关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十五）

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关于物业服务合同纠纷的裁判规则（十五）

100、参考案例：在表决事项违法的情况下，少数业主有权通过行使业主撤销权对抗“多数决”——邹某甲、胡某某、邹某乙诉上海市闵行区某小区业主委员会业主撤销权纠纷案

【裁判要旨】：

业主所享有的建筑物区分所有权由专有权、共有权及成员权组成，违法事项所侵害的是业主就专有或共有部分被合法管理的权利。在表决事项已明确违法的情况下，即使出现“多数决”，少数业主仍有权通过业主撤销权对抗。在判断业主大会的决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害业主的合法权益，需要把握好尺度，关注原告主体资格审查中的“诚实性”，把握表决程序审查中的“规则性与灵活性”，实现实体权益受损审查中的“合法性与容忍性”。

法院生效裁判认为，本案的主要争议焦点为：系争业主大会决定是否符合法律规定的程序以及是否侵害三原告的业主合法权益。

业主大会作出的涉及小区业主公共利益的决定应当限于法律、法规规定的范围并遵守法律、法规规定的程序，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主行使撤销权应当在知道或应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起一年内行使，具体到本案而言：

首先，关于原告的主体地位。

根据诚实信用原则及禁止反言原则，在表决时投票赞成或未明确表示异议的业主不享有业主撤销权。本案原告虽未参与投票，但从原告2019年至今的投诉及诉讼情况来看，其对案涉楼栋西侧作为建筑垃圾堆放点存在明显的异议故其具备本案原告的诉讼主体地位。  

其次，关于系争决定是否符合法律规定的程序。

本案经过业委会事先讨论、表决事项事先公示、公告召开业主大会各事项、公示业主大会工作人员名单、通过当面送达和非当面送达方式发放选票、规定时间内收集选票、公开唱票计票并复核选票等程序。从现有证据来看，被告在作出案涉表决过程中，通过发放表决票书面征求业主意见，且送达、回收表决票等程序并不存在违反法律规定的情形。但就计票情况来看，闵行某小区总计发放选票703票，根据选票统计表计算，“小区建筑垃圾池改造（二选一）”的统计选票总数却为709票（案涉楼栋西侧原建筑垃圾堆放点：同意361，不同意5，弃权10，废票76，未参与视为同意多数意见203；另一楼栋西侧大杨树下面：同意26，不同意14，弃权14，废票及未参与表决视作同意多数意见不再重复计算）；而“河边人行步道太阳能灯安装”的统计选票总数则为697票（同意389，不同意44，弃权21，废票40，未参与表决视作同意多数意见203）。故，案涉两项决定事项存在6票的计票误差，闵行某小区在实际计票过程中已存在统计偏差后再行复核计票的情况，然其最终计票结果仍存在错误，可见其计票程序存在明显问题，从而难以保证其计票结果的真实性。据此本院认定系争业主大会的决定尚不符合法律规定的程序。

最后，关于系争决定是否侵害三原告的合法权益。

本案在行政机关已认定系争建筑垃圾堆放点已违反地方性法规《上海市绿化条例》第三十七条，并责令限期改正恢复原样的情况下，闵行某小区欲通过业主自治权将其合法化，违背公序良俗，亦与普通人最朴素的正义观相悖，业主自治权应有其合法的边界。系争决定通过多数人的“同意”来剥夺了系争建筑垃圾堆放点附近的包括原告在内的少数业主，就影响其居住环境的周边绿化被合法保护的权益。虽然从全体业主的共同利益出发，在可能影响部分业主利益时，部分业主应在合理范围内加以容忍，但前述全体业主的共同利益应当以符合法律、法规的范围为限。故本院认定系争业主大会的决定已侵書原告的合法权益。    

