规定的情形。

案例来源：最高人民法院立案一庭、立案二庭编《立案工作指导》2011年第4辑（总第31辑）。

43、仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权。

【观点解析】：

根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。所以，在未办理房屋权属过户登记之前，你不能依据公证的抵债协议取得这套房屋的所有权。

观点来源：最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判指导与参考》2011年第3辑（总第47辑）

44、当事人协议直接以物抵债损害其他债权人利益的，该协议无效——陈某与甘某借款纠纷再审案

【裁判要旨】：

当事人之间借款关系明确，债权人追索借款的权利应当依法予以保护。但当事人之间直接以物抵债，损害了其他债权人的利益，该直接以物抵债协议应当认定为无效。

法院认为，甘某向陈某借款109.7万元逾期未还，双方债权债务关系明确，甘某、陈某均无异议。甘某未能按期还款，陈某寻求法律保护，请求人民法院判令甘某归还借款，陈某追索借款的权利应当依法予以支持，甘某应向陈某偿还借款。岑溪市人民法院（1998）岑民初字第1369号民事调解书确认，甘某自愿将其坐落在岑溪市玉梧路十里长街边的金隆石材总汇铺面房地产直接抵偿其欠陈某债务，损害了其他债权人的利益，该以房地产直接抵债的协议应认定为无效。岑溪市人民法院以（1998）岑民初字第1369号民事调解书对陈某、甘某达成的调解协议予以确认不当。

案例文号：（2010）民抗字第25号

案例来源：最高人民法院审判监督庭编《审判监督指导》2011年第4辑（总第38辑）

45、以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行

【裁判要旨】：

现行法律虽然允许通过以物抵债实现债权、消灭债务，但受让人系出让人的普通金钱债权人的地位未变，只是履行方式上以物的交付代替了金钱的给付，本质上仍有别于以使用为目的而通过签订买卖合同购买不动产的买受人，特别是在不动产权属转移登记之前，以物抵债的受让人的权利相对于其他金钱债权人的权利地位平等，并无优先可言，故以物抵债的受让人原则上不能排除强制执行。

案例来源：《人民法院报》（2022年民商事典型案例）

46、法院不能就执行和解协议出具以物抵债裁定

【裁判要旨】

执行程序中，法院处置被执行人的财产时，要遵循拍卖优先原则，未经拍卖变卖，将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务的，法院不仅要征得申请执行人和被执行人双方同意，更要查明被执行人是否有其他债权人及涉及公共利益等情况。未查明其他债权人，或明知有其他债权人存在的情况下，依某一或部分申请执行人与被执行人自行达成的和解协议，裁定将被执行人的财产以物抵债给某一或部分申请执行人的，因侵害了其他债权人或社会公共利益，该以物抵债裁定应当予以撤销。

案例来源：《人民司法》2019年

47、建设工程施工合同的工程款抵付中，双方约定抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行——酒泉观筑房地产开发有限责任公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

该证据从内容上看可以表明双方达成了以物抵债协议，但双方约定的抵顶款项是否应计入已付工程款从而消灭相应金额的债务，取决于该以物抵债协议是否已实际履行。首先，该证据只能证明当事人有同意抵顶的意思表示，不能证明已经实际发生了抵顶的事实。其次，四建公司在本案一、二审中，均未提出以该商业门市作为已付工程款。最后，该商业门市仍属观筑公司所有，并未归属于四建公司或由四建公司实际占有使用，以物抵债的约定未得到履行。因此，观筑公司提交的证据不能证明其已通过以物抵债方式支付相应的工程款，无法推翻原审认定的欠款事实。

案例文号：（2019）最高法民申3106号

48、债务履行届满后当事人间达成以物抵债协议但未履行物权转移手续，该协议效力如何确定？

【裁判规则】：

【最高人民法院民一庭意见】：债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应驳回其诉讼请求。但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，人民法院应当继续审理。

观点来源：《民事审判指导与参考》第58辑

49、通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷

【裁判要旨】：

Ⅰ、对以物抵债协议的效力，履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人有明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，含同即为有效。

Ⅱ、当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人干债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。

Ⅲ、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消天，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后、因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。

Ⅳ、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据，若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的、债权人有权请求债确人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。

案例来源：《最高人民法院公报》2017年第09期

案例文号：（2016）最高法民终484号

50、不以居住为目的的以房抵债债权人，其在开发商破产程序中并不优先于普通债权人受偿。

【裁判要旨】：

购房者与开发商存在借贷关系，在开发商无力偿还其借款的情况下，双方为了结清之前的债务，先后签订了四份《房屋定购协议》，购买四套房屋，用于清偿购房者借给开发商的相关债务。《房屋定购协议》虽然约定购房者应在合同签订时向开发商全额缴纳房款，但购房者并未按照合同约定向开发商支付购房款，而是以开发商欠其借款本息抵顶案涉购房款。综合本案事实，开发商与购房者之间的借款行为，以房抵债行为，房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的，购房者签订《房屋定购协议》的目的并非用于居住。因此，原审法院驳回其要求在破产程序中获得优先于普通债权受偿的诉讼请求，并无不当。

案例文号：（2021）最高法民申948号

51、通过以房抵债所获得的房屋到底能否排除强制执行。

【裁判要旨】：

《执行异议规定》第二十八条规定了对一般不动产买受人针对金钱债权提起执行异议之诉的处理。以房抵债的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿，故原则上不能视为一般不动产买受人。但是在特殊情况下，如果当事人在债务履行期限届满后达成合法有效的以房抵债协议，旧债清算完毕变更为新债，不存在规避执行或逃避债务等情形，应当尊重当事人因社会经济生活的复杂性对其交易内容所进行的合意变更，符合上述规定的，并经审慎认定，可参照本条规定予以支持。

《行异议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，案涉房屋享有的民事权益系多方主体经过多次抵顶债权而来，不属于商品房消费者生存利益特别保护的范畴，不属于可以排除强制执行的情形。

案例文号：（2021）最高法民终345号

52、以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议当然排除强制执行。

【裁判要旨】：

以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行。如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行。否则，将不能对抗强制执行。

依据物权法的相关规定，因未办理产权变更登记，张翔未取得案涉不动产所有权，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。本案的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，不同于房屋买卖合同，不适用《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。故认为张翔对案涉土地和房产不享有阻却法院强制执行的实体权利，判决驳回上诉，维持原判。

案例文号：（2018）最高法民终275号

全国法院：审理建设工程合同纠纷司法文件汇编（更新至2023年7月）