上海二中院：关于公共区域纠纷的13则典型案例
【往期回顾】：
关于公共区域纠纷的13则典型案例
案例一、小区中树枝或果实掉落砸伤车辆，谁来承担责任？
果实成熟后从枝头坠落，是再正常不过的自然现象。然而，当果实掉落到停放在小区地面的车辆时，车主的损失该由谁承担？这是一起意外事件，车主只能自认倒霉？或是一起“人祸”，需由存在过错的主体承担责任？
【典型案例】：
陈某系某小区居民，甲公司系该小区物业管理方。2019年7 月，陈某车辆停放于小区内，由于车辆上方一棵银杏树果实太多，树枝被果实压断，砸坏陈某车辆。一审法院经审理认为，甲公司作为小区物业管理方，对小区内的树木负有管理和维护的义务，陈某车辆被树木砸坏，甲公司应当承担赔偿责任。甲公司对此不服，提起上诉，认为甲公司作为陈某所在小区的物业服务企业，已尽到日常维护职责，定期对树木进行修剪。果实掉落属于不可抗力，故甲公司不应承担全部赔偿责任。二审法院经审理后认为，陈某车辆停放于甲公司管理的小区内，因树枝被果实压断坠落导致陈某车辆损坏并产生相应损失，一审法院认定甲公司承担赔偿责任，有充分的事实和法律依据。甲公司主张系不可抗力，然而维护小区设施以及修剪树木等，避免对他人产生危害，系物业公司管理职责范围，甲公司的主张缺乏依据。据此，判决驳回上诉，维持原判。
【法治建议】：
本案是一起因小区内的树枝果实坠落产生的财产损害赔偿纠纷案件，审查重点在于物业公司是否对果实坠落存在过错。本案中，物业公司以果实坠落所发生的损害属于不可抗力为由，主张不承担赔偿责任。根据民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。然而，不可抗力指的是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案并不符合不可抗力的特征，理由在于：第一，虽然不能准确判断果实坠落的时间，但成熟的果实落地系自然规律，必然会发生。而小区停车位就在树木之下，物业公司应当能够预见损害的发生。第二，通过及时修剪树枝、采摘果实等方式完全可以避免损害的发生，也不存在不能履行上述行为的客观阻碍。基于以上两点，物业公司以不可抗力为由拒绝赔偿，没有法律依据。除非有特别干预的理由，否则良好的政策应当让损失停留在其所发生之处，而该理由即为侵权法中的过错。物业公司负有维护小区设施以及修剪树木等，避免对他人产生危害的职责。涉案物业公司未能履行上述义务，造成业主车辆的损害，应当承担赔偿责任。
对此，建议如下：
1.物业公司应当定期检查、巡视，确保小区树木不存在侵害他人身体、财产的风险。特别是在即将发生台风、暴雨等情况下，应当提前对地面露天停车场中栽种的树木进行检查、加固。
2.业主应当注意停车位附近是否存在枯树、电线杆、广告牌等可能损害车辆的危险物体。同时，也要注意不在雨天将车辆停放在地势低洼处。若业主因自身疏忽造成损害的发生，可能需承担一定责任。
3.车主在发现自己的车辆被损坏时，应当第一时间拍照取证并报警。同时，根据警方的调查结果找到引起损害发生的责任主体，就赔偿问题积极协商解决。若沟通无果，则应及时通过诉讼程序维护自身利益，避免因为超过诉讼时效导致自己的损害无法得到救济。此外，因雷击、暴雨等意外随时可能对车辆造成损坏，建议车主购买车损险。
4.居民在发现树木存在倒伏、折断等可能引发危险的情况时，应主动联系相关部门，为社会安全贡献力量。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
第一千二百五十七条 因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
《物业管理条例》
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
案例二、高空抛物是否要承担刑事责任？
近年来，高空抛物、坠物事件不断发生，轻则损害公共秩序，重则严重危害公共安全及公民生命安全。为切实维护人民群众“头顶上的安全”，刑法修正案（十一）设立高空抛物罪。根据相关刑事法律规定，从建筑物或其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单 处罚金。有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪。
【典型案例】：
2021年2月，於某在住处将一只装有陶瓷杯碎片等垃圾的塑料袋从厨房窗口扔出，砸伤途经楼下人行通道的蒋某头面部。经鉴定，蒋某右眼角外侧遗留一处瘢痕，大小为2.7cm×（0.1×0.2）cm，右前额部可见一处擦划伤，大小为 0.5cm×0.1cm，依照《人体损伤程度鉴定标准》第 5.2.5b条规定，其面部瘢痕损伤程度构成轻微伤。於某于同年3月被抓获，到案后陆续交代了上述犯罪事实。审理期间，於某在亲属帮助下向法院预交人民币6万元用于赔偿。法院经审理认为，被告人於某从建筑物高空抛掷装有尖锐陶瓷碎片的垃圾，致被害人轻微伤，情节严重，其行为已构成高空抛物罪，对於某依法应予处罚。於某到案后如实供述自己的罪行，自愿认罪认罚，预交6万元用于赔偿，依法可以从轻处罚。综合考虑於某的犯罪事实、情节、认罪悔罪态度及对社会的危害程度等，不宜适用缓刑，故对辩护人的相关辩护意见不予采信。公诉机关的量刑建议适当，予以采纳。为严肃国法，维护社会管理秩序及保护公民人身和财产权利，依照《中华人民共和国刑法》第十二条第一款、第二百九十一条之二第一款、第六十七条第三款、第五十二条、第五十三条和《中华人民共和国刑事诉讼法》第十五条之规定，判决被告人於某犯高空抛物罪，判处有期徒刑八个月，罚金五千元。
【法治建议】：
当前，高空抛物行为在我国民事与刑事立法均有所体现，旨在预防、规范以及处置该类行为。民事方面，民法典第一千二百五十四条规定禁止从建筑物抛掷物品，对相关侵权行为进行责任划分。刑事方面，2021年3月1日，刑法修正案（十一）设立高空抛物罪，彰显了国家对于高空抛物行为的严惩决心。高空抛物之所以入刑，一是由于部分公民文明素养与城市化发展速度不匹配。近年来，高空抛物行为呈现高发、频发态势，使社会公共安全和公民生命安全遭到了严重侵害。二是由于司法实践中罪名适用不统一。在刑法修正案（十一）生效前，实践中已出现对高空抛物行为进行刑事评价的先例，因当时没有对应罪名，各地根据案件具体情节分别判处故意伤害罪、寻衅滋事罪等。2019年，最高人民法院出台《关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》（以下简称抛物意见），提出以危险方法危害公共安全罪、故意伤害罪和故意杀人罪等评价部分高空抛物行为。抛物意见的出台对高空抛物行为进行了进一 步规范，但仍未从刑事法律角度实现高空抛物行为定罪规范化。随着刑法修正案（十一）设立高空抛物罪，如何把握入罪标准成为值得关注的问题。
对此，建议如下：
1. 加强诉源治理。切实发挥人民法院在诉源治理中的参与、推动、规范和保障作用，通过建立联席机制等多部门协作形式，在办案中助推有关部门完善防范高空抛物工作。同时，及时发送司法建议，参与社会治安综合治理，监督相关部门进行整改。
2. 厘清刑民分界。高空抛物罪往往伴随刑事与民事的双重评价，要准确把握该罪的入罪标准。在界定罪与非罪方面，应审慎把握法条中的“情节严重”，保持刑法的谦抑性。在重罪与轻罪方面，应区分与高空抛物罪发生竞合关系的其他罪名，做到精准打击，宽严相济。
