二次机遇丨询价启动，蓄势待发【德邦策略知行吴开达团队】

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 摘要 

首批公募REITs上市至今收益率颇丰，流动性改善，估值大幅抬升。首批9只公募REITs在上市后2021/06/21—2021/11/15期间的平均收益率为17.56%，仅平安广河的累计收益率为-0.023%，其余8只公募REITs都获得了正收益，其中有一半REITs产品的收益率超过了20%，回报最高的中航首钢（180801.SZ）累计收益率高达32.07%。首批公募REITs大幅跑赢同期沪深300指数-4.04%的收益率，为公募REITs投资者带来了丰厚的超额收益。

近两月内第二批共4只公募REITs陆续进入发行审批流程，其中2只REITs认购在即。从2021年10月15日至2021年11月15日期间，共有4只公募REITs产品向上交所以及深交所提交了注册申请，其中深交所和上交所各有一只REIT产品已通过交易所审批，将在询价结束后上市交易，另外两只REITs产品也已经进入上交所的审批状态。

此次认购在即的2只公募REITs将于本月26-29日开展募集活动，有望提前结束募集。第二批已通过交易所审批的建信中关村REIT（180202.OF）与华夏越秀高速REIT（508099.OF）将在2021年11月26日至2021年11月29日的期间内集中进行认购缴款，参照首批公募REITs募集发行时在首日即抢购一空的空前盛况，叠加首批公募REITs至今的超额收益，本月亟待认购发行的2只公募REITs产品也极有可能因超额而提前结束基金份额的募集。

本批2只公募REITs的项目资产估值高于询价区间，原始权益人让利，关注投资者掘金机会。根据基金询价公告与基金募集说明书中所述，建信中关村REIT计划募集9亿份，项目资产估值为约为每份3.41元，高于其规定的每份2.851-3.350元的询价区间；华夏越秀高速REIT计划募集3亿份，项目资产估值为约为每份7.62元，同样高于其规定的每份6.512-7.499元的询价区间。经测算，若以询价区间的最低价发行，2只公募REITs的估值溢价分别为最低价的20%和17%，即使以最高价发行募集，项目资产估值的溢价仍可以达到最高价的2%，投资者掘金公募REITs的获利空间可观。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

目录

1. 乐观剩余，顺势而为

2. 第二批公募REITs，蓄势待发

3. 把握二次机遇，掘金公募REITs

4. 风险提示

 正文 

1. 乐观剩余，顺势而为

5月23日，我们指出“战略看多首批公募REITs，分享新时代红利”：1）首批公募REITs稀缺性突出，高战配占比叠加锁定期限制，二级市场供给受限，彰显战略投资者乐观预期；2）在卖空约束下，没有基金份额的看空者不是真正的看空者，首批公募REITs上市后将被乐观者边际定价；3）二级市场正缺投资方向，首批公募REITs试点项目资产质量好，内含价值高，投资结构优，为时下缺少方向的二级市场提供了“从0到1”的投资“靶向”。

首批公募REITs上市至今收益率颇丰，流动性改善，估值大幅抬升。首批9只公募REITs在上市后2021/06/21—2021/11/15期间的平均收益率为17.56%，仅平安广河的累计收益率为-0.02%，其余8只公募REITs都获得了正收益，其中有一半REITs产品的收益率超过了20%，回报最高的中航首钢（180801.SZ）累计收益率高达32.07%。首批公募REITs大幅跑赢同期沪深300指数-4.04%的收益率，为公募REITs投资者带来了丰厚的超额收益。

2. 第二批公募REITs，蓄势待发

近两月内第二批共4只公募REITs陆续进入发行审批流程，其中2只REITs认购在即。从2021年10月15日至2021年11月15日期间，共有4只公募REITs产品向上交所以及深交所提交了注册申请，其中深交所和上交所各有一只REIT产品已通过交易所审批，将在询价结束后上市交易，另外两只REITs产品也已经进入上交所的审批状态。

此次认购在即的2只公募REITs将于本月26-29日开展募集活动，有望提前结束募集。第二批已通过交易所审批的建信中关村REIT（180202.OF）与华夏越秀高速REIT（508099.OF）将在2021年11月26日至2021年11月29日的期间内集中进行认购缴款，参照首批公募REITs募集发行时在首日即抢购一空的空前盛况，叠加首批公募REITs至今的超额收益，本月亟待认购发行的2只公募REITs产品也极有可能因超额而提前结束基金份额的募集。

3. 把握二次机遇，掘金公募REITs

本批2只公募REITs的项目资产估值高于询价区间，原始权益人让利，关注投资者掘金机会。 根据基金询价公告与基金募集说明书中所述，建信中关村REIT计划募集9亿份，项目资产估值为约为每份3.41元，高于其规定的每份2.851-3.350元的询价区间；华夏越秀高速REIT计划募集3亿份，项目资产估值为约为每份7.62元，同样高于其规定的每份6.512-7.499元的询价区间。经测算，若以询价区间的最低价发行，2只公募REITs的估值溢价分别为最低价的20%和17%，即使以最高价发行募集，项目资产估值的溢价仍可以达到最高价的2%，投资者掘金公募REITs的获利空间可观。

4. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期；流动性风险；规则调整等。

报告信息

证券研究报告：《询价启动，蓄势待发——第二批公募REITs发售跟踪》

对外发布时间：2021年11月17日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

联系方式

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

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联系人：姚皓天

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04  新股研究

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吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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