周观REITs：偏债跑赢偏股，成交回落中枢| 吴开达策略知行团队

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REITs市场本周高位震荡，建信中关村产业园REIT领涨，相对发行价涨幅平均值达28.15%。本周（2021.12.20-2021.12.24）REITs指数高位震荡，其中REITs指数上涨0.82%收于128.15点，经营权REITs指数上涨0.08%收于127.48点，产权REITs指数上涨1.43%收于128.70点。本周平均涨跌幅0.70%，相对发行价来看，平均涨幅28.15%。其中，富国首创水务REIT（46.08%）、建信中关村产业园REIT（40.09%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.83%）较发行时价格涨幅位列前三，本周建信中关村产业园REIT领涨，相对发行价涨跌幅较前一周环比变动10.09%。

新项目上市冲击过后，本周REITs成交活跃度大幅回落。本周11只公募REITs平均换手率2.47%，成交金额平均值3.08亿元，成交量0.59亿份；上周平均换手率3.05%，成交金额平均值4.14亿元，成交量0.70亿份。11只公募REITs周度成交金额为15.42亿元，成交量为2.95亿份，较此前一周环比分别为-25.58%和-15.71%，对应上市以来历史分位水平分别为11.54%、11.54%；周度换手率为1.69%，对应上市以来历史分位水平为42.31%。

本周园区基础设施类公募REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额达8.54亿元，较此前一周环比上涨63.34%，交通基础设施、仓储物流和生态环保REITs本周成交金额分别为0.39、0.34和0.19亿元，较此前一周环比下降56.15%、63.26%和41.14%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达21.15、43.90、45.55和52.52亿元，累计成交量分别为2.83、12.77、4.02、12.61亿份，区间日均换手率分别为2.07%、3.74%、2.48%和1.00%。

本周生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.25，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.77/ABS估值2.98）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.10/ ABS估值14.21）估值相对较低。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目录

1. 指数震荡整理，偏债型相对跑赢偏股型REITs，成交量大幅回落

1.1. REITs市场本周高位震荡

1.2. 本周REITs成交活跃度大幅回落

1.3. 生态环保与仓储物流REITs估值相对较高

2. 风险提示

 正文 

1.指数震荡整理，偏债型相对跑赢偏股型REITs，成交量大幅回落

1.1.REITs市场本周高位震荡

REITs市场本周高位震荡，建信中关村产业园REIT领涨，相对发行价涨幅平均值达28.15%。剔除次新项目，偏债型相对跑赢偏股型REITs。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2021.12.20-2021.12.24）REITs指数高位震荡，其中REITs指数上涨0.82%收于128.15点，经营权REITs指数上涨0.08%收于127.48点，产权REITs指数上涨1.43%收于128.70点。本周平均涨跌幅0.70%，其中，建信中关村产业园REIT（7.76%），而华夏越秀高速公路REIT（-5.94%）、博时招商蛇口产业园REIT（-0.97%）、华安张江光大园REIT（-0.60%）、中金普洛斯仓储物流REIT（-0.48%）小幅下跌。相对发行价来看，平均涨幅28.15%。其中，富国首创水务REIT（46.08%）、建信中关村产业园REIT（40.09%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（37.83%）较发行时价格涨幅位列前三，本周建信中关村产业园REIT领涨，相对发行价涨跌幅较前一周环比变动10.09%。

1.2.本周REITs成交活跃度大幅回落

新项目上市冲击过后，本周REITs成交活跃度大幅回落。本周11只公募REITs平均换手率2.47%，成交金额平均值3.08亿元，成交量0.59亿份；上周平均换手率3.05%，成交金额平均值4.14亿元，成交量0.70亿份。11只公募REITs周度成交金额为15.42亿元，成交量为2.95亿份，较此前一周环比分别为-25.58%和-15.71%，对应上市以来历史分位水平分别为11.54%、11.54%；周度换手率为1.69%，对应上市以来历史分位水平为42.31%。

本周园区基础设施类公募REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额达8.54亿元，较此前一周环比上涨63.34%，交通基础设施、仓储物流和生态环保REITs本周成交金额分别为0.39、0.34和0.19亿元，较此前一周环比下降56.15%、63.26%和41.14%。发行至今，生态环保、园区基础设施、交通基础设施以及仓储物流类公募REITs累计成交金额分别达21.15、43.90、45.55和52.52亿元，累计成交量分别为2.83、12.77、4.02、12.61亿份，区间日均换手率分别为2.07%、3.74%、2.48%和1.00%。

1.3.生态环保与仓储物流REITs估值相对较高

本周生态环保仓储物流REITs估值较高，蛇口产园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2021.12.25，博时招商蛇口产业园REIT（REITs估值2.77/ABS估值2.98）、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值13.10/ ABS估值14.21）估值相对较低。

2. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《偏债跑赢偏股，成交回落中枢》

对外发布时间：2021年12月25日

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

联系方式

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

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研究助理：姚皓天

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