3. 加大宣传教育。社区作为高空抛物行为发生的重点区域，社区负责人、物业服务企业应做好相关安全知识、法律法规的宣传工作，提高居民的安全防范意识，从源头上杜绝高空抛物行为。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一千二百五十四条 禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。
《中华人民共和国刑法》
第二百九十一条之二 从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪。
案例三、出租屋着火烧坏公共财物怎么赔偿？
所谓城门失火，殃及池鱼。自家出租屋失火造成楼道内公共财物损失，房屋出租人和承租人等相关方的赔偿责任应当如何认定？当物业服务企业先行对损害部位进行修复后，其垫付的费用是否应全额返还？
【典型案例】：
2020年1月5日，某房屋发生火灾，造成该楼层周边居民及公共区域设施遭受烟熏、水渍损失。经查，吴某系该房屋产权人，王某系该房屋承租人，甲公司系该房屋所在小区的物业服务企业。涉案火灾系王某点燃的香薰蜡烛引燃布艺沙发所致。事故发生后，甲公司先行修复了受损部位，并向法院起诉要 求王某、吴某赔偿其损失。审理中，各方当事人对于因涉案火灾造成公共区域受损产生的损失金额存在争议。甲公司称其先行支付修复费用共计人民币135,364元并提供其自行制作的《修复清单》、修理费发票、《工程合同》等证据材料。王某、吴某对上述证据的证明效力不予认可。法院在审理中，根据王某的申请，向消防救援支队调取了涉案火灾相关材料，其中《火灾直接损失申报统计表》载明，2020年1月5日，甲申报的损失共计131,019元；2020年1月23日，消防救援支队统计的损失共计100,000元。法院经审理认为，本案争议焦点之一是损害赔偿的范围如何认定。甲公司提供的四份《工程合同》，内容上存在高度雷同，且甲公司认可系事后补签，故上述《工程合同》不足以证明甲公司对涉案火灾受损公共区域实际进行修复的项目内容。甲公司提供的修理费发票中包含购买室内可视门禁系统的费用，但其认可并未全部安装，因此甲公司主张其购买可视门禁系统产生的费用为涉案火灾造成的损失，不予确认。综上，甲公司提供的证据无法证明其损失。现消防救援部门在涉案火灾发生后对甲公司申报的损失进行了统计，并确认甲公司的损失共计100,000元。在各方均未提供证据推翻该证据证明效力的前提下，依法确认甲公司的损失为100,000元。本案争议焦点之二是各方责任如何认定。本案中，王某因过失引发火灾造成失火楼层公共区域受损，甲公司作为涉事小区的物业公司，负责服务区域内共用部位、共用设备的维护，其对涉案火灾造成的受损公共区域进行修复，并垫付了相应维修费用。该维修费用系甲公司因涉案火灾产生的损失，王某对此应承担赔偿责任。吴某对损害的发生不存在过错，故不应承担赔偿责任。王某抗辩称甲公司存在管理不善，影响火灾救援，导致损失扩大。但消防救援部门提供的《火灾案件信息报表》显示消防车从到场到出水，时间间隔较短，救援使用未受影响。同时，消防救援部门也未认定现场存在延误火灾救援的相关情形，王某未提供充分证据佐证其抗辩意见，故不予采信。
【法治建议】：
本案是一起因失火导致的财产损害赔偿纠纷案件，其审查重点在于损害赔偿范围的认定以及各方责任的承担。侵权责任遵循“损害填补”原则，赔偿应当以使被损害之物恢复到被侵害之前的状态为限。根据“谁主张，谁举证”的原则，相应的损害范围应当由甲公司承担举证责任。本案中，甲公司为证明其 损失提供了一定证据，但该证据所反映的情况与本案真实情况并不相符，特别是其中两份证据：《工程合同》系事后补签，无法反映修复工程的真实情况；修理费发票中包含与火灾不具有直接关联性的损失。由此，法院认为甲公司未尽到举证证明责任，故未全部支持其主张。但损害发生系客观事实，消防救援部门出具的《火灾直接损失申报统计表》系第三方对事故作出的认定，该份证据亦有事发后各方提交的相关票据予以印证，对损失范围具有证明效力，在各方未对该证据的证明效力提供充分反对证据的情况下，法院以此作为确定损失的依据并无不当。过错侵权的成立需具备四个要件，即侵权行为、损害后果、侵权行为与损害后果之间存在因果关系以及侵权人对损害后果的发生有过错。本案中，王某因过失造成公共区域受损，应承担责任。作为房屋的产权人，吴某对此次火灾的发生不负有监管职责，故不应承担责任。从消防救援部门的救援情况来看，不存在因小区管理不当而造成损害扩大的情况，因此王某要求甲公司承担管理不善的责任并无依据。
对此，建议如下：
1.在日常生活中应当时刻保持防火意识，若家中引火物较多，可安装烟雾报警装置，确保在着火的第一时间能够及时处理，避免发生类似事故。
2.《火灾直接损失申报统计表》是反映火灾损失情况的重要证据，各方应当认真申报损失并提供相应证据，以确保实际损失情况被真实记录。
3.物业服务企业在对小区公共区域实施相关修复工程时，应当依法依规及时签订合同，不可出现事后补签、虚签等情形。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错 , 其不能证明自己没有过错的 , 应当承担侵权责任。
第一千一百八十四条 侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他合理方式计算。
案例四、居民在小区门口摔伤，谁需担责？
小区居民在自己小区门口摔倒受伤引发争议。作为小区居民，理应熟悉并清楚小区常规路线的地面状况以确保其自身安全，因自身未尽充分的安全注意义务导致摔倒，应承担主要责任。小区物业公司作为公共场所管理人负有安全保障义务，若其疏于履行物业管理职责存在明显过错，造成他人损害的，同样 应当承担相应的侵权责任。
【典型案例】：
2020年4月16日，孙某步行经过小区大门时摔倒，经医院诊断为右侧髌骨骨折。同年5月26日，孙某起诉物业公司，要求其赔偿医疗费人民币5,042.30元、住院期间护理费1,575元、营养费1,100元、精神损害抚慰金5,000元、出院后护理费6,510元。法院经审理认为，本案中，双方对孙某摔倒的时间、地点、过程，摔伤结果、治疗过程以及治疗费用等均无异议，争议在于孙某摔倒的原因究竟是因为小区门口地面不平整，还是因为孙某自己不小心踩到了小区移动门的轨道。孙某为证明其主张提供了事发当时小区门口的照片以及两位证人的证言。物业公司虽予以否认，但未提供相应证据进行反驳，且其掌握事发当时的监控录像，却称录像因未保存而无法提供，应当承担相应的不利后果。根据双方当事人庭审所述及相关证据，对孙某的陈述予以采信。但孙某作为该小区居民，理应清楚事发地点的地面状况，以确保其自身安全。孙某自身未尽充分的安全注意义务是其摔倒的主要原因，应承担主要责任。物业公司作为孙某小区的物业管理机构，事发地点为其管理范围，且有数名保安每日在此值班，理应知晓事发地点路面状况存在明显安全隐患，并采取积极措施予以修复，以确保居民人身安全。但物业公司却怠于履行管理职责，且未设置警示牌对来往居民尽到提醒义务，最终导致孙某在此摔倒受伤，其疏于履行物业管理职责存在明显过错，应对其未尽到安全保障义务承担相应的法律责任。综合考量案件情况、各方行为及诉争损害发生之间的因果关系等因素，酌情确定物业公司对孙某的损害后果承担30%的赔偿责任。
