“学区”如何影响房价与城市社会空间？
导读
2014—2015年，教育部接连发文要求落实“免试就近入学”政策，由此公立初小的入学资格与住房紧密挂钩。在此背景下，初小教育资源如何影响住宅价格，并带来怎样的城市社会空间变化，是有意义的科学问题；“学区”对住房价格的影响到底有多强，基础教育资源通过“学区”分配引发了怎样的社会空间变化，背后逻辑是什么？这些都是值得探讨的关键问题。基于此，华中师范大学高喆博士等研究人员选取武汉市武昌区为研究区域，探索学区对住宅价格的真实影响，并从“空间生产”的框架入手探究由此引发的城市空间重构，特别关注“学区”作为一种新的社会空间组织方式，其在打破传统由收入、职业划定的城市空间结构上的作用（论文发表于《地理科学进展》2022年4期）。
1. “盾”与“矛”：
政策导向（就近入学）vs 社会乱象（天价学区房）
中国自古以来就有“有教无类”的朴素理想，“就近入学”是促进教育公平的重大举措之一。2014—2015年，教育部接连下发文件，不但明确了重点大城市入学“义务教育免试”规定，也对“划片就近入学”的落实提出了新要求：实现100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。在凭借户口或实际居住地入学的“免试就近入学”制度安排下，“学区”（承担九年义务教育的公立初小对应招生范围）得到强化和落实。同时，学区范围由地方教育局依据“就近原则”确定，对口优质学区的房产即“学区房”，住房由此与基础教育资源挂钩，教育资源开始通过房地产市场进行配置，教育“资本化”现象出现。
（图片来自网络）
由于“学区房”兼具功能性与投资性，炒作学区房、哄抬房价的行为屡禁不止。在每个中国家长为孩子苦心经营的人生中，都有一个“学区房”的梦魇。2016年，“房住不炒”首次提及，楼市监管加压，防止炒作学区房成为重要调控目标。学区房被“狙击”的背后，既是住房市场调控的需要，更是“天下苦学区房久矣”的汹汹民意。
2. “争”与“变”：
学区因子 vs 区位因子——对传统竞租法则的挑战
我们以武汉市武昌区为研究区域，运用特征价格模型（Hedonic）与地理加权回归模型（GWR）研究住房价格的影响因素。普高率即初中毕业生升入普通高中的比率，代表学区水平。Hedonic模型显示，“普高率”与“距CBD距离”的标准化系数(分别为0.494、-0.203)明显高于其他特征变量；GWR模型结果与Hedonic模型类似，显示普高率（2343.115）、距CBD距离（-1676.826）的回归系数均值绝对值显著高于其他自变量，证实了“学区特征与区位特征对住宅价格的影响是决定性的；两者比较，学区特征对住宅价格的影响已超过区位特征”。
考虑到普高率（学区因子）与距CBD距离（区位因子）变量的重要性，将回归系数可视化，考察两者对房价影响的空间特征。如图1所示，普高率与距CBD距离对因变量（房价）的解释力在空间上呈现出明显差异：前者表现出由西向东逐渐增强的变化；后者则呈现以洪山广场为中心的圈层结构。圈层结构体现的是传统城市内部的土地竞租逻辑，距离CBD越近，住房价格越高，区位因子的解释力越强；而学区因子则试图改变这一空间秩序，依靠教育资源重新组织空间，其对住房价格的解释力呈现条块状的空间分布。具体而言，区域东侧（中南—中北路区域）集中了辖区主要的优质教育资源，学区因子能够很好地解释房价差异；区域西侧（和平大道—白沙洲大道区域）则是处于城市更新中的滨水区，新旧空间混杂、教育资源差异较大，弱化了学区解释力。
图 1 普高率与距CBD距离变量回归系数可视化图
3. “旧”与“新”：
学区空间生产与社会空间重构
中国人似乎对于土地有种天然情结，“买房”是许多人一生的执念。城市住房市场化、自由化改革后，住房选择与居民的社会阶层及收入水平密切相关，房价空间表征社会空间，学区作为房价空间的主要影响因素之一，是解释社会空间重构的重要视角。
传统的社会空间通过土地价值划分，我们利用武汉市“基准地价”识别出传统社会空间边界（图2a）。与之相对，学区是一种领域，“学区空间”通过就近入学政策对教育资源的配置形成。在此安排下，学区空间的边界是各学校对口居住小区的范围。学校是学区空间的核心，由于学校提供的教育资源有优劣差异，学区空间也存在差序等级格局（图2b）。此外，学区空间范围的随机性导致其与传统居住空间在等级上存在匹配差异，低等级居住区中的高等级学区对房价的增益更为明显，抽象为扇形的“学区飞地”（图3b）。图 2 武昌区传统社会空间结构图(a)与基于学区的武昌区社会空间结构图(b)
图 3 武昌区传统社会空间结构抽象图(a)与基于学区的武昌区社会空间结构抽象图(b)
高房价背后，学区空间如何生产？哈维的资本三级循环提供了理解学区空间生产的宏观框架。20世纪90年代，以城市住房商品化改革、国有企业改革为代表的一揽子改革措施破除了阻碍中国资本初级与次级循环的流动障碍，促进了城镇化的全面提速，重塑了城市社会空间结构。2015年以来，“就近入学”政策的全面推行、落实使得初小入学资格与住房挂钩，教育资源成为住房的重要属性。由于住房本身处于二级循环，学区房又附加了教育投资属性（三级循环），资本由此获得了由二级循环进入三级循环的便利通道，形成了学区空间生产与社会空间新分层的宏观基础。
4. “人”与“房”：
