策略专题|房地产税试点改革的一些思考【德邦策略知行吴开达团队】

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张冬冬（13817265616）

摘 要 

房地产税试点改革势之所趋。土地财政依赖出让收入不可持续，试点改革有望补充地方政府收入。国家政策定调“房住不炒”，土地收入增速放缓使得地方财政收入减少。房地产税是下一阶段经济发展的补充品。房地产税改革利于调节税务结构，改进基尼系数促进共同富裕。引导住房合理消费抑制投机行为，节约土地资源利用。

沪渝房产税试点短期房价下挫，长期趋势向上。先行试点税收特征：窄税基、免征面积大、税率分档，因地制宜、计税依据为交易价格，而非房产评估值。先行试点经验借鉴：沪渝房产税试点对财政收入的拉动较小，但存量与增量的不同仍带来分化；短期沪渝住房销售减少房价增速减缓，长期房价走势与同类城市无异；短期内沪渝试点对金融房建板块造成一定冲击。

试点改革范围扩大，政策延续仍有创新。本次改革试点的相关变化：最大的变化或是将存量房产纳入房产税征收范围；低税率或延续，免征面积因地制宜；计税依据有望从交易价格转向评估价格。试点城市可能性分析：以人口与房价收入比为依据，试点范围或扩大到10个城市。一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是人口净流入大；三是房产空置率低。按照2019年的房价收入比和人口净流入进行打分排名，上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州或成为本次房产税改革试点城市。试点对于税收与房价的潜在影响：补充税收收入，分别考虑30、40、50、60平方米为免征面积，再根据全国平均房价及可能的税率，可得到全国房产税收大概为1626亿元~19684亿元；不同制度下房产税影响不同，上海试点抑制房价的效果更好，而重庆试点调节收入结构、补充财政收入的效果更好；海外经验来看，我国房地产税制度短期或对试点城市房价起到一定规范作用，长期则影响甚微。

海外房产税角色以财政收入贡献为主，对房价端影响较小。海外房产税短期效果较弱，长期房价趋势仍向上。美国围绕“减轻税赋”对房产税制进行两次较大变革，变革过程中房价未受明显影响；美国房产税率由各州财政预算水平决定；美国不断减轻民众房产税税赋，第13号提案驱动房产税断崖式下滑，但房价端未见明显提振。房地产泡沫后，日本税收和房价间的相关性出现明显减弱；日本房产税采取固定资产税和都市规划税两种形式进行征收；日本房产税制度对房价影响在“房地产泡沫”前后出现分化。房价上行背景下，英国房产税政策失灵；英国房产税制将房屋承租人亦囊括在征税主体范围内；近年来英国房产税制出现转紧，但房价上行趋势难以扭转。

沪渝房产税试点对股市影响甚微。试点改革后房产税与地产产业链相关性进一步削弱：沪渝房产税试点改革后，除钢铁指数外，其余6指数涨跌幅与房产税收入同比的相关性均呈现出“由正转负”或“负相关性加强”的特点。重庆与上海房产税收入与地产链行业指数涨跌幅趋势产生不同：房产税试点后，重庆房产税收入同比与地产行业指数涨跌幅趋于同步，上海房产税收入同比波动周期明显加长。2011年房产税试点后，地产相关性从销售转移到施工：期/现房销售占比不同导致沪渝地产指标相关性分化。重庆从商品房住宅销售额与地产相关行业的股价有效相关性转移到销售面积，而上海房屋施工面积与各行业的股价相关性显著提升。

