关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十三）

82、参考案例：物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利——聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为某服务公司、某服务公司东莞分公司是否有义务为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。

首先，《中华人民共和国民法典》第九条规定:“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展新能源汽车，对促进节能减排、防治大气污染具有积极意义。充电设施建设，是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、广东省、东莞市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用。某服务公司、某服务公司东莞分公司作为案涉小区的物业公司应当积极响应国家节能减排举措，在业主申请充电设施建设时予以配合、提供便利。聂某申请在其使用车位安装充电桩，按照供电公司的要求，需小区物业公司出具允许施工的相关证明。某服务公司、某服务公司东莞分公司主张出具同意在车位上安装充电桩的证明并非其法定或约定义务理据不足。    

其次，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2020〕17号）第四条的规定，业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。聂某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，是为了更好地利用其车位，同时也符合绿色环保的理念。同时某服务公司、某服务公司东莞分公司出具同意安装的证明，仅是安装充电桩的一个环节。聂某使用的案涉车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况进行后续判断。因此，某服务公司、某服务公司东莞分公司以出具安装证明涉及业主公共利益和公共安全，需要征得小区业主同意为由，不同意出具同意安装证明，理由不成立。

故，法院判决某服务公司、某服务公司东莞分公司应当为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。

【案例文号】：（2021）粤19民终12866号

83、公报案例：业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属，必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定——青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案

【裁判要旨】：

Ⅰ、业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。    

Ⅱ、对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。

Ⅲ、业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。

【案例来源】：《最高人民法院公报》2007年第9期（总第131期）

84、地下车位的权属与使用收益

【裁判要旨】：

开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商所有。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。    

【裁判结果】：

最高人民法院经审理认为：经查明，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此，不宜认定案涉车位已随美加广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程，经查明该人防工程系元盛实业公司投资和建设，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，元盛实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利，故瑞征物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因瑞征物业管理公司与元盛实业公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，瑞征物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还元盛实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述，检察机关的抗诉理由，不予采纳，最高人民法院维持了广东省高级人民法院的再审判决。    

【案例文号】：（2018）最高法民再263号

85、业主大会决议不因业主委员会工作程序存在瑕疵而无效——某小区业主委员会诉某物业公司物业服务合同纠纷案

【裁判结果】：

广东省高级人民法院认为，解聘物业服务企业系由业主共同决定的事项，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条第二款的规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，可以作出解聘物业服务企业的决议。业主大会已经召开并已作出解聘物业服务企业的决议，法院应依法审查业主大会表决程序是否符合前述法律规定。原审以业主委员会召开程序违法为由驳回业主委员会关于解除案涉物业服务合同的诉请，存在认定基本事实不清、适用法律错误的情形，故裁定指令原审法院再审本案。

【典型意义】：

解聘物业服务企业是业主大会的职权，业主委员会仅为业主大会的执行机构，其解聘物业服务企业事宜系以业主大会的表决结果为依据。经业主大会依法表决决定解聘物业服务企业，业主委员会受委托诉请解除物业合同的，人民法院应予支持，业主委员会工作程序瑕疵不影响业主大会决议的法律效力。本案明确了业主委员会与业主大会的关系，进一步强调了业主大会对小区重大事项的决定权，确认业主大会依法表决事项的法律效力，对于维护小区业主的自治权、保护业主合法权益具有典型指导意义。

【案例来源】：广东省高级人民法院2024年7月10日发布《司法保障和谐社区建设规范物业服务典型案例》    

86、业主拒缴物业费是否基于“正当理由”的认定——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

【案例文号】：（2011）厦民终字第656号

【案例来源】：《人民法院案例选》（2013年第1辑总第83辑）

87、业主拒绝缴纳物业费应基于正当理由，限于物业服务企业不履行或履行合同存在重大瑕疵——厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案

【裁判要旨】：

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由。司法裁判中对正当理由的认定要从严把握，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

【案例文号】：（2011）厦民终字第656号

88、业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房——柴金鸿与何宝兴业主专有权纠纷

【裁判要旨】：

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。业主未获得作为本栋建筑物内其他业主的同意，擅自将涉案使用用途为住宅的房屋改变为经营性用房，侵害了本栋建筑物内其他业主的权利，本栋建筑物内其他业主作为有利害关系的业主有权利要求其恢复房屋住宅的使用用途。    

【案例文号】：（2015）滨功民初字第1403号

89、业主委员会经合法程序作出的对业主委员会委员发放补助的决定不构成对业主合法权益的侵害——庄某某诉永安市名流公馆小区业主委员会业主撤销权纠纷案

【裁判要旨】：

业主委员会的经费开支包括委员补助已经在业主委员会章程中作出了规定，且该章程已经在业主大会上表决通过。业主委员会委员作为小区的管理人员，在管理小区的过程中必然付出了一定的时间和精力，为小区的正常运作发挥了一定的作用，故对业委会委员发放适当的补助合情合理，符合业主大会的决定及业主委员会章程的规定，不构成对业主合法权益的侵害。

【案例文号】：（2022）闽04民终1439号

90、公共收益在扣除合理成本后属于业主共有

【裁判结果】：

法院经审理认为，某物业公司在服务期间所得的快递柜租金收益、基站场地使用收益、售水机场地使用费、旧衣回收箱管理费的收益应属于全体业主所有，在扣除10%的合理成本后，某物业公司应将其占有的公共收益返还给某业主委员会。

【典型意义】：    

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。当前，物业公司改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动，侵害全体业主权利的现象较为普遍。本案的判决充分保障了业主对于共有部分的收益权，有助于加强对小区公共收益的规范化管理。

【案例来源】：盐城市中级人民法院2023年09月04日发布《物业服务合同纠纷十大典型案例》