综上，系争业主大会的决定既不符合法律、法规规定的程序，亦已侵書原告的业主合法权益，故原告要求撤销该决定的请求，于法有据，本院予以支持。

【案例文号】：（2020）沪0112民初36110号

101、村委会违规出租集体土地及违法建筑致使合同无效时，是否要承担责任？

在农村租赁市场中，村委会作为出租主体违规将集体土地及未经规划许可建造的房屋对外招租的现象时有发生。承租人往往被相对低廉的租金及较高的“性价比”所吸引，却忽视了承租集体土地及违法建筑物所带来的法律风险。若合同履行过程中引发纠纷，租赁合同因违反法律法规的强制性规定被认定无效后，承租人将面临无法继续使用租赁物以及遭受投资损失的不利后果，而作为出租人的村委会则可能要对承租人的损失承担相应的赔偿责任。

【裁判结果】：

法院经审理认为，甲村委会将未取得建设工程规划许可证而建造的房屋及周边场地出租给李某、乙公司使用，租赁合同无效。李某、乙公司应返还案涉房屋以及场地。双方当事人对案涉合同由乙公司作为承租人实际履行均无异议，故乙公司应支付相应的房屋、场地占有使用费。李某系乙公司唯一股东，其未举证证明其个人财产独立于公司财产，甲村委会要求其对乙公司的债务不足清偿部分承担补充清偿责任，予以支持。    

至于过错的分担，甲村委会明知案涉房屋未取得建设工程规划许可证仍将案涉房屋及场地出租，且无证据证明其曾就房屋的权利状况明确进行过告知，明显存在过错；李某在签约时未尽审慎审查义务，亦有过错。租赁协议明确同意李某可将场地用于建造企业用房，并承诺房屋建造后由村委会协调规避拆违，且李某、乙公司所建厂房就位于甲村委会日常办公场所旁，甲村委会亦并无证据证明在长达3、4年的建造过程中，其曾对此提出异议或予以制止，故可以认定甲村委会对厂房建造应属知情且同意，甲村委会应就合同无效给李某、乙公司造成的损失承担主要责任，李某、乙公司应对其遭受的损失承担次要责任，故酌情确定甲村委会赔偿李某、乙公司损失100万元。

【典型意义】：

租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金，到期由承租人返还租赁物的合同。在土地或房屋租赁合同中，出租人交付的土地或房屋除了能够满足租赁合同所约定的使用功能之外，还应当满足合法性的要求，这是租赁合同能够正常履行的前提。我国法律明确规定我国实行严格的土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，不得擅自将农民集体所有的土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设，亦明确了未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋不得用于出租使用。村委会对外出租集体土地及违法建筑，租赁合同无效。    

当前，随着社会经济发展模式转型升级，尤其是在经济较为发达的地区，城市土地、房屋的使用受到严格的规划和用途限制，且租金标准较高。相较而言，农村土地及房屋租赁市场具有价格低廉、使用相对自由等优势。一段时间，村委会作为基层村民自治组织，将集体土地及违法建筑用于对外出租的现象较为普遍，若是将土地及房屋出租给他人用于生产经营的，此类租赁合同大多存在租期长、租赁物管理不太到位的现象，承租人自行改建或新建房屋的情况时有发生。由于未经规划许可建造的房屋属于违法建筑，一旦租赁合同因此被认定无效，承租人将无法继续使用房屋，并且承租人在租赁期间进行改扩建或新建房屋的，将产生相应的投资损失。如村委会同意承租人建造的，或村委会明知承租人建造但未制止的，则也可能要承担相应的赔偿责任。当然，村委会与承租人也可自行协商一致，根据实际情况以及各自的过错，合理分担相应的损失。

【案例来源】：上海市第二中级人民法院《司法服务保障基层治理案例手册》

102、业主委员会对外具有代表权，其决定对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权——宁波市镇海鼎天物业管理有限公司诉宁波市北仑加贝购物俱乐部物业管理纠纷案

【裁判要旨】：

建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。业主委员会的法定性和代表性决定了业主委员会拥有对外代表权，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权。    

【案例文号】：（2008）甬民三终字第518号

103、小区车位在无法办理产权登记成为专有部分时应当属于业主共有——重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷案

