周观REITs：REITs市场上涨，3只REITs即将上市|吴开达策略知行团队
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摘 要
近期3只REITs通过审批，公募REITs将扩容至23只。华泰江苏交控REIT已于2022年10月28日开始面向各类投资者发售，中金安徽交控REIT将于2022年11月7日开始发售，华夏华润有巢REIT进度最慢，将于2022年11月9日开始网下询价，询价结束后再进行发售、上市。从发售结果来看，REITs打新热度持续，华泰江苏交控REIT的网下获配率和公众获配率均在1%以下，撬动百倍资金认购。
本周REITs市场上涨。其中REITs指数上涨（2.15%）收于129.19点，经营权REITs指数上涨（0.87%）收于115.21点，产权REITs指数上涨（2.84%）收于136.71点。本周平均涨幅为1.65%，其中，华夏合肥高新创新产业园REIT（3.86%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅29.19%，其中，华安张江光大园REIT（50.75%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（46.32%）和建信中关村产业园REIT（45.08%）较发行时价格涨幅位列前三。
本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.3%，成交金额平均值3.43亿元，成交量0.64亿份；上周平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份。20只公募REITs周度成交金额为17.17亿元，成交量为3.2亿份，较此前一周环比变化（-6.51%）和（-9.82%），对应上市以来历史分位水平分别为86.96%、86.96%；周度换手率为1.51%，对应上市以来历史分位水平为56.52%。
本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.2亿元，较此前一周环比上涨（17.01%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.02、6.2、6.16、1.71、0.93和1.15亿元，较此前一周分别环比0.24%、17.01%、11.83%、-32.35%、-25.62%和2.78%，区间日均换手率分别为0.97%、2.04%、1.36%、0.41%、1.28%和1.23%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达234.09、102.36、230.51、146.12、22.096和16.876亿元，累计成交量分别为61.34、14.72、22.22、35.29、2.85和5.03亿份。
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.04，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.94/ABS估值10.41)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.64/ABS估值14.87）估值相对较低。
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 近期3只公募REITs通过审批，即将上市
2. 公募REITs市场上涨，成交活跃度下降
2.1. 本周REITs指数上涨
2.2. REITs成交活跃度下降
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
3. 风险提示
正 文
1. 近期3只公募REITs通过审批，即将上市
近期3只REITs通过审批，公募REITs将扩容至23只。华泰江苏交控REIT、中金安徽交控REIT、华夏华润有巢REIT分别于2022年10月10日、10月13日、11月1日通过上交所审批。发行进度方面，华泰江苏交控REIT已于2022年10月28日开始面向各类投资者发售，中金安徽交控REIT将于2022年11月7日开始发售，华夏华润有巢REIT进度最慢，将于2022年11月9日开始网下询价，询价结束后再进行发售、上市。募集份额方面，3只REITs战略配售份额占比均在60%以上，最高达80%，中金安徽交控REIT份额最大，为10亿份，华泰江苏交控REIT和华夏华润有巢REIT则仅为5、4亿份。基金单价方面，中金安徽交控REIT认购价格为10.88元/份，在已完成询价的22只REITs中位列第三，华夏华润有巢REIT询价区间为2.200-2.552元/份，略低于已完成上市的3只保障房REITs。从发售结果来看，REITs打新热度持续，华泰江苏交控REIT的网下获配率和公众获配率均在1%以下，撬动百倍资金认购。
2. 公募REITs市场上涨，成交活跃度下降
2.1.本周REITs指数上涨
本周REITs指数上涨，华夏合肥高新创新产业园REIT（3.86%）领涨。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.10.31-2022.11.4）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（2.15%）收于129.19点，经营权REITs指数上涨（0.87%）收于115.21点，产权REITs指数上涨（2.84%）收于136.71点。本周平均涨幅为1.65%，其中，华夏合肥高新创新产业园REIT（3.86%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅29.19%，其中，华安张江光大园REIT（50.75%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（46.32%）和建信中关村产业园REIT（45.08%）较发行时价格涨幅位列前三。
2.2.本周REITs成交活跃度下降
本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.3%，成交金额平均值3.43亿元，成交量0.64亿份；上周平均换手率1.32%，成交金额平均值3.67亿元，成交量0.71亿份。20只公募REITs周度成交金额为17.17亿元，成交量为3.2亿份，较此前一周环比变化（-6.51%）和（-9.82%），对应上市以来历史分位水平分别为86.96%、86.96%；周度换手率为1.51%，对应上市以来历史分位水平为56.52%。
本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额6.2亿元，较此前一周环比上涨（17.01%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为1.02、6.2、6.16、1.71、0.93和1.15亿元，较此前一周分别环比0.24%、17.01%、11.83%、-32.35%、-25.62%和2.78%，区间日均换手率分别为0.97%、2.04%、1.36%、0.41%、1.28%和1.23%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达234.09、102.36、230.51、146.12、22.096和16.876亿元，累计成交量分别为61.34、14.72、22.22、35.29、2.85和5.03亿份。
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.04，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.94/ABS估值10.41)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.64/ABS估值14.87）估值相对较低。
3. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《REITs市场上涨，3只REITs即将上市》
对外发布时间：2022年11月5日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
证券分析师：肖峰
资格编号：S0120522080003
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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