中报点评01｜仁恒置地：净利润亏损4.2亿元，债务规模持续下降

2024上半年销售金额同比腰斩，珠三角销售贡献度提升，三道红线保持绿档，总有息债同比降幅超三成。

◎  作者 / 沈晓玲、张少贤

核心观点

【销售金额同比腰斩，珠三角销售贡献度提升】仁恒置地2024年上半年扣除代建销售103.03亿元，同比下降51.7%。销售均价为21776元/平方米，同比下降17.4%。仁恒2024年上半年代建销售收入为5.92亿，较去年同比增长27.3%，代建销售金额占比5.4%，较去年同期提升3.3个百分点。销售金额出现超五成的下滑，主要受到长三角城市销售规模下降的影响。2024年上半年仁恒长三角销售贡献度从2023年上半年的40.7%下降至2024年上半年的31.5%，珠三角销售贡献度较去年同期提升6.6个百分点至20.7%,是期内销售贡献度唯一增加的区域。从单城销售情况看，南京、天津、苏州是期内销售金额较去年同期减少最多的三个城市，单城市销售金额较去年同期减少均超20亿元。

【期内无新增土储，苏宁单城土储超百万方】根据CRIC监测，2024年上半年仁恒无新增土储，截至2024年上半年底中国境内土储742.3万平方米，较2023年年末下降7.1%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，足够支撑未来发展。从国内总土储建面分布来看，长三角占比最高为63%；从能级来看，二线城市占比达到58.1%；从城市层面来看，苏州、南京两城土地储备均超百万方，结合销售数据来看，下半年长三角销售贡献度有望提升。

【营收同比增长超三成，净利润亏损4.2亿元】仁恒置地2024年上半年营业收入199.5亿元，同比增长34.8%；地产营收174.9亿元，同比提升42.4%。营业收入的增加主要由于期内交付项目均价的提升。26.2亿元，同比下降37%，毛利率为13.1%，较去年同期下降15个百分点。净利润为亏损4.2亿元，归母净利润为亏损4.9亿元，主要受到期内已完成待售物业和开发待售物业的减值损失以及金融资产的净减值损失的影响，其中金融资产净减值损失3.7亿元，已完成待售以及开发待售物业减值7.3亿元。

【三道红线保持绿档，总有息债同比降幅超三成】截至2024年上半年，仁恒置地持有现金（含受限制存款）106.4亿元，较去年年底下降17.9%。总有息负债规模较去年年底下降12.2%，现金短债比1.78，较去年年底下降0.2，剔除受限制存款后的现金短债比为1.78，较去年年底下降0.2，长短债务比3.4，较去年年底提升1.2。2024年上半年仁恒置地平均融资成本为5.1%，较去年年底下降0.5个百分点。仁恒置地2024年上半年净负债率为36.5%，较去年年底下降2.3个百分点；剔除预收账款后资产负债率在63%，较上年末下降1个百分点，三道红线仍保持绿档。

【自持物业及酒店运营收入同比为增，酒店入住率同比下降】2024年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.9亿元，同比上升1.9%，从境内外经营情况来看，新加坡的房地产投资和酒店运营收入稳步增长，而境内的酒店运营收入则有所下降。从2024年上半年国内酒店入住情况来看，成都、珠海、三亚、南京、天津的酒店入住率均较去年同期出现不同程度的下滑，成都酒店入住率下滑幅度最大为6个百分点。零售和商办业务受经济环境影响也面临较大压力。

01

销售

销售金额同比腰斩
珠三角销售贡献度提升

仁恒置地2024年上半年销售金额103亿元，同比下降51.7%。2024年上半年仁恒置地实现销售金额（不包括代建业务）103.03亿元，较2023年同期下降51.7%；销售面积47.3万方，同比下降41.5%。销售均价为21776元/平方米，同比下降17.4%。仁恒2024年上半年代建销售收入为5.92亿，较去年同比增长27.3%，代建销售金额占比5.4%，较去年同期提升3.3个百分点。根据CRIC监测，近年来仁恒获取的代建项目持续转化，苏州胥湾澜庭、南京仁恒城市星瀚等代建项目在2024年上半年陆续入市，未来对代建业务规模仍有拉升作用。

