快评｜上海土拍松绑“7090”，参拍民企均摇中热门地块

导语

市场热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价

◎  文 / 马千里、邱娟

4月16日，上海完成了2024年第一批次二轮集中土拍，挂牌的6宗地均成功出让，总建面34.9万平方米，成交总金额约118.9亿元。本次供应不乏静安中兴路这样的中心城区优质地块、闵行浦锦热门地块，不过与一批次首轮土地相比，质量略有下降。整体上来看，市场热度不及一批次首轮，3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，整体溢价率减至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

同日开拍的杭州也遭遇“滑铁卢”，挂牌的8宗地有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅有1.8%。房企方面，仅滨江等少数民企继续参加土拍，地方城投拿地占比再度攀高。

01

为满足改善型住房需求、提升产品契合度
“7090”政策悄然松绑

上海完成2024年一批次第一轮土拍的当天（3月15日），上海土地市场网挂出上海2024年一批次第二轮土拍的6宗地块。供应总建面仅34.9万平方米，体量在历次集中土拍中处于较低水平，但与一批次首轮挂牌地块一致，土地质量相对较佳。就地块分布来看，本轮供地集中在静安、普陀、闵行、浦东、嘉定和奉贤等多个地区，各区域均有1宗，既有静安中兴路内环内稀缺地块，又有闵行浦锦地块这样的热门地块。

值得关注的是，这6宗地块的中小套型标准均发生变化，统一调整为“多层不大于100平方米、小高层不大于110平方米、高层不大于120平方米”。不仅如此，在改善中小套型标准的同时，也调整了中小户型的比例，突破了“7090”的限制，这一改变是从供给侧加大了改善型住房的支持力度。

具体来看，6宗地块的中小套型比例要求除普陀桃浦地块为70%外，其余5宗地块的中小套型比例要求也有所下调：浦东曹路、闵行浦锦地块要求比例50%；奉贤新城地块为55%；嘉定菊园、静安中兴地块为60%，改善户型的比重明显提升。

究其原因，主要是由于当前市场刚需客群明显减少，以中大户型为置业目标的改善客群逐步成为主流，之前以中小户型为主力的“7090”供给政策有些不合时宜，为提升需求和产品的契合度，因此“7090”政策适时调整。

02

闵行浦锦地块有多达12家房企/联合体参拍
但整体参拍热情不及一批次首轮

据不完全统计，本次挂牌的6宗地中，普陀区桃浦科技智慧城地块和嘉定区菊园社区地块均仅有一名竞买人，其余4宗参拍房企数量均有多家竞买人参拍。其中，闵行浦锦地块参拍房企更是多达12家，房企参拍热情冷热不均。

但整体上来看，受“小阳春”缺席的影响，本轮集中土拍与一批次首轮土拍5宗地均溢价成交相比，房企参拍热情有所下滑；并且从竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有大华、龙湖参拍。

03

市场热度不及一批次首轮
3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价

土拍结果来看：6宗地中，有3宗封顶摇号、1宗溢价、2宗底价，市场分化行情仍在延续，整体溢价率降至5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。

其中，参拍房企最多、市场热度最高的当属闵行浦锦地块，该地位于外郊环间，距轨道交通8号线江月路站约600米，周边公共设施齐全。教育方面，周边有上海市师范大学附属闵行第三小学、向明中学等；商业设施有浦江城市生活广场、红星国际广场等；医院有仁济医院南院，生活配套比较丰富，因此吸引了多达12组房企报名，包括华润、中铁置业、建发+联发、国贸等企业。最终，经过18轮竞拍，地块已达最高限价，之后通过高品质建设竞报环节、公租房比例竞报两个环节，竞买人均接受7%公租房比例上限指标，之后进入摇号环节，大华成为“幸运儿”，以25.56亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价42350元/平方米。

该地房地联动价69000元/平方米，按照其房地联动价测算的话，地房比为61%，房地差为26650元/平方米，盈利空间虽然不是十分充裕，但考虑到该板块近些年出让地块较少，周边竞品较为稀缺，因此快速去化是大概率事件，在当下的市场环境下，这类可以实现较快周转、资金较快回流的项目成为房企竞相追逐的热点，因此房企参拍热度维持在高位。