风险提示：历史对未来参考性有限，房产税试点改革超预期，流动性收紧超预期。

目 录

1. 房地产税试点改革势之所趋

1.1. 土地财政依赖出让收入不可持续，试点改革有望补充地方政府收入

1.2. 房产税改革利于调节税务结构，改进基尼系数促进共同富裕

1.3. 引导住房合理消费抑制投机行为，节约土地资源利用

2. 沪渝房产税试点短期房价下挫，长期趋势向上

2.1. 先行试点税收特征

2.2. 先行试点经验借鉴

3. 试点改革范围扩大，政策延续仍有创新

3.1.本次改革试点的相关变化

3.2. 试点城市可能性分析

3.3. 浅谈试点对于税收与房价的影响

4. 海外房产税角色以财政收入贡献为主，对房价端影响较小

4.1. 美国围绕“减轻税赋”对房产税制进行两次较大变革，变革过程中房价未受明显影响

4.2. 房地产泡沫后，日本税收和房价间的相关性出现明显减弱

4.3. 房价上行背景下，英国房产税政策失灵

5. 沪渝房产税试点对股市影响甚微

5.1. 试点改革后房产税与地产产业链相关性进一步削弱

5.2. 重庆与上海房产税收入与地产链行业指数涨跌幅趋势产生不同

5.3. 2011年房产税试点后，地产相关性从销售转移到施工

6. 风险提示

正 文

1. 房地产税试点改革势之所趋

10月16日《求是》杂志发表习近平的重要文章《扎实推动共同富裕》，文章中提到，积极稳妥推进房地产税立法和改革是推动共同富裕的重要手段之一，10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，试点期限为5 年，实施启动时间由国务院确定，中央政府关于房地产税坚定的立场意味着长期以来讨论的房地产税问题将加快推进。

1.1. 土地财政依赖出让收入不可持续，试点改革有望补充地方政府收入

随着国内经济发展，我国土地财政依赖度明显上升。过去，地方政府依靠土地进行融资支持基础建设，带动土地价格上涨，地方政府又以更大的规模出让土地，逐渐形成的以土地—融资—基建的发展模式，我国财政对土地出让金的依赖度明显上升。2020年土地出让金占公共财政收入和政府性基金比重已达30%，土地出让金占政府性基金比例比重更是高达87.9%，卖地收入为财政收入的重要来源。

国家政策定调“房住不炒”，土地收入增速放缓使得地方财政收入减少。今年以来，为了应对疫情期间宽松的货币政策导致的房价上涨过快，房地产调控政策趋严，集中供地和房企“三道红线”调控政策发力，房地产市场降温明显。今年9月商品房销售面积和销售额同比分别为-13.2%和-15.8%，房企销售承压，叠加拿地意愿下降，地方土地拍卖市场频频遇冷，卖地收入增速下行拖累财政收入。21年4月起，土地流拍率快速上升，中国100个大中城市的土地流拍率从4月的8.9%大幅上升至9月的32%，土地溢价率从4月的23.7%回落至9月的3.9%。展望未来，房住不炒仍是主线，卖地收入难以维持过去的增速，地方财政收入压力加大。

房地产税是下一阶段经济发展的补充品。在美国，地方的主体税是房地产税、消费税和个人所得税。当前中国房地产周期下行，当前我国地方收入压力大，亟需为地方财政补充新的收入来源，而房地产税试点可完善地方主体税，增加地方稳定的税收来源，也对地方政府减少土地财政的依赖具有积极作用。

1.2. 房产税改革利于调节税务结构，改进基尼系数促进共同富裕

党的十九大报告提出了分阶段促进共同富裕的战略目标：到“十四五”末，全体人民共同富裕迈出坚实步伐，居民收入和实际消费水平差距逐步缩小，2035年人民生活更为宽裕，中等收入群体比例明显提高，城乡区域发展差距和居民生活水平差距显著缩小，基本公共服务均等化基本实现，全体人民共同富裕迈出坚实步伐和2050年全体人民共同富裕基本实现，我国人民将享有更加幸福安康的生活。

从世界范围看，中国居民收入有一定差距。当前世界上收入差距的基尼系数超过0.5的国家并不很多，2020年中国居民收入基尼系数为0.468，有拉大的趋势。2015年以来，房价快速上涨，拥有房产与无房者之间，拥有财产差距快速扩大，基尼系数随之扩大。开征房地产税对于促进共同富裕的意义深远。

1.3. 引导住房合理消费抑制投机行为，节约土地资源利用

房地产税的落地有助于抑制商品房市场的投机行为，从2011年重庆和上海房产税试点看，我国的房产税会给予人均一定的免税额度，可以保护刚需，打击投机炒房现象。另外，在国内目前的房地产税体制下，大部分的税款在房产交易环节，而缺乏持有房产所该缴纳的房产税，仅重庆、上海针对小基数的房产税，房产的囤积成本低，不利于房产市场的流动性。房产税的征收是基于存量的房产，提高了持有房产的成本，在税负的压力下，持有多套房产的居民将房产出售给刚需客，有利于土地资源的合理利用。

