01、建设工程价款优先受偿权不及于建设用地使用权。02、建设工程价款优先受偿权仅限于本人施工完成部分，不及于他人施工部分。03、对违法建筑，不得行使建设工程价款优先受偿权。04、对拆迁安置房，不得行使建设工程价款优先受偿权。05、违法建设工程承包人不享有建设工程价款优先受偿权——浙江金茂钢结构有限公司管理人、青海安飞电子科技有限责任公司建设工程施工合同纠纷Ⅰ、案涉工程并未办理建设用地土地使用权证、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证，其不能进行转让，应属《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的“不宜折价、拍卖”的情形。故，金茂公司管理人关于案涉工程价款优先受偿权的主张不能得到支持。Ⅱ、对于没有依法获取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的情况下签订建筑工程施工合同的行为，属于干扰到国家对建设工程的调控和监管，直接影响国家利益和社会公共利益。06、城市基础设施建设项目，属于按照建设工程性质不宜折价、拍卖的情形，施工单位应当自行承担相应的商业风险——中欧国际建工集团有限公司因与资阳市诚兴建设有限责任公司、资阳金江投资有限公司，资阳市住房和城乡建设局、成都金江投资有限责任公司建设施工合同纠纷案最高人民法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的除外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院对该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。本案中，案涉工程系资阳市城市基础设施建设项目，属于按照建设工程性质不宜折价、拍卖的情形，中欧公司主张对应收的款项优先受偿，不符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的情形。07、未竣工的建设工程质量合格的，承包人享有优先受偿权——中建四局第五建筑工程有限公司、昆明大田宥房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷《司法解释（二）》第二十条规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。因此，工程竣工验收并非承包人取得建设工程价款优先受偿权的必要条件。鉴于大田宥公司并未举证证明案涉工程存在质量问题，故中建四局有权主张建设工程价款优先受偿权。08、离开主体工程不能独立存在的空调、通风等分部、分项工程，属于不宜折价拍卖的工程，该部分工程不享有建设工程优先权——江苏南通三建集团股份有限公司与武汉朕宇房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷享有优先受偿权的工程应当是可以折价、拍卖的工程。本案所涉及的建设工程为通风与空调工程，该工程属于单位工程项下的分部工程。该分部工程无法独立存在且在分割后影响主建筑使用功能，故该分部工程应当认定为不宜折价、拍卖的工程，承包人对该工程的工程款不享有单独的优先受偿权。09、工程尚未竣工的不影响承包人享有工程款优先受偿权。工程款优先权的成立并非以承包人完成工程施工为前提，即使工程尚未竣工，并不影响承包人根据法律规定享有工程款优先权。发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为6个月（现为18个月）的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为6个月（现为18个月）的起算点。10、工程款优先受偿权不及于建设工程占用范围内的土地使用权。案涉国有土地使用权已于2016年收归国有，根据房地一体原则，对案涉工程价款优先受偿权的认定将涉及一并处置案涉旅检大楼和综合服务大楼及其所占用土地的国有土地使用权。汉高置业在《国有建设用地使用权出让合同》解除后，已不是案涉土地使用权的权利主体。在汉高置业已失去案涉土地使用权的情况下，对案涉工程优先受偿权的认定和行使均涉及土地使用权人的权利。