周观REITs：政策支持打造REITs保障房板块|吴开达策略知行团队

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摘要

证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块。证监会在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时表示将大力支持房地产市场平稳发展，债权融资方面，证监会将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。股权融资方面，证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，并将加快打造保障性租赁住房REITs板块。

本周REITs指数回调，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。其中REITs指数下跌（-1.2%）收于120.03点，经营权REITs指数下跌（-0.86%）收于108.33点，产权REITs指数下跌（-1.41%）收于127.55点。本周平均涨幅为-0.97%，其中，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.03%，其中，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.14%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份。23只公募REITs周度成交金额为13.46亿元，成交量为2.75亿份，较此前一周环比变化（-6.42%）和（-0.41%），对应上市以来历史分位水平分别为67.11%、75.00%；周度换手率为0.92%，对应上市以来历史分位水平为21.05%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额4.95亿元，较此前一周环比下降（-1.79%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.89、4.95、4.67、1.03、0.32和1.6亿元，较此前一周分别环比10.55%、-1.79%、-18.37%、-11.82%、-43.94% 和 47.96%，区间日均换手率分别为0.86%、1.64%、0.83%、0.24%、0.43%和1.43%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达269.31、108.65、279.24、155.93、26.573和25.54亿元，累计成交量分别为70.21、15.82、27.6、37.48、3.4和7.92亿份。

本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.23，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.42/ABS估值10.26)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.79/ABS估值14.84）估值相对较低。

风险提示：  REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降

2.1. 本周REITs市场回调

2.2. REITs成交活跃度下降

2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高

3. 风险提示

正 文

1. 证监会表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块

证监会党委表示将加快打造保障性租赁住房REITs板块。证监会在研究部署贯彻落实中央经济工作会议精神时表示将大力支持房地产市场平稳发展，债权融资方面，证监会将全面落实改善优质房企资产负债表计划，继续实施民企债券融资专项支持计划和支持工具，更好推进央地合作增信共同支持民营房企发债。股权融资方面，证监会允许符合条件的房企“借壳”已上市房企，允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组，并将加快打造保障性租赁住房REITs板块。

2. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降

2.1. 本周REITs市场回调

本周REITs市场回调，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2022.12.19-2022.12.23）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-1.2%）收于120.03点，经营权REITs指数下跌（-0.86%）收于108.33点，产权REITs指数下跌（-1.41%）收于127.55点。本周平均涨幅为-0.97%，其中，华夏北京保障房REIT（-3.95%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅20.03%，其中，华安张江光大园REIT（39.92%）、鹏华深圳能源清洁能源REIT（38.76%）和红土创新盐田港仓储物流REIT（38.14%）较发行时价格涨幅位列前三。

2.2.本周REITs成交活跃度下降

本周REITs成交活跃度下降。本周23只公募REITs平均换手率0.84%，成交金额平均值2.69亿元，成交量0.55亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值2.88亿元，成交量0.55亿份。23只公募REITs周度成交金额为13.46亿元，成交量为2.75亿份，较此前一周环比变化（-6.42%）和（-0.41%），对应上市以来历史分位水平分别为67.11%、75.00%；周度换手率为0.92%，对应上市以来历史分位水平为21.05%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额4.95亿元，较此前一周环比下降（-1.79%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.89、4.95、4.67、1.03、0.32和1.6亿元，较此前一周分别环比10.55%、-1.79%、-18.37%、-11.82%、-43.94%和47.96%，区间日均换手率分别为0.86%、1.64%、0.83%、0.24%、0.43%和1.43%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达269.31、108.65、279.24、155.93、26.573和25.54亿元，累计成交量分别为70.21、15.82、27.6、37.48、3.4和7.92亿份。

2.3. 园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高

本周园区基础设施与能源基础设施REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2022.12.23，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.42/ABS估值10.26)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.79/ABS估值14.84）估值相对较低。

3. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《政策支持打造REITs保障房板块》

对外发布时间：2022年12月24日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

研究助理：孙希民

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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