专题 | 西安楼市：一支独秀行情的逻辑和短期研判

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导语

短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手AB面冷热延续

◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

专题视点

从西安当前新房和二手房走势来看，二者均保持较高热度，新房成交量价齐升，项目来访、认购、去化率均处核心一二线前列；二手房3月成交创2022年来单月新高，主要因业主以价换量、学区置业潮拉动。一季度一二手成交总量恒定，二手市场份额持续增长，与新房“不分伯仲”。与当前新房热、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈现出一二手房均保持高位运行态势，究竟背后逻辑如何？这一高热态势能否延续呢？

01

当前市场现状：
一二手房成交热度居前、占比不分伯仲
购房需求坚挺

（本节有删减）

（一）新房成交量价齐升，项目来访、认购、去化率均处核心一二线前列（本节有删减）

在行业整体下行背景下，西安楼市表现出较强的韧性。新房成交端来看，34个重点一二线城市中，4成城市新房销量稳中有涨，涨幅普遍在20%以内；近6成城市价格稳中微涨，涨幅普遍在10%以内。西安市场总体成交规模量价齐升，成交均价同比涨幅7%与成交规模涨幅17%均相对靠前，在核心一二线城市中遥遥领先。

从城市月度平均去化率变动情况来看，西安仍显著高于27个重点监测城市平均去化率。自2023年年初以来27城平均去化率保持稳中有降态势，西安热度始终保持在平均线以上，至2024年3月末西安平均去化率尾35%，仍高于27城平均去化率9个百分点。从前端指标来访、认购情况来看，西安在核心一二线城市中也处于相对高位。据CRIC监测重点项目显示，今年春节节后西安来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，本月周均来访量541组，成交38套，环比2月回升126%，与1月相比，来访增加65%，认购增加102%，基本达到去年底水平；本月共计35个项目进行意向登记，较上月增加24个项目，房企集中推货，客户看房欲望略有回升，客户转化率维持在8%左右高位波动。（二）业主以价换量+学区置业潮拉动二手房3月成交创2022年来单月新高（略）

（三）一二手需求总量恒定，二手市场份额持续增长，与新房“不分伯仲”

近几年，西安新房和二手房成交规模总量基本保持稳定，据CRIC监测数据，2021年和2023年年成交总量规模基本都保持在1800万平以上，2022年小幅下挫至1430万平，也从未出现断崖式下跌。2024年一季度预期一二手房成交面积达379万平方米，同环比分别下降5%和32%，整体跌幅不及新房。

事实上，自2022年末以来，西安二手房市场份额便呈现出逐月递增态势，自住需求刚需消费降级，涌入二手房市场置业，分流新房热度。据CRIC监测数据，2021-2022年二手房成交面积占比仅有3成，而2024年一季度这一占比增至53%，二手住宅成交规模持平甚至反超新房。

与当前新房热、二手冷的北京、上海、杭州等略有不同，西安呈现出一二手房均保持高位运行态势，究竟背后逻辑如何？下文我们将主要从需求端和供给端两个角度出发，进行进一步剖析。

02
刚需改善“各取所需”
经济发展、配套完善吸引人才流入对楼市形成支撑

（本节有删减）（一）一二手客群差异显著，改善聚焦新房，刚需分流二手保证市场维稳（本节有删减）1、新房主力面积段110-150平高于二手，一二手成交套均面积差仍在拉大西安新房和二手房存在显著的客群差异，新房主要集中改善客群，二手持续分流刚需，从新房和二手房主力成交面积段我们不难看出端倪，据CRIC监测数据，2023年新房主力成交面积段集中在110-150平，二手房主力成交面积段集中在110平以下，二者成交占比均接近6成。二手房主力成交面积段显著低于新房。从西安2021年以来月度新房和二手房套均成交面积也可以看出，近年来新房成交有面积大型化趋势，一方面与新房供应结构密切相关，随着拿地成本逐步上升，开发商为保证项目利润率，供给偏好更趋近于130平以上中高端改善户型；另一方面，中高端客群为追求居住舒适度，对于大面积多功能户型需求明显上升。相较而言，二手房套均成交面积基本就在100平左右波动，持续分流新房刚需客群。

2、改善关注产品升级，“四代住宅+科技系统”较二手次新房更具优势（本节有删减）

改善+内卷是2023年产品端的主要特征，

新房面积段130-150平方米，总价段200-300万元是最为集中的产品区间，市场分化特征明显，总价段 300万元以上成交面积占比提升。

因改善型需求涌入市场，推动开发商们进入了“卷”产品、竞争品质提升阶段。特别值得注意的是，自2023年起，“第四代住宅”概念在西安呈现井喷态势。在“独立院子”自由、以及露台不计面积全赠送实现超高得房率的优势下，“第四代住宅”得到了较高的市场接受度。如龙翔奥城云玺143㎡户型得房率高达97%，招商云山间得房率最高可达101%。