【法治建议】：
宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者 , 未尽到安全保障义务 , 造成他人损害的，应当承担侵权责任。物业服务企业在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服 务，负有采取合理措施保护业主人身、财产安全的安全保障义务。同时，被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的 , 可以减轻侵权人的责任。作为小区居民，在日常生活区域行动应清楚基本情况，确保自身安全。居民自身未尽充分的安全注意义务导致损害发生的，应对自己的损失承担主要责任。而物业公司对小区居民生活区域负有管理义务，对于存在的明显安全隐患，理应采取积极措施予以修复，以确保居民人身安全。若物业公司怠于履行管理职责，对于类似道路障碍未及时消除，也未设置警示牌对来往居民尽到提醒义务，导致居民在此摔倒受伤的，亦要对其疏于履行物业管理职责的过错承担责任。
对此，建议如下：
1.小区居民应加强对自身人身、财产安全的防护，如发现物业服务企业有疏忽或怠于履行职责之处，应善意提醒，积极协商。
2.物业服务企业应妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全，若未尽到义务则要承担相应责任。
3.物业服务企业应加强对其员工法律意识、服务意识等方面的培训，提升物业服务质量。如发生纠纷，应保留视频、照片等相关证据，以便还原事实。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的 , 依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式 , 可以单独适用 , 也可以合并适用。
第一千一百六十五条 行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的 , 应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错 , 其不能证明自己没有过错的 , 应当承担侵权责任。
第一千一百七十三条 被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的 , 可以减轻侵权人的责任。
第一千一百七十九条 侵害他人造成人身损害的 , 应当赔偿医疗费、护理费、交通费、营养费、住院伙食补助费等为治疗和康复支出的合理费用 , 以及因误工减少的收入。造成残疾的 , 还应当赔偿辅助器具费和残疾赔偿金；造成死亡的 , 还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。
案例五、可否以业主未交物业费为由拒绝业主车辆进入小区？
近年来，随着私家车越来越多，因小区车位规划等原因，小区停车位成为了稀缺资源。部分建成时间较早的小区原先没有规划车位，现仅能在公共道路上划定数量有限的停车位，难以满足小区业主的停车需求；部分新小区虽然有规划车位，但配比不足，亦存在停车位一位难求的困境。在小区停车位不足的情况下，应如何合理地设计规划业主的停车顺位，是困扰业主大会和物业公司的一个难题，实践中也易出现因规则设立和执行失范而侵害业主合法权益，从而引发纠纷的情况。
【典型案例】：
上海市A小区为自管小区。王某系该业主，A小区业委会系该小区业委会。2014年王某对于小区物业费涨价持有异议，未再交纳过物业费。A小区内公共道路规划为地面停车位，停车费为200元/月，王某停车费交纳至2020年12月止。根据王某2015年1月至2020年12月的停车费收据显示，王某停车费 的交纳方式为半年一付，先停后交。2021年3月9日，A小区业委会因王某长年未交纳物业费，不允许王某车辆进入小区停车。后经多方调解未果。王某诉至法院，请求判令A小区业委会排除妨害，允许王某的车辆在A小区内停车。审理中，王某表示同意支付2021年在A小区停车期间的停车费，具体为2021年1月1日起至2021年3月8日止以及王某车辆此后被允许进入A小区内停车之日起至2021年12月31日止。审理中，A小区业委会提供了小区的《管理规约》，其中关于车辆停放管理的规定主要内容为：业主、使用人应当遵守本住宅物业管理区域机动车停车管理制度，听从停车管理人员的指挥，按照规定或者约定交纳车辆停放费用；机动车停车位应当按照业主优先及业主首辆车优先的原则予以使用；车辆停放不得占有、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防车通道等。法院经审理认为，A小区内部的停车位属于业主共有，对此本案双方当事人均不持异议。对于共有部分，业主享有共有和共同管理的权利。根据A小区业委会的陈述，A小区现无物业服务企业，属于业主自管小区。但即便是自管小区，A小区业委会对于业主共有部分的管理权限亦应来源于业主大会的授权。A小区业委会认为根据其《管理规约》，A小区业委会有权决定不允许王某的车辆进入小区停车。但A小区业委会提供的《管理规约》中关于车辆停放管理的规定不足以证明其上述主张，因为《管理规约》并未授权物业服务企业或业委会根据是否缴纳物业费来决定小区业主是否可以进入小区停车。故即使暂且不考虑将按时缴纳物业费作为业主可以进入小区停车的前提是否合理，本案中，A小区业委会并不享有自行决定因业主未缴纳物业费而阻止其进入小区停车的权限。因此，A小区业委会阻止王某的车辆进入小区停车的行为构成对王某的妨害。故法院判令A小区业委会允许王某的车辆在A小区内停车。
【法治建议】：
业主大会是小区公共事务的最高决策机构。业委会是业主大会决策的具体执行机构，其在业主大会授权范围内行事。住宅小区内公共停车位的规划及具体使用规则的设定属于小区公共事务的范畴，应属业主共同决定的事项。如果小区现有停车位数量不足，为使业主有序使用已有车位，可通过业主大会决议的方式形成具体使用规范。一般而言，经合法程序而形成的业主大会决议对小区全体业主均产生约束力。但在尚无相应业主大会决议或授权的情况下，业委会或物业公司自行设定小区公共停车位使用的顺位规则，排除部分业主停车资格的做法，往往难以实现其规范目的。
对此，建议如下：
1.明确业主大会在停车位使用管理中的决定性地位，停车位紧缺情形下的使用问题属于业主共同决定的事项，应通过业主大会决议的形式对停车位使用事项形成具体规范。可通过形成小区居民规约的形式固定并加以公示，以明确具体执行规范的业委会或物业公司的权责范围。业委会或物业公司应当在业主大会授权范围内对小区停车位进行管理，服务于广大业主。
2.因小区公共停车位使用规则关涉业主切身利益，业委会可在规则草拟环节广泛听取业主意见，在后期决议环节加大宣传力度，广泛发动业主参与业主大会决议程序，依循法定程序召开业主大会，并接受地方人民政府有关部门、居民委员会指导及协助，确保业主大会决议的有效性。
3.作为小区业主，应当遵守小区规约，尊重业主大会基于合法程序所作出的决议，配合业委会或物业公司的具体管理并及时履行自身的物业费、停车费交纳义务，以图共建良性、和谐的小区管理秩序。当然，若小区业主认为业主大会或业委会作出的决定侵害其合法权益，亦可通过合法途径主张撤销。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
