地方各级法院：关于合同解除纠纷的指导意见（二）
地方各级人民法院
关于合同解除纠纷的指导意见（二）
2024年1月第一版
一、浙江省高级人民法院民二庭《商事审判若干疑难问题理解》（浙法民二〔2010〕15号）
66、合同违约一方是否有权提出解除合同？非合同解除权一方当事人在请求继续履行合同时，是否必须先行提起异议确认之诉？
合同解除包括约定解除和法定解除，根据意思自治的原理，当事人（包括违约一方当事人）基于合同约定解除合同的，应依法予以认可。在合同未约定情况下，违约一方当事人是否可以解除合同的问题，学理上和实践中尚存在争议。一般认为，
（1）最高人民法院2009年4月24日发布法释〔2009〕5号《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十六条和《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》关于适用情势变更原则的规定，应包括违约一方当事人以市场条件发生了符合适用情势变更原则的变化为由请求人民法院解除合同。
（2）《最高人民法院公报》2006年第7期公布的江苏省南京新宇房产开发有限公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案的裁判摘要认为，“根据合同法第一百一十条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同。没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需要的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具有继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。”该裁判摘要的意旨值得关注。审判实践中对于违约方提出解除或确认解除合同的主张宜采十分慎重的态度，防止违约方通过合同解除转嫁商业风险。
（3）根据合同法第一百一十九条的规定，守约方有采取适当措施防止损失扩大的不真正合同义务。人民法院在必要时，应结合该规定精神，向主张或请求继续履行合同的守约方作出适当释明，以引导当事人提出合理诉求。
（4）前述最高人民法院宋晓明庭长接受《法律适用》记者采访时，就合同解除的通知与诉讼的关系、解除权的行使期限问题、守约方接受违约方的履行是否即放弃了合同解除权问题以及合同解除与违约金条款适用问题等阐述了意见，可供参阅。如请求继续履行合同的一方对对方在诉讼前解除合同通知的效力提出异议，人民法院可以根据当事人的请求对相关问题一并审理。
（５）涉财务风险企业案件审理中对违约方合同解除相关问题的处理，可参照我院浙高法〔2010〕13号《关于审理涉财务风险企业债务纠纷案件若干问题指导意见》的相关意见。
67、作为房屋出租人的企业申请破产后，已经成立但尚未履行完毕的房屋租赁合同是否可以解除？
对于破产企业房屋租赁合同的处置，对于正在履行的合同，管理人根据有利于破产财产增值的原则，可以决定解除，但依据民法关于买卖不破租赁的原则，通过变卖实现房屋价值不一定要破除房屋租赁。审判实践中，要注意把握保护债权人利益与保护承租人利益的平衡，对合同解除后的利益格局进行考量，既可以解除房屋租赁关系后予以出卖，也可以考虑连同租赁客户一起转让。
二、浙江省高级人民法院民二庭《民商审判若干疑难问题讨论纪要》（浙法民二〔2012〕21号）
68、享有合同解除权的当事人未通知对方，直接向法院起诉，法院能否直接判决解除合同？
答：从性质上看，合同解除权属形成权。根据合同法第九十六条的规定，其具体行使程序应该以通知对方的方式为之，通知到达对方时发生合同解除的效力。合同法此种规定旨在倡导当事人意思自治，使当事人以最便捷的方式处理自己的事务，但并非是对当事人首选司法解除方式的明确否定。况且，合同解除所产生的法律效果不仅仅是合同关系的消灭，还会产生因合同已部分履行所导致的恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等后果，这并非是当事人私下能解决的，必须求助于司法救济。因此，享有合同解除权的当事人未通知对方，直接向法院起诉的，法院不宜以其未履行通知义务为由驳回其诉请，经审理符合条件的，可以判决解除。
69、合同法第二百六十八条规定的定作人因解除合同承担的赔偿损失范围如何确定？