还要部分项目依托豪宅、高品质奢居围绕高净值客群需求内卷升级，通过自身产品力+品牌+多重配套+圈层营造，为市场提供标杆产品，引领市场发展。典型代表为西安大明宫金茂府、招商西安序、科技路金茂府等依托科技系统实现产品升级。以科技路金茂府项目为例，不仅是西安第四座金茂府，更是金茂府系3.0在西安的首发作品。2023年11月金茂发布了全新的“府系3.0”概念。和此前着眼于“房子”的升级不同，府系3.0要打造的是一个“自然生长的社区”，从“一核四美两配套两服务”12大维度全面升级，为业主提供健康生活方式。科技路金茂府的“核心”，依然是金茂赖以成名的“十二大绿金科技”，通过迭代升级的科技系统，为业主营造衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡静的五舒健康标准的居住环境。此外，作为府系3.0产品的代表，科技路金茂府的升级还增加了一个挑高约6米的浮岛式观景露台。同时又选用特定建材和建筑方式进行“物理隔离”，充分保障业主隐私。

3、一二手价差持续加大至3791元/平，二手因价格优势备受刚需青睐

纵观西安2021年以来新房和二手房价格变化，大致可以分为两个阶段：第一阶段，2021年1月到2022年5月，二手房价略高于新房，存在一定价格倒挂，但是价差并不算太大；第二阶段，第三阶段，2022年6月至今，二手房持续降价而新房价格相对坚挺，新房均价始终保持在二手房价格之上，且价差稳步扩大，至2024年3月末已达3791元/平方米。

微观项目层面，西安二手房项目降价情况屡见不鲜，据第三方平台监测数据，西安二手房近两年平均降幅在15%-20%，其中曲江中国铁建万科翡翠国际、曲江中海凯旋门、雁塔融侨鑫苑、航天富力城北区、曲江大华曲江公园世家三期、长安曲江澜山等项目2024年成交价格较2021年高点降幅均在25%以上。

（二）首位度高，交通、教育配套完善、经济产业发展持续吸引人口增长（本节有删减）1、人口红利显著：常住人口1300万人全国第八，增量12万人全国第四与核心一二线城市相比，西安人口增量与总量均保持较前增长名次，为楼市发展提供增量支撑。据各城市统计局公开数据显示，截止2022年末西安全市常住人口为1299.59万人，排名全国第八；人口增长量为12.29万人，排名全国第四。西安作为西北五省的龙头城市，无论是人口绝对量还是人口增量都名列榜首，为其楼市成交增长提供了有效支撑。事实上，西安从2015年-2023年常住人口和城镇人口逐年增长，其主要原因是西安户籍的开放、产业的不断发展以及企业的持续落地以及对周边省市人口吸附能力。据2023年西安全市3‰人口变动抽样调查推算,年末常住人口1307.82万人，比上年末增加8.23万人，城镇人口1044.69万人,城镇化率增至79.88%。2、交通、教育、医疗配套逐步完善，城市宜居性上升对周边人口持续虹吸（本节有删减）西安近年来也强化了对交通、教育、医疗配套的逐步完善，城市宜居性大大提升，同时也为其外部人口虹吸形成了良好的基础。首先，交通层面，对内拉伸骨架，对外强化联系，吸纳周边。具体来看，对外加强联系，空运方面，西安咸阳机场2023年实现旅客吞吐量约4134万人次，恢复至2019年的88%左右，位列全国第9位。铁路运输方面，“米”字型高铁网加快建设。对内拉伸城市骨架，线网客流强度持续刷新历史。线网加快建设，2023年全线网总客流历史持续刷新，受元旦假期出游、走亲访友增多等多重客流因素带动和影响，西安地铁全线网客流量再创新高，单日线网客运量达470万人次（2023年12月31日），较历史最高客运量（2023年4月15日463.9万人次）增加6.1万人次。其次，教育配套层面，西安作为中国西部教育中心，拥有7所国家双一流大学，中国高校排行软科中国大学排名，前100上榜6所高校，西北第一。最后，医疗配套能级西北第一，拥有46家三甲医院，28520位实有在职医师，77774张实有床位数，同时拥有多个优势学科，综合医疗实力位列全国第6名。

