周观REITs|首批公募REITs三季报成绩【德邦策略知行吴开达团队】

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摘 要 

首批基础设施公募REITs三季报：从收入情况来看，平安广州交投广河高速公路REIT以2.06亿元位列第一位，浙商证券沪杭甬高速REIT和中航首钢生物质REIT分别以1.78亿元和1.10亿元位列第二位和第三位。从利润指标来看，平安广州交投广河高速公路REIT同样以5507万元位列第一位，浙商证券沪杭甬高速REIT位于第二位，本期净利润为4249万元，而华安张江光大园REIT的本期净利润为负，本期亏损571万元。从经营活动现金流量净额方面，平安广州交投广河高速公路REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT同样位列前两位，现金流量净额分别为1.69亿元和1.22亿元，红土创新盐田港仓储物流REIT现金流量净额则为负6450万元。

根据首批公募REITs三季报与招募说明书中预测2021年可供分配金额对比，整体来看，三季度运营表现符合预期值，高速公路项目表现较优。其中三季度可供分配金额占比，园区基础设施招商蛇口（24.58%），张江光大（22.28%），东吴苏园（50.16%）；交通基础设施广州广河（29.25%），沪杭甬（28.99%）；仓储物流盐田港（51.21%），普洛斯（25.18%）；生态环保首钢绿能（37.57%），首创水务（24.40%）。注预测周期有差异：其中，盐田港预测可供分配金额周期为21H2；首钢绿能预测可供分配金额周期为21.06.01-21.12.31；东吴苏园预测可供分配金额周期为21.05.01-21.12.31。

本周REITs市场震荡下行，首批基础设施公募REITs全线回调。我们构建了REITs等权指数，包括REITs指数、经营权REITs指数、产权REITs指数，并以首日收盘为0点位。本周（2021.11.01-2021.11.05）REITs指数震荡下行，其中REITs指数-2.30%，经营权REITs指数-2.10%，产权REITs指数-2.46%。本周平均涨跌幅-2.04%，其中中航首钢生物质REIT（-3.64%），东吴苏州工业园区产业园REIT（-3.39%）。相对发行价来看，平均涨幅17.15%，其中中金普洛斯仓储物流REIT（28.5%）与中航首钢生物质REIT（28.1%）。

本周REITs周均成交量较上周提高，但逐渐回落。本周平均换手率2.53%，成交金额平均值2.53亿元，成交量0.52亿份。上周平均换手率2.23%，成交金额平均值2.35亿元，成交量0.45亿份。

本周REITs市场估值下降，仓储物流与生态环保REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.61/ABS估值2.94）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.93/ ABS估值14.50）估值相对较低。

风险提示：募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。

目 录

1. 首批基础设施公募REITs三季报

2. 公募REITs本周表现解析

2.1. REITs市场震荡下行

2.2. 本周REITs周均成交量较上周提高，但逐渐回落

2.3. 仓储物流与生态环保REITs估值相对较高

3. 风险提示

正 文

1. 首批基础设施公募REITs三季报

2021年10月27日，首批基础设施公募REITs项目集体披露了上市运作后的首个季度报告。主要针对：1）季度主要财务指标和基金收益分配情况，包括本期收入、净利润、经营活动产生的现金流量净额以及可供分配金额情况，2）基础设施项目运营情况，包括基础设施项目公司运营情况的整体说明、基础设施项目公司运营财务数据（营业收入、营业成本以及财务业绩衡量指标），3）基础设施项目公司经营现金流情况，进行了分析和披露。

根据首批基础设施公募REITs项目2021年第三季度报告的财务数据：从收入情况来看，平安广州交投广河高速公路REIT以2.06亿元位列第一位，浙商证券沪杭甬高速REIT和中航首钢生物质REIT分别以1.78亿元和1.10亿元位列第二位和第三位。从利润指标来看，平安广州交投广河高速公路REIT同样以5507万元位列第一位，浙商证券沪杭甬高速REIT位于第二位，本期净利润为4249万元，而华安张江光大园REIT的本期净利润为负，本期亏损571万元。从经营活动现金流量净额方面，平安广州交投广河高速公路REIT和浙商证券沪杭甬高速REIT同样位列前两位，现金流量净额分别为1.69亿元和1.22亿元，红土创新盐田港仓储物流REIT现金流量净额则为负6450万元。

根据首批公募REITs三季报与招募说明书中预测2021年可供分配金额对比，整体来看，三季度运营表现符合预期值，高速公路项目表现较优。其中三季度可供分配金额占比，园区基础设施招商蛇口（24.58%），张江光大（22.28%），东吴苏园（50.16%）；交通基础设施广州广河（29.25%），沪杭甬（28.99%）；仓储物流盐田港（51.21%），普洛斯（25.18%）；生态环保首钢绿能（37.57%），首创水务（24.40%）。注预测周期有差异：其中，盐田港预测可供分配金额周期为21H2；首钢绿能预测可供分配金额周期为21.06.01-21.12.31；东吴苏园预测可供分配金额周期为21.05.01-21.12.31。

2. 公募REITs本周表现解析

2.1. REITs市场震荡下行

REITs市场震荡下行，首批基础设施公募REITs全线回调。我们构建了REITs等权指数，包括REITs指数、经营权REITs指数、产权REITs指数，并以首日收盘为0点位。本周（2021.11.01-2021.11.05）REITs指数震荡下行，其中REITs指数-2.30%，经营权REITs指数-2.10%，产权REITs指数-2.46%。本周平均涨跌幅-2.04%，其中中航首钢生物质REIT（-3.64%），东吴苏州工业园区产业园REIT（-3.39%）。相对发行价来看，平均涨幅17.15%，其中中金普洛斯仓储物流REIT（28.5%）与中航首钢生物质REIT（28.1%）。

2.2. 本周REITs周均成交量较上周提高，但逐渐回落

本周REITs周均成交量较上周提高，但逐渐回落。本周平均换手率2.53%，成交金额平均值2.53亿元，成交量0.52亿份。上周平均换手率2.23%，成交金额平均值2.35亿元，成交量0.45亿份。

2.3. 仓储物流与生态环保REITs估值相对较高

本周REITs市场估值下降，仓储物流与生态环保REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.61/ABS估值2.94）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.93/ ABS估值14.50）估值相对较低。

3. 风险提示

募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；未取得部分重要现金流提供方财务信息的风险。

报告信息

证券研究报告：《周观REITs|首批公募REITs三季报成绩2021年11月第1周》

对外发布时间：2021年11月07日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

研究助理：姚皓天

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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