人民法院案例库规则详解177：商品房买卖纠纷（一）

01、参考案例：关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定——余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。

Ⅱ、关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

Ⅲ、关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：

其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；

其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。    

※某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程。

装修工程已完成，是涉案商品房的交付条件之一，具体理由如下:首先，涉案合同及附件对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成;其次，余某某、某某公司均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的部分，并且涉案装修工程的施工方直接由某某公司选定和进行结算，某某公司参与了装修工程，因此某某公司在交付商品房时应保证装修工程已经完成;再次，合同附件约定，交付的商品房达不到约定装修标准的，由某某公司及时更换、修理和重新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。但本案中，上述保修责任条款不能适用，因为涉案商品房在合同约定的交付期间届满时根本未完工或未开始进行。故余某某有权拒绝收楼，直至某某公司交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。

【案例文号】：（2020）粤0608民初3200号

02、参考案例：案外人主张对房产排除执行，如未登记非因其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错——周某某与甲公司执行异议案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”房屋尚未办理备案手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，买受人未取得案涉房屋所有权，并非其自身原因导致，应认定其对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。    

法院生效裁判认为，本案的焦点问题为案外人周某某对被申请人名下XX小区X幢X单元X室商品房查封所提的异议能否排除执行在日照开发区法院查封案涉商品房之前，周某某已与乙公司签订了认购协议，该认购协议主要条款完整，对房屋位置、面积以及交房时间、方式和违约责任等均作出了明确约定，且案涉商品房在诉讼前已取得预售许可证，周某某与乙公司在办理案涉商品房交付手续后已实际占有该楼房。案外人周某某提交的购房款收据等证据是以证明其已全额交纳了购房款，乙公司对此亦予以认可，故应认定案涉认购协议的性质为商品房买卖合同且该合同合法有效。因乙公司原因，致使案涉商品房在形式上欠缺不动产过户登记对外公示效力即买受人未完成案涉房屋所有权备案登记并非其自身原因导致，周某某对案涉商品房未办理过户登记手续并无过错。关于案外人主体是否适格问题，执行异议主要进行形式审查，本案现有证据足以证明案涉房屋买受人为周某某，申请人甲公司对此虽有异议，但未提供有效证据证实，不予采信，故周某某作为本案案外人主体适格。综上，案外人周某某所提异议能够排除执行，依法应予支持。

【案例文号】：（2021）鲁1191执异13号

03、参考案例：房地产主管部门不能对房地产企业的商品房屋网签备案系统随意实施冻结措施——某房地产公司诉文山市住房和城乡建设局行政强制措施案    

【裁判要旨】：

商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查，对于房屋已销售、查封、抵押、冻结、已预告登记等状态予以提示，通过信息技术手段，切实保护购房人的合法权益，可以有效遏制一房多卖、违规销售等行为，维护房地产市场运营秩序和健康发展。现行的法律、法规并没有规定及授权给房地产主管部门可以行使冻结房地产企业商品房网签备案系统的权限，房地产主管部门不能因其他因素直接采取冻结措施予以冻结。

被告冻结原告网签备案系统，该行为系被告在房地产管理过程中，为制止违法行为发生、避免国有资产流失，从而对原告财物实施暂时性控制的行为，具有行政强制措施的特征，故被告冻结原告网签备案系统应遵守《中华人民共和国行政强制法》的相关规定。本案的争议焦点为:被告是否具有冻结原告的网签备案系统的权限。

根据《中华人民共和国行政强制法》第十条“行政强制措施由法律设定。尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定本法第九条第二项、第三项的行政强制措施”，第十六条第一款“行政机关履行行政管理职责，依照法律、法规的规定，实施行政强制措施。”及第十七条第一款“行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。”的规定，行政强制措施必须由法律、法规设定，实施行政强制措施必须依照法律、法规的规定，实施主体必须是是法律、法规规定的具有行政权限的行政机关。结合本案，按照中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房屋交易合同网签备案业务规范》(试行)相关规定，网签备案系统的行政管理主体为各地房产主管部门，也明确了不得进行房屋网签备案的情形，但目前现行的法律、行政法规及部门规章均未对网签备案系统冻结相关事项作出法律规定，也未就该冻结事项予以明确授权于房地产主管部门。被告依据文山市不动产中心的协助函，认定原告未缴纳外挂资金以及出售承诺抵押的商铺从而锁定原告开发的楼盘，冻结网签备案系统，该行政强制措施没有相关法律、法规的规定及授权，于法无据，属于超越职权的行政行为，该冻结行政行为违法，依法应当予以撤销，原告的诉讼请求，予以支持。    

【案例文号】：（2021）云2601行初8号

04、参考案例：金融借款合同中抵押权的认定与保证责任承担——揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案

【裁判要旨】：

在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。    

【案例文号】：（2023）粤52民再6号

05、指导性案例156号：王岩岩诉徐意君、北京市金陛房地产发展有限责任公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了不动产买受人排除金钱债权执行的权利，第二十九条规定了消费者购房人排除金钱债权执行的权利。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定；案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审查。

最高人民法院认为，《异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形。而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被护行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合。案外人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房请求排除强制执行的，可以选择适用第二十八条或者第二十九条规定;案外人主张适用第二十八条规定的，人民法院应予审査。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，具有能够排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《异议复议规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的诉讼请求，适用法律确有错误。    

【案例文号】：（2016）最高法民申254号

06、参考案例：因查封保全信息未及时传输导致案外人不知晓拟购房屋被査封的，不应认定案外人系在查封后签订房屋买卖合同——信某与某建筑安装公司、某不动产登记中心、某房地产开发公司案外人执行异议之诉案

【裁判要旨】：

案外人与被执行人就执行标的签订房屋买卖合同之时，虽然人民法院已向不动产登记中心送达查封裁定，但由于不动产登记中心与房地产交易所并未实现数据信息实时共享，对不动产登记中心送达的查封裁定效力尚未及于房地产交易所，故可以认定案外人与被执行人签订房屋买卖合同的时间（与在房地产交易所进行商品房销售备案登记时间为同一天）早于人民法院的查封，案外人符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一要件，有权排除法院强制执行。

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为信某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。经查，2019年7月30日，信某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买某公元小区14号楼1单元1102室，面积126.01平方米，总价款226,818元。信某以银行转账方式支付给某房地产开发公司的法定代表人左某280,000元（包括购房款、物业费、电梯费、声控灯、装修清理垃圾费、装修保证金），某房地产开发公司为信某出具了226,818元的三联单购房收据,并于当日到某房地产交易所开具《商品房销售备案登记表》。海林市人民法院于2019年7月25日作出（2018）黑1083民初1491号之一民事裁定，查封了某房地产开发公司包括案涉房屋在内的部分房屋，并于2019年7月29日向某不动产登记中心送达了该民事裁定书和协助执行通知书。2019年8月2日，海林市人民法院向某房地产开发公司送达该查封裁定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，信某与某房地产开发公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》后，亦向某房地产交易所办理商品房销售备案登记并交付了全部购房款，且无其他用于居住的房屋，符合上述法律规定的消费者物权期待权保护情形。某不动产登记中心及某房地产交易所均系办理房屋交易及产权登记的政府工作机构。海林市人民法院向某不动产登记中心送达的民事裁定书和协助执行通知书的效力尚未及于某房地产交易所。故可以认定信某签订案涉合同发生于人民法院查封之前，信某对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。信某再审请求有理，法院予以支持。综上所述，原审判决适用法律有误，再审予以纠正。    

【案例文号】：（2023）黑民再429号