周观REITs：REITs市场回调，成交活跃|吴开达策略知行团队

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摘 要 

REITs总指数本周回调。其中REITs指数下跌（-2.3%）收于129.78点，经营权REITs指数下跌（-0.49%）收于117.79点，产权REITs指数下跌（-5.49%）收于136.24点。本周平均涨幅为-1.22%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-3.32%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅29.78%，其中，华安张江光大园REIT（51.55%）、建信中关村产业园REIT（48.61%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（45.52%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度上升。本周20只公募REITs平均换手率1.54%，成交金额平均值4.19亿元，成交量0.92亿份；上周平均换手率1.24%，成交金额平均值3.35亿元，成交量0.6亿份。20只公募REITs周度成交金额为20.97亿元，成交量为4.62亿份，较此前一周环比变化（25.11%）和（54.46%），对应上市以来历史分位水平分别为95.45%、96.97%；周度换手率为2.42%，对应上市以来历史分位水平为90.91%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额11.83亿元，较此前一周环比上涨（163.06%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.83、11.83、4.29、1.96、1和1.07亿元，较此前一周分别环比-37.38%、163.06%、-24.93%、-35.60%、5.31%和-13.80%，区间日均换手率分别为0.75%、71.11%、0.93%、0.48%、1.4%和1.11%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达215.36、99.54、214.01、140.59、18.811和13.683亿元，累计成交量分别为56.66、14.27、20.49、34.07、2.44和4.05亿份。

本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.14，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.36/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.95/ABS估值14.79）估值相对较低。    

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs扩募通道即将打开

1.1. 公募REITs扩募进程加快：5只REITs申报首次扩募

1.2. 5只REITs拟购入项目优质稳健：普遍拉升合并派息率

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

2.1. REITs市场回调

2.2. REITs成交活跃度上升

2.3. 生态环保与能源基础设施REITs估值较高

3. 风险提示

正 文

1. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

1.1.REITs市场回调

REITs总指数本周回调，红土创新盐田港仓储物流REIT（-3.32%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.10.10-2022.10.14）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-2.3%）收于129.78点，经营权REITs指数下跌（-0.49%）收于117.79点，产权REITs指数下跌（-5.49%）收于136.24点。本周平均涨幅为-1.22%，其中，红土创新盐田港仓储物流REIT（-3.32%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅29.78%，其中，华安张江光大园REIT（51.55%）、建信中关村产业园REIT（48.61%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（45.52%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2.本周REITs成交活跃度上升

本周REITs成交活跃度上升。本周20只公募REITs平均换手率1.54%，成交金额平均值4.19亿元，成交量0.92亿份；上周平均换手率1.24%，成交金额平均值3.35亿元，成交量0.6亿份。20只公募REITs周度成交金额为20.97亿元，成交量为4.62亿份，较此前一周环比变化（25.11%）和（54.46%），对应上市以来历史分位水平分别为95.45%、96.97%；周度换手率为2.42%，对应上市以来历史分位水平为90.91%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额11.83亿元，较此前一周环比上涨（163.06%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.83、11.83、4.29、1.96、1和1.07亿元，较此前一周分别环比-37.38%、163.06%、-24.93%、-35.60%、5.31%和-13.80%，区间日均换手率分别为0.75%、71.11%、0.93%、0.48%、1.4%和1.11%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达215.36、99.54、214.01、140.59、18.811和13.683亿元，累计成交量分别为56.66、14.27、20.49、34.07、2.44和4.05亿份。

2.3. 生态环保与能源基础设施REITs估值较高

本周生态环保与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.14，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值9.36/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.95/ABS估值14.79）估值相对较低。    

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《REITs市场回调，成交活跃》

对外发布时间：2022年10月15日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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