扩大公募REITs试点，第二批认购收益可观 | 吴开达策略知行团队

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扩大基础设施公募REITs试点。2021年12月13日，证监会党委书记主席易会满主持召开党委(扩大)会议指出，“扩大基础设施领域公募REITs试点,支持符合条件的企业发债融资，促进各类要素资源优化配置”；14日，国家发改委和工信部发布《关于振作工业经济运行，推动工业高质量发展的实施方案的通知》提及，“稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，完善配套支持机制”；15日，深交所召开党委（扩大）会议指出，“扩大基础设施公募REITs试点，配合适度超前开展基础设施投资，丰富“碳达峰、碳中和”投融资产品，促进绿色低碳转型发展”。

第二批公募REITs上市，配售比例降，涨幅升，综合认购收益可观。第二批2只公募REIT本周上市后投资者热情较为高涨。其中，华夏越秀高速公路REIT于12月14日上市交易，本周五收盘后（12月17日），价格收于9.794元，较发行价涨幅约为37.94%；建信中关村REIT于12月17日上市交易，一字涨停，首日收盘价格收于4.160元，较发行价涨幅约为30.00%。

REITs市场本周冲高后小幅回落，经营权指数领涨。本周（2021.12.13-2021.12.17）REITs指数冲高后小幅回落，其中REITs指数上涨3.14%收于127.33点，经营权REITs指数上涨5.85%收于127.40点，产权REITs指数上涨0.96%收于127.27点。本周平均涨跌幅1.43%，相对发行价来看，平均涨幅25.86%，富国首创水务REIT（44.24%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（37.00%）和中航首钢生物质REIT（33.83%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度大幅上涨。本周11只公募REITs平均换手率3.05%，成交金额平均值4.14亿元，成交量0.70亿份；上周平均换手率2.14%，成交金额平均值2.12亿元，成交量0.44亿份。11只公募REITs周度成交金额为20.72亿元，成交量为3.50亿份，较此前一周环比分别为95.84%和59.09%，对应上市以来历史分位水平分别为8.00%、8.00%；周度换手率为2.41%，对应上市以来历史分位水平为12.00%。第二批2只公募REIT本周上市后成交活跃。其中，华夏越秀高速公路REIT周均交易量0.16亿份，周均交易金额1.43亿元，周均换手率8.23%；建信中关村REIT首日交易量0.08亿份，交易金额0.34亿元，换手率3.08%。

本周园区基础设施类公募REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额达9.71亿元，较此前一周环比上涨329.13%；园区基础设施REITs成交金额达5.23亿元，较前一周环比上涨44.58%，位列第二；仓储物流和生态环保REITs成交金额分别为3.49和2.29亿元，较此前一周环比增速分别为1.96%和77.94%。

本周生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.17，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.79/ABS估值2.98）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.38/ ABS估值14.69）估值相对较低。

风险提示: REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目录

1. 证监会、发改委、工信部联合支持扩大基础设施领域公募REITs试点

2. 公募REITs指数续创新高

2.1. REITs市场本周冲高后小幅回落，经营权指数领涨

2.2. 本周REITs成交活跃度大幅上涨

2.3. 生态环保与仓储物流REITs估值相对较高

3. 风险提示

 正文 

1. 证监会、发改委、工信部联合支持扩大基础设施领域公募REITs试点

2021年12月13日，证监会党委书记、主席易会满主持召开党委(扩大)会议,传达学习中央经济工作会议精神,研究部署证监会系统贯彻落实工作。会议第三点指出，“强化资本市场功能发挥，助力实体经济高质量发展。科学合理保持IPO、再融资常态化,积极发挥资本市场并购重组主渠道作用,扩大基础设施领域公募REITs试点,支持符合条件的企业发债融资,促进各类要素资源优化配置”。

12月14日，国家发改委和工信部发布《关于振作工业经济运行，推动工业高质量发展的实施方案的通知》，通知提及“紧密结合制造业企业生产经营周期，合理确定融资期限，增加制造业中长期贷款投放，提升融资支持的精准性和有效性。完善制造业中长期融资考核评价机制。开展“补贷保”联动试点。支持符合条件的企业发行公司信用类债券，推广以信息共享为基础的“信易贷”模式。稳妥推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，完善配套支持机制；深化产融合作，完善绿色金融标准体系和评价机制，落实产融合作推动工业绿色发展专项政策，建立工业绿色发展指导目录和项目库，发挥国家产融合作平台作用，引导金融资源向工业绿色低碳领域汇聚”。