案例六、业委会能对业主侵占公共部位的行为提起诉讼吗？
民法典第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。也即业主在住宅小区内享有专有权、共有权和共同管理权。实践中，因业主侵占业主共有部位等时常引发纠纷。业主大会和业主委员会是业主行使成员权的媒 介，具有一定的物业管理权能。若部分业主实施侵占或者其他影响业主共有部位使用的行为，业主大会和业主委员会该如何行使权利，履行职责，应予以关注。
【典型案例】：
案涉建筑物由一幢住宅楼和与其相连的五层裙楼组成，裙楼的使用性质为办公。住宅楼与裙楼在底层相邻，各设门禁。甲是案涉建筑物的业主委员会，乙公司为裙楼业主。甲业主委员会主张，乙公司将原本属于案涉小区进入该住宅楼底层大堂的通道纳入其独用部位，导致住宅楼居民被迫经由小区大门外侧 破墙通道进出电梯厅，而乙公司后复于该电梯厅所在空间擅自改变建筑物原有隔断布局，拆除楼栋原有通道门，加装带有密码锁的防盗门，供其员工出入，该防盗门与住宅楼门同时开启时会阻塞通道，具有安全隐患，且乙公司人员从 该防盗门处出入，亦为住宅楼居民出行和日常生活造成极大不便。甲业主委员会因此起诉至法院，要求乙公司拆除案涉建筑物底层擅自搭建的防盗门，恢复墙体原状，并停止使用案涉建筑物的底层大堂。法院经审理认为，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。因此，业主大会和业主委员会虽依法享有物业管理权能，依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督，可以向有关行政主管部门报告或者投诉，但并不能因此确定业主大会和业主委员会对管理事项享有诉权。甲业主委员会上诉主张其对与乙公司之间的相邻关系纠纷具有诉权，而乙公司亦为案涉小区的业主。根据民法典第二百八十六条等规定，甲业主委员会关于其可以作为民事诉讼主体提起本案相邻关系诉讼的上诉请求，并无相应依据。据此，法院裁定驳回甲业主委员会的起诉。
【法治建议】：
业主大会和业主委员会是建筑区划内业主行使成员权的重要媒介，通过表决形成决议，体现业主参与和自我管理；通过物业管理和监督，作为业主集体权益代表，参与社区公共秩序管理，维护业主共同利益。民法典第二百八十六条第二款规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。该款对社区公共秩序维护方面业主委员会所具有的管理权能作了规定。该条第三款将业主委员会的管理权能与行政机关的管理加以衔接，规定业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。社区基层治理是一项系统工程。《物业管理条例》也对业主自治与行政机关、基层群众自治组织之间的关系作出规定，例如业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在社会基层治理体系中，面对业主妨害公共部位使用等纠纷，行政主管部门的行政行为、基层群众自治组织的指导与调解、业主大会和业主委员会的物业管理与督促等非诉讼解纷途径，与诉讼解纷途径一体协同，共同构成社区矛盾纠纷治理体系。
对此，建议如下：
1.业主应自觉遵守法律法规、管理规约规定，对其专有部分行使权利不应侵害其他业主权益，并合理使用小区建筑物的业主共有部分。
2.业主大会应对小区业主自治制定完善的管理规约。业主大会和业委会应积极履行其物业管理职能。如业主存在任意丢弃垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为，业主大会或业主委员会应及时进行管理。如业主拒不履行相关义务的，业主大会、业主委员会、物业服务公司、合法权益受到损害的业主等均可向有关行政主管部门报告或投诉。
3.如有业主的行为妨碍到其他业主专有部分的占有使用，受侵害的业主可向法院提起诉讼，主张权利。
【相关法条】
《中华人民共和国民法典》
第二百八十六条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。
案例七、小区能否对非产权车位设置梯次租金？
随着社会经济飞速发展，人们生活水平的提高，小区的保有车辆也在逐年提升。在小区车位增量有限的情况下，停车难越来越成为很多小区的现实困境。一些小区为维护停车秩序，通过召开业主大会的方式约定对业主的非首辆车实行“梯次收费”。该措施一方面能将有限的停车资源通过租金杠杆的方式对业主首辆车的停车权益予以保障，缓解停车难，但另一方面，也有持有多辆车业主因支出的车位租金增加而引发纠纷。业主面对小区内资源紧缺的情形，在行使共有权和管理权时，应注意权利行使的边界。业主委员会在召开业主大会对停车规则进行修改时应注意广泛宣传告知，保障业主的知情权、参与表决权等。
【典型案例】：
严某是甲小区的业主，拥有一套房产及一个地下车位。2019年5月29日，甲业主委员会发布《甲小区机动车辆管理办法》，该办法由甲业主大会讨论通过，委托小区物业公司实施管理，自2020年1月1日起正式实施。《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条之规定，一户业主只能享有一个车位；拥有多辆车的业主，占有车位资源多于其他业主，也相应的多付出代价；所以小区停车实行阶梯式有偿收费；第二辆车的收费标准将高于第一辆车；拥有地下产权车位的业主，需要享有地面共有车位，视为第二辆车；具体收费标准如下：……首辆车业主150元／月／辆、业主单位车250元／月／辆、房屋实际使用人（承租人）350元／月／辆；若业主或房屋实际使用人需要第二辆车位，收费标准翻倍，第三辆以此类推；……。2019年12月29日，严某按《甲小区机动车辆管理办法》规定的停车费标准向甲小区的物业管理单位交纳了2020年一季度地面停车场地租赁费900元。严某认为《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条侵犯了其作为业主公平同等享有公共停车资源的权利，投票表决方式明显不符合法定程序，结果无效，应予撤销。法院经审理认为，根据我国物权法规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利。制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约等有关业主和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对业主提起撤销权之诉，法院应审查该规定是否对业主具有约束力，以及是否存有不当之处。本案中，严某就《甲小区辆管理办法》第三十二条提起业主撤销权之诉。首先，该条所涉及的小区地面场地系小区建筑物共有部分，业主大会、业主委员会可以就此制定管理规约；其次，《甲小区机动车辆管理办法》系经甲业主大会表决通过，严某并未举证证实甲业主大会制定《甲小区机动车辆管理办法》时未依据法定程序，或涉及违反相关法律、法规，损害国家、社会和公共利益之处，故《甲小区机动车辆管理办法》对甲小区全体业主具有约束力；最后，《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条之规定，系甲业主大会基于甲小区全体业主的利益考虑而对小区车位使用价格做出的规范，充分体现了小区业主意思自治原则，对小区全体业主平等适用，亦无侵害业主利益的不当之处。法院判决驳回严某要求撤销上海市某区甲业主大会《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条中“拥有地下产权车位的业主，需要享有地面共有车位，视为第二辆车”之规定的诉讼请求。