答：定作人赔偿的损失应包括承揽人已完成的工作的报酬，以及承揽人就未完成的工作所取得的利益，承揽人为准备履行合同所造成的其他合理损失也属于赔偿范围。在计算承揽人就未完成的工作取得的利益数额时，应按剩余部分的报酬减去承揽人的相应的劳务费用的差额确定，而不能确定为合同剩余未履行部分的全部报酬。至于承揽人因未完成工作而可能遭致的声誉的损害，一般不应赔偿。
三、浙江省高级人民法院《民商法律适用疑难案件倾向性意见》
70、在房源信息公开的情况下，购房人看房后先主动解除居间合同，后直接或者通过其他中介机构与房主签订购房合同，此种情况下购房人仍构成违约。因为合同的解除并不意味着合同条款全部灭失，合同中约定的违约条款不因合同的解除而解除，仍具有法律效力。
四、上海市高级人民法院《房屋租赁合同类案办案要件指南》
71、合同因解除条件成就而解除的审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）合同约定的解除条件成就，例如约定遇到征收租赁合同自动解除，以征收决定公布之日为解除条件成就之日。
（3）当事人为了自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。
72、合同因解除条件成就而解除的注意事项
（1）解除条件需要当事人明确约定。
（2）所附条件是将来可能发生的事实。将过去的、现存的事实或者将来必定不会发生的事实约定为条件的，视为没有约定条件。
（3）以将来必定会发生的事实为条件的，属于约定期限而非约定条件。
（4）所附条件必须是合法的事实。
（5）租赁合同因解除条件成就而导致的解除不具有溯及力，已经履行的部分不受影响。
（6）解除条件成就之日合同自动解除，不需要当事人以通知等方式行使合同解除权。
73、当事人合意解除合同的审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）双方当事人就租赁合同解除以及解除的后果处理均达成合意。
74、不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，另一方表示同意但附有条件（例如保留追究对方违约责任的权利），双方未就所附条件达成一致的，不能认定双方达成解除合意。
75、不具有约定或者法定解除权的一方当事人发出解除合同的意思表示，对方同意解除，且双方均同意就解除合同的后果另行处理的，可以认定双方达成解除合意，不影响守约方依据合同约定或者法律规定追究违约方的违约责任。
76、当事人虽然没有就解除租赁合同达成明示合意，但已经实际办理房屋返还等合同终止手续的，可以认定就合同解除达成默示合意。合同解除不影响守约方追究违约方合同解除的违约责任，但有证据证明守约方放弃追究违约方违约责任的除外。
77、合同约定解除权的审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）合同中有关约定解除的约定明确。
（3）解除权的约定不存在违反法律强制性规定或者违背公序良俗等无效情形。
（4）解除权人所主张的导致约定解除权产生的事实符合合同中解除权条款的构成要件。
78、约定解除权的审查主要是合同意思表示解释的问题。意思表示解释时，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定相关条款的含义。
79、注意区分约定解除权条款与擅自解除合同的违约责任条款。例如，“一方当事人提前三个月通知对方，并且向对方支付相当于三个月租金的补偿金的，可以解除合同”一般为约定解除权条款。“一方擅自解除合同，应当向对方赔偿相当于三个月租金的违约金”一般为违约责任而非合同解除权的约定，当事人不能依据该条款解除合同。
80、约定解除权条款系格式条款的，需认定提供格式条款一方在缔约时是否履行提示或者说明义务，或者该条款是否存在不合理加重对方责任、限制对方主要权利等格式条款无效情形。
81、合同约定的解除条件成就，守约方以此为由请求解除合同的，法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚信原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，法院不予支持。
82、因不可抗力致使合同目的不能实现的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）发生了缔约时所不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。
（3）不可抗力导致了合同给付不能。
（4）给付不能导致合同目的无法实现。
83、不可抗力本身不当然导致合同解除，不可抗力使得合同的履行产生严重障碍，继而导致合同目的不能实现，此时才产生此项法定解除权。
