周观REITs：REITs市场回调，扩募通道即将打开|吴开达策略知行团队

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摘 要 

公募REITs扩募进程加快，首次扩募即将正式开始。首批5只REITs向沪深交易所提出扩募申报。5只公募REITs在新购入项目投资方式、扩募发售方式上较为一致。5只公募REITs拟新购入项目类型均与基金当前持有基础设施项目一致，新购入项目优质稳健，普遍带动总体派息率提升。

REITs总指数本周回调。其中REITs指数下跌（-0.48%）收于132.08点，经营权REITs指数下跌（-0.82%）收于118.28点，产权REITs指数下跌（-0.25%）收于141.74点。本周平均涨幅为-0.40%，其中，华夏越秀高速公路REIT（-1.67%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅32.08%，其中，华安张江光大园REIT（55.01%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（50.52%）和建信中关村产业园REIT（48.17%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度上升。本周17只公募REITs平均换手率1.24%，成交金额平均值3.35亿元，成交量0.6亿份；上周平均换手率0.98%，成交金额平均值2.47亿元，成交量0.41亿份。17只公募REITs周度成交金额为16.76亿元，成交量为2.99亿份，较此前一周环比变化（35.98%）和（47.46%），对应上市以来历史分位水平分别为89.23%、89.23%；周度换手率为0.99%，对应上市以来历史分位水平为30.77%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.71亿元，较此前一周环比上涨（22.66%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.32、4.5、5.71、3.04、0.95和1.24亿元，较此前一周分别环比3.81%、72.36%、22.66%、127.15%、-29.35%和84.81%，区间日均换手率分别为1.17%、1.33%、1.35%、0.73%、1.3%和1.25%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达203.53、98.71、209.72、138.63、17.807和12.612亿元，累计成交量分别为53.5、14.13、20.06、33.64、2.32和3.72亿份。

本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.08，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.45/ABS估值10.36)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.02/ABS估值14.7）估值相对较低。

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs扩募通道即将打开

1.1. 公募REITs扩募进程加快：5只REITs申报首次扩募

1.2. 5只REITs拟购入项目优质稳健：普遍拉升合并派息率

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

2.1. REITs市场回调

2.2. REITs成交活跃度上升

2.3. 生态环保与能源基础设施REITs估值较高

3. 风险提示

正 文

1. 公募REITs扩募通道即将打开

1.1. 公募REITs扩募进程加快：5只REITs申报首次扩募

公募REITs扩募进程加快，首次扩募即将正式开始。5月31日，沪深交易所分别发布《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》，对新购入项目操作层面进行指导，包括新购入项目的原则条件、新购入项目的程序、扩募发售要求等。9月28日，2只公募REITs向深交所进行新购入项目申报，9月29日，3只公募REITs向上交所进行扩募发售申报，且5只REITs均披露新购入项目招募说明书、基金合同等材料。

5只公募REITs在新购入项目投资方式、扩募发售方式上较为一致。组织架构上，5只公募REITs均通过认购第二期资产支持证券专项计划，实现对新购入项目所有权的持有。资金募集上，根据《新购入项目指引》，基础设施基金可以单独或同时以留存资金、对外借款或者扩募资金等作为资金来源，此次5只公募REITs均以扩募资金为基础投资于资产支持专项计划。扩募发售上，根据《新购入项目指引》，基础设施基金可以定向扩募或公开扩募，在公开扩募中基金可以全部或者部分向权益登记日登记在册的原基础设施基金份额持有人优先配售，公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前 20 个交易日或者前 1 个交易日的基础设施基金交易均价；定向扩募每次发售对象不超过35名，定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20 个交易日基础设施基金交易均价的 90%，定向扩募的基金份额，自上市之日起 6 个月内不得转让；此次5只公募REITs均拟采用定向扩募方式进行发售，扩募逻辑类似于A股市场定向增发操作。

1.2. 5只REITs拟购入项目优质稳健：普遍拉升合并派息率

5只公募REITs拟新购入项目类型均与基金当前持有基础设施项目一致，新购入项目普遍带动总体派息率提升。

华安张江光大REIT拟购入项目为张润置业持有的张润大厦项目，位于国家级高科技产业园区张江高科技园区核心地带，建筑面积6.05万平方米，资产包括1 幢 11 层、1 幢 8 层、1 幢 2 层的科研设计用房和 462 个可用车位，截至2022年6月30日出租率为99.6%，租户所在行业以先进制造业、信息科技、集成电路为主。新购入项目采用100%收益法估值，资产总价为16亿元，原始资产张江广大园在2021年12月31日的估值总价为14.8亿元。根据合并可供分配现金流，2022年10-12月及2023年度派息率为3.37%和3.37%，而若不实施此次扩募，同期派息率为2.76%和2.74%。

