周观REITs：公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好|吴开达策略知行团队

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摘 要 

公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好。本周14只公募REITs集体发布2022年第三季度报告，报告主要针对季度财务指标和收益分配情况、项目运营情况、项目公司经营现金流管理情况进行披露。经营方面，REITs表现稳定，相较二季度明显好转，边际修复情况良好。分拆来看，交通基础设施REITs经营缓慢修复，园区基础设施和生态环保REITs经营表现分化，仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。收益分配方面，三季度REITs可供分配金额完成情况基本符合预期，整体上较二季度略有好转。

本周REITs市场回调。其中REITs指数下跌（-2.91%）收于127.03点，经营权REITs指数下跌（-2.68%）收于114.34点，产权REITs指数下跌（-3.04%）收于133.87点。本周平均涨幅为-2.18%，其中，博时招商蛇口产业园REIT（-5.38%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅27.03%，其中，华安张江光大园REIT（50.02%）、建信中关村产业园REIT（43.37%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（41.45%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度上升。本周20只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份；上周平均换手率1.09%，成交金额平均值2.9亿元，成交量0.54亿份。20只公募REITs周度成交金额为18.37亿元，成交量为3.55亿份，较此前一周环比变化（26.46%）和（31.18%），对应上市以来历史分位水平分别为88.24%、89.71%；周度换手率为1.37%，对应上市以来历史分位水平为52.94%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.94亿元，较此前一周环比上涨（83.38%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.02、6.94、5.51、2.53、1.25和1.12亿元，较此前一周分别环比31.50%、83.38%、14.03%、96.69%、12.84%和20.19%，区间日均换手率分别为0.96%、2.2%、1.25%、0.61%、1.75%和1.19%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达227.89、101.34、224.35、144.41、21.167和15.728亿元，累计成交量分别为59.8、14.56、21.56、34.91、2.73和4.68亿份。

本周园区基础设施REITs估值较高，富国首创水务与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.28，富国首创水务REIT（REITs估值9.14/ABS估值10.42)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.52/ABS估值14.87）估值相对较低。

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好

1.1. REITs经营情况整体表现稳定

1.2. REITs收益分配情况边际好转

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

2.1. REITs本周指数回调

2.2. REITs成交活跃度上升

2.3. 园区基础设施REITs估值较高

3. 风险提示

正 文

1. 公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好

1.1. REITs经营情况整体表现稳定

本周14只公募REITs集体发布2022年第三季度报告，报告主要针对季度财务指标和收益分配情况、项目运营情况、项目公司经营现金流管理情况进行披露。整体来看，REITs经营表现稳定，相较二季度明显好转，边际修复情况良好。分拆来看，交通基础设施REITs经营缓慢修复，园区基础设施和生态环保REITs经营表现分化，仓储物流和能源基础设施REITs经营表现稳健。

交通基础设施REITs三季度经营情况呈现弱修复态势。从EBITDA环比变动来看，5只REITs三季度EBITDA均较二季度环比上升，但相较2021年三季度仍同比下降。项目运营方面：1）平安广州广河REIT三季度EBITDA环比上升43.7%，同比下降3.2%，三季度项目车流量同比增长0.50%，通行费收入同比下降0.19%，高速客车车流量同比增长2.2%但货车车流量同比下降5.9%，因此车流量同比有所增加但收入略微下降。2）浙商沪杭甬REIT三季度EBITDA环比上升67.44%，同比下降27.61%，三季度项目通行费收入同比下降6.18%。3）受当地疫情影响，国金中国铁建REIT三季度通行费收入较二季度下降0.05%。4）华夏中交铁建REIT三季度EBITDA环比上升7.87%，受疫情影响，三季度通行费收入较去年同期下降10.5%。5）华夏越秀高速REIT三季度EBITDA环比上升19.11%，受疫情影响，报告期内通行费收入较去年同期下降10.37%，短期扰动并未影响长期现金流。