【裁判要旨】：

小区开发商支付了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但是小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。案涉车位不能办理产权登记，不能成为专有部分，故该部分停车位属于占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，应由小区业主共同所有，开发商无权出售。

【案例文号】：（2017）最高法民申2817号

104、物业服务人主张物业费，应当对物业费收取合同依据、提供物业服务以及书面催收三方面承担证明责任——广州番凯物业管理有限公司诉广州市番禺丽江实业有限公司物业服务合同纠纷再审案

【裁判要旨】：

在物业服务合同纠纷中，物业服务人主张物业管理费，应对以下三方面事实提交相关证据：提供合法服务的合同依据；已经按照合同约定以及相关规定提供服务，即实际履行物业服务合同中确定的物业服务管理事项的依据；向业主书面催交物业费且业主无正当理由拒绝支付。在无法完成证明标准的情况下，物业服务人应当承担举证不能的责任。

【案例文号】：（2020）粤01民再27号    

105、所有人、管理人和使用人是物件坠落的责任主体——余XX与姚XX物件脱落、坠落损害责任纠纷案

【裁判要旨】：

天桥上的槽钢坠落造成他人损害，天桥的所有人、管理人和使用人，不能举证证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。被侵权人在事故发生时并未尽到应尽的安全注意义务，对其自身的人身损害亦存在一定的过错，可以减轻侵权人的责任。

【案例文号】：（2011）浦民一（民）初字第42938号

106、物业公司不当行为给业主造成损害的，应承担侵权责任.

【基本案情】：

张某系某小区2001户房屋业主。其楼下邻居1901户业主因房屋漏水，请求小区物业公司对张某的房屋停水。2020年6月，小区物业公司关闭了张某房屋的进水阀并锁住管道井门。张某发现停水，次日前往物业公司询问和协商，因协商不成，张某于第三日砸开管道井门和进水阀，以盆接水使用。同年8月，张某自行联系了检测机构，检测人员猜测系供热管道漏水，遂打开自来水阀正常使用，未再出现漏水情况。张某认为物业公司擅自关闭其房屋进水阀的停水行为给自己造成了损害，诉至法院，要求物业公司赔礼道歉、消除影响、恢复供水、赔偿损失。

【裁判结果】：

法院经审理认为，关闭居民住户的自来水进水阀非物业公司的职权范围，物业公司称关闭进水阀系根据受损业主的申请且经过2001户业主的同意，证据不足，仅凭受损业主的申请和通话清单，即便物业公司之后以短信形式发了通知，均不足以证明张某同意关闭进水阀停止供水，故物业公司超越职责范围，其行为不合法。虽然物业公司在未查明1901户业主屋顶渗水原因的情况下，擅自决定关闭2001户的进水阀，存在过错，但毕竟事出有因，不具有主观恶意。时值夏日，正值用水频繁之时，物业公司擅自关闭自来水进水阀并对管道井上锁的行为给张某造成生活上的不便，由此而给其造成了损失，故物业公司关闭进水阀并对管道井上锁，造成张某家中自来水停供，构成侵权，由此而给张某造成损失，应予赔偿。张某于第三日自行砸开管道井门锁开启进水阀，进行间断使用，其行为虽不妥，但此举也避免了其损失的扩大。因此，法院酌定判令物业公司赔偿张某损失。    

【法官释法】：

物业服务涉及业主与物业服务公司两方，合同的权利义务是相互的。作为接受物业服务的业主，其负有按约交纳物业费的义务，但作为提供物业服务的一方，物业公司在有权收取物业费的同时，更应做到合法执业，文明执业，善意执业。在本案中，物业公司在未调查清楚房屋渗水原因的情况下，即根据某一业主的申请，擅自对其邻居的房屋采取断水措施，从而造成张某生活上的不便，其行为显属不当。在提供物业服务的过程中，物业公司无权擅自对小区业主采取停水、停电等妨碍业主居家生活的措施，如行为不当，则应向业主承担侵权责任。

【案例来源】：青岛市中级人民法院2023年发布《物业服务纠纷典型案例》