2. 沪渝房产税试点短期房价下挫，长期趋势向上

2.1. 先行试点税收特征

早在2011年1月28日，中国就推出了上海市、重庆市个人住房房产税改革试点办法，上次试点有以下几个特点。

1)窄税基：税基限于“增量”、“豪宅”。上海的房地产税的征税范围是本市居民新购的第二套及以上的房产及非本市居民的新购房，重庆的房地产税是存量的个人独栋住宅、新购的高档住宅和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的房产；

2)免征面积大：上海、重庆免征面积大于人均住房面积。上海免征面积为60平方米/人，重庆免征面积为180平方米的独栋及100平方米的高档住宅，而根据CEIC数据，2011年上海/重庆城镇人均住房建筑面积为34.6/28.4平方米，2019年末，上海/重庆城镇人均住房建筑面积提升至37.2/37.5平方米。

3)税率分档，因地制宜：上海房产税率设置了0.4%和0.6%两档，计税依据是70%交易价格，相当于实际税率为0.28%和0.42%，0.4%的税率是针对低价购房者。重庆税率的设置更注重调整收入分配，分别设置了0.5%、1%、1.2%三档税率。

4)计税依据为交易价格，而非房产评估值。

2.2. 先行试点经验借鉴

沪渝房产税试点对财政收入的拉动较小，但存量与增量的不同仍带来分化。从2010年到2020年上海市房产税收入从62.3亿元增长到198.7亿元，CAGR为12.3%，占地方公共财政收入从2.2%提升到2.8%；重庆市房产税收入从14亿元提升到71.7亿元，CAGR为17.7%，占地方公共财政收入从1.5%提升到3.4%，而全国房产税在财政收入占比仅提升0.4%，这意味着房产税对财政收入有一定拉动作用。但沪渝试点税基相对小，房产税对财政收入的拉动有限。由于重庆房产税包含存量市场，对财政收入的拉动也相对明显。

短期沪渝住房销售减少房价增速减缓，长期房价走势与同类城市无异。2011年1月28日，房地产税实施细则推出，2月开始购房者出现观望心理，上海、重庆住宅成交面积同比增速均低于全国水平，但2012年被抑制的住房需求逐步释放，2012年住房成交面积同比增速大幅高于30大中城市水平。继2011年1月推出房产税后，上海、重庆房价环比增速下降明显，低于百城平均水平。其中值得注意的是2012年重庆房价和销量增速强势反弹，远超上海，这表明不同的征税模式或产生不同的效果，上海的房产税制针对的是新购普通房，而重庆针对的累计大住房面积，上海的税收制度对房价的抑制效果更佳。但中长期来看，沪渝房产税对房价影响有限，上海、重庆住宅价格与同类城市的价格变化趋势基本无异，反映房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展等因素。

短期内沪渝试点对金融房建版块造成一定冲击。2011年上海、重庆地产税试点落地后，确实对金融房建版块形成一定的冲击，2011年1月，版块整体出现回调，房产/非银金融/银行/建筑装饰行业分别-6.7%/-7.3%/-0.2%/+4.7%（2011.1.4-2011.1.31），但在随后1个月内，板块回暖，整体而言，上次试点力度温和，对金融房建版块影响较小。

3. 试点改革范围扩大，政策延续仍有创新

3.1. 本次改革试点的相关变化

最大的变化或是将存量房产纳入房地产税征收范围。上海和重庆试点改革温和，税基较窄，效果有限。10月23日人大关于房地产税改革试点工作的决定中指出：“试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅”，从国际经验和过去国内经验出发，本次试点或将“存量”房地产纳入征收范围，扩大税基。

低税率或延续，免征面积因地制宜。海外房产税率普遍较低，此次试点或延续沪渝试点的低税率，税率范围在0.4%-1.2%。海外房地产税大多实行累进税率，同时税率设计相对比较灵活，房地产税税率主要由地方政府自行确定，为了更好地调节收入分配，国内或采用类似重庆试点的累计制税率。就免征面积而言，不同城市的人均居住面积不同，或因地适应制定人均免征面积。

