周观REITs :和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布|吴开达策略知行团队

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摘 要 

和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布。华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通，市场打新追捧力度较大，底层资产较为优质，收益较为良好。中证REITs（收盘）指数发布，近一月收益率为0.68%，随着REITs市场发展完善，中证指数或将发布实时REITs指数。近期2只公募REITs部分份额解禁，流通份额占比均由30%左右提升至70%左右，解禁或将带来短期价格扰动，长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价。

本周REITs指数回调，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。其中REITs指数下跌（-2.01%）收于121.23点，经营权REITs指数下跌（-1.57%）收于109.2点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于128.96点。本周平均涨幅为-1.60%，其中，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅21.23%，其中，华安张江光大园REIT（39.23%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.33%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.01%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率1.36%，成交金额平均值3.98亿元，成交量0.75亿份。23只公募REITs周度成交金额为14.39亿元，成交量为2.77亿份，较此前一周环比变化（-27.76%）和（-26.23%），对应上市以来历史分位水平分别为72.00%、76.00%；周度换手率为0.93%，对应上市以来历史分位水平为21.33%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.72亿元，较此前一周环比下降（-36.60%)，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.81、5.04、5.72、1.17、0.56和1.08亿元，较此前一周分别环比-11.89%、0.4%、-36.6%、-23.55%、-32.58%和-58.12%，区间日均换手率分别为0.78%、1.75%、0.97%、0.26%、0.77%和0.95%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264.36、107.75、274.57、154.9、26.257和23.94亿元，累计成交量分别为68.97、15.65、27.08、37.25、3.36和7.36亿份。

本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.16，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.48/ABS估值10.2)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.8/ABS估值14.77）估值相对较低。

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布

1.1. 医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市，打新热度高

1.2. 中证REITs（收盘）指数发布，未来REITs指数编制或将继续优化

1.3. 2只REITs部分份额解禁，短期或将带来价格扰动，长期来看利于市场化定价

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降

2.1. 本周REITs市场回调

2.2. REITs成交活跃度下降

2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高

3. 风险提示

正 文

1. 和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布

1.1. 医药产业园区华夏和达高科REIT即将上市，打新热度高

华夏和达高科REIT于2022年12月13日完成资金募集，即将上市流通。华夏和达高科REIT最终认购价格为2.81元/份，总募集份额5亿份，其中3.15亿份为战略配售份额，资金募集方面，网下和公众获配率均低于1%，分别为0.66%、0.37%，市场打新追捧力度较大。

华夏和达高科REIT底层资产较为优质，收益较为良好。基金两处底层资产位于杭州市钱塘区，均为医药产业园区。和达药谷一期出租率较高，为99.5%，2处标的项目平均租金均处于所在板块市场租金区间内，且租金水平较低。第三方机构估价方面，和达药谷一期、孵化园项目评估增值率分别为68.5%、5.2%，根据募集说明书，和达药谷一期为自建项目，土地获取成本较低，孵化器项目为合资建设项目，后经扩建改造，建设成本较高、账面原值较高，增值幅度较低。收益方面，2022年及2023年度，基金EBITDA利润率分别为55.3%、66.9%，分派率分别为4.53%、4.64%。

1.2. 中证REITs（收盘）指数发布，未来REITs指数编制或将继续优化

中证REITs（收盘）指数发布，近一月收益率为0.68%，随着REITs市场发展完善，中证指数或将发布实时REITs指数。中证指数有限公司于2022年12月15日发布中证REITs（收盘）指数，代码为932006，指数以2021年9月30日为基日，基点为1000，每季度进行调样，截至2022年12月16日，指数近一月收益率为0.68%，年初至今收益率为-3.61%。目前指数纳入满足一定流动性条件和上市时间要求的14只公募REITs作为样本，样本目前覆盖全部REITs市值的71%，反映沪深市场上市REITs的整体表现。根据中证指数公告，在REITs指数运行满半年后中证指数将结合市场发展情况与各方意见，研究优化REITs指数编制方案，择机正式发布实时指数。

1.3. 2只REITs部分份额解禁，短期或将带来价格扰动，长期来看利于市场化定价

近期2只公募REITs部分份额解禁，流通份额占比均由30%左右提升至70%左右，解禁或将带来短期价格扰动，长期来看供给释放有利于REITs实现市场化定价。华夏越秀高速REIT和建信中关村REIT分别于2022年12月14日、12月17日解禁，解禁份额均为其他专业机构投资者战略配售份额，解禁份额限售期均为12个月，而原始权益人及其同一控制下关联方战略配售份额仍处于锁定期内。此次解禁建信中关村REIT流通份额占比由29.9%提升至66.7%，华夏越秀高速REIT流通份额占比由30%提升至70%。供给释放在短期内或将带来价格的短期扰动，长期来看流通份额的增加可为投资者提供更多投资机会，有利于二级市场实现公允定价。

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降

2.1. 本周REITs市场回调

本周REITs市场回调，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.12.12-2022.12.16）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-2.01%）收于121.23点，经营权REITs指数下跌（-1.57%）收于109.2点，产权REITs指数下跌（-2.29%）收于128.96点。本周平均涨幅为-1.60%，其中，建信中关村产业园REIT（-4.25%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅21.23%，其中，华安张江光大园REIT（39.23%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.33%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.01%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2.本周REITs成交活跃度下降

本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率1.36%，成交金额平均值3.98亿元，成交量0.75亿份。23只公募REITs周度成交金额为14.39亿元，成交量为2.77亿份，较此前一周环比变化（-27.76%）和（-26.23%），对应上市以来历史分位水平分别为72.00%、76.00%；周度换手率为0.93%，对应上市以来历史分位水平为21.33%。

本周交通基础设施REITs成交活跃。本周交通基础设施REITs达成最大成交金额5.72亿元，较此前一周环比下降（-36.60%)，生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.81、5.04、5.72、1.17、0.56和1.08亿元，较此前一周分别环比-11.89%、0.4%、-36.6%、-23.55%、-32.58%和-58.12%，区间日均换手率分别为0.78%、1.75%、0.97%、0.26%、0.77%和0.95%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达264.36、107.75、274.57、154.9、26.257和23.94亿元，累计成交量分别为68.97、15.65、27.08、37.25、3.36和7.36亿份。

2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高

本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.16，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.48/ABS估值10.2)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.8/ABS估值14.77）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《和达高科发售获追捧，中证REITs指数发布》

对外发布时间：2022年12月17日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

证券分析师：肖峰

资格编号：S0120522080003

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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