【法治建议】：
车位的管理使用不仅涉及到建筑物区分所有权中共有部分关系的调整，作为有限的停车资源，其分配使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，全体业主均享有共有和共同管理的权利，业主大会有权就此制定管理规约。但应注意的是，业主大会“梯次设置” 车位租金应严格按照法律规定，回应公平合理分配稀缺停车资源的社会需求。
对此，建议如下：
1.业主委员会组织召开业主大会应符合法律规定及业主自治的约定。根据民法典第278条的规定，制定和修改管理规约等有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定，因此，应召开业主大会共同决定。具体的程序规则应符合民法典规定，具体召开的形式可由业主委员会在不违反法律规定的前提下通过《业主大会议事规则》约定的程序组织召开。
2.切实维护业主合法权益。小区车位应当首先满足业主的需要，但在车位资源紧张、业主的停车需求已经无法全部满足的情况下，基于全体业主的利益考虑，充分尊重业主意思自治，制定或修改管理规约将小区车位租金收费方式予以规范，“梯次设置”车位租金并对全体业主平等适用。一方面尽可能保障 首辆车业主的停车需求，另一方面通过价格杠杆合理调节资源分配，抑制部分过高的停车需求，实现稀缺停车资源的公平合理分配。
3.业主在考虑自身个人利益的同时，也应当关注小区利益和全体业主的共同利益。“梯次设置”车位租金或许无法使个体利益实现最大化，但应当注意的是，住宅小区作为业主共同居住生活所形成的共同利益体，停车资源亦属于住宅小区整体，在资源稀缺的背景下，不应仅强调个体利益而不考虑共同利益， 应充分考虑停车资源系住宅小区必备生活配套设施的设计初衷及业主基本出行需求的保障，实现业主个人利益与小区公共利益的平衡。
案例八、开发商行使地下车库经营权是否应受限制？
地下车库作为住宅小区的配套设施，当其产权归属开发商所有时，开发商对地下车库的使用、收益及处分应优先满足全体业主需要。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故地下车库的经营、收益权与管理权应当分离，开发商作为所有权人享有地下车库车位出租、出售等产生的收益，但地下车库的管理则应当委托住宅小区全体业主选聘的物业服务企业统一进行管理。
【典型案例】：
甲公司系某小区开发商，乙公司为该小区物业服务企业。小区内大部分房屋已出售，甲公司保留了部分房屋产权，其所持房地产权证未明确体现地下车库的相关信息。自2015起，乙公司对小区进行物业管理，地下车库按照每辆每月人民币500元收费。2016年12月，甲公司发函给乙公司，要求协商地下车库的经营管理和收益分配事宜，但双方未达成一致。后甲公司向小区业委会发函，声明其系地下车库产权人，要求业委会立即通知乙公司停止管理地下车位，并将地下车库归还甲公司。因乙公司及业委会拒绝返还，甲公司诉至法院，请求判令乙公司、业主大会向其返还地下车库，并支付占用使用费。法院经审理认为，虽然地下车库没有独立的产证，但由甲公司出资建造，未计入共有面积，亦未分摊计入各小产证，故仍归甲公司所有。甲公司依法享有地下车库的收益权，乙公司应向其支付使用费。地下车库系小区的配套设施，车库内车位应当首先满足业主的需求，并由小区业主进行整体管理。一般而言，小区业主会聘请物业服务企业对物业进行管理，选聘物业服务企业是全体业主的权利，并非开发商的权利。鉴于一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，而地下车库的管理亦属于物业管理之范畴，故地下车库应当由全体小区业主聘请的物业服务企业进行物业管理。故对甲公司要求乙公司返还地下车库的诉讼请求不予支持。
【法治建议】：
开发商与物业公司就地下车库问题发生的争议日渐增多，在地下车库确定为开发商所有的情况下，开发商依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可将所有的地下车库对外出租、出售、出借、赠与等。尽管有无车库并不必然影响住宅小区的正常运转，但在现代社会，小区是否有车库及车位的数量、位置、配比等都是买受人重点考量的因素之一，直接影响小区房屋售价及买受人是否作出交易的决定。可见，地下车库虽然不如小区道路、绿化设施、变电房等配套设施那样不可分割，但仍具有显著的特殊性。故开发商在行使上述权利时，应当优先满足小区全体业主的使用需要。一个物业管理区域内成立一个业主大会，业主大会或业主委员会的决定对全体业主均具有约束力。选聘物业服务企业系小区全体业主的权利，并非开发商的权利，地下车库的管理亦属于物业管理范畴，应当由全体小区业主选聘的物业服务企业统一进行管理。本案中，开发商虽然享有地下车库的产权，但鉴于地下车库的特殊性以及一个住宅小区不得同时交由两个以上物业服务企业共同管理的规定，地下车库已实际由经全体业主选聘的物业服务企业管理，而返还开发商后，仍须委托该物业服务企业进行管理。
对此，建议如下：
1.应将开发商对地下车库的经营权和管理权进行分离，在一定程度上限制开发商所有权的自由行使，有效保障住宅小区业已形成的稳定管理秩序，同时，避免同一区域内因不同管理主体之间的矛盾而侵害到全体业主的合法权益。
2.当开发商与物业服务企业之间就如何行使地下车库管理权产生争议时，应当由小区业委会、开发商、物业服务企业在优先保障小区业主使用的前提下，就车位收费标准等具体实施问题进行协商。业委会、物业服务企业应当充分听取开发商及小区业主的意见，并形成业主大会决议，避免发生争议。
案例九、业主认为小区生活垃圾分类投放点影响生活，能否要求拆除？
随着全国各地有序推进生活垃圾分类工作，垃圾分类点位的建设或改造工程也遍及众多小区。在此过程中，部分业主反映垃圾分类点位选址不当侵害其利益，要求拆除，引发社会关注。鉴于垃圾分类系贯彻落实节约资源、保护生态环境的民事活动原则的政策，故此类纠纷通常涉及公共利益与私人利益的冲突。业主在维护自身合法权利的同时，也应在合理范围内尽到对公共利益保护、绿色原则落实的容忍义务。
【典型案例】：
