周观REITs：REITs总指数上涨，成交活跃度下降|吴开达策略知行团队

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摘 要 

REITs本周总指数上涨，经营权指数下跌。其中REITs指数上涨（0.16%）收于129.95点，经营权REITs指数下跌（-0.77%）收于117.02点，产权REITs指数上涨（0.67%）收于136.91点。本周平均涨幅为0.08%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（6.73%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅29.95%，其中，华安张江光大园REIT（53.42%）、建信中关村产业园REIT（48.84%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（47.29%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.09%，成交金额平均值2.9亿元，成交量0.54亿份；上周平均换手率1.54%，成交金额平均值4.19亿元，成交量0.92亿份。20只公募REITs周度成交金额为14.52亿元，成交量为2.71亿份，较此前一周环比变化（-30.75%）和（-41.40%），对应上市以来历史分位水平分别为80.60%、82.09%；周度换手率为1.29%，对应上市以来历史分位水平为47.76%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额5.59亿元，较此前一周环比下降（-52.71%)），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.77、5.59、4.83、1.29、1.11和0.93亿元，较此前一周分别环比-6.45%、-52.71%、12.73%、-34.21%、10.27%和-13.29%，区间日均换手率分别为0.7%、1.88%、1.08%、0.3%、1.53%和0.97%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达220.95、100.32、218.84、141.87、19.918和14.612亿元，累计成交量分别为58.05、14.4、20.99、34.35、2.58和4.33亿份。

本周园区基础设施与生态环保REITs估值较高，张江光大园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.20，华安张江光大园REIT（REITs估值9.37/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.85/ABS估值14.79）估值相对较低。  

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs总指数上涨，成交活跃度下降

1.1. REITs本周总指数上涨，经营权指数下跌

1.2. REITs成交活跃度下降

1.3. 园区基础设施与生态环保REITs估值较高

2. 风险提示

正 文

1. 公募REITs总指数上涨，成交活跃度下降

1.1. REITs本周总指数上涨，经营权指数下跌

REITs总指数本周上涨，国泰君安临港创新智造园REIT（6.73%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.10.17-2022.10.21）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.16%）收于129.95点，经营权REITs指数下跌（-0.77%）收于117.02点，产权REITs指数上涨（0.67%）收于136.91点。本周平均涨幅为0.08%，其中，国泰君安临港创新智造园REIT（6.73%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅29.95%，其中，华安张江光大园REIT（53.42%）、建信中关村产业园REIT（48.84%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（47.29%）较发行时价格涨幅位列前三。

1.2.本周REITs成交活跃度下降

本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.09%，成交金额平均值2.9亿元，成交量0.54亿份；上周平均换手率1.54%，成交金额平均值4.19亿元，成交量0.92亿份。20只公募REITs周度成交金额为14.52亿元，成交量为2.71亿份，较此前一周环比变化（-30.75%）和（-41.40%），对应上市以来历史分位水平分别为80.60%、82.09%；周度换手率为1.29%，对应上市以来历史分位水平为47.76%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额5.59亿元，较此前一周环比下降（-52.71%)），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.77、5.59、4.83、1.29、1.11和0.93亿元，较此前一周分别环比-6.45%、-52.71%、12.73%、-34.21%、10.27%和-13.29%，区间日均换手率分别为0.7%、1.88%、1.08%、0.3%、1.53%和0.97%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达220.95、100.32、218.84、141.87、19.918和14.612亿元，累计成交量分别为58.05、14.4、20.99、34.35、2.58和4.33亿份。

1.3. 园区基础设施与生态环保REITs估值较高

本周园区基础设施与生态环保REITs估值较高，张江光大园与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.20，华安张江光大园REIT（REITs估值9.37/ABS估值10.35)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.85/ABS估值14.79）估值相对较低。    

2. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《REITs总指数上涨，成交活跃度下降》

对外发布时间：2022年10月22日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

证券分析师：肖峰

资格编号：S0120522080003

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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