84、不可抗力导致合同暂时性的履行障碍，例如新冠肺炎疫情期间，因为采取疫情防控措施，房屋暂时性的不能使用，但尚未导致合同目的落空的，不能认定当事人享有此项解除权。
85、不可抗力致使合同履行不能，主要是指给付不能，而不包括受领不能。在房屋租赁案件中，出租人的主给付义务为提供符合租赁合同约定的房屋，承租人的主给付义务为支付租金。如果出租人提供了合同约定的房屋，承租人因为主观或者客观的原因无法对租赁房屋进行使用的，一般不属于给付不能，不因此产生不可抗力不能实现合同目的的解除权。例如，新冠肺炎疫情期间，疫情或者疫情防控措施并未影响房屋的正常使用，承租人由于自身身体等原因无法使用租赁房屋，不属于不可抗力导致合同履行不能。
86、因不可抗力履行不能，致使合同目的不能实现的，双方当事人均有权提出解除合同。
87、拒绝履行合同的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）当事人一方发出了明确拒绝履行合同的意思表示，或者以其行为表明不履行主要债务，例如出租人在向承租人交付租赁房屋之前，与他人签订租赁合同并实际向他人交付了租赁房屋，或者承租人擅自搬离了租赁房屋。
（3）一方当事人行使不安抗辩权，对方当事人在合理期限内未恢复履行能力且未提供担保的，视为以自己的行为表明不履行主要债务。
88、此项合同解除权的解除权人为债权人。
89、承租人擅自搬离房屋，经法院释明后仍不收回房屋，坚持要求承租人继续履行的，人民法院可根据承租人的请求，判决解除租赁合同，以判决生效之日作为合同解除时间。承租人应当承担赔偿损失的违约责任。出租人虽系守约方，也负有减损义务，应采取合理措施避免房屋长期空置，否则对扩大的损失部分不予支持。
90、迟延履行合同解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）一方当事人有迟延履行合同的违约行为。
（3）另一方当事人对迟延履行一方进行了催告，并给予了合理的宽限期。
（4）迟延履行一方在宽限期内仍未履行义务。
91、此项合同解除权的解除权人为债权人。
92、出租人一方迟延履行的行为主要是迟延交付房屋，承租人一方迟延履行的行为主要是迟延支付租金。
93、合同未就房屋修缮义务进行特别约定的情况下，非因承租人过错，只是租赁房屋需要维修的，应由出租人负担维修义务。出租人怠于维修的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。承租人一般不得以出租人未履行维修义务而解除租赁合同，除非租赁房屋已经发生了毁损灭失等严重影响房屋正常使用的情况。
94、一方迟延履行导致合同目的不能实现的，另一方可以不经催告直接行使合同解除权。例如，承租人告知出租人租赁房屋将用于具有较强时效性要求的会议、演出等，并得到出租人的认可，出租人迟延交付房屋导致会议、演出不能按时举行的，承租人可不经催告直接解除合同。
95、不完全履行合同的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）不完全履行导致合同解除的主要情形是租赁房屋存在危及承租人安全或者健康的现实危险。
96、此项解除权的解除权人为承租人。
97、区分房屋的安全性与合法性。违法建筑租赁合同无效。房屋的建设取得了建设工程规划许可证，当事人仅以房屋未办理竣工验收备案等行政手续作为房屋安全性的证据的，法院不予采纳。
98、承租人需就房屋危及承租人安全或者健康负担举证证明责任，必要时可委托司法鉴定机构进行房屋的安全性鉴定。承租人仅需要证明房屋存在危及承租人安全或者健康的危险性，不需要证明实际产生了损害。
99、居住性房屋空气质量不符合环保标准，危害承租人健康的，可以认定属于危及承租人安全或者健康。
100、出租人积极采取整改措施，在承租人行使解除权之前已经消除危险的，承租人解除权消灭。
101、违反保护义务的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）违反保护义务导致合同解除的情形主要有承租人不当使用房屋造成损害和擅自转租两类情况。
102、此项解除权的解除权人为出租人。
103、未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，包括将居住用途的房屋擅自用于商业经营，未经出租人同意擅自改变房屋结构等。
104、承租人的不当使用需导致租赁房屋受到了实际损害才能成立合同解除权。
105、承租人擅自转租的，不要求转租行为造成了实际损害，出租人即拥有合同解除权。