陆某系某小区14号楼101室业主。2019年6月，小区业委会、物业公司、居委会出具《生活垃圾厢房定点告知》，经勘察、商讨，从交通安全、方便操作、影响小区程度等多方面的综合考虑，将生活垃圾分类投放点设在小区建筑垃圾堆场旁边。陆某认为其购房时的预售合同中规定过垃圾投放处（利津路***号），目前投放点改变原规划，设置流程未经全体业主同意，投放点距离其房屋较近，产生气味、光照、噪音等影响，要求物业公司移除分类垃圾定时投放点，并将投放点设置于原规划位置。经查，开发商产权证载明利津路***号1层为不可销售的公建用房。小区实施垃圾投放分类前在每个门栋放置两个垃圾桶，未在***号投放过垃圾。经法院现场勘查，垃圾厢房距离14号楼25米，***号距离最近的楼栋9米。法院经审理认为，在上海市垃圾分类投放政策实施前，涉案小区是在楼栋间设置垃圾桶用于垃圾投放，未在***号设置过垃圾投放点。新政策实施后，涉案小区通过一定流程确定目前的点位作为垃圾分类投放点。陆某主张该点位距离其楼栋较近，产生气味、噪音等，对其生活造成严重影响，并影响停车功能，但并未就此充分举证。目前垃圾投放和管理如存在不规范之处，物业公司可对此加强管理、提升服务以降低相关影响。陆某作为小区业主，基于公共利益考量，也应在合理范围内履行一定容忍义务。故对陆某的诉讼请求不予支持。
【法治建议】：
我国对垃圾分类措施的推行尚处于起步阶段，针对垃圾投放点位的设置流程并无规范、统一、明确的法律规定，在此情况下，如何有序、高效、和谐落实小区垃圾分类工作，尤其需要业委会、物业公司和业主三方凝心聚力。在审判实践中，业委会对垃圾站点设置方案不合理、操作流程不规范，物业公司对垃圾站点管理不到位，业主缺乏合理范围内的容忍力等，导致涉小区垃圾投放点位纠纷频发，在一定程度上影响了垃圾分类措施的落实及小区和谐氛围的营造。
对此，建议如下：
1.业委会应注重垃圾投放点位设置方案的合理性和规范性，做好前期实地考察，通过召开业主大会等方式充分听取业主意见，根据小区实际情况，尽可能将垃圾投放点位设在距离各居民楼较远的地方，在最大程度上减少给业主日常生活带来的不良影响。应将智能科技、建筑美学等创新元素引入垃圾投放点位建设，改变人们对于垃圾站点环境脏乱差的固有印象。如采取密封空间设计，业主可通过扫码、刷脸等方式使用，或设置下沉式升降垃圾点位等。
2.物业服务企业应合理制定垃圾投放时段，避免业主夜间投放噪音污染。对于投放高峰期及夏季高温时段，要增加清运频率和力度，做好蚊虫消灭及消毒工作。同时，要关注非投放时段垃圾站点维护，设置专人做好垃圾分类引导，定期听取业主问题反馈，不断提升服务质量。
3.业主应做好日常生活垃圾的分类及投放，对小区垃圾分类管理不妥之处可积极行使居民监督权。同时，应从大局考虑，在合理范围内尽到容忍义务。
案例十、小区里有噪声污染怎么办？
不动产权利人不得违反国家规定排放噪声等有害物质，给相邻方造成妨碍或者损失的，应当根据相关法律规定，承担相应的侵权责任。但并非相邻关系中所有噪声侵害均能要求相邻方承担侵权责任。只有侵害超过必要的限度或者可容忍的限度时，才可以通过法律途径要求相邻不动产权利人停止侵害、消除危险、排除妨害或赔偿损失。
【典型案例】：
朱某于2016年购买某小区10号101室房屋。该小区水泵房和水池位于9号101、102室客厅正下方，水泵房内有两台生活供水水泵，两台水泵一备一用，日常采用自动启动和关停模式。小区业委会于2013年、2014年对两台水泵进行了更换。后，朱某以水泵运行噪声超标对其造成严重影响为由，诉至法院，要求小区业委会、物业公司及开发商在判决生效后30日内对水泵采取整改措施，将水泵房运作时的噪声降至一定范围；如逾期整改，按照每日人民币300元的标准支付补偿金；业委会、物业公司及开发商赔偿精神损害抚慰金5万元。审理中，法院委托第三方公司对涉案小区9号101、102室楼下地下室水泵对涉案房屋的噪声影响进行评估，得出评估结论为：1.水泵房和水池位于9号101和102室的客厅正下方，水泵房和水池与9号楼共用墙体。水泵输水管与主体建筑（水箱墙体、墙体、水泵输水管吊装）连接和吊装均为硬连接，未采取有效的隔声减振措施。不符合《民用建筑隔声设计规范》GBJ-1988第2.0.3条和第2.0.5条的规定。2.水泵（1号）夜间运行时产生的噪声为41.0dB，不符合《民用建筑隔声设计规范》GBJ-1988第3.1.1条的规定。3.降噪建议请建筑施工专业机构或降噪专业机构，全面排查水箱和水泵输水管与主体建筑相连接的部位，采取软连接隔断方式对输水管（输水管与水箱、输水管吊装和输水管穿墙等部位）进行降噪处理，降低通过主体建筑至室内房间的噪声传递。一审法院另查明，该小区地下室存在违法分割和私设墙体的情况。2020年7月，该小区所在街道专项整治工作组要求限期完成整改，现尚未全部整改完毕。
法院经审理认为，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。评估报告具备事实和理论基础，认定其评估依据及评估结论的效力。评估报告确定，水泵房和水池设在主体建筑下方而未采取有效的隔振隔声措施，不符合建造时已实施的《民用建筑隔声设计规范》的规定，现水泵运行引发的噪声超出《民用建筑隔声设计规范》中标准限值的要求，开发商设计建设的水泵房存在瑕疵，对朱某造成了损害，开发商对此存在过错，理应承担相应的侵权责任。业委会对两台水泵进行过更换，且地下室作为全体业主的共有部位，被私设墙体进行分割亦会增加输水管穿墙部位的噪声传播，业委会对此存在管理过失，亦应承担相应的侵权责任。物业公司对水泵供水设施负有日常运行维护、保养维修的义务，现并无证据证明物业公司在日常维护维修方面存在过失并导致噪声超标，故朱某要求物业公司承担侵权责任，依法不予支持。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。本案中，业委会和开发商分别存在侵权行为造成水泵运行噪声超标，理应采取有效的减振降噪措施，朱某要求其承担侵权责任，对水泵设施进行整改，于法不悖，予以支持。根据本案的案情，业委会和开发商以平均承担责任为宜。对于朱某要求精神损害抚慰金、租金损失的请求，不予支持。
【法治建议】：
在现代社会，人们生活环境的质量日益受到重视，各国政府都在加大环境保护力度，其中一项重要的举措就是加强有关环境保护方面的立法。我国《环境保护法》第四十二条规定，排放污染物的企业事业单位和其他生产经营者，应当采取措施，防治在生产建设或者其他活动中产生的废气、废水、废渣、医疗废物、粉尘、恶臭气体、放射性物质以及噪声、振动、光辐射、电磁辐射等对环境的污染和危害。但是保护环境不能只靠《环境保护法》，在与环境有关的相邻关系，以及侵害环境的民事责任等方面，民法也发挥了重要作用。《民法典》第二百九十四条规定，不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、土壤污染物、噪声、光辐射、电磁辐射等有害物质。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当根据法律规定，停止侵害，排除妨碍并赔偿相应损失。
值得注意的是，不是相邻关系中所有的污染物侵害均能要求相邻方承担侵权责任。因为任何人都不可能生活在真空之中，来自于相邻不动产的污染物的侵入是不可避免的，但这种侵害不能超过合理限度。相邻关系中的容忍义务，即当遭受来自于相邻不动产的污染物侵害时，此种侵害如果是轻微的，或者按地方习惯认为不构成损害的，则应当容忍，不能阻止相邻不动产排放或施放污染物。只有此种侵害超过必要的限度或者可容忍的限度时，才可以通过法律途径要求相邻不动产权利人停止侵害、消除危险、排除妨害以及赔偿损失。本案中，经第三方公司评估，水泵运行引发的噪声超出《民用建筑隔声设计规范》中标准限值的要求，超出了社会一般人的容忍限度。故侵权人应对涉案水泵进行降噪处理。
对此，建议如下：
1.在相邻关系中，不动产权利人向相邻不动产排放噪声在所难免，但要控制排放噪声的分贝和时间，不得影响相邻不动产权利人正常的生产、生活。