3、港务、高新区因产兴城，产城融合发展，催生楼市热度居于西安前列（本节有删减）

对比西北五省省会城市的GDP情况，西安具备压倒性优势，经济总量处于5城第一，2023年末 GDP总额为12010.76亿元， 与其余四市GDP总量之和基本相当。将西安GDP增长率与全国进行对比，可以看出，西安整体涨幅基本都在全国之上，2023年因疫情结束首年、战争频发、美联储持续加息等影响，全国经济复苏缓慢，西安基本与全国涨幅保持一致，GDP增长率达5.2%。 从产业发展来看，《2023先进制造业百强市研究报告》数据显示在近300个地市中，西安位列第11，西北第1、西部仅次于成都，北方仅次于青岛，较2022年提升1位，较2018年跃升9位。 2023年陕西省两会上公布，西安获批建设综合性科学中心和科技创新中心，继北京、上海、粤港澳大湾区后，全国第四个双中心城市，西部唯一。 正因如此，产业集聚地同样也是楼市热点片区，譬如港务区2023年土地供求量价、商品住宅成交均处前列，是创新产品最为集中的区域之一。浐灞国际港融合了浐灞生态区+国际港务区，双区融合发展，扩大对内对外开放、属于内陆改革开放高地，也是“北跨”发展的战略支点。浐灞国际港可依托中欧班列长安号、西安国际会议中心、西安领事馆区等形成西安对外开放新窗口；依托西安国际会展中心、西安奥体中心、酒店群等形成西安文体旅产业集群；依托位于浐灞的西安金融商务区和港务区的中央商务区形成西安东部总部经济、金融产业高地。 再如高新区，2023年土地供求量价、商品住宅成交均处前列，是大西安房地产市场复苏的重要引擎。高新区是全市经济活力最旺盛的区域，其经济增速、经济占比、产业发展均为全市前列，作为大西安产业起搏器，拥有举足轻重的地位。 2023年，西安高新区实现生产总值（GDP）3332.55亿元，同比增长8.1%，经济总量分别占到全省的9.9%和全市的27.7%。1至11月，规上工业总产值达3450.1亿元，同比增长10.3%，汽车、电子信息、智能制造、生物医药、新能源新材料等五大支柱产业实现总产值3281.18亿元、同比增长11.8%，全市占比超过一半。高新区因产兴城，产城融合发展，催生区域楼市热度居于西安前列。高新区在金融、科技、进出口贸易等方面在西安市的各区域中具有绝对性领先优势，基础设施优渥，为企业引进、企业落户提供了坚实的物质经济基础，提供了大量优质的业源性客群。

03
供应端节制，政府适度降低供地规模
新房多年延续供求持稳的健康模式

（本节有删减）（一）新房供给主导成交，狭义库存去化压力小，广义库存增幅放缓（本节有删减）1、西安新房供给导向更为显著，2015年以来从供不应求到供求持稳纵观西安历年来新房供给和成交变动情况，可以大体分为以下三个阶段：第一阶段2012年-2014年，供大于求，但供求比持续降低；第二阶段2015年-2021年，供不应求，即便在2015-2018年年成交量均保持在1500万平方米以上，整体供应量基本保持在1000-1200万平方米波动，整体对于新房供应也相对比较克制。第三阶段2022年至今，供求持稳，基本围绕供求比1波动，供给导向更为显著。

2、狭义库存去化周期低于18个月，广义库存微增但消化周期低于4年（略）

（二）核心原因为政府供地“提质缩量”、地价持增，保证房企投资热度（本节有删减）1、近5年地市“提质缩量”、供求规模稳中有降，地价增至阶段性高位纵观西安涉宅用地市场供求趋势，近5年整体供地规模稳步下行，以此带动涉宅用地成交规模稳中有降，不过因政府坚持“提质缩量”，整体地价保持稳中有增，至2023年成交楼面价达5527元/平，仍处阶段性高位。
2、地市热度止跌回升，2023年溢价率增至2.14%、流拍率降至7.91%从地市热度来看，因2021年下半年地产行情“急转直下”，地市溢价率下行、流拍率上升，而至2023年整体地市热度止跌回升，涉宅用地流拍率为7.91%，相比2022年流拍率有所降低，2023年末涉宅用地溢价率为2.14%，溢价率相比2022年略有提升。
3、西安地市成交量价仍在同类城市的中上水平，头部房企投资首选（略）