11、龙飞公司与永利公司、长龙公司第三人撤销之诉纠纷本案主要焦点是建设工程所占用的建设用地使用权能否作为工程价款优先受偿权的权利客体，法院认为，建设工程施工合同的标的物是建设工程，虽然建设工程与所占用的建设用地是一体的，但按照我国物权法的规定，土地和地上建筑物、构筑物属于不同的物，承包人优先受偿权的范围应限于土地上的建筑物、构筑物，与土地本身的价值没有直接联系，且在将建筑物价值变现时，亦要区分建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先受偿权仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力，因此，承包人只能对其所承建的建设工程主张工程价款优先受偿权。建设工程承包人只能在其承建工程拍卖价款的范围内行使优先受偿权，对该工程占用范围内的土地使用权的拍卖价款不能主张优先受偿。实际操作中可对建设工程和土地使用权分开进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额。12、工程烂尾的情况下，承包人仍享有工程价款优先受偿权。从《合同法》第二百八十六条的条文表述分析，没有要求承包人优先受偿工程款以工程完工并经验收为先决条件，在合同解除的情况下，承包人对未完工程也享有优先受偿权。工程价款优先受偿权是法律赋予承包人的一项特有权利，其成立并非以承包人完成工程施工为前提，即使工程尚未竣工，也并不影响承包人根据法律规定享有工程价款优先受偿权。发生建设工程施工合同纠纷时如工程未实际竣工的，约定的竣工之日为6个月（现为18个月）的起算点；如约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为6个月（现为18个月）的起算点。该6个月（现为18个月）的期限，仅是规定应由承包人向发包人催告支付工程价款，至于是否选择折价、拍卖等形式受偿的，并不在该期限内。但应当明确，从承包人催告时起就意味着其知道自身可以行使优先受偿权了，所以也应当从这一时间点计算该项权利的诉讼时效，即为3年，若3年内还不起诉的，则应丧失该优先受偿的胜诉权。案例文号：（2015）衢常民初字第188号（2017）浙08民终91号13、承包人对发包人享有的工程价款优先受偿权，不包括建筑物所占用的土地价值部分——甲建筑公司与乙房地产开发公司建设工程施工合同纠纷上诉案工程价款优先受偿权的客体“工程”，应该指扣除了土地价值部分的“工程”，并不包括土地价值部分。所以，承包人对发包人享有的工程价款优先受偿权，不包括建筑物所占用的土地价值部分。14、施工方对住宅小区绿化、景观、市政工程价款享有优先受偿权——浙江华凯市政环境艺术发展有限公司诉临安金禾房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案Ⅰ、住宅小区绿化、景观、市政工程与装修装饰工程没有本质的区别，可依照合同法第二百八十六条的规定，施工方对此建设工程价款享有优先受偿权。Ⅱ、住宅小区绿化、景观、市政工程是建筑物区分所有权中的共有部分，功能上服务于业主，而与他人利益无涉，可与属于发包人所有的专有部分一体实现折价、拍卖，不属于不宜折价、拍卖的工程。Ⅲ、通过司法鉴定或者成本核算的方式在专有部分拍卖所得价款中剔除专有部分的价值，即为该绿化、景观、市政工程对专有部分的增值，承包人在此范围内享有建设工程价款优先受偿权。15、装修装饰工程款属于建设工程价款优先受偿权行使范围。最高人民法院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》（［2004］民一他字第14号）规定：“装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。”根据该规定，装饰装修工程属于优先受偿权的行使范围。但两点问题需特别注意：其一，如果装饰装修工程的发包人不是建筑物的所有权人或承包人与建筑物的所有权人之间没有合同关系的，承包人不能行使优先受偿权；其二，装修装饰工程优先受偿权的行使范围仅限于建筑物因装修增加的价值部分，而并不能及于整个建筑工程的价值。最高人民法院认为，因双方于2017年10月18日签订《阳曲县20MW分布式光伏发电项目工程总承包合同之补充协议一》对光伏农业公司的最后付款期限作了重新约定，即要求光伏农业公司于2017年11月15日前付清工程进度款一，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条之规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月（现为十八个月），自发包人应当给付建设工程价款之日起算”，本案优先受偿权起算时间应为2017年11月15日，故至葛洲坝机建公司2018年3月7日提起本案诉讼时，并未超过六个月（现为十八个月）的建设工程价款优先受偿权行使期限。