计税依据有望从交易价格转向评估价格。国外房地产税征收一般以市场价值为基础，以定期更新的房地产评估核定价值为计税依据。我国虽然存在一定技术上的困难，不过今年以来，深圳、西安、成都均出台了二手房参考价格机制，具备以“评估价格”征收的基础。

3.2. 试点城市可能性分析

以人口与房价收入比为依据，试点范围或扩大到10个城市。若未来在全国范围内实施房地产税，那么试点范围或将扩大，使本次房地产税改革试点更具有代表性且对未来房地产税的全国推行指导性更强，有可能将试点由目前的2个城市增加至10个。

试点城市大概率为房价上涨较快的一线、新一线、省会城市。我国房地产市场结构性差异较大，一二线城市由于净人口流入大、住房需求旺盛，房价快速上行，国家出台“限涨令”抑制房价过快上涨，而三四线城市人口流出严重，房企打价格战低价销售，国家出台“限跌令”稳定房地产市场。基于这种差异，试点如果设置在三四线城市可能会有房价崩盘风险，不符合“稳妥推进房地产税立法和改革”的目标，而一线城市住房需求旺盛，征收房地产税带来的新增房产供应（抛售）能够被刚性需求消化，对房价的影响低。目前四大一线城市的总体常住人口“余额”仅为411.59万人，不少新一线城市、省会城市还有较大的人口增长空间，因此此次试点除了一线城市外，也有大概率会选择一些新一线城市和省会城市。

在房地产降温的背景下，为了稳妥推进房地产税立法和改革，试点城市的选择或具备以下特点：一是房价上涨较快，房价收入比偏高；二是人口净流入大；三是房产空置率低。按照2019年的房价收入比和人口净流入进行打分排名，上海、深圳、东莞、杭州、天津、厦门、宁波、苏州或成为本次房产税改革试点城市。

3.3. 浅谈试点对于税收与房价的影响

3.3.1. 补充税收收入

分别考虑30、40、50、60平方米为免征面积，根据《2010年全国人口抽样调查资料》中全国家庭人均住房面积分布及平均家庭户规模测算2010年征税面积，再根据全国人均面积复合增速（2010年全国人均面积为30平方米，2020年全国人均面积为40平方米）估算得到2020年的可征税面积分别为199.64、130.74、 85.64、54.97亿平方米，再根据全国平均房价及可能的税率，可得到下表，全国房产税收大概为1626亿元~19684亿元。

2020年全国土地出让金为8.4万亿，而我们估计的全国房产税收入为0.16~1.97万亿元，若以税率0.5%取免征面积30与60平米的均值税收收入来看，仅占土地出让金7.5%，因此从地方政府财力角度，房地产税难以替代当前的土地财政，但房住不炒仍是未来的政策主基调，土地出让金收入增速逐步减缓，而房地产税收或成为地方政府财政收入的有效补充。

3.3.2. 不同城市房地产税影响不同

从沪渝试点来看，不同的征税模式的效果也不尽相同，上海试点抑制房价的效果更好，而重庆试点调节收入结构、补充财政收入的效果更好。重庆房产税征收对象主要是“豪宅”，试点的第一年内销量和房价回落，随后又强势反弹，而上海房产税面向的是普通住宅，税基相对宽，抑制房价快速上涨效果更好。由于重庆采用的是累进制，且面向市值较高的“豪宅”，重庆试点调节收入结构、补充财政收入的效果相对好。在本次试点中，不同的城市或采用不同的征税模式，或对当地的房价、税收收入产生不同的影响。