04
短期研判：新房热度将震荡下行
主城与西咸、新房与二手AB面冷热延续

（本节有删减）

（一）改善盘集中入市倒逼产品力竞争加剧，前期热点摇号盘弃购率上升因西安3月供应放量、房企推盘节奏加快，据CRIC监测，本月西安共计35个项目进行意向登记，较上月增加24个项目。不过登记结果还是存在显著差异，因改善盘集中入市，客户对项目选择更为挑剔，因而部分前期热度较高的楼盘也面临弃购率上升的现象。3月加推的项目中，两个“万人摇”项目双双跌落神坛：其一为御锦城19期项目，3月开盘销售17号楼，总房源199套房源，包含了196套建面约116-134㎡的大三室房源、2套建面约143-156㎡的四室房源，和1套建面约33㎡的变异户型，均价15575元/平方米首付约35万就能上车。线上登记191组家庭，未核验或申请撤销家庭95组，撤销率约50%。新房价格、产品与周边二手房相比竞争力不足，开发商负面以及区域产品迭代，是其热度下跌的主要原因。其二为高科麓湾国际社区项目，虽有大半年的蓄客期，登记结果仍不算理想。本次推出的是三期4号楼，119套房源，均价14667元/平方米，线上登记96组家庭，未核验或撤销67组，撤销率占比约70%。值得注意的是，项目三期在二手房市场的去化也很不理想，目前挂牌32套房源，近30天带看69次，近90天成交仅有2套。还有部分项目热度不退，摇号项目有华发·利君｜都荟城央、保利云谷天汇，均是加推项目，华发·利君｜都荟城央以优势地段+双品牌房企联合+均价1.73万/平方米价格优势+迭代产品等优势，成为主城热盘。保利云谷天汇则因第四代住宅产品+央企品牌+教育交通等优势，逢开必摇。（二）新房高新、浐灞等主城热点恒热与西咸、高陵等外围冷热两极分化加剧（本节有删减）

楼市以政策为导向，对比其他重点城市，西安政策相对宽松，2023年919新政松绑限购，缩小限购区同时条件放松，一是二环外放开限购；二是本市居民限购2套，不再限制落户时间，非本市连续社保从2年降至6个月；三是刚需家庭认证放松；四是落户门槛提高，学历落户需满足毕业2年内；三环内：3年居住证+3年社保，三环外：1年居住证+1年社保。未来放松空间有限，因而也可以预判政策对市场刺激作用将更加微弱。 

在这样的政策基调之下，结合西安新房量价走势：自 2021年4季度进入下行周期，2022年成交规模跌至900万平方米,2023年持续维持在1100万平方米左右，市场规模大幅缩量，并已进入新阶段；目前，市场已基本完成规模筑底，政策及经济对楼市的复苏支撑仍有限，中短期内销售规模将震荡走稳，2024年全年成交规模预期在1000万平左右，而成交均价或将延续高位，持稳1.8-1.9万元/平方米。 

结合供给端数据，高新区、浐灞区预期“热点恒热”，据CRIC监测数据，2021-2022土地供应前三区域为高新、浐灞、沣东，2023年土地供应为高新、港务、浐灞，回归主城趋势明显。2024年结合楼地市成交热力图，市场将延续外冷内热态势，热点地区将保持市场热度，持续发力。

（三）配售型保障房集中入市或将持续分流低档主导的二手房市场份额（略）

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目录西安楼市：一支独秀行情的逻辑和短期研判

一、当前市场现状：一二手房成交热度居前、占比不分伯仲，购房需求坚挺

（一）新房成交量价齐升，项目来访、认购、去化率均处核心一二线前列

（二）业主以价换量+学区置业潮拉动二手房3月成交创2022年来单月新高

（三）一二手需求总量恒定，二手市场份额持续增长，与新房“不分伯仲”

二、刚需改善“各取所需”，经济发展、配套完善吸引人才流入对楼市形成支撑

（一）一二手客群差异显著，改善聚焦新房，刚需分流二手保证市场维稳

1、新房主力面积段110-150平高于二手，一二手成交套均面积差仍在拉大

2、改善关注产品升级，“四代住宅+科技系统”较二手次新房更具优势

3、一二手价差持续加大至3791元/平，二手因价格优势备受刚需青睐

（二）首位度高，交通、教育配套完善、经济产业发展持续吸引人口增长

1、人口红利显著：常住人口1300万人全国第八，增量12万人全国第四

2、交通、教育、医疗配套逐步完善，城市宜居性上升对周边人口持续虹吸

3、港务、高新区因产兴城，产城融合发展，催生楼市热度居于西安前列

三、供应端节制，政府适度降低供地规模，新房多年延续供求持稳的健康模式

（一）新房供给主导成交，狭义库存去化压力小，广义库存增幅放缓

1、西安新房供给导向更为显著，2015年以来从供不应求到供求持稳

2、狭义库存去化周期低于18个月，广义库存微增但消化周期低于4年

（二）核心原因为政府供地“提质缩量”、地价持增，保证房企投资热度

1、近5年地市“提质缩量”、供求规模稳中有降，地价增至阶段性高位

2、地市热度止跌回升，2023年溢价率增至2.14%、流拍率降至7.91%

3、西安地市成交量价仍在同类城市的中上水平，头部房企投资首选 

四、短期研判：新房热度将震荡下行，主城与西咸、新房与二手AB面冷热延续

（一）改善盘集中入市倒逼产品力竞争加剧，前期热点摇号盘弃购率上升

（二）新房高新、浐灞等主城热点恒热与西咸、高陵等外围冷热两极分化加剧

（三）配售型保障房集中入市或将持续分流低档主导的二手房市场热度

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