周观REITs :REITs市场将加快高质量发展、推进各方面试点 | 吴开达策略知行团队
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摘 要
公募REITs市场将加快高质量发展、推进各方面试点。首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会于2022年12月8日召开，证监会系统人士以及业内专家表示将促进中国特色REITs市场发展、进一步扩大REITs试点范围、推进市场体系建设等。华夏中国交建REITs原始权益人之一致行动人将通过竞价交易方式增持基金份额，现有公募REITs首次出现原始权益人增持份额。中证指数有限公司将于2022年12月15日正式发布中证REITs指数，中证REITs指数将反映沪深市场上市REITs的整体表现，为市场提供投资标的。
本周REITs总指数上涨，产权指数下跌。其中REITs指数上涨（0.63%）收于123.24点，经营权REITs指数上涨（1.87%）收于110.76点，产权REITs指数下跌（-0.84%）收于131.26点。本周平均涨幅为0.88%，其中，华夏中交高速公路REIT（5.23%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅23.24%，其中，华安张江光大园REIT（44.14%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（43.31%）和鹏华深圳能源清洁能源REIT（39.93%）较发行时价格涨幅位列前三。
本周REITs成交活跃度上升。本周23只公募REITs平均换手率1.36%，成交金额平均值3.98亿元，成交量0.75亿份；上周平均换手率1.1%，成交金额平均值3.2亿元，成交量0.58亿份。23只公募REITs周度成交金额为19.92亿元，成交量为3.75亿份，较此前一周环比变化（24.48%）和（30.26%），对应上市以来历史分位水平分别为91.89%、93.24%；周度换手率为1.41%，对应上市以来历史分位水平为56.76%。
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额9.03亿元，较此前一周环比上涨（33.48%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.92、5.02、9.03、1.53、0.84和2.58亿元，较此前一周分别环比-1.78%、-2.44%、33.48%、3.06%、12.53%和297.11%，区间日均换手率分别为0.88%、1.64%、1.57%、0.38%、1.14%和8.87%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达259.32、106.94、268.84、153.73、25.692和22.859亿元，累计成交量分别为67.67、15.5、26.46、36.99、3.29和6.99亿份。
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.09，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.72/ABS估值10.18)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.85/ABS估值14.75）估值相对较低。对
风险提示： REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
目 录
1. 公募REITs市场将加快高质量发展、推进各方面试点
1.1. 公募REITs将走好中国特色市场发展之路，进一步扩大试点范围
1.2. REITs首次出现原始权益人增持：华夏中国交建REITs原始权益人及一致行动人将增持基金份额
1.3. 中证REITs指数即将发布
2. 公募REITs市场总指数上涨，成交活跃度上升
2.1. 本周REITs市场总指数上涨
2.2. REITs成交活跃度上升
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
3. 风险提示
正 文
1. 公募REITs市场将加快高质量发展、推进各方面试点
1.1. 公募REITs将走好中国特色市场发展之路，进一步扩大试点范围
首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年年会于2022年12月8日召开，证监会系统人士以及业内专家表示将促进中国特色REITs市场发展、进一步扩大REITs试点范围、推进市场体系建设等。
中国证监会副主席李超表示对于REITs市场接下来的发展，1）要保持常态化发行，推动更多优质项目发行上市；要进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等领域；要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。2）要完善市场体系，推进多层次市场体系建设，尽快推动首批扩募项目落地，促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制。3）要强化事中事后监管，促进市场平稳运行。4）要完善法规制度，进一步明确REITs税收征管细则，推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资。5）要各方合力，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题。
上交所总经理蔡建春表示上交所将持续做好央企、省属国企项目辅导对接工作，积极助力优质民企参与REITs试点，加速落地清洁能源、IDC等新型基础设施项目；逐步探索建立与REITs更加匹配的估值管理体系和发行交易机制，研究推出REITs指数，优化REITs做市商考核机制，探索以REITs为标的的ETF产品。
1.2. REITs首次出现原始权益人增持：华夏中国交建REITs原始权益人及一致行动人将增持基金份额
华夏中国交建REITs原始权益人之一致行动人将通过竞价交易方式增持基金份额，现有公募REITs首次出现原始权益人增持份额。基于对基金及基础设施项目未来发展前景的信心和长期投资价值的认可，原始权益人为维护投资者利益、增强投资者信心而开展份额增持。增持前原始权益人中交资本及其一致行动人合计持有2亿份基金份额，合计持有比例为20%。本次拟合计增持基金份额数量不超过1,200万份（占已发行基金总份额的1.20%），份额增持计划将于2022年12月6日起6个月内实施，此次增持份额价格不设定价格区间，将根据基金交易价格波动情况及二级市场整体趋势确定。
1.3. 中证REITs指数即将发布
中证指数有限公司将于2022年12月15日正式发布中证REITs指数。中证 REITs 指数选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的公募REITs作为指数样本，样本空间由沪深交易所上市时间超过三个月的 REITs 组成，经过可投资性筛选剔除样本空间中过去一年日均成交金额不足 500 万元的 REITs得到指数样本。中证REITs指数代码为932006，指数以2021年9月30日为基日，以1000点为基点，指数样本每季度进行一次定期调整。中证REITs指数将反映沪深市场上市REITs的整体表现，为市场提供投资标的。
2. 公募REITs市场总指数上涨，成交活跃度上升
2.1.本周REITs市场总指数上涨
本周REITs总指数上涨，产权指数下跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.12.5-2022.12.9）REITs指数上涨，其中REITs指数上涨（0.63%）收于123.24点，经营权REITs指数上涨（1.87%）收于110.76点，产权REITs指数下跌（-0.84%）收于131.26点。本周平均涨幅为0.88%，其中，华夏中交高速公路REIT（5.23%）领涨。相对发行价来看，平均涨幅23.24%，其中，华安张江光大园REIT（44.14%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（43.31%）和鹏华深圳能源清洁能源REIT（39.93%）较发行时价格涨幅位列前三。
2.2.本周REITs成交活跃度上升
本周REITs成交活跃度上升。本周23只公募REITs平均换手率1.36%，成交金额平均值3.98亿元，成交量0.75亿份；上周平均换手率1.1%，成交金额平均值3.2亿元，成交量0.58亿份。23只公募REITs周度成交金额为19.92亿元，成交量为3.75亿份，较此前一周环比变化（24.48%）和（30.26%），对应上市以来历史分位水平分别为91.89%、93.24%；周度换手率为1.41%，对应上市以来历史分位水平为56.76%。
本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额9.03亿元，较此前一周环比上涨（33.48%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.92、5.02、9.03、1.53、0.84和2.58亿元，较此前一周分别环比-1.78%、-2.44%、33.48%、3.06%、12.53%和297.11%，区间日均换手率分别为0.88%、1.64%、1.57%、0.38%、1.14%和8.87%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达259.32、106.94、268.84、153.73、25.692和22.859亿元，累计成交量分别为67.67、15.5、26.46、36.99、3.29和6.99亿份。
2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高
本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.09，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.72/ABS估值10.18)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.85/ABS估值14.75）估值相对较低。
3. 风险提示
REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。
报告信息
证券研究报告：《REITs市场将加快高质量发展、推进各方面试点》
对外发布时间：2022年12月10日
证券分析师：吴开达
资格编号：S0120521010001
邮箱：wukd＠tebon.com.cn
研究助理：孙希民
报告发布机构：德邦证券股份有限公司
（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）
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首席介绍
吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。
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