园区基础设施REITs经营情况走出分化，分拆来看：1）东吴苏园产业REIT三季度EBITDA环比上升136.11%，同比上升32.4%，三季度项目出租率稳步提升带动收入规模和盈利能力提升。2）建信中关村REIT三季度EBITDA环比下降58.93%，受小微企业租金减免政策影响，收入有所下降，同时三季度客户承租能力下降，续租情况或不及预期，截至2022年9月30日，平均出租率为84.87%。3）华安张江光大REIT三季度EBITDA环比下降8.41%，同比下降11.55%，受主要租户续租谈判未果和租户履约能力下降影响，盈利能力有所下降。4）博时蛇口产园REIT三季度EBITDA环比下降52.36%，同比下降49.88%，受三季度出租率下降、租户履约能力下降、免租政策影响，营收规模和盈利能力下降。

生态环保2只REITs经营表现各异，整体与二季度持平，分拆来看：1）中航首钢绿能REIT三季度EBITDA环比上升2.4%，同比下降7%。2）富国首创水务REIT2处标的项目表现各异，深圳项目平均产能利用率为108%，合肥项目产能利用率为75%，受长江流域干旱情况影响。

能源基础设施REITs经营情况稳定，三季度收入规模最大，报告期内实现电力平稳供应，上网电量126,370.20万千瓦时。

仓储物流REITs经营表现稳健，受宏观经济和疫情影响较小。具体来看，1）中金普洛斯REIT报告期内收入与上季度基本持平，租户结构稳定、出租率略有提升，报告期末出租率为95%。2）红土盐田港REIT项目出租情况稳定，报告期末出租率为99%。

1.2. REITs收益分配情况边际好转

收益分配方面，三季度REITs可供分配金额完成情况基本符合预期，整体上较二季度略有好转，整体来看，三季度可供分配金额完成额占比均值为25.47%，整体在10-50%区间内，2022年前三季度可供分配金额完成度均值为70.87%，整体在40%-110%区间内，实际可供分配金额较二季度普遍环比上升，拆分来看，与经营情况表现类似，交通基础设施REITs整体表现较弱、普遍不及预期，2022年累计完成度均低于75%，园区基础设施和生态环保REITs表现分化，仓储物流REITs完成情况超预期，2只REITs累计完成度在80%左右，能源基础设施REITs完成度最高，鹏华深圳能源REIT2022年累计完成度为106.15%。

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

2.1.REITs本周指数回调

REITs本周指数回调，博时招商蛇口产业园REIT（-5.38%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.10.24-2022.10.28）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-2.91%）收于127.03点，经营权REITs指数下跌（-2.68%）收于114.34点，产权REITs指数下跌（-3.04%）收于133.87点。本周平均涨幅为-2.18%，其中，博时招商蛇口产业园REIT（-5.38%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅27.03%，其中，华安张江光大园REIT（50.02%）、建信中关村产业园REIT（43.37%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（41.45%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2.本周REITs成交活跃度上升

本周REITs成交活跃度上升。本周20只公募REITs平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份；上周平均换手率1.09%，成交金额平均值2.9亿元，成交量0.54亿份。20只公募REITs周度成交金额为18.37亿元，成交量为3.55亿份，较此前一周环比变化（26.46%）和（31.18%），对应上市以来历史分位水平分别为88.24%、89.71%；周度换手率为1.37%，对应上市以来历史分位水平为52.94%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.94亿元，较此前一周环比上涨（83.38%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.02、6.94、5.51、2.53、1.25和1.12亿元，较此前一周分别环比31.50%、83.38%、14.03%、96.69%、12.84%和20.19%，区间日均换手率分别为0.96%、2.2%、1.25%、0.61%、1.75%和1.19%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达227.89、101.34、224.35、144.41、21.167和15.728亿元，累计成交量分别为59.8、14.56、21.56、34.91、2.73和4.68亿份。

2.3. 园区基础设施REITs估值较高

本周园区基础设施REITs估值较高，富国首创水务与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.10.28，富国首创水务REIT（REITs估值9.14/ABS估值10.42)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.52/ABS估值14.87）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《公募REITs三季报披露，整体表现稳中向好》

对外发布时间：2022年10月29日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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