3.3.3. 海外经验来看，我国房地产税制度短期或对试点城市房价起到一定规范作用，长期则影响甚微

房地产税对于房价的短期影响较弱，长期接近于无，并且在持续上涨或持续下跌的大背景下，房地产税制易出现“失灵”，因此中国房地产税制的改革或在短期对试点城市房价起到一定的规范作用，但长期来看，试点城市房价将延续上行趋势。短期来看，从美国和英国的房产税历史经验来看，两国房产税制的引入和变革均未对当地房价产生显著影响，特别是在房价持续上行的大背景下，房产税制度“失灵”尤甚。从日本房产税发展历程来看，其房产税“放松”、“收紧”对于房价的影响不断减弱，特别是在1991年日本房地产泡沫破裂后，尽管日本当局废弃了土地保有环节的税收，但房价依然延续下行。长期来看，美、日、英三国房价均呈现波动上升的趋势，房产税的征收对此影响甚微。总的来说，房产税对于房价的短期影响较弱，长期接近无影响，同时在持续上涨或持续下跌的大背景下，房产税制易出现“失灵”。由此进行展望，中国房产税制的改革或在短期对试点城市房价起到一定的规范作用，但长期来看，试点城市房价将延续上行趋势。

4. 海外房产税角色以财政收入贡献为主，对房价端影响较小

海外房产税短期效果较弱，长期房价趋势仍向上。复盘美、英、日三国的房产税制度、历史变迁以及对于房价的影响，海外房产税在长期上并没有对当地房价产生影响，短期跨期时，房产税的影响也具有不确定性，整体效果较弱。

4.1. 美国围绕“减轻税赋”对房产税制进行两次较大变革，变革过程中房价未受明显影响

4.1.1. 美国房产税率由各州财政预算水平决定

美国的房产税（property tax）以土地和房屋为课税对象，每年循环征收。征税对象包括美国境内（包括五个自由邦和远洋小岛）的土地、建筑物及土地附着物。

美国房产税从价计征，应税价格为房产市场评估价值*一定比例，税率则由财政预算决定。美国房地产评估价值包含房屋和土地两部分价值，其中房屋价值涵盖房产购置价值、装修增值、市场增值等部分。在确定评估价格后，各地方政府将房地产估价的一定比例作为应税价格（一般在20%至100%），同时根据财政预算决定具体税率，具体税率计算公式为法定税率=(财政预算支出总额-非房产税收入)÷房地产评估税基价值（由税基评估机构确定）。 

超半数州房产税率居于0.5%~1%区间。从2020年美国50个州以及直辖特区华盛顿哥伦比亚特区的房产税率来看，其中20个州房产税率高于1%，2个州税率低于0.5%，绝大多数州税率处于0.5%至1%水平，整体税率高于上海、重庆试点。

特殊人群可享受房产税豁免或递延缴纳政策。为了保护不具备纳税能力的家庭或个人，美国多州规定低收入家庭、退伍军人和老年人、寡妇、享受社会抚恤金者以及孤儿等可以享受房地产税豁免；同时在“延期纳税政策”中亦针对老年人、残疾人、低收入群体、租客以及边远地区的农场主规定，“若纳税人须缴纳房地产税的房产增值并非因本人原因造成，则可依据原有房地产价值进行纳税，增值部分可延迟缴纳。” 

4.1.2. 美国不断减轻民众房产税税赋，但房价端未见明显提振

减轻税赋成为美国房产税税制变革的重要影响因素。美国历史上房产税有两次较大的变化，两次变革均出现在美国经济下滑的背景下，在经济整体增长动力偏弱时，房产税成为了“濒临破产”、“收入微薄”的民众的重要负担，其中美国房产税在五十年代末至六十年代后期和七十年代中后期两个期间内变化较为显著。

1929年-1933年大萧条推动美国房产税出现第一次变革。1907年全国税收联合会成立后，各类纳税人组织纷纷成立，提出限制、取消一般财产税，实行专业人士评估，优化政府支出等政策。在1929-1933年大萧条时期，很多房主破产，无力缴纳贷款和税款，各级政府开始出台房产税的税收限制政策。美国先后有16个州政府针对贫困家庭、低收入家庭出台了相机抉择性的临时减免税收政策。二十世纪五十年代末到六十年代后期，各州和地方政府纷纷将这些政策制度化，如新泽西州1957年实行面向老年人的税收减免政策，之后有24个州先后引进；威斯康星州1964年实行房产税高于一定税额或房主收入比例后，自动减免的断路器（Circuit Breaker）制度，到二十世纪七十年代有近30个州建立这一制度。 