2.对于相邻不动产排放噪声等损害他人合法权益的行为，权利人有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。行为人拒不履行相关义务的，可以向有关行政主管部门报告或者投诉。
案例十一、底层业主反对加装电梯，加装工程还可以进行吗？
为既有多层住宅加装电梯是房地产逐步进入存量市场以来,政府顺应人口老龄化趋势开展的一项便民、惠民工程。加装电梯在解决老年群体上下楼困难的同时，也创造了更加舒适宜居的社区环境。但实践中，不同楼层的业主对加装电梯的利益诉求差异明显，加之部分小区加装电梯需要对既有道路、绿化进行改建，造成“众口难调”的局面，部分业主的强烈反对也在一定程度上阻碍了加装电梯工程的落地实施。加装电梯在性质上属于对建筑物及其附属设施进行改建，根据民法典规定，由“双2/3参与表决”且“双3/4表决通过”即可实施，故个别持反对意见的业主应予以配合，不得妨害施工。
【典型案例】：
刘某系涉案楼幢701室权利人之一。毛某某系涉案楼幢101室权利人。2019年，涉案楼幢业主就加装电梯工程征询意见，包括毛某某在内的业主均签字同意。后涉案楼幢业主与该楼幢所在的业委会签订《加装电梯联建协议书》，该协议载明：“本小区业主委员会在54号单元全体业主自愿同意达成加装电梯协议书基础上，并向影响相关权利人的全小区全体业主发放书面征询意见表，获三分之二以上业主同意，同时54号单元90%以上业主同意签订加装电梯联建协议书”，该协议所附费用分摊明细显示涉案楼幢101室及102室无需承担分摊费用。此后，业委会作为发包方与作为承包方的案外人甲公司签订《加装电梯项目服务及施工合同》。2020年10月，涉案楼幢加装电梯规划方案张贴于单元门口予以公示。2021年1月5日，业委会及涉案楼幢所在的居民委员会出具《情况说明》，载明规划方案图于2020年10月16日公示后曾被撕毁，后于当日重新张贴，涉案楼幢101室、102室因会影响其采光等原因有争议，目前正在协商解决。2021年4月1日，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目完成建筑工程开工报送（备案）信息登记。2021年4月21日，刘某与毛某某等因涉案楼幢加装电梯事宜发生纠纷，并导致肢体冲突，后经公安机关派出所主持调解，双方自愿达成协议，约定互不追究对方责任。此后，刘某与涉案楼幢其他业主一起作为原告诉至法院，请求判令：毛某某停止妨碍，不得阻碍涉案楼幢加装电梯工程。法院经审理认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。为既有多层住宅加装电梯系政府适应社会经济发展和满足人口老龄化需求而推行的一项实事工程。电梯安装或许会给底层住户的采光等造成一定影响，但本着方便生活、团结互助的原则，底层住户应给予其他业主安装电梯的便利并接受一定的限制。本案中，就涉案楼幢加装电梯事项已向业主征询意见并约定了费用分摊比例，涉案楼幢既有多层住宅增设电梯项目，亦完成了建筑工程开工报送（备案）信息登记。从诉讼中毛某某的主张及后续加装电梯施工过程中发生的肢体冲突与报警情况来看，毛某某对加装电梯不予同意并实施阻拦实属不妥，其实施的妨害行为依法应予排除。
【法治建议】：
加装电梯在性质上属于对建筑物附属设施的改建行为，根据民法典规定，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。事实上，相较于物权法规定的全体业主“双2/3”同意，民法典确立的“双2/3参与表决且双3/4表决通过”即全体业主“双1/2”标准实质上已经降低了决议通过门槛，有效避免了实践中因部分业主怠于行使共同管理权导致决议难的问题，更有利于业主形成决议，促进业主自治机制更好地发挥作用。从当前司法实践来看，对加装电梯施工实施妨害的业主均为加装楼幢持反对意见或相邻楼幢的低楼层住户，主要理由是加装电梯严重影响己方住房的采光、通风、通行，且征询意见、表决及施工方案公示等程序不规范，未充分保障低楼层业主的权利。随着加装电梯工程的推广，此类排除妨害纠纷案件增长趋势明显。
对此，建议如下：
1.推动基层自治组织牵头协商，增强低楼层业主的“参与感”。居民委员会、业主委员会等基层自治组织可根据需要积极搭建社区协商平台，组织业主民主协商，引导各利益相关方理性表达意见诉求，寻求各方意愿的最大公约数。
2.规范意见征询与表决程序，增强低楼层业主的“认同感”。虽然根据民法典规定，个别低楼层业主的反对并不足以阻止加装电梯，但是在意见征询、表决及施工方案公示等整个过程中应确保公开、透明，尤其注重保障低楼层业主的知情权和参与权。
案例十二、公共部位能否放置个人物品？
公有居住房屋，一般建设时间久远，存在着建筑面积小、配套设施不完善、房屋结构不合理等缺点，造成公房内普遍存在改建、扩建、搭建、占用公共部位的问题。私自占用公共部位属于违法行为，造成他人人身财产损失的，应承担法律责任。公共走廊、楼道作为建筑物基本构造部分，用于公共通行、消防及逃生主要通道，属于公共部位。在公共走廊、楼道堆放私人物品，不仅影响公共通行、通风、采光等，可构成相邻妨碍，在突发险情时，还堵塞了生命通道。堆放易燃易爆危险品的，更是严重威胁到居住安全。
【典型案例】：
徐某系某公房二层客堂阁的承租人，金某、朱某为同号二层东厢房的实际使用人。金某、朱某在二层公共走廊内放置了电磁炉、电饭煲、洗碗机、洗衣机、木柜等物品。徐某认为上述物品产生的噪音、油烟影响其生活，故起诉要求金某、朱某清除上述物品。金某、朱某辩称，双方系邻居，其确实在走廊放置了上述物品，但徐某也在公共走廊放置东西，不同意徐某诉请。法院经审理认为，不动产的相邻双方，应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。系争房屋走廊系公用通道，金某、朱某擅自在走廊内放置物品，确实给徐某的生活造成了影响，故判决金某、朱某限期清除二层走廊内放置的上述物品。
【法治建议】：
国家或者集体组织提供公有居住房屋保障公民的居住权，符合规定条件的公民可以向行政机关申请获得公房承租权。公有居住房屋的所有权属于国家或者集体组织。公房承租人对公房享有长期占有、使用、收益、有限制地处分的权利，负有按照公房租赁合同约定支付租金的义务。公房承租权具有独立的财产性权益，不同于平等民事主体之间房屋租赁合同关系中的承租权。公房的承租人和使用人对公房中的公用部位享有共同使用、管理的权利。公房承租人、使用人不得私自占用公房的走道、楼梯、出口等部位。这些公用部位系日常公共通道和紧急疏散通道，如堆放私人物品，既不利于通行便利，侵犯通风、采光等相邻权，又易造成安全隐患，堵塞消防通道的，将因违反消防规定面临行政处罚。根据《上海市城镇公有房屋管理条例》第三十三条规定，公有房屋中的公用部位的使用，各承租人应互谅互让，不得侵犯相邻住户的正当利益。承租人之间发生公用部位使用纠纷的，出租人应会同有关组织调解。公有房屋中走道、楼梯、出口等部位应保持整洁畅通；第三十五条规定，对擅自改变公有房屋结构、使用性质或在公有房屋内搭建的，由区、县以上的房管局给予处罚，应限期改正或拆除，并处以修复费或搭建造价一倍的罚款。
