周观REITs：REITs市场回调，成交活跃|吴开达策略知行团队

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摘 要 

本周REITs市场回调。其中REITs指数下跌（-4.43%）收于122.37点，经营权REITs指数下跌（-4.27%）收于108.37点，产权REITs指数下跌（-3.44%）收于130.98点。本周平均涨幅为-2.46%，其中，红土深圳安居REIT（-4.82%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅22.37%，其中，华安张江光大园REIT（47.26%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40%）和中金普洛斯仓储物流REIT（36.21%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度上升。本周21只公募REITs平均换手率1.53%，成交金额平均值3.79亿元，成交量0.67亿份；上周平均换手率1.17%，成交金额平均值3.1亿元，成交量0.57亿份。21只公募REITs周度成交金额为18.96亿元，成交量为3.37亿份，较此前一周环比变化（22.46%）和（18.82%），对应上市以来历史分位水平分别为90.14%、87.32%；周度换手率为1.34%，对应上市以来历史分位水平为49.30%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额9.28亿元，较此前一周环比上涨（60.22%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.97、5.46、9.28、1.56、0.56和1.12亿元，较此前一周分别环比9.76%、34.73%、60.22%、3.00%、-40.20%和34.26%，区间日均换手率分别为0.94%、1.72%、2.71%、0.35%、0.78%和1.21%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达245.07、104.21、245.58、149.2、23.601和18.825亿元，累计成交量分别为64.08、15.03、23.92、35.96、3.03和5.64亿份。

本周园区基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.18，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.26/ABS估值10.33)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.07/ABS估值14.78）估值相对较低。                         

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

1.1. 本周REITs指数回调

1.2. REITs成交活跃度上升

1.3. 园区基础设施REITs估值较高

2. 风险提示

正 文

1. 公募REITs市场回调，成交活跃度上升

1.1.本周REITs指数回调

本周REITs指数下跌，红土深圳安居REIT（-4.82%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.11.14-2022.11.18）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-4.43%）收于122.37点，经营权REITs指数下跌（-4.27%）收于108.37点，产权REITs指数下跌（-3.44%）收于130.98点。本周平均涨幅为-2.46%，其中，红土深圳安居REIT（-4.82%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅22.37%，其中，华安张江光大园REIT（47.26%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（40%）和中金普洛斯仓储物流REIT（36.21%）较发行时价格涨幅位列前三。

1.2.本周REITs成交活跃度上升

本周REITs成交活跃度上升。本周21只公募REITs平均换手率1.53%，成交金额平均值3.79亿元，成交量0.67亿份；上周平均换手率1.17%，成交金额平均值3.1亿元，成交量0.57亿份。21只公募REITs周度成交金额为18.96亿元，成交量为3.37亿份，较此前一周环比变化（22.46%）和（18.82%），对应上市以来历史分位水平分别为90.14%、87.32%；周度换手率为1.34%，对应上市以来历史分位水平为49.30%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额9.28亿元，较此前一周环比上涨（60.22%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.97、5.46、9.28、1.56、0.56和1.12亿元，较此前一周分别环比9.76%、34.73%、60.22%、3.00%、-40.20%和34.26%，区间日均换手率分别为0.94%、1.72%、2.71%、0.35%、0.78%和1.21%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达245.07、104.21、245.58、149.2、23.601和18.825亿元，累计成交量分别为64.08、15.03、23.92、35.96、3.03和5.64亿份。

1.3. 园区基础设施REITs估值较高

本周园区基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.11.18，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.26/ABS估值10.33)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.07/ABS估值14.78）估值相对较低。

2. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《REITs市场回调，成交活跃》

对外发布时间：2022年11月19日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

证券分析师：肖峰

资格编号：S0120522080003

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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