第13号提案出台从税率和计税价格多方面限制房产税，带来第二次变革。二十世纪七十年代，美国通货膨胀率达到历史最高点，加上能源危机，房产价格上涨，经济发展陷入“滞涨”。虽然美国大多数州已采用低于市场价格100%的比例计算税基的税收限制政策，但房产税税负仍然迅速增加，纳税人压力沉重。在这种形势下，美国各州再次大规模出台房产税税收限制政策。其中影响最大的是加利福尼亚州1978年第13号提案（Proposition 13）。该提案从税率、计税价格、房价调整、房地产交易环节税收、税收增长等方面提出限制政策，重建房产税收制度。具体包括：房产税税率不超过计税房价的1%；计税房价按1975年3月1日价格，或以后进入市场换手、重新建造时的价格；每年房产计税价格增长不超过2%；增加房产税收入须获全体选民的2/3以上同意。 

从美国房产税的制定规则和变迁历程来看，美国政府更多的是将房产税作为增加税赋的工具，而非控制房价的工具，其制度上的变化更多是为缓解经济萧条时期民众的税赋负担。

第13号提案效果立竿见影，加利福尼亚州房产税断崖式下降。从美国加利福尼亚州的房产税和房价数据来看，在1978年6月颁布第13号提案后，加利福尼亚州当年房产税收入立刻断崖式下降，但自1982年起，加利福尼亚州征收房产税规模又重新进入上行通道，到21世纪初年房产税征收规模已恢复至七十年代高位。

加利福尼亚州房价继续平缓爬坡，未受第13号提案影响出现提振。但从房价端来看，1978年当年加利福尼亚州房价出现上行，但未超过此前价格上行增速，与房产税端的断崖式下降现象形成鲜明反差，由此可见房产税端的放松对于房价并没有显著的提振作用；同时尽管1982年以来，加利福尼亚州房产税收入持续提升，但当地房价端未收到明显压制，且在2000年以来在房产税进入增长快车道的背景下，加利福尼亚州当地的房价表现为快速上行，由此可见在房产税未出现明显放松、收紧信号时，房价和房产税收入呈现出一定的同步性，而非“房价上涨→房产税增长→房价抑制→房产税减少→房价上涨”的动态平衡。

4.2. 房地产泡沫后，日本税收和房价间的相关性出现明显减弱

4.2.1. 日本房产税采取固定资产税和都市规划税两种形式进行征收

日本房产税主要包括不动产固定资产税和都市规划税两种，采取评估价格作为计税基础。日本房产税的征税对象包括土地、房屋，并由当地、市、区、町、村等地方政府实施征收。计税依据是按照市场价值计征的，日本一般每三年进行一次评估。

具体的，不动产固定资产税：

1)属于地方税，以年循环征收；

2)税额=课税标准×1.4% （部分地方可以适当调整），课税标准是当地政府机关登记在征税台账上的固定资产的评估价格；

3)住宅用地的减免政策方面，住宅用地200平方米以下的部分，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的六分之一计算；而住宅用地200平方米以上的部分，称为“一般住宅用地”，按课税标准额度的三分之一计算；

4)建筑物的减免政策方面，新建的建筑物120平方米以内部分，一般住宅前三年以及三层以上耐火或者准耐火住宅前5年固定资产税减半。或居住面积为100平方以上200平方以下，出租用住宅35平方以上200平方以下，同时每平方估价处于标准之下，亦可减免部分固定资产税 ；

都市规划税端：

1)属于地方税，以年循环征收；

2)税额=课税标准×0.3% （最高），课税标准是当地政府机关登记在征税台账上的固定资产的评估价格；

3)住宅用地的减免政策方面，住宅用地200平方米以下的部分，称为“小规模住宅用地”，按课税标准额度的三分之一计算；200平方米以上的部分，称为“一般住宅用地”，按课税标准额度的三分之二计算。 

