周观REITs：REITs回调，成交活跃度下降|吴开达策略知行团队

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摘 要 

本周REITs市场回调，国泰君安东久新经济产业园REIT（-2.78%）领跌。其中REITs指数下跌（-0.85%）收于117.03点，经营权REITs指数下跌（-0.1%）收于108.53点，产权REITs指数下跌（-1.29%）收于122.14点。本周平均涨幅为-0.02%，其中，国泰君安东久新经济产业园REIT（-2.78%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅17.03%，其中，鹏华深圳能源清洁能源REIT（37.28%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（36.37%）和华安张江光大园REIT（35.14%）较发行时价格涨幅位列前三。

本周REITs成交活跃度下降。本周24只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值3.12亿元，成交量0.67亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值3.28亿元，成交量0.75亿份。24只公募REITs周度成交金额为12.5亿元，成交量为2.69亿份，较此前一周环比变化（-23.71%）和（-28.36%），对应上市以来历史分位水平分别为58.97%、71.79%；周度换手率为1.07%，对应上市以来历史分位水平为37.18%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额5.16亿元，较此前一周环比下降（-26.10%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.79、5.16、3.66、1.33、0.47和1.08亿元，较此前一周分别环比-17.64%、-26.10%、-8.39%、-21.85%、-13.02%和-28.38%，区间日均换手率分别为1%、2.17%、0.8%、0.38%、0.81%和1.27%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达276.58、110.35、286.64、159.57、27.652和28.169亿元，累计成交量分别为72.27、16.11、28.42、38.25、3.53和8.86亿份。

本周能源基础设施与生态环保REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.01.06，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.37/ABS估值10.3)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.91/ABS估值14.91）估值相对较低。

风险提示：REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

目 录

1. 公募REITs市场总指数回调，成交活跃度上升

1.1. 本周REITs市场总指数回调

1.2. REITs成交活跃度上升

1.3. 能源基础设施与园区基础设施REITs估值较高 

2. 风险提示

正 文

1. 公募REITs市场回调，成交活跃度下降

1.1. 本周REITs市场回调

本周REITs市场指数下跌，国泰君安东久新经济产业园REIT（-2.78%）领跌。我们构建了包含所有项目的“公募REITs总指数”、“经营权REITs指数”和“产权REITs指数”，并以首日相对发行价涨跌幅为基点，初始点数为100，跟踪观察REITs市场的整体情况。本周（2023.1.3-2023.1.6）REITs指数下跌，其中REITs指数下跌（-0.85%）收于117.03点，经营权REITs指数下跌（-0.1%）收于108.53点，产权REITs指数下跌（-1.29%）收于122.14点。本周平均涨幅为-0.02%，其中，国泰君安东久新经济产业园REIT（-2.78%）领跌。相对发行价来看，平均涨幅17.03%，其中，鹏华深圳能源清洁能源REIT（37.28%）、红土创新盐田港仓储物流REIT（36.37%）和华安张江光大园REIT（35.14%）较发行时价格涨幅位列前三。

1.2.本周REITs成交活跃度下降

本周REITs成交活跃度下降。本周24只公募REITs平均换手率0.95%，成交金额平均值3.12亿元，成交量0.67亿份；上周平均换手率0.95%，成交金额平均值3.28亿元，成交量0.75亿份。24只公募REITs周度成交金额为12.5亿元，成交量为2.69亿份，较此前一周环比变化（-23.71%）和（-28.36%），对应上市以来历史分位水平分别为58.97%、71.79%；周度换手率为1.07%，对应上市以来历史分位水平为37.18%。

本周园区基础设施REITs成交活跃。本周园区基础设施REITs达成最大成交金额5.16亿元，较此前一周环比下降（-26.10%），生态环保、园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房REITs本周成交金额分别为0.79、5.16、3.66、1.33、0.47和1.08亿元，较此前一周分别环比-17.64%、-26.10%、-8.39%、-21.85%、-13.02%和-28.38%，区间日均换手率分别为1%、2.17%、0.8%、0.38%、0.81%和1.27%。发行至今，园区基础设施、生态环保、交通基础设施、仓储物流、能源基础设施和保障性租赁住房公募REITs累计成交金额分别达276.58、110.35、286.64、159.57、27.652和28.169亿元，累计成交量分别为72.27、16.11、28.42、38.25、3.53和8.86亿份。

1.3. 能源基础设施与生态环保REITs估值较高

本周能源基础设施与生态环保REITs估值较高，华夏中交与广州广河估值相对较低。对比中证ABS估值，截至2023.01.06，华夏中国交建高速公路REIT（REITs估值8.37/ABS估值10.3)、平安广州交投广河高速公路REIT（REITs估值11.91/ABS估值14.91）估值相对较低。

2. 风险提示

REITs基础资产项目未来经营情况具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流可能无法准确反应实际情况；募集发行进度不及预期。

报告信息

证券研究报告：《REITs回调，成交活跃度下降》

对外发布时间：2023年1月7日

证券分析师：吴开达

资格编号：S0120521010001

邮箱：[e-mail]

研究助理：孙希民

邮箱：[e-mail]

报告发布机构：德邦证券股份有限公司

（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）

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首席介绍

吴开达，德邦证券董事总经理|研究所副所长、总量组长、首席策略分析师（含公司、新股、REITs研究），复旦大学、上海财经大学金融专硕导师，主要研究市场微观结构。曾任国泰君安策略联席首席，所在团队获得过策略研究新财富、II-China、水晶球、金牛奖等多个最佳分析师奖项，拥有超过10年资本市场投研经历，兼具一级、二级买方投资及二级卖方研究经验，践行“自由无用，策略知行”。

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