行业数据 | 商品房销售延续筑底格局，房地产开发投资降幅收窄
导语
行业仍处于调整转型的筑底过程中，销售面积、金额同比下跌，新开工、竣工增速也双双走弱。房地产开发投资在前两个月同比降幅收窄0.6个pcts。
◎ 文 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗
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3月18日上午，国家统计局公布了1-2月的宏观经济和房地产行业数据。经济层面，随着宏观组合政策靠前发力，经济运行持续恢复，生产需求稳中有升，就业形势总体稳定，居民消费价格同比由降转涨，发展质量不断改善。
而房地产数据则显示出行业仍处于调整转型的筑底过程中，销售面积、金额同比下跌，新开工、竣工增速也双双走弱。房地产开发投资在前两个月出现积极变化，降幅比上年全年收窄0.6个pcts。
宏观政策靠前释放带动开年经济平稳起步
居民中长贷款受地产调整仍然疲弱
从1-2月份主要经济指标运行情况看，随着宏观组合政策效应持续释放，以及春节假期的带动，开年经济平稳起步、经济内生动能继续修复，整体延续了2023年以来回升向好态势。
第一，生产供给稳中有升。1-2月份，规模以上工业增加值同比增长7%，比上年12月份加快0.2个百分点；1-2月份，服务业生产指数同比增长5.8%。第二，市场销售继续恢复。1-2月份，服务零售额同比增长12.3%。第三，投资增速回升，制造业投资较快增长，大项目带动作用比较明显。1-2月份，固定资产投资同比增长4.2%，比上年全年加快1.2个百分点。第四，居民消费价格同比由降转涨，居民消费价格环比上涨1%，同比由上个月下降0.8%转为上涨0.7%。
此外，从早前公布的金融数据来看，国内有效需求不足等问题仍然存在，推动经济持续回升向好的基础还需进一步巩固。
其中多项金融指标均弱于去年1-2月份。2024年前两个月社会融资规模增量累计为8.06万亿元，比上年同期少1.1万亿元；1-2月累计新增人民币贷款6.37万亿元，较上年同期减少3400亿元，而与地产相关居民中长期贷款，2月减少1038亿元，同比多减1901亿元。整体来看，居民加杠杆意愿仍在持续收缩。
供应、购房预期走弱下前两月商品房销售面积同比降20.5%，住宅均价同比跌10.5%
2024年伊始，房地产行业整体仍处在触底、调整的趋势中，销售的压力依然不容小觑。前两月销售面积、金额绝对值均为近7年同期新低（剔除2020年疫情影响），同比降幅较2023年1-2月分别扩大12个pcts和26个pcts，为近七年同期高点（剔除2020年疫情影响）。
销售的走弱一方面与供应持续低迷密切相关，前两月房企推盘的积极性并不高，根据CRIC监测，1-2月30个重点城市商品住宅供应面积累计同比下跌22%；另一方面，购房预期、信心尚在修复，多数城市微观项目来访、认购持续走低。
值得注意的是，1-2月商品房销售金额跌幅超过面积，一定程度上反映了当前市场“以价换量”的趋势，商品房成交均价连续四个月下降，而1-2月住宅成交均价也较去年同期下降10.5%。此外，从统计局公布的70大中城市房价也能看出，2月一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.5个pcts，二、三线住宅销售价格同比分别下降1.1%和2.7%，降幅比上月分别扩大0.7和0.6个pcts。
新开工同比降幅扩大9.3个pcts至29.7%
竣工面积同比跌20.2%
1-2月份，房地产开发企业房屋施工面积666902万平方米，同比下降11.0%。房屋新开工面积9429万平方米，下降29.7%。其中，住宅新开工面积6796万平方米，下降30.6%。房屋竣工面积10395万平方米，下降20.2%。其中，住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%。
前两月新开工面积、竣工面积及增速双双走弱。其中新开工延续了2023年以来低位运行的走势，企业开工意愿未有明显的提升和好转。1-2月新开工面积同比降幅较2023年末扩大9.3个pcts，降幅较去年同期大幅增加19.3个pcts。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解，这一点从到位资金走势也可见一斑，前两月房地产开发企业到位资金16193亿元，同比下降24.1%，降幅实际已经回到2022年末，这也直接导致企业新开工的信心不足。此外，近几年集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。
去年表现亮眼的竣工面积也未能延续增长势头，前两月增速由正转负，较2023年末17%增速下降37.2个pcts，与去年同期相比，增速下降27个pcts，结束了近一年正增长的势头。前两月竣工面积绝对值为2013年以来次低，仅高于2020年1-2月。
另外，统计局公布的前两月商品房待售面积创下新高，结合去年竣工增速高增长、cric核心城市库存小幅收窄来看，从侧面佐证了当前三四线现房存量的销售压力普遍较大。
开发投资低位企稳
前两月同比降幅收窄0.6个百分点至9%
1-2月份，全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%，其中，住宅投资8823亿元，下降9.7%。
从房地产开发投资来看，前两个月有一些积极的变化。尽管投资总体上呈现下降趋势，但相比较2023年全年的数据，降幅已经收窄了0.6个百分点，显示出市场情绪已经有了一定程度的稳定和改善，而整体开发投资额回到2018年-2019年同期水平。
去年以来一直强调的“三大工程”是无疑将是未来房地产开发投资的企稳的有效支撑。据不完全统计截至3月上旬，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，涉及北京、上海、广州、武汉等33个城市的271个项目。农发行累计投放城中村改造专项借款567.46亿元，签订借款合同累计金额4948.67亿元，惠及村居民29.8万户，建设安置房54.8万套。除了已经发放的专项借款外，据统计，各地获得的政策性银行专项借款授信额度合计已经超过1万亿。
另外，分区域来看，依旧呈现东部>中部>西部>东北地区，1-2月东部地区房地产开发投资额同比下降5.6%，降幅远小于其他区域。
综上，：我们对于后市给出如下判断：
成交低迷一方面与房企营销躺平，推货积极性下降密不可分；另一方面步入2024年以来市场信心仍未恢复，伴随着二手房挂牌量激增，房价打折也难去化的现实困境，整体居民购房热情还在减退。
展望后市，2024年，中央经济工作会议和全国两会对优化房地产政策、促进房地产市场平稳健康发展提出了明确要求，未来政策措施的落实，将会有助于房地产市场平稳健康和高质量发展。
从城市端来看，3月供求有望修复，环比持增，但是考量到去年高基数原因，同比或将延续降势，部分城市或将出现局部“小阳春”。据CRIC调研，核心城市北上广深杭等3月均将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，加之核心一二线楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳，不过余下多数二三线城市整体购买力尚未修复，或将延续筑底行情，改善去化优于刚需。
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