4)建筑物方面无减免政策。

4.2.2. 日本房产税制度对房价影响在“房地产泡沫”前后出现分化

日本房产税在二战背景下建立，并于九十年代出现政策收紧。复盘日本房产税制度（固定资产税+城市规划税）变迁中的重要节点，在1950年，日本为弥补二战后的政府财政亏空，建立起了房产税制度，确立了现代日本房产税制的基本架构；八十年代末日本的房地产泡沫严重，于是在1991年，日本提高了固定资产税的评估税额，而后日本房地产价格迅速下跌，泡沫破灭。

较之在固定资产税和城市规划税进行变革，日本政府更倾向于根据经济环境对土地相关的税收制度进行调整。1973年，在石油危机、恶性通胀的背景下，日本采取了加征20%的土地转让所得税和特别土地保有税的方式，在双税的驱动下地价出现下滑并带动房价转向；1979年，日本放松了土地税收政策，成功驱动房价上涨；1991年日本新征“地价税”，与房产税一同驱动房地产泡沫破裂。

九十年代成为分水岭，房产税松紧效果出现分化。从房产税和土地保有环节税制变革对于日本房价的影响来看，在90年代前，税制的松紧直接的影响到了房价的涨跌，但是自1991年后，尽管日本政府在1998年和2003年不断放松流动环节和保有环节土地税制，但房价仍不改下降趋势，税收和房价间的相关性出现明显减弱。

4.3. 房价上行背景下，英国房产税政策失灵

4.3.1. 英国房产税制将房屋承租人亦囊括在征税主体范围内

不同于美国和日本，英国在房产税（Council Tax，多译为“市政税”）纳税主体和税率上具有突出差异。

1)纳税主体方面，英国对未满18岁的主体不进行房产税的征收，并且不同于其他国家仅对房屋所有人进行房产税的征收，英国房产税对于房屋承租人亦适用；

2)征税对象范围方面，英国在房产税的征收上仅对城市的房产进行征税；税率方面，英国采取累进税率的形式，但各个郡的税级和边际税率均不相同；

3)税基方面，采取评估价值的形式，由国内税收部门所属的房产估价部门进行评估，一般每5年重估1次。评估之后，英国政府根据房屋的评估价值，将房屋划分为Ａ-Ｈ八个级次，其中又规定以D级为基准税级，其他档次的纳税额分别是D级的一定百分比或倍数。 

4.3.2. 近年来英国房产税制出现转紧，但房价上行趋势难以扭转

英国当局从保护纳税人和维护公平角度出发，三次变革房产税制。在地方政府金融法(Local Government Finance Act 1992)的引导下，英国房产税自1993年正式引入，并在2005年、2010年和2017年均出现较大变化，和美国类似，其制度的变化主要从保护纳税人和维护公平的角度出发，与房价涨跌关系较弱。

在地方当局资金充裕的背景下，英国政府积极推进房产税的降低。2005年英国工党政府宣布“对英格兰八个地方当局的预算设定上限，同时驱动地方房产税的下降”；自1997年以来，英国房产税收入增加了一倍多，为“保护辛勤工作的家庭和固定收入的退休人员”，2010年保守党领导的联合政府承诺 "在英格兰至少冻结房产税一年"，同时以6.5亿英镑支持愿意冻结或减少房产税的地方当局，因此在2011年至2012年期间，378个地方当局冻结了房产税，43个当局减少了税收 ；2017年苏格兰政府再次变革房产税制度，提高了E-H等级房产税征收标准，但是对于中低收入家庭进行部分豁免，以降低该变化对这些家庭的影响。

从英国房价数据来看，英国房产税的征收和变革并未对英国的房价产生较大的指引作用。

在全球房地产萧条的背景下，英国房产税制的引入并未进一步恶化当地房价。从1993年这一时点来看，在英国政府引入房产税之后，在1993年至1996年期间内，英国独立洋房的价格维持在一个相对稳定的水平，未出现明显上行趋势，似乎房产税的征收对于房价起到了一定的抑制作用。但深入复盘九十年代的历史背景，我们发现除了英国外，韩国、日本等国家的名义房价亦未表现出明显的上行趋势，其中日本更是爆发了严重的房地产泡沫破裂，“NN：达拉斯联邦储备银行名义价格：名义房屋价格指数”从1990年初的近170，持续下降到2000年初的134 ，因而被称为“失去的十年”。