106、承租人擅自转租的，不影响转租合同效力。因租赁合同解除导致转租合同解除的，根据转租合同的约定处理转租合同解除的法律后果。
107、出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在6个月内未提出异议的，视为出租人同意转租，出租人解除权消灭。
108、转租经出租人同意或视为同意，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。即出租人不能仅以承租人转租期限超过租赁合同剩余期限为由解除租赁合同。租赁合同到期终止，导致转租合同履行不能的，次承租人可以要求解除转租合同。
109、不定期房屋租赁合同预告解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）租赁合同中未约定租赁期限或者租赁期限约定不明。
（3）租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。
（4）行使解除权应当在合理期限之前通知对方。
110、虽然租赁合同中没有明确约定租赁期限的起止日期，但是通过合同解释能够确定租赁期限的，不属于租赁期限约定不明。例如，租赁合同约定租赁期限至2021年上海梅雨季结束时止。虽然每年梅雨季节开始和结束的时间不确定，但梅雨季节是一个确定会发生并且能够确定准确日期的事件，因此应当认定为关于租赁期限作出了明确约定。
111、房屋租赁期限约定超过20年的，超过部分无效，应当理解为如果房屋租赁合同约定的租赁期限超过20年，视为约定的租赁期限为20年。20年租赁期限届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议的，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
112、不定期租赁合同，出租人和承租人均有预告解除权。
113、租赁物无法使用的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）租赁房屋被司法机关或者行政机关查封，或者租赁房屋权属有争议，或者租赁房屋具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
（3）上述情形必须达到致使租赁房屋无法使用的程度。
（4）上述情形的发生并非承租人的原因导致。
114、租赁物无法使用的解除权注意事项
（1）此项解除权的解除权人为承租人。
（2）实践中对于不动产的查封有在不动产登记簿进行标注以限制其产权交易（即所谓“活查封”）和张贴封条禁止房屋使用（即所谓“死查封”）两种方式。对于采取“活查封”的方式，尚不影响房屋正常使用的，承租人不拥有解除权。
（3）因出租人、承租人以外第三人的原因致使租赁房屋无法使用，例如第三人主张其才是房屋真实权利人并强占了租赁房屋，承租人可以行使此项合同解除权。
（4）因承租人自身原因导致房屋无法使用的，例如承租人在房屋内从事违法犯罪活动，公安机关基于刑事侦查的需要对房屋进行查封，禁止人员进出，造成房屋无法使用，承租人不得主张此项合同解除权。
（5）抵押权设立后建立租赁关系，或者租赁合同签订于抵押权设立之前，但抵押权设立后才移转房屋占有的，因租赁权不能对抗抵押权，当该房屋因抵押权人实现抵押权而无法由承租人继续使用的，承租人可以要求解除租赁合同。
115、租赁物毁损灭失的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）租赁房屋部分或者全部毁损灭失。
（3）部分或者全部毁损灭失致使合同目的不能实现。
（4）毁损灭失不可归责于承租人。
116、租赁物毁损灭失的解除权注意事项
（1）此项解除权的解除权人为承租人。
（2）租赁房屋部分毁损灭失，该部分的毁损灭失对于租赁房屋的整体使用产生重大不利影响，剩余部分无法独立发挥租赁房屋效用的，可以认定合同目的不能实现。例如，租赁房屋系住宅，其厨房或者卫生间毁损灭失。
（3）租赁房屋部分毁损灭失，剩余部分能够独立发挥租赁房屋效用，且不影响承租人整体的租赁利益的，可以认定尚不导致合同目的不能实现。例如，租赁房屋为数栋仓库，其中只有一栋仓库毁损，剩余仓库尚能满足承租人需要。
（4）因出租人、承租人以外的第三人原因或者因自然灾害等原因导致租赁房屋毁损灭失不能实现合同目的的，承租人仍可以行使此项解除权。例如，租赁房屋因地震而灭失。
（5）因承租人原因致使房屋毁损灭失，例如承租人擅自拆除租赁房屋，既违反了合同的附随保护义务，同时又构成侵权，不得行使此项解除权。
117、一房多租无法取得租赁房屋的解除权审查要点