12月15日，深交所召开党委（扩大）会议，专题学习领会中央经济工作会议精神，研究部署贯彻落实工作。会议指出，“优化资源配置，服务经济高质量发展。发挥好深交所“主板+创业板”市场功能，加大对科技创新、绿色发展、制造业、中小企业等重点领域支持力度，助力企业做优做强。推出更多直达实体经济的创新产品，扩大基础设施公募REITs试点，配合适度超前开展基础设施投资，丰富“碳达峰、碳中和”投融资产品，促进绿色低碳转型发展。主动服务区域重大战略和区域协调发展战略，健全完善市场培育体系。主动对标高标准国际经贸规则，深化跨境互联互通，促进深港金融深度融合，扩大高水平对外开放。

第二批公募REITs上市，配售比例降，涨幅升，综合认购收益可观。第二批2只公募REIT本周上市后投资者热情较为高涨。其中，华夏越秀高速公路REIT于12月14日上市交易，本周五收盘后（12月17日），价格收于9.794元，较发行价涨幅约为37.94%；建信中关村REIT于12月17日上市交易，一字涨停，首日收盘价格收于4.160元，较发行价涨幅约为30.00%。

2. 公募REITs指数续创新高

2.1. REITs市场本周冲高后小幅回落，经营权指数领涨

REITs市场本周冲高后小幅回落，经营权指数领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，其中“经营权REITs指数”扩增了于12月17日在上交所上市交易的第二批公募REITs建信中关村REIT（508099.SH），“产权REITs指数”扩增了于12月14日在深交所上市的第二批公募REITs华夏越秀高速公路REIT（180202.SZ），并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2021.12.13-2021.12.17）REITs指数冲高后小幅回落，其中REITs指数上涨3.14%收于127.33点，经营权REITs指数上涨5.85%收于127.40点，产权REITs指数上涨0.96%收于127.27点。本周平均涨跌幅1.43%，其中，富国首创水务REIT（5.60%），博时招商蛇口产业园REIT（3.75%）。相对发行价来看，平均涨幅25.86%，富国首创水务REIT（44.24%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（37.00%）和中航首钢生物质REIT（33.83%）较发行时价格涨幅位列前三，其中富国首创水务REIT本周领涨，相对发行价涨跌幅较前一周环比变动7.65%。

2.2. 本周REITs成交活跃度大幅上涨

本周REITs成交活跃度大幅上涨。本周11只公募REITs平均换手率3.05%，成交金额平均值4.14亿元，成交量0.70亿份；上周平均换手率2.14%，成交金额平均值2.12亿元，成交量0.44亿份。11只公募REITs周度成交金额为20.72亿元，成交量为3.50亿份，较此前一周环比分别为95.84%和59.09%，对应上市以来历史分位水平分别为8.00%、8.00%；周度换手率为2.41%，对应上市以来历史分位水平为12.00%。

第二批2只公募REIT本周上市后成交活跃。其中，华夏越秀高速公路REIT周均交易量0.16亿份，周均交易金额1.43亿元，周均换手率8.23%；建信中关村REIT首日交易量0.08亿份，交易金额0.34亿元，换手率3.08%。

本周园区基础设施类公募REITs成交活跃。本周上市的第二批2只公募REITs分别属于交通基础设施和园区基础设施资产类型，本周交通基础设施REITs达成最大成交金额达9.71亿元，较此前一周环比上涨329.13%；园区基础设施REITs成交金额达5.23亿元，较此前一周环比上涨44.58%，位列第二；仓储物流和生态环保REITs成交金额分别为3.49和2.29亿元，较此前一周环比增速分别为1.96%和77.94%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达20.27、35.97、42.26和51.65亿元，累计成交量分别为2.71、10.97、3.71、12.40亿份，区间日均换手率分别为3.49%、2.31%、3.79%和2.21%。

2.3. 生态环保与仓储物流REITs估值相对较高

生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.17，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.79/ABS估值2.98）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.38/ ABS估值14.69）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；基础设施资产处置的风险；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《扩大公募REITs试点，第二批认购收益可观》

对外发布时间：2021年12月18日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

联系方式

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

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研究助理：姚皓天

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