17、因承包方的施工行为，建筑材料和劳动力已经物化为在建工程的，优先受偿权的标的物为所完成的工程——宁夏瑞富山水置业有限公司（原宁夏庆华置业有限公司）、华宸建设集团股份有限公司建设工程施工合同纠纷最高人民法院认为：按照瑞富公司与华泽公司签订的《项目合作开发协议》的约定，案涉工程项目由瑞富公司提供土地，由华泽公司承担项目开发的全部风险，无论项目是否盈利，华泽公司均向瑞富公司支付固定收益，项目开发、建设、销售以瑞富公司名义进行，华泽公司全部付清瑞富公司固定收益、承担项目对外全部负债后，项目整体转让至华泽公司名下，由华泽公司独立开发建设。而实际履行协议中，由华泽公司作为发包人与华宸公司签订了《建设工程施工合同》，之后因《项目合作开发协议》解除未能继续履行，现案涉工程在瑞富公司名下。华宸公司已向瑞富公司移交了施工工程，因华宸公司的施工行为，建筑材料和劳动力已经物化为在建工程，已经和在建工程不可分离，优先受偿权的标的物为华宸公司施工所完成的工程。华宸公司作为案涉工程的承包人有权依法主张对案涉工程的优先受偿权，本院予以支持。18、最高人民法院认为，案涉工程整体由合肥建工承建，虽然在具体建设过程中分为1#-3#楼、6#、7#楼等不同的单体建筑，但作为同一《建设工程施工合同》项下工程，承包人投入的人力、物力、财力无法准确拆分计算，故建设工程优先受偿权不宜针对单体建筑分别计算，而应作为一个整体统一计算。中元公司关于合肥建工在6#、7#楼工程款已经付清的情况下，对该两栋楼不再享有优先受偿权的上诉理由不能成立。19、最高人民法院认为，《建设工程司法解释二》第二十条规定，未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。因此，工程竣工验收并非承包人取得建设工程价款优先受偿权的必要条件。鉴于大田宥公司并未举证证明案涉工程存在质量问题，故中建四局有权主张建设工程价款优先受偿权。20、《合同法》第286条规定的建设工程价款优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？——甲建筑公司诉乙房地产开发公司建设工程施工合同纠纷案在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体处分”原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但是在一起处分时要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先仅仅对建筑物的价值部分有优先受偿的效力。案例来源：《民事审判指导与参考》2010第4辑（总第44辑）21、房地一体主义下，建设工程价款优先受偿权的认定和行使需考虑土地使用权人。案涉国有土地使用权已于2016年收归国有，本院（2020）最高法民终784号民事判决也确认“因土地使用权出让合同在案涉土地查封之前已解除，虽然案涉土地使用权登记在汉高置业公司名下，但汉高置业公司对案涉土地已不享有权利”。根据房地一体原则，对案涉工程价款优先受偿权的认定将涉及一并处置案涉旅检大楼和综合服务大楼及其所占用土地的国有土地使用权。汉高置业在《国有建设用地使用权出让合同》解除后，已不是案涉土地使用权的权利主体。在汉高置业已失去案涉土地使用权的情况下，对案涉工程优先受偿权的认定和行使均涉及土地使用权人的权利。北京建工在本案中未一并起诉土地使用权人，为保障土地使用权人的辩论权利，本院对此不予审查，北京建工可依法另行主张权利。22、施工单位对违法建筑案涉工程价款不享有优先权。二审判决不支持省四公司优先受偿权的原因在于案涉工程因未取得相关规划手续和施工许可证而不宜折价、拍卖。23、通过组建公司、转移资产侵犯工程价款优先权问题的处理。被执行人与其他人以复杂的出资组建新公司、收购股份及并购的名义，将债权人享有优先受偿权的工程及相关土地等主要资产变更至新组建的公司名下，而其他人控制新组建公司多数股权、新组建公司不承担工程价款的债务的，该情形可以认定为被执行人和其他人及新组建的公司之间转移资产，侵犯工程价款优先债权人的合法权益，其他人和新组建公司应当作为被执行人的权利义务承受人对该优先债权人承担责任。执行法院有权裁定追加其他人和新组建的公司为被执行人。全国法院：审理建设工程合同纠纷司法文件汇编（更新至2023年7月）
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