此外，静安中兴地块市场热度也颇高，该地块紧邻轨交1号线中山北路站，一站直达上海火车站。东侧有中山北路小学、上海大学市北附属中学；1公里范围内有上海金融街购物中心、五月花生活广场等商业中心，静安区闸北中心医院的医疗资源。地块吸引了华润、上海城建、中海、招商、越秀等共9家房企参拍，经过多达20轮竞拍，价格触及最高限价，最终越秀以159682万元的总价摇号竞得，楼面价78197元/平方米，溢价率10.00%。

此外，除大华外，参拍土场土拍的另一民企龙湖与建华置地联合体也摇号拿下了奉贤新城地块，成交总价15.37亿元，楼板价18360元/平方米，溢价率为9.55%。

综合来看，5宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.55，房地差也均在2.46万元以上，盈利空间还是比较充裕的。其中，盈利最为可观的当属静安中兴地块，该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块，房地联动价高达12.1万元/平方米，即使按照新房指导价测算的话，地房比为65%，房地差也达4.3万元/平方米，盈利空间依然较为可观。

04

小阳春不及预期
3月入市35盘平均去化率仅48%

CRIC监测显示，上海的“金三银四”行情并不明显。3月，上海新房成交75万方，虽然环比大涨336%，但同比仍下降了24%。3月共35盘入市，7个日光盘（20%），6个触发积分（17%），平均去化率为48%；开盘情况普跌，并且市区盘表现不及预期，黄浦·庆成府、露香园·云宸均去化不到8成。绿城外滩兰庭低积分触发（58.88），大热的中海·顺昌玖里项目（上海3月成交面积金额双榜首项目，成交面积为10.2万㎡，成交金额为174.98亿元），也仅过限售门槛、未触发积分；外围项目蓄客困难，平推动作频繁。

05

民企运气爆棚
全场唯二的大华和龙湖两民企均摇中热门地块

上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局，民企仅有本土大华、龙湖两家。不过这两家房企都运气爆棚，分别摇中闵行浦锦和奉贤新城地块（该地是龙湖&建华置地联合体摇中），其余4宗被央国企拿下。

央国企中，当属越秀运气较佳，将本场土拍唯一的内环内地块——静安中兴路地块摇中。这也是在2023年4月的首轮土拍之后，越秀再度在该板块拿地。此外，象屿&联发以23.63亿元、6.49%的溢价率拿下浦东曹路地块，表现也相对较佳。

余下的普陀桃浦和嘉定菊园地块分别位于中外环、郊环外，位置相对较偏，参拍房企均仅有1家，分别被中环、保利发展&建发两家房企以26.5亿元、11.83亿元的底价竞得，楼板价分别为44042、22200元/平方米。

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整体来看，由于“小阳春”行情缺席，2024年上海一批次二轮土拍热度较一批次首轮有所下降，整体溢价率仅有5.8%，较一批次首轮下降了3.2个百分点。竞拍结果来看，6宗地中有3宗摇号成交，较首轮5宗地4宗摇号的土拍热度略有下降。参拍的20余家房企仍以央国企为主，民营房企仅有龙湖和大华，民企参拍积极性仍在低位。

不仅仅上海，同于今日进行集中土拍的杭州也遭遇“滑铁卢”，8宗地有7宗底价成交，唯一溢价成交的地块溢价率也仅有1.8%。从竞得企业上看，本轮土拍建发及其联合体竞得3宗、滨江及其联合竞得2宗、国泰世纪竞得1宗、金开城发置业竞得1宗、兴耀与钱塘新区建设联合体竞得1宗。就拿地房企来看，除滨江等少数民企外，民企积极性下降，地方城投拿地占比相应攀高。

土拍热度降温的缘由，一方面，有土地质量下降的原因，典型如杭州，挂牌的8宗地，大都是区域边缘地块，整体素质一般，加之周边竞品众多，去化预期不佳，影响了参拍房企积极性；另一方面，更多地有大环境持续下行有关，“金三银四”缺席，统计局数据显示，1—3月份，新建商品住房销售面积18942万平方米，同比下降23.4%，新房成交数据较去年同期明显下滑，这也在一定程度上打击了房企拿地信心，因此土拍热度不及前期。

但相对个别城市、个别地块的热度变化而言，目前更重要的仍是行业整体的供求平衡。一季度以来上海、杭州、合肥等热点城市均明显放缓了供地节奏，典型如合肥近两次预供地公告均仅放出4宗宅地。在供求关系和市场预期恢复健康之前，土地市场的规模超跌仍将维持一段较长的时间。建议各城市在供地选择上应当更加精确，在新房去化能力有限的情况下，更加关注出让地块的去化预期和盈利空间。

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