周观REITs：REITs市场回调，政策支持REITs扩大试点范围|吴开达策略知行团队
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摘 要
近期各部门频繁出台文件，支持REITs扩大试点范围。证监会表示将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，覆盖新能源等领域。发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》支持民间投资项目参与基础设施REITs试点。《国务院关于金融工作情况的报告》表示将稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。证监会发布《关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。
本周REITs市场回调。其中REITs指数下跌（-2.39%）收于126.8点，经营权REITs指数下跌（-2.57%）收于112.64点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于134.42点。本周平均涨幅为-1.89%，其中，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅26.8%，其中，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%）和建信中关村产业园REIT（41.54%）较发行时价格涨幅位列前三。
本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.17%，成交金额平均值3.1亿元，成交量0.57亿份；上周平均换手率1.3%，成交金额平均值3.43亿元，成交量0.64亿份。20只公募REITs周度成交金额为15.48亿元，成交量为2.84亿份，较此前一周环比变化（-9.84%）和（-11.45%），对应上市以来历史分位水平分别为80.00%、81.43%；周度换手率为1.29%，对应上市以来历史分位水平为47.14%。
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.79亿元，较此前一周环比下降（-5.95%)），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.88、5.51、5.79、1.52、0.94和0.83亿元，较此前一周分别环比-13.51%、17.07%、-5.95%、-11.47%、1.36%和-27.45%，区间日均换手率分别为0.84%、1.93%、1.29%、0.34%、1.28%和0.88%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达239.6、103.24、236.3、147.64、23.038和17.708亿元，累计成交量分别为62.72、14.86、22.84、35.62、2.96和5.29亿份。
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.11，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.51/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.33/ABS估值14.84）估值相对较低。
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点
2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降
2.1. 本周REITs指数回调
2.2. REITs成交活跃度下降
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
3. 风险提示
正 文
1. 近期政策频发，利好REITs进一步扩大试点
近期各部门频繁出台文件，支持REITs扩大试点范围。证监会表示将继续抓好REITs常态化发行十条措施的落地实施，进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新型基础设施等领域，尽快推动首批扩募项目落地，推动已上市优质运营主体通过增发份额收购资产。发改委出台《国家发展改革委关于进一步完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，表示支持民间投资项目参与基础设施REITs试点，推出民间投资具体项目，促进民营企业参与。《国务院关于金融工作情况的报告》表示将进一步加大金融支持实体经济力度，用足政策性开发性金融工具，稳步扩大REITs试点范围，促进盘活存量资产。证监会发布关于支持中央企业发行科技创新公司债券的通知》支持中央企业开展基础设施REITs试点，重点支持新型基础设施项目，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。
2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降
2.1.本周REITs指数回调
本周REITs指数下跌，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.11.7-2022.11.11）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-2.39%）收于126.8点，经营权REITs指数下跌（-2.57%）收于112.64点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于134.42点。本周平均涨幅为-1.89%，其中，华夏中交高速公路REIT（-4.79%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅26.8%，其中，华安张江光大园REIT（48.81%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（42.56%）和建信中关村产业园REIT（41.54%）较发行时价格涨幅位列前三。
2.2.本周REITs成交活跃度下降
本周REITs成交活跃度下降。本周20只公募REITs平均换手率1.17%，成交金额平均值3.1亿元，成交量0.57亿份；上周平均换手率1.3%，成交金额平均值3.43亿元，成交量0.64亿份。20只公募REITs周度成交金额为15.48亿元，成交量为2.84亿份，较此前一周环比变化（-9.84%）和（-11.45%），对应上市以来历史分位水平分别为80.00%、81.43%；周度换手率为1.29%，对应上市以来历史分位水平为47.14%。
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.79亿元，较此前一周环比下降（-5.95%)），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.88、5.51、5.79、1.52、0.94和0.83亿元，较此前一周分别环比-13.51%、17.07%、-5.95%、-11.47%、1.36%和-27.45%，区间日均换手率分别为0.84%、1.93%、1.29%、0.34%、1.28%和0.88%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达239.6、103.24、236.3、147.64、23.038和17.708亿元，累计成交量分别为62.72、14.86、22.84、35.62、2.96和5.29亿份。
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.11，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.51/ABS估值10.38)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.33/ABS估值14.84）估值相对较低。
3. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《REITs市场回调，政策支持REITs扩大试点范围》
对外发布时间：2022年11月12日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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