2024年上半年仁恒置地销售金额降幅超五成，主要受到长三角城市销售规模下降的影响。从销售的区域分布上看，2024年上半年仁恒在长三角区域销售仅32.5亿元，较去年同期减少54.3亿元，长三角销售贡献度也从2023年上半年的40.7%下降至2024年上半年的31.5%，珠三角销售贡献度较去年同期提升6.6个百分点至20.7%,是期内销售贡献度唯一增加的区域。从单城销售情况看，南京、天津、苏州是期内销售金额较去年同期减少最多的三个城市，单城市销售金额较去年同期减少均超20亿元。从单项目销售情况看，海口长天云汀、深圳四季雅园、济南铁恒河滨园为期内企业销售金额最高的三个项目，销售均价分别为2.5万元/平方米、5.5万元/平方米、2.5万元/平方米。

02

土储

期内无新增土储
苏宁单城土储超百万方

2024年上半年中国境内总土储规模742.3万平方米。根据CRIC监测，仁恒置地期内未新增土储，截至2024年上半年底仁恒置地总土储建面为761.9万平方，其中新加坡土储占比约2.6%，扣除后中国境内土储742.3万平方米，较2023年年末下降7.1%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。

长三角区域土储占比六成，主要集中苏州、南京、无锡三城。从国内总土储建面分布来看，长三角占比最高为63%，其次为珠三角占比21.5%，环渤海和中西部分别为9.8%、5.8%，与2023年年底格局无大变动。从能级来看，土储主要分布在二线城市，占比达到58.1%，其次为三四线城市占比31.9%，一线城市占比10%。从城市层面来看，苏州、南京、无锡为土储分布最多的三城，累计占比境内土储近四成，其中苏州、南京两城土地储备均超百万方，结合销售数据来看，下半年长三角销售贡献度有望提升。

03

盈利

营收同比增长超三成
净利润亏损4.2亿元

营业收入同比增长34.8%，交付均价提高拉升地产营收规模。仁恒置地2024年上半年营业收入199.5亿元，同比增长34.8%；地产营收174.9亿元，同比提升42.4%。营业收入的增加主要由于期内交付项目均价的提升，2024年上半年交付均价33,940元/平方米，较去年同期提升34.2%，一定程度上拉升了地产营收规模。毛利同比降幅37%，净利润亏损。期内仁恒置地毛利润为26.2亿元，同比下降37%，毛利率为13.1%，较去年同期下降15个百分点。净利润为亏损4.2亿元，归母净利润为亏损4.9亿元，主要受到期内已完成待售物业和开发待售物业的减值损失以及金融资产的净减值损失的影响，其中金融资产净减值损失3.7亿元，已完成待售以及开发待售物业减值7.3亿元。04

负债

三道红线保持绿档
总有息债同比降幅超三成

短期流动性充足，总有息负债规模收缩。截至2024年上半年，仁恒置地持有现金（含受限制存款）106.4亿元，较去年年底下降17.9%。总有息负债规模较去年年底下降12.2%，其中短期有息负债59.9亿元，较去年年底下降35%，长期有息负债203.7亿元，较去年年底下降2%。现金短债比1.78，较去年年底下降0.2，剔除受限制存款后的现金短债比为1.78，较去年年底下降0.2，长短债务比3.4，较去年年底提升1.2。融资成本5.1%，剔预后资产负债率63%。2024年上半年仁恒置地平均融资成本为5.1%，较去年年底下降0.5个百分点。仁恒置地2024年上半年净负债率为36.5%，较去年年底下降2.3个百分点；剔除预收账款后资产负债率在63%，较上年末下降1个百分点，三道红线仍保持绿档。05

商业

自持物业及酒店运营收入同比为增
酒店入住率同比下降

境内酒店运营收入有待提升，零售、商办业务受经济环境影响。2024年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.9亿元，同比上升1.9%，从境内外经营情况来看，新加坡的房地产投资和酒店运营收入稳步增长，而境内的酒店运营收入则有所下降。从2024年上半年国内酒店入住情况来看，成都、珠海、三亚、南京、天津的酒店入住率均较去年同期出现不同程度的下滑，成都酒店入住率下滑幅度最大为6个百分点。零售和商办业务受经济环境影响也面临较大压力。

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