（1）租赁合同成立并生效。
（2）出租人就同一房屋与多人签订租赁合同且均有效。
（3）租赁房屋尚未交付承租人。
（4）根据司法解释的规定，承租人处于相对劣后的顺位。
118、一房多租无法取得租赁房屋的解除权注意事项
（1）此项解除权的解除权人为承租人。
（2）可以请求继续履行合同的顺位为：已经合法占有租赁房屋的承租人优先于尚未合法占有租赁房屋的承租人；均未合法占有租赁房屋的，已经办理备案登记手续的承租人优先于尚未办理备案登记手续的承租人；均未办理备案登记手续的，合同成立在先的承租人优先于合同成立在后的承租人。
（3）优先顺位的承租人对房屋的占有需为合法占有，非法强占的不享有优先顺位。
（4）在以合同成立先后作为判断依据时，需要结合合同书的落款时间、租金押金等费用的支付时间等情形仔细甄别合同签订的真实时间，防止当事人采用倒签日期等方式不当取得优先顺位。
119、非金钱债务不宜强制履行的诉讼解除审查要点
（1）房屋租赁合同成立并生效。
（2）仅限于不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定。
（3）对于该非金钱债务，法律上或者事实上无法履行，或者债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高，或者债权人在合理期限内未请求履行。
（4）金钱债务的履行不能导致合同目的不能实现。
（5）以诉讼的方式请求解除。
120、房屋租赁合同中，负担非金钱债务的一方一般为出租人。承租人在特殊情况下可能基于合同的特别约定成为非金钱债务人，例如合同约定承租人负担租赁物的修缮义务，或者承租人对于擅自装修的恢复原状的义务。承租人支付租金的义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。
121、房屋租赁合同中，常见的不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定导致合同目的不能实现的情形有：出租人一房多租，承租人处于劣后顺位的租赁合同；出租人原因导致房屋毁损灭失等。
122、当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方因此产生合同约定或者法律规定的合同解除权的，解除权人可以选择依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条以通知的方式行使解除权。如果符合《中华人民共和国民法典》第五百八十条的构成要件的，也可依据该条提出诉讼解除。
123、因不可抗力导致履行不能，致使合同目的不能实现的，合同双方均可以依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项，以通知方式行使合同解除权，一般不适用《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的诉讼解除。
124、除不可抗力导致的履行不能外，不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的一方当事人（违约方）不享有以通知方式解除合同的权利，只能依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定申请法院或者仲裁机构终止合同。
125、合同僵局的诉讼解除审查要点
（1）房屋租赁合同成立并生效。
（2）违约方不存在恶意违约的情形。
（3）违约方继续履行合同，对其显失公平。
（4）守约方拒绝解除合同，违反诚信原则。
（5）以诉讼方式请求解除。
126、合同僵局下的诉讼解除不能理解为赋予违约方以合同解除权。该制度主要是为了破解继续性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许债务人解除合同，将产生对于双方皆不利的法律后果，或者可能导致社会资源的巨大浪费，因此提供了一条破解合同僵局的路径。
127、此种解除多发生在承租人要求解除合同的场合。承租人的主给付义务为金钱债务，不存在履行不能的问题。但是，承租人可能由于经济经营状况、生活工作地点的重大改变等原因，使得其失去继续使用租赁房屋的实际需求。有的案件中承租人甚至已经实际搬离租赁房屋，如果仍然要求承租人继续租赁房屋，对其显失公平。
128此种解除使得承租人能够从合同中解脱出来，但不影响其承担违约责任。出租人的损失可以通过追究承租人违约责任的方式获得补偿。
五、长沙市中级人民法院《关于房地产案件审理中有关疑难问题的解答（一）》
