导语一系列房地产行业调控举措和改革成果在未来仍将会进一步确认和深化。
7月21日，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文公布。房地产层面，《决定》提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度等四方面。与之密切相关的就业、收入、人口和城镇化等方面的表述也值得关注。
这些内容在过往会议和决议中都有表述，一些已在落实，但此次集中写入《决定》，预示着一系列房地产行业调控举措和改革成果在未来仍将会进一步确认和深化。一方面仍要扩大挖潜住房需求消费，“防范化解房地产风险”；另一方面，通过赋权地方调控、改革预售及融资方式、完善税收制度，建立租购并举的住房制度，更好满足和保障好社会多元化的住房需求，加快构建房地产发展新模式。
涉及供给体系、赋权地方调控
改革预售及融资方式、完善税收制度
《决定》提出：“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。”三中全会政策文件描绘了房地产行业中长期发展蓝图，可以细化分解为以下四方面：第一，构建租购并举住房供给体系。产权住房层面，支持改善性住房需求，引导鼓励高品质住宅产品开发，建设“好房子”，同时通过收储和建设筹集配售型保障住房，满足工薪收入等群体的基本刚性居住需求，合理确定保障性住房保障范围、面积标准、配售配租价格，完善保障性住房的运营和退出机制。租赁层面，通过收储存量住房等途径持续加大保障性租赁住房供给，构建保租房、公租房和廉租房一体的多层次租赁住房保障体系。第二，赋权地方调控。目前，全国绝大多数二三线城市已经全面放开住房交易限制，仅剩余6省市还在执行限购，可以预见的是，尚未取消限购的天津、海南大概率也将跟进解绑，北京、上海、广州、深圳等4个一线城市调控政策还有显著的松绑空间。普通住宅标准方面，2023年深圳、上海、北京均取消了普宅总价限制，只以建筑面积、容积率、单价等作为区分，未来普宅标准有望进一步放宽甚至取消，比如北京取消单价限制，上海、深圳放宽面积限制，以此减轻住房交易税费负担。第三，住房销售逐渐向现售过渡。2023年，住建部提出有条件的可以进行现房销售，此后山东、河南等地推进现房销售试点工作，未来住房销售制度有望进一步向以现房销售为主过渡，以此化解住房交付风险，保护购房者合法权益，但考虑到试点现售制下周期长回款慢加重房企经营负担等问题尚未得到有效解决，预售制短期内不会全面退出。第四，交易环节税收或将减负，持有环节房产税短期暂时搁置、长期仍将推进。新一轮财税体制改革是三中全会的核心议题之一。房地产层面的税收制度长期以来重交易而轻持有，我们认为，未来交易环节税收负担有望进一步减轻，比如减免契税、增值税、个税等以促进住房消费。而持有环节的房地产税，受困于房地产市场持续低迷，短期内扩大试点及立法工作暂时搁置，但中长期来看仍有推进必要，一方面，持有环节的房产税征收有助于支撑地方公共财政、助力土地财政转型，另一方面，针对住房等直接税是税改的重要方面，提高财产税比例也是促进共同富裕的制度抓手。扩大中等收入群体规模
稳定就业收入预期是释放潜在住房需求前提《决定》提出：“构建初次分配、再分配、第三次分配协调配套的制度体系，提高居民收入在国民收入分配中的比重，提高劳动报酬在初次分配中的比重。完善劳动者工资决定、合理增长支付保障机制，健全按要素分配政策制度。完善税收、社会保障、转移支付等再分配调节机制。支持发展公益慈善事业。规范收入分配秩序，规范财富积累机制，多渠道增加城乡居民财产性收入，形成有效增加低收入群体收入、稳步扩大中等收入群体规模、合理调节过高收入的制度体系。深化国有企业工资决定机制改革，合理确定并严格规范国有企业各级负责人薪酬、津贴补贴等。”《决定》提出：“健全高质量充分就业促进机制，完善就业公共服务体系，着力解决结构性就业矛盾。完善高校毕业生、农民工、退役军人等重点群体就业支持体系，健全终身职业技能培训制度。统筹城乡就业政策体系，同步推进户籍、用人、档案等服务改革，优化创业促进就业政策环境，支持和规范发展新就业形态。完善促进机会公平制度机制，畅通社会流动渠道。完善劳动关系协商协调机制，加强劳动者权益保障。”就业和居民收入预期与潜在住房需求释放息息相关。过往房地产宽松性政策效果整体不及预期，根本原因在于居民对于收入增长和就业缺乏长期稳定的预期，居民风险偏好普遍下降，缩减开支、提前还贷等行为均是体现。在新模式下，低收入群体的住房问题交由保障房解决，中等收入群体将是商品房的需求主体，扩大中等收入群体规模，为维持房地产市场规模总体稳定奠定坚实基础。推进新型城镇化，减负居民育儿养老
有助于促进住房等大宗消费《决定》提出：“以应对老龄化、少子化为重点完善人口发展战略，健全覆盖全人群、全生命周期的人口服务体系，促进人口高质量发展。完善生育支持政策体系和激励机制，推动建设生育友好型社会。完善生育休假制度，建立生育补贴制度，提高基本生育和儿童医疗公共服务水平，加大个人所得税抵扣力度。加强普惠育幼服务体系建设，支持用人单位办托、社区嵌入式托育、家庭托育点等多种模式发展。把握人口流动客观规律，推动相关公共服务随人走，促进城乡、区域人口合理集聚、有序流动。发展银发经济，创造适合老年人的多样化、个性化就业岗位。按照自愿、弹性原则，稳妥有序推进渐进式延迟法定退休年龄改革。优化基本养老服务供给，培育社区养老服务机构，健全公办养老机构运营机制，鼓励和引导企业等社会力量积极参与，推进互助性养老服务，促进医养结合。加快补齐农村养老服务短板。改善对孤寡、残障失能等特殊困难老年人的服务，加快建立长期护理保险制度。”《决定》提出：“健全推进新型城镇化体制机制。构建产业升级、人口集聚、城镇发展良性互动机制。推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，推动符合条件的农业转移人口社会保险、住房保障、随迁子女义务教育等享有同迁入地户籍人口同等权利，加快农业转移人口市民化。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法。”人口层面，一方面，通过生育补贴、税费减免等方式减轻居民家庭的育儿负担，保障和改善民生的同时，也能降低居民在购置住房等大宗消费时的后顾之忧，一定程度上能刺激住房消费。另一方面，适应老龄化、少子化的结构化趋势，住房层面有望出台相应支持政策，比如放宽60岁以上老年人购房贷款限制，给予多孩家庭在限贷套数认定等方面政策倾斜等。新型城镇化仍是住房需求的有力支撑，户籍方面，放宽落户门槛是大势所趋，参考南京、杭州等城市做法，二三线城市“买房送户口”或将成为常态。推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度；依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法等。做好户籍转化和配套工作，有利于给房地产消费开辟新空间。总体来说，《决定》更多是原则性和方针性战略要求，具体还需后续配套细则来实施，围绕加快构建房地产发展新模式将会有更多新措施出台，不仅是住房领域本身，更多收入、就业、人口和新型城镇化等改革措施同样高度相关，更是一个综合性社会改革课题。排版 | Jenny