英国房产税制两次进行放松，房价端反应却截然不同。从2005年这一时点来看，在英国提出“地方预算上限，降低房产”的倡议后，房价在2006年出现松动向上；但在2010年至2013年期间，尽管英国各地方纷纷出台房产税冻结或者减免政策，但是房价却表现为波动维稳。

近年来英国房产税制出现转紧，但房价上行趋势难以扭转。从2017年这一时点来看，在英国苏格兰提出“增加对于高等级房屋的税赋”后，房价上行趋势出现明显放缓，政策产生效果但收效甚微。并且从长跨期来看，英国房价表现与全球房价表现一致，在1990年至今区间内持续上涨。因此总的来看，英国房产税征收及变革对英国房价短期影响相对较弱，长期上无相关性。

5. 沪渝房产税试点对股市影响甚微

5.1. 试点改革后房产税与地产产业链相关性进一步削弱

全样本下（2008年来至今），中国房产税收入同比变化和建材、建筑、钢铁、重型机械、家用电器、银行和房地产指数涨跌幅间无明显相关性。从全样本下中国房产税收入和各行业指数间的相关性系数来看，中国房产税收入同比和7指数涨跌幅的相关系数均不足0.10，整体相关性较弱。其中，建材、建筑、重型机械、家电、银行和房地产指数均表现为涨跌幅与房产税收入同比负相关，而钢铁则表现为正相关性。

在沪渝房产税试点改革后，除钢铁指数外，其余6指数涨跌幅与房产税收入同比的相关性均呈现出“由正转负”或“负相关性加强”的特点。将全样本以2011年这一时间点进行划分，得到房产税制实施前后两个样本集。建材指数涨跌幅和房产税收入同比间的相关系数由此前的“+0.02”转为“-0.17”，变化较为明显，此外银行和房地产指数与房产税收入间的相关关系亦由此前的弱正相关变为弱负相关。

5.2. 重庆与上海房产税收入与地产链行业指数涨跌幅趋势产生不同

2011年重庆房产税试点后，重庆房产税收入同比与7个行业指数涨跌幅趋于同步。从重庆房产税收入同比和建材、建筑、钢铁、重型机械、家用电器、银行和房地产7大指数涨跌幅的关系来看，在2011年沪渝试点改革前，重庆房产税收入和7个行业指数间表现出明显的“错期性”，往往房产税收入同比攀升至阶段高点后，各行业指数涨跌幅才开始上行，但在2011年后，两者间的走势开始“同步”，房产税收入同比和7个行业指数涨跌幅在2013年底、2017年底及2018年底均达到阶段低点。

2011年上海房产税试点后，上海房产税收入同比与7个行业指数涨跌幅走势进一步分化。从上海房产税收入同比和建材、建筑、钢铁、重型机械、家用电器、银行和房地产7大指数涨跌幅的关系来看，在2011年沪渝试点改革前，和重庆相似，上海房产税收入和7个行业指数间表现出一定的“错期性”，往往房产税收入同比攀升至阶段高点后，各行业指数涨跌幅才开始上行。但在2011年后，两者间的走势明显趋于分化，上海房产税收入同比波动周期明显长于7个行业指数涨跌幅波动周期，在2011年以来，上海房产税收入同比经历两个“上行-下行”周期，而对应期间7个行业指数则经历了4个“上行-下行”周期。

5.3. 2011年房产税试点后，地产相关性从销售转移到施工

期/现房销售占比不同导致沪渝地产指标相关性分化。将房地产关键性指标与地产链行业的涨跌幅进行相关性测试，2011年实施房产税后，上海和重庆的住宅地产指标对股市地产链的敏感性开始分化。重庆从商品房住宅销售额与地产相关行业的股价有效相关性转移到销售面积，而上海房屋施工面积与各行业的股价相关性显著提升。再从期/现房销售占比来看，重庆的刚性需求目前仍远大于上海。

6. 风险提示

历史对未来参考性有限，房产税试点改革超预期，流动性收紧超预期。

报告信息

证券研究报告：《房地产税试点改革的一些思考——经济、股市、房价等相关性分析》

对外发布时间：2021年11月3日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

证券分析师：张冬冬

资格编号：S0120521020004

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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