本案中，金某、朱某在共用走廊通道放置物品，被判限期清除，具有指引和教育作用。金某、朱某称其在共用走廊通道放置物品系因徐某也在走廊通道内放置物品，并不构成有效抗辩。不论是徐某，还是金某、朱某，任何一方都不得私自占用公用部位。如金某、朱某认为徐某也在共用走廊通道内放置物品，构成相邻妨碍的，金某、朱某可与徐某沟通协商解决，或另行向法院起诉，要求徐某搬离其物品。
区分所有建筑物的所有权人，对共有部分同样享有共有和共同管理的权利，任何人不得侵占公用部位。居住物业内的门厅、走廊、楼道、公共场所、物业服务用房、外墙面、道路等都属于共有部分。共有人负有按照共有部分的规划建设用途使用的义务，不得以放弃权利而不履行义务。确需改变共有部分的用途，应由业主共同决定同意。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。小区业主私自违法占用共有部分的，物业服务人可按照物业服务合同、《物业管理条例》处理。如劝阻、制止无效，物业服务人有权利也有义务代表全体业主向人民法院提起诉讼，要求其停止对共有部分的侵占。业主、使用人在共有部分堆放物品，如经物业服务人提前通知仍不收回而被按无主物清理的，不属于侵犯业主、使用人的合法财产权益；如造成他人人身财产损失的，还应承担赔偿责任。
对此，建议如下：
1.公房所有人、物业服务企业应定期检查，保障物业方便、正常、安全使用，及时整治乱搭、乱建、堆放杂物等侵占公用部位的行为，维护业主合法权利，保障公共安全；
2.公房承租人、业主、使用人应增强消防安全意识，自觉保持消防通道通畅。如仅放置小型鞋架等不影响通行的物品，邻里之间应予以理解与包容。但勿在走廊、楼道等公共通道堆放杂物，尤其是易燃易爆危险品；
3.消防部门应定期到居民小区组织消防宣传，普及消防安全知识。
案例十三、花盆掉落砸伤车辆，谁来担责？
近年来，高空抛物、坠物造成人身和财产损害的事件频发，人民群众“头顶上的安全”引发社会关注。《民法典》第一千二百五十四条明确了以实际侵权人承担赔偿责任为原则、可能加害人承担补偿责任为例外的原则，新增了建筑物管理人的安全保障义务、公安机关等部门的调查义务。司法实践中，在建筑物管理人未能尽到安全保障义务的情况下，应当综合考虑事发小区物业管理难点、高空坠物安全隐患、已采取的安全保障措施等，综合确定建筑物管理人在其未履行安全保障义务范围内应当承担的补充责任。同时，建筑物管理人所承担的补充责任并非最终责任，可向实际侵权人进行追偿。
【典型案例】：
缪某居住的小区系动迁安置小区，小区内物业公司为甲公司。缪某一直正常缴纳物业管理费和停车费，将车辆停放在小区地面非固定车位上。2020年12月，缪某正准备驾车送孩子上学时，发现停放在小区地面车位内的车辆顶部被一个高空掉落的花盆砸坏，遂赴甲公司交涉，并报警。派出所民警到场后，查看了事发车辆和现场，会同缪某及甲公司工作人员去了可能掉落花盆的人家进行现场查看。事发后，缪某将其车辆送修，并支付了人民币8000余元的维修费。缪某认为，甲公司作为小区的物业管理单位，在小区高空抛物频发的情况下没有引起重视、采取措施，对事情的发生负有责任，且未安装监控，导致实际侵权人无法查明，应当承担全部赔偿责任，故诉至法院，请求判决甲公司赔偿汽车修理费8000元。甲公司则认为，缪某的车辆损坏系因高处坠落的花盆导致，并非因公共部位坠落物、脱落物受损，其并非实际侵权人。紧邻缪某停放车辆的19号楼4单元全体物业使用人是可能的加害人，应当由其共同承担责任。甲公司作为小区的物业管理单位已采取必要的安全保障措施以防止高空坠物情形的发生，不同意承担任何侵权责任。
审理中，法院前往事发小区内进行现场勘查，并查看了事发车位周边情况、紧邻事发车位的楼栋情况以及可能掉落花盆的房屋情况。另至接警派出所调取了事发现场的照片及事发执法记录仪的视频，主要内容显示为：事发当日，派出所民警曾至事发现场勘察，缪先生车辆顶部确有花盆碎片及泥土，民警曾至紧邻车位的19单元404室入户勘察。同时，法院向事发当日的处警民警了解情况。民警陈述了事发当日的接警处理情况及核实高空坠物可能侵权人情况，表示通过现场勘查亦无法确定实际侵权人或者可能侵权人。
法院经审理认为，缪某的车辆被高空坠落的花盆砸中的事实虽然发生在《民法典》生效前，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十九条的规定，民法典施行前，从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害引起的民事纠纷案件，适用《民法典》第一千二百五十四条的规定。故本案应适用《民法典》第一千二百五十四条的规定。根据现有证据，无法确定花盆掉落自哪一户，即无法确定本案中的实际侵权人。缪某作为被侵权人，未起诉事发车辆紧邻楼栋中可能坠落花盆的房屋业主，系被侵权人放弃自己的相关权利。甲公司作为事发小区的建筑物的管理人，对建筑物及其相关设施、物业管理和服务中负有相应的安全保障义务。根据《民法典》第一千一百九十八条的规定，在存在第三人侵权的情形下，甲公司作为事发建筑物的物业管理人，应当承担其在未尽到安全保障义务情况下的相应补充责任。此处“第三人”即实际侵权人，故本案中不存在作为必要共同诉讼主体的侵权人。本案中，缪某和甲公司都确认事发小区系动迁安置小区，小区内租户较多、管理难度大、监控设施多有无法使用的情况。从双方陈述来看，可以确认在事发前甲公司对事发小区的居民在一定范围内进行了一定程度的安全提示，但事发时小区内的监控摄像头并未拍摄到系争车辆损害发生的过程，在监控中存在盲区，导致事发经过无法得以还原。同时，甲公司作为事发小区建筑物的管理人，未对小区内可能存在高空坠物等安全隐患的情况进行提示，亦未就预防和规制高空抛物、坠物的行为采取积极防范和监控措施。综合事发小区实际情况，确实存在动迁安置户、租户较多等特征，甲公司提出的收费不高、管理难度高等情形确实存在，故酌定甲公司对缪某的合理损失赔偿2400元。甲公司作为物业管理人在承担了相应的补充责任后，若此后有证据证明具体实际侵权人，可以就其在本案中已经承担的责任，向实际侵权人予以追偿。
【法治建议】：
在高空抛、坠物引发的民事赔偿案件中，实际侵权人往往难以确定，受害人的权益常常无法得到有效保护。随着《民法典》的施行，新增了物业公司安全保障义务的规定，对于加强物业管理服务、预防高空抛物行为具有重大意义，也有利于快速有效地救济受害人损害。同时，《民法典》增设的公安等机关的调查义务，对解决高空抛物侵权人查找难的问题具有积极作用。
对此，建议如下：
1.建筑物管理人对建筑物负有维修、养护、管理和维护义务，应当向业主尽到提醒和告知的义务，采取必要的安全保障措施来防止高空抛、坠物的发生。当发现建筑物中抛、坠物致人损害的情形，建筑物管理人应当采取相应措施，如向公安机关报案、调取和保留监控视频等方式确定实际侵权人。若物业服务企业未尽到安全保障义务，则需承担相应的责任。
2.公民应当全面排查家中可能引发高空坠物的隐患，不在室外放置不应放置的物品或可能坠落的物品。同时，严格杜绝高空抛物行为。否则将依法承担相应的侵权责任。
3.当公民发现自己遭受高空抛物或者坠物损害时，应当积极寻求有关机关的帮助，确定实际侵权人。如通过报警方式由公安机关第一时间到场进行调查，或向事发地的居委会、城市管理部门等寻求帮助，通过多种方式查找实际侵权人。
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