周观REITs | 认购催化，指数新高【德邦策略知行吴开达团队】
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摘要
事件：截至2021年12月2日（周四），第二批2只公募REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT分别公布认购申请确认比例公告，网下认购获配比例分别为2.60%和1.83%，公众认购获配比例分别为2.14%和1.97%。
第二批2只公募REITs公众投资者配售部分均采用“末日比例配售”，获配比例显著低于第一批公募REITs。1）2021年11月30日，第二批2只公募REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT发布公告，宣布提前结束公众基金份额的募集，决定将公众基金份额认购缴款的截止日提前至2021年11月29日；2）第一批9只公募REITs网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%；12月2日，华夏越秀REIT和建信中关村REIT分别公布公众有效认购份额数量，网下认购获配比例分别为2.60%和1.83%，公众认购获配比例为2.14%和1.97%。相比之下，第二批2只公募REITs获配比例显著低于第一批公募REITs，大量乐观预期未被满足，公众认购热情高涨。
REITs市场本周普涨，产权指数领涨，指数创上市以来新高。本周（2021.11.29-2021.12.03）REITs指数普涨，其中REITs指数2.56%，经营权REITs指数1.35%，产权REITs指数3.52%。本周平均涨跌幅2.12%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（6.11%）。相对发行价来看，平均涨幅20.18%， 中航首钢生物质REIT（32.37%）、富国首创水务REIT（30.57%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（30.57%）较发行时价格涨幅位列前三，其中红土创新盐田港仓储物流REIT本周表现突出。
本周REITs成交活跃度小幅下降。本周9只公募REITs平均换手率1.65%，成交金额平均值1.53亿元，成交量0.34亿份；上周平均换手率1.74%，成交金额平均值1.67亿元，成交量0.36亿份。9只公募REITs周度成交金额为7.67亿元，成交量为1.69亿份，较此前一周环比分别为-8.36%和-5.06%；周度换手率为2.23%，对应上市以来历史分位水平为13.04%。
本周仓储物流成交活跃。本周仓储物流维持最大成交金额达2.88亿元，较此前一周环比下降33.96%；生态环保、园区基础设施和交通基础设施成交金额分别为0.91亿元、2.66亿元和1.22亿元，较此前一周环比增速分别为-11.45%、55.19%和-4.56%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达17.59、28.82、32.79和46.06亿元，累计成交量分别为2.36、9.12、2.78、11.23亿份，区间日均换手率分别为1.47%、1.87%、0.73%和1.66%。
本周仓储物流与生态环保REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.03，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.62/ABS估值2.96）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.03/ ABS估值14.61）估值相对较低。
风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；募集发行进度不及预期。
目录
1. 第二批获配比例显著低于第一批，公众认购热情高涨
2. 公募REITs本周普涨
2.1. REITs市场本周普涨，产权指数领涨
2.2. 本周REITs成交活跃度小幅下降
2.3. 仓储物流与生态环保REITs估值相对较高
3. 风险提示
正文
1. 第二批获配比例显著低于第一批，公众认购热情高涨
事件：截止2021年12月2日（周四），第二批2只公募REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT分别公布认购申请确认比例公告，网下认购获配比例分别为2.60%和1.83%，公众认购获配比例分别为2.14%和1.97%。
第二批2只公募REITs公众投资者配售部分均采用“末日比例配售”，获配比例显著低于第一批公募REITs。1）2021年11月30日，第二批2只公募REITs华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT发布公告，宣布提前结束公众基金份额的募集，决定将公众基金份额认购缴款的截止日提前至2021年11月29日；2）第一批9只公募REITs网下认购获配比例在5.94%-25.95%，公众认购获配比例在1.76%-12.30%（详见《乐观剩余—首批公募REITs发售跟踪四》）；12月2日，华夏越秀REIT和建信中关村REIT分别公布公众有效认购份额数量，网下认购获配比例分别为2.60%和1.83%，公众认购获配比例为2.14%和1.97%。相比之下，第二批2只公募REITs获配比例显著低于第一批公募REITs，大量乐观预期未被满足，公众认购热情高涨。
2. 公募REITs本周普涨
2.1. REITs市场本周普涨，产权指数领涨
REITs市场本周普涨，产权指数领涨，指数创上市以来新高。本周（2021.11.29-2021.12.03）REITs指数普涨，其中REITs指数2.56%，经营权REITs指数1.35%，产权REITs指数3.52%。本周平均涨跌幅2.12%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（6.11%）。相对发行价来看，平均涨幅20.18%， 中航首钢生物质REIT（32.37%）、富国首创水务REIT（30.57%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（30.57%）较发行时价格涨幅位列前三，其中红土创新盐田港仓储物流REIT本周表现突出，相对发行价涨跌幅较前一周环比变动7.52%。
2.2. 本周REITs成交活跃度小幅下降
本周REITs成交活跃度小幅下降。本周9只公募REITs平均换手率1.65%，成交金额平均值1.53亿元，成交量0.34亿份；上周平均换手率1.74%，成交金额平均值1.67亿元，成交量0.36亿份。9只公募REITs周度成交金额为7.67亿元，成交量为1.69亿份，较此前一周环比分别为-8.36%和-5.06%，对应上市以来历史分位水平分别为43.48%、39.13%；周度换手率为2.23%，对应上市以来历史分位水平为13.04%。
本周仓储物流成交活跃。本周仓储物流维持最大成交金额达2.88亿元，较此前一周环比下降33.96%；生态环保、园区基础设施和交通基础设施成交金额分别为0.91亿元、2.66亿元和1.22亿元，较此前一周环比增速分别为-11.45%、55.19%和-4.56%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达17.59、28.82、32.79和46.06亿元，累计成交量分别为2.36、9.12、2.78、11.23亿份，区间日均换手率分别为1.47%、1.87%、0.73%和1.66%。
2.3. 仓储物流与生态环保REITs估值相对较高
本周仓储物流与生态环保REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.03，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.62/ABS估值2.96）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.03/ ABS估值14.61）估值相对较低。
3. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《认购催化，指数新高》
对外发布时间：2021年12月5日
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（兼中小盘、新股研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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