“学区人”的竞争——社会空间新分层：相似的家庭生命周期与对优质教育资源的占有
由于教育资源配置的巨大差距客观存在，学区房跌落神坛的预期一直未被打破。学区为住房增值，“老破小”也能卖出天价。优质学区代表着社会上升的通道，争夺学区空间也是在争夺赛道，赛道上的竞争者是追求优质基础教育的家庭（“学区人”）。从此角度，学区空间是“学区人”在市场机制下创造的新空间，购买学区房是占据学区空间的主要手段，学区房的“排他性”则加剧学区人对优质学区的争夺。
固有认知中，购买学区房的家庭非富即贵，豪掷千金是常态。然而，“跳一跳”能摸到购买门槛的家庭更是主力，砸锅卖铁买学区房的情况屡见不鲜。因此，职业或收入导致的社会经济条件差异并不能完全解释学区人对学区空间的争夺。通过对武昌区一级学区对应小区的问卷调查和房地产中介访谈发现，不同于依赖职业或收入形成的社会空间，学区空间的生产或者说学区人的共同特征在于其生命周期趋于一致，即以有初中及以下教育阶段学龄儿童的(核心或主干)家庭为主，从而产生相似的基础教育需求。“学区人”的产生意味着在学区背景下，独立于收入与职业之外，家庭所处的生命周期阶段以及对优质教育资源的占有成为了新的社会空间分层标准。
问卷数据表明，在家庭结构及生命周期上，购房家庭户主平均年龄普遍集中在25~40岁及41~55岁，以已育有一孩和二孩的核心家庭和主干家庭为主，学龄儿童对优质教育的需求是家庭购买学区房的主要原因。大部分家庭年收入在20万~50万元之间，超过半数家庭对子女教育的支出占家庭收入的1/3。学区房的“舍”与“得”根本在于子女教育。最为顶级的学区房提供的教育资源能满足一个孩子九年义务教育的需求，从而避免“孟母三迁”。一旦子女升入高中就意味着学区房已经实现其基本价值，转手或出租成为后续选择。单位学区房
商品学区房
单位非学区房
商品非学区房
（左上、右下图来自链家网，其余为作者提供）
5. 结语
学区空间的背后是“学区人”对优质教育资源的追逐。不同于“单位人”与“社区人”，“学区人”并不主要依靠职业或收入划分，而是因相似的家庭生命周期发生关联，从而形成了新的社会空间结构。虽然学区等级并未与住宅地价等级完全一致，优质学区房所有者也并非全部为高收入人群，但在市场机制下，可以预测优质学区将逐渐成为富裕及中产阶层家庭的专属物。长期来看，学区房的占有或将进一步固化，由此对基础教育供给带来负面影响。一旦影响形成，势必将收窄通过教育实现社会阶层跃迁的可能性，进而危害整个社会流动性。当前国家正尝试通过各种手段抑制学区房的快速上涨，让住房回归居住本质。但需要注意，不论学区是否依靠住房进行分配，在现阶段优质基础教育资源的供给不足发生变化前，“学区人”对优质学校的追逐就不会停止，基于学区产生的社会空间也将继续存在。
学区的出现使得个人和家庭有了对教育资源的选择权。如何正向引导学区空间发展、促进教育公平实现成为当代城市发展不可回避的问题。本文引用格式：高喆, 邱嘉怡, 余家怡, 等. 学区对住宅价格的影响及其社会空间重构研究: 以武汉市武昌区为例 [J]. 地理科学进展, 2022, 41(4): 609-620.
DOI: 10.18306/dlkxjz.2022.04.006
敬请阅读文章全文
（左右滑动查看）
<<左右滑动查看
作者简介
高喆
华中师范大学城市与环境科学学院讲师、硕导
曾任职于武汉市土地利用和城市空间规划研究中心，高级规划师。主要从事城市地理、城市与区域规划研究。本、硕毕业于中山大学人文地理专业，博士毕业于比利时荷语鲁汶大学，获国家建设高水平大学公派项目奖学金、武汉市人民政府博士资助。主持国家自然科学基金1项，湖北省自然科学基金1项，参与多项国家、省部级项目，发表论文20余篇，出版外文专著2部，翻译外文专著1部。
朱媛媛
华中师范大学城市与环境科学学院副教授，英国剑桥大学高级访问学者
主要从事“城乡融合发展与文化地理学”方向研究。主持国家自然科学基金2项，教育部人文社科和省社科基金2项，参与“十三五”国家重点专项、国家社会科学基金等7项。出版专著1部，发表论文40余篇，获湖北省社会科学优秀成果奖、中国人文地理学术年会优秀论文等奖励。兼“中国地理学会文化地理学会专业委员会”委员、《经济地理》和《中国名城》青年编委、《中国地理评论》编委。
邱嘉怡
华中师范大学城市与环境科学学院本科生
研究兴趣为城市更新与绅士化、人口迁徙。
余家怡
华中师范大学城市与环境科学学院本科生
研究兴趣为城市更新与绅士化、人口迁徙。
《地理科学进展》由中国科学院主管、中国科学院地理科学与资源研究所与中国地理学会联合主办，创刊于1982 年，目前为月刊。《地理科学进展》是北大中文核心、CSCD、CSSCI、CNKI、CSTPCD、CHSSACD、Scopus、GeoBase、JST等主要数据库来源核心期刊。2021年中国科学技术信息研究所(CSTPCD)、中国知网(CNKI)和中国科学引文数据库（CSCD）的统计数据显示：影响因子均位列地理学期刊第3名。
网址：
http://www.progressingeography.com
电话：010-64889313，64854170
邮箱：dlkxjz@igsnrr.ac.cn
竭诚欢迎国内外广大专家、学者踊跃赐稿，欢迎国家重大科研项目、重要学术会议等组织专辑/专栏。
欢迎扫码关注