中金普洛斯REIT拟购入3个仓储物流园区项目，位于山东省青岛市、广东省江门市和重庆市，分别属于环渤海经济区、粤港澳大湾区、成渝经济圈，建筑面积总计45.16万平方米，截至2022年6月末出租率为89.89%，合同租金及管理费平均约26.41元/月/平方米，此次新购入项目有利于提升基础设施资产的区域多样性及分散度。根据戴德梁行出具的评估报告，截至 2022 年 6 月 30 日，7 个已持有及 3 个拟购入基础设施资产估值合计70.38亿元，其中3个拟购入基础设施资产估值合计16.04亿元，平均估值单价3,552元/平方米，已持有的 7 个仓储物流园估值合计54.34亿元。平均估值单价7,708元/平方米。根据合并可供分配现金流，2022年7-12月及2023年度合并派息率为3.40%和3.64%，交易完成前原资产预测同期派息率为3.12%和3.33%。

富国首创水务REIT拟购入长治市污水处理特许经营PPP项目，位于山西省长治市，其中主城区污水处理厂设计规模为20万吨/日；长北污水处理厂设计规模为7.5万吨/日。截至2022年6月30日，新购入项目长治项目资产组市场价值为10.27亿元。根据合并可供分配现金流，2022年7-12月及2023年度合并派息率为6.64%和6.64%，交易完成前原资产预测同期派息率为6.80%和6.82%。

红土盐田港REIT拟购入世纪物流园项目，位于深圳市盐田区盐田港综合保税区北区，与原始资产现代物流中心项目位于同一区域，拟购入项目总建筑面积为6.74万平方米，其中仓储部分的建筑面积为5.09万平方米，配套的建筑面积为0.15万平方米，项目目前已整体出租给通捷利公司，租赁期限截至2027年5月31日。根据戴德梁行出具的评估报告，于价值时点2022年8月31日，新购入项目市场价值为3.7亿元，楼面单价7,065元/平方米。本次扩募首次公告日（2022年9月28日）前（不含当天）20 个交易日的基础设施基金交易均价为 3.437 元/份。基于前 20 个交易日的基金交易均价计算的基金市值规模为 27.50 亿元，扩募前，基金当前净现金流分派率为 2.95%，扩募后，基金新购入项目后净现金流分派率为3.19%。

博时招商蛇口REIT拟购入招商局光明科技园科技企业加速器二期项目，位于粤港澳大湾区较为中心区域，总建筑面积11.07万平方米，招商局光明科技园是深圳市政府和招商局集团的重点合作项目之一，是国家科技部批准的全国首家加速器试点项目，且已获得“国家级科技企业加速器建设试点单位”的认定，截至2022年6月30日，光明项目出租率达到 97.9%。根据三方评估报告，截至2022年6月30日，新购入项目资产评估价值为11.38亿元。截止到2022年9月28 日前（不含当天）20个交易日，基金总市值为29.58亿元，扩募前基金的净现金流分派率预测值为3.13%，扩募后基金的净现金流分派率预测值为3.65%。

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

2.1.REITs市场本周回调

REITs总指数本周回调，华夏越秀高速公路REIT（-1.67%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.9.26-2022.9.30）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-0.48%）收于132.08点，经营权REITs指数下跌（-0.82%）收于118.28点，产权REITs指数下跌（-0.25%）收于141.74点。本周平均涨幅为-0.40%，其中，华夏越秀高速公路REIT（-1.67%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅32.08%，其中，华安张江光大园REIT（55.01%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（50.52%）和建信中关村产业园REIT（48.17%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2.本周REITs成交活跃度上升

本周REITs成交活跃度上升。本周17只公募REITs平均换手率1.24%，成交金额平均值3.35亿元，成交量0.6亿份；上周平均换手率0.98%，成交金额平均值2.47亿元，成交量0.41亿份。17只公募REITs周度成交金额为16.76亿元，成交量为2.99亿份，较此前一周环比变化（35.98%）和（47.46%），对应上市以来历史分位水平分别为89.23%、89.23%；周度换手率为0.99%，对应上市以来历史分位水平为30.77%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.71亿元，较此前一周环比上涨（22.66%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.32、4.5、5.71、3.04、0.95和1.24亿元，较此前一周分别环比3.81%、72.36%、22.66%、127.15%、-29.35%和84.81%，区间日均换手率分别为1.17%、1.33%、1.35%、0.73%、1.3%和1.25%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达203.53、98.71、209.72、138.63、17.807和12.612亿元，累计成交量分别为53.5、14.13、20.06、33.64、2.32和3.72亿份。

2.3. 生态环保与能源基础设施REITs估值较高

本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.08，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.45/ABS估值10.36)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值12.02/ABS估值14.7）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《REITs市场回调，扩募通道即将打开》

对外发布时间：2022年10月8日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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