129、人民法院是否可以判决“自本判决书生效之日起合同解除”？
答：在审判实践中，原告往往起诉要求解除与被告之间的合同。法院在审理后认为原告提出解除合同的条件成就的，便往往在判决主文中表述“自本判决书生效之日起合同解除”。对此，我们认为不妥，理由是：根据《合同法》第九十六条的规定（当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定），合同解除的时间并非人民法院判决生效之日，而是合同解除通知送达对方之时，因此，人民法院不宜在判决主文中确定，自判决生效之日起合同解除；而应根据合同解除通知送达被告或起诉状副本送达被告的时间，确定合同解除的时间。
130、出租人可否起诉要求解除承租人与次承租人之间的租赁合同？承租人应以谁为被告要求返还租赁物？
答：合同解除权的享有主体应当是合同相对人，出租人与次承租人之间并非转租合同的相对方，因此，出租人无权要求解除转租合同。但转租合同成立的前提在于承租人具有租赁权，在出租人解除其与承租人之间的租赁合同后，承租人的租赁权丧失，那么转租合同赖以成立的基础即不存在，因此，转租合同便自然终止。
出租人依照其与承租人之间的租赁合同，可以在解除租赁合同的前提下，按合同要求承租人返还租赁物（人民法院应当依据当事人的申请或依职权，从诉讼经济和次承租人利益的合理保障角度出发，将次承租人追加为第三人）；此外，出租人与承租人之间合同的解除，必然导致次承租人不享有以租赁权对抗出租人物的请求权的权利，因此，出租人也可以依照物的请求权要求次承租人返还租赁物（但可以将承租人和次承租人作为共同被告）。
131、买受人因出卖人违约而解除商品房买卖合同，如买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否应予减少？
答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获得的损失赔偿。
出卖人违约并不导致合同无法继续履行，而买受人可依约定或法定选择要求出卖人继续履行合同或者解除合同的；如买受人请求解除合同，则依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，买受人可要求出卖人赔偿损失。那么，对于房屋涨价部分是否包含于该“损失”的问题存在争议，我们认为，从促使合同目的实现，加速经济流转，维护社会经济秩序及公平的角度考虑，此种情况下，对买受人的损失应界定为直接损失，如房款利息、买受人订立及履行合同过程中支付的费用及所遭受的其它直接损失为宜，而对于房屋涨价部分的损失不宜认定。
132、商品房担保贷款合同纠纷中有关问题的处理
答：（一）商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
（二）因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买卖人。
六、山东省高级人民法院民事审判第二庭《商事审判若干实务问题解答》（征求意见稿）
133、合同解除后，能否主张违约金的问题
根据合同法的规定，解除合同的方式有三种：协议解除，约定解除和法定解除由于各种解除方式的适用条件不同，因此在合同解除后的违约金适用也并不一致
协议解除合同的实质，是以一新的协议代替原来的合同，该协议的达成，并不以一方违约为前提假设非为违约而协议解除，自然无违约金适用的余地；即使是由于违约而达成解除原合同的协议，如果该协议中已经为一方违约赔偿做出了新的安排，即为新的违约赔偿代替了原来的违约金条款只有在由于违约而协议解除合同，且新协议中未对违约赔偿做出安排时，违约金方可适用
合同的约定解除，是指合同预先约定的解除条件成就，当事人可以解除合同但是当事人约定的解除条件并非一定为一方违约如果非因违约而成就解除条件的，自然不适用违约金；但若因违约而导致对方行使约定的合同解除权的，违约金可以适用
合同法定解除的条件，除不可抗力外，其他情形均为违约（预期违约，迟延履行，其他违约行为）解除，在违约而导致的合同解除中，违约金自可适用
134、合同解除后，能否主张可得利益损失的问题
处理该问题的原则，与违约金一致如因违约而导致合同解除，且当事人之间未达成损失赔偿的协议的，守约一方的当事人亦可主张可得利益损失
135、承租人在管理人通知解除租赁合同后，拒不交付租赁物的处理问题
由于新破产法改变了老破产法关于对债务人的有关争议由破产合议庭裁定确认的模式，规定有关债务人的争议均应通过诉讼程序解决，因此，实践中承租人在管理人通知解除租赁合同后，拒不交付租赁物的，应通过诉讼程序解决，不能由破产合议庭直接裁定强制执行。