周观REITs | 认购在即【德邦策略知行吴开达团队】

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 摘要 

机构认购热情高涨，公众认购在即，高战配占比，二级市场供给受限，战配参与比例均达到70%，网下配售比例明显低于第一批，定价让利二级市场。根据2单REITs产品询价结果，1）在不考虑回拨的情况下，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT的网下投资者配售比例分别为2.26%和1.77%，相对第一批公募REITs均显著降低；2）从有效报价产品和投资者数量上来看，华夏越秀高速REIT有40家机构共95只产品给出了有效报价；建信中关村REIT有53家机构共110只产品给出了有效报价；3）从询价结果来看，2家REITs均申购火热，申购金额分别为197.7亿元和339.8亿元；4）发行让利二级市场，2家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，其中华夏越秀高速REIT让利幅度在2.75%至5.32%区间内，建信中关村REIT让利幅度在4.05%至4.48%区间内。高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比较为接近。其中，华夏越秀高速REIT原始权益人或其同一控制下的关联方占比30%；建信中关村REIT为33.34%。

中航首钢绿能REIT年化可供分配金额高于招募书预测值。博时招商蛇口产业园REIT、中航首钢绿能REIT和中金普洛斯REIT发布分红公告。其中博时招商蛇口产业园REIT公告显示，截至2021年9月30日，博时蛇口产业园REIT累计可供分配金额为人民币2,743.30万元，本次分红比例约为90%，合计人民币2,468.97万元。本次分红的权益登记日为11月30日，每10份基金份额分红0.27元。

REITs市场本周小幅波动，整体走势平稳。我们构建了REITs等权指数，包括REITs指数、经营权REITs指数、产权REITs指数，并以首日收盘为0点位。本周（2021.11.22-2021.11.26）REITs指数走势平稳，其中REITs指数-0.38%，经营权REITs指数-0.67%，产权REITs指数-0.14%。本周平均涨跌幅-0.31%，其中中金普洛斯仓储物流REIT（-1.40%）。相对发行价来看，平均涨幅17.62%，中航首钢生物质REIT（30.97%），富国首创水务REIT（27.68%）。

本周REITs成交活跃度小幅下降。本周平均换手率1.74%，成交金额平均值1.67亿元，成交量0.36亿份。上周平均换手率1.93%，成交金额平均值2.01亿元，成交量0.39亿份。

风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；募集发行进度不及预期。

目录

1. 战略、网下投资者认购热情高涨

2. 博时蛇口产业园REIT分红公告

3. 公募REITs本周走势平稳

3.1. REITs市场本周小幅波动，整体走势平稳

3.2. 本周REITs成交活跃度小幅下降

4. 风险提示

 正文 

1. 战略、网下投资者认购热情高涨，公众认购在即

高战配占比，二级市场供给受限，战配参与比例均达到70%。公众认购在即，11月23日，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT发布发售公告，11月29-30日，2支产品将面向公众投资者开启正式发售。据发售公告显示，华夏越秀高速 REIT发售基金份额总额为3亿份，其中初始战略配售基金份额数量为2.10亿份，占发售份额总数的比例为70%；网下发售的初始基金份额数量为0.63亿份，占发售份额总数的比例为21%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为70%；公众投资者认购的初始基金份额数量为0.27亿份，占发售份额总数的比例为9%，占扣除向战略投资者配售部分后发售数量的比例为30%。建信中关村 REIT发售份额总额为9亿份，其中初始战略配售发售份额为6.31亿份，占比70.09%；网下初始发售份额为1.88亿份，占扣除初始战略配售份额数量后发售份额的70%；公众初始发售份额为0.81亿份。

机构认购热情高涨，网下配售比例明显低于第一批，定价让利二级市场。根据2单REITs产品询价结果，1）在不考虑回拨的情况下，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT的网下投资者配售比例分别为2.26%和1.77%，相对第一批公募REITs均显著降低；2）从有效报价产品和投资者数量上来看，华夏越秀高速REIT有40家机构共95只产品给出了有效报价；建信中关村REIT有53家机构共110只产品给出了有效报价；3）从询价结果来看，2家REITs均申购火热，申购金额分别为197.7亿元和339.8亿元；4）发行让利二级市场，2家REITs发行价均低于网下有效报价的平均值和中位数，其中华夏越秀高速REIT让利幅度在2.75%至5.32%区间内，建信中关村REIT让利幅度在4.05%至4.48%区间内。

高比例战配参与下，原始权益人或其同一控制下的关联方占比较为接近。其中，华夏越秀高速REIT原始权益人或其同一控制下的关联方占比30%；建信中关村REIT为33.34%。截至发售公告发布时，华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT战略投资者名单和认购占发售总份额的比例如下：

2. 博时蛇口产业园REIT分红公告

2021年11月26日，博时招商蛇口产业园REIT发布了分红公告。继中航首钢绿能REIT和中金普洛斯REIT分红之后，这是我国基础设施公募REITs中第三支分红的REIT，也是首个分红的产业园区类的REIT资产。公告显示，截至2021年9月30日，博时蛇口产业园REIT累计可供分配金额为人民币2,743.30万元，本次分红比例约为90%，合计人民币2,468.97万元。本次分红的权益登记日为11月30日，每10份基金份额分红0.27元。

3. 公募REITs本周走势平稳

3.1. REITs市场本周小幅波动，整体走势平稳

REITs市场本周小幅波动，整体走势平稳。我们构建了REITs等权指数，包括REITs指数、经营权REITs指数、产权REITs指数，并以首日收盘为0点位。本周（2021.11.22-2021.11.26）REITs指数走势平稳，其中REITs指数-0.38%，经营权REITs指数-0.67%，产权REITs指数-0.14%。本周平均涨跌幅-0.31%，其中中金普洛斯仓储物流REIT（-1.40%）。相对发行价来看，平均涨幅17.62%，中航首钢生物质REIT（30.97%），富国首创水务REIT（27.68%）。

3.2. 本周REITs成交活跃度小幅下降

本周REITs成交活跃度小幅下降。本周平均换手率1.74%，成交金额平均值1.67亿元，成交量0.36亿份。上周平均换手率1.93%，成交金额平均值2.01亿元，成交量0.39亿份。

4. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《认购在即》

对外发布时间：2021年11月27日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

联系方式

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

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研究助理：姚皓天

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吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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