总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（中篇）

城市、产品

城市：三季度供求环降2成，四季度政策推动企稳回升
产品：中高端改善需求的旺盛，高性价比楼盘成焦点

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总结与展望 | 2024年三季度中国房地产行业总结与展望（上篇）

◎  文 / 克而瑞研究中心

肆、城市篇


三季度供求环降2成，四季度政策推动企稳回升
2024年三季度，整体楼市重回年内低位，供求同环比齐降，不及上半年季均：一方面房企推盘积极性一般，三季度供应量较二季度环比下降2成，累计同比降幅仍在3成以上，尤其是二三线城市跌幅显著，仍以去库存为主；另一方面，三季度成交稳中有降，年中冲刺季之后需求进入疲软期，京沪杭等新政利好效应持续衰退，也使得成交增长相对乏力，金九成色一般。相较而言，二手房因业主降价、挂牌量上升因而性价比凸显，对刚需吸引力更强，因而持续分流新房客群。预判四季度，我们认为，在中央利好政策加持下，成交总量规模将低位回升，预期成交量较三季度或将稳中有增2成左右，全年成交同比降幅将进一步收窄至3成以内。一线城市或将在“四限”松绑下迎来波段性复苏行情，宁汉津经历了前期调整后有望地位复苏，而弱二线和广大三四线城市成交规模将延续筑底行情，降无可降。二手房因价格优势市场份额仍将继续增长。
总 结

01新增供应：Q3同环比齐跌不及上半年季均，二三线显著回落累计降幅超3成（本节有删减）

2024年三季度全国商品住宅供应较二季度稳步回落，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，叠加行情低迷，房企推货积极性不高，也使得整体供应量延续低位，与一季度持平。据CRIC监测，7-8月115个重点城市新增供应2651万平方米，较二季度月均下降20%，同比去年7-8月降幅也达到31%，前8月累计同比降幅也为31%。

依30城数据预估百城9月供应约1513万平方米，以此推算三季度预期环比下降22%，同比下降38%，较今年上半年季均下降9%，从前三季度累计数据来看，降幅达34%，供给延续缩量走势。结合重点30城9月预估数据不难看出，“金九”迎来传统营销旺季，房企推盘积极性稳中有增，9月供应环比上升12%，不过三季度整体供应量仍不及二季度，较今年上半年季均下降9%，前三季度累计同比降幅为34%，整体供应仍处阶段性低位。分能级来看，受“以销定产”模式影响，二三线环比降幅显著高于一线，苏州、宁波、青岛、济南等跌幅均在4成以上，低迷的市场行情导致房企推盘积极性一般。不过少数城市诸如北京、广州、天津、昆明、常州、福州、徐州等环比不降反增，一方面源于二季度基数较低；另一方面，京穗津等迎来小波段行情，市场略有复苏，也使得供应量出现了小幅回升。

02新房成交：Q3同环比下降约2成、一线韧性较强Q3较上半年季均微增3%（本节有删减）

2024年三季度楼市成交延续筑底行情，因供应缩量叠加传统营销淡季，同时受高温天气影响，整体成交量回落至年内低位，尤其是核心一二线城市517新政利好效应持续衰退，也使得成交增长略显疲态。据CRIC监测数据，7-8月115个重点城市商品住宅成交面积3361万平方米，较二季度月均下降17%，同比降幅为20%，前8月累计同比降幅收窄至35%。

根据30城环比数据预估百城9月数据，9月成交预期达到1531万平方米，而三季度预期同环比齐跌，跌幅均在2成以上，较今年上半年季均下降10%，从前三季度累计数据来看，跌幅仍在不断收窄，延续弱复苏走势。9月恰逢传统成交旺季，但成交复苏不及预期，环比不增反降。据CRIC监测数据，30个监测城市成交规模为859万平方米，环比微降6%，同比下降34%。三季度同环比降幅均为22%，前三季度累计同比降幅持续收窄至34%。分能级来看，一线市场韧性显著好于二三线城市，三季度同环比分别下跌13%和12%，而三季度成交量也略好于上半年季度均值，累计同比降幅收窄至27%。广州、深圳三季度同比转增，且较上半年季均增幅均在10%以上，除了源于去年基数较低之外，三季度利好政策加持也使得市场行情有小幅复苏迹象。值得关注的当属上海，8-9月多个豪宅盘入市成交热度不减，高端盘需求相对旺盛。二线城市中，短期内市场热度较高的当属成都、西安等中西部大市，三季度成交面积分别为282万平方米和175万平方米，且累计同比降幅仍在3成以内。当前热点城市个数减少，跌幅较为显著的主要集中在两类城市：一是杭州、宁波、长沙、合肥等城市基本面尚佳，需求面临阶段性瓶颈，目前仍处于调整期的城市；二是青岛、重庆、无锡等弱二三线城市，因购买力持续降级，短期内楼市成交暂无明显起色。值得关注的是，当前房企推货“提质缩量”，市场热度主要依托改善盘支撑，整体去化率明显优于刚需。若界定首开去化率超70%项目为热销项目，那么三季度热销项目占开盘项目比例约26%。

下表我们罗列了三季度各城市部分热销项目基本情况和热销原因，可以看出，热销原因无外乎以下几点：一是开发商产品设计独具特色，软实力较强的部分项目。二是房企推出特色营销战略，实现聚集人气，提升销量的作用。三是性价比较高、折扣力度较大的刚需盘，同样迎合了部分首置价格敏感度较高的客群需求。四是区域板块内供应稀缺，一般是处于城市核心改善盘，部分甚至出现了一二手倒挂迹象，僧多粥少，因而使得短期内热度较高。

03二手成交：Q3环比转降8%、同比增20%，京深成交持稳、厦杭回落明显

2024年三季度，16个重点监测城市二手房累计成交面积预计为2008万平方米，环比二季度下降8%，同比增长20%，较去年下半年季均增长13%。前三季度二手房累计成交5781万平方米，持平于去年同期。

按月来看，7-9月二手房成交渐次回落。7月，二手房市场热度延续，成交规模升至年内新高，总成交面积达到755万平方米，环比增长3%，同比增长41%。8月，市场转冷叠加高温天气等因素影响，成交环比回落13%至659万平方米。9月，“金九”明显失色，成交环比不增反降，环比再回落10%，至594万平方米的年内次低位水平，同比增幅也收窄至5%。从城市维度来看，北京、深圳等市场运行相对平稳，杭州、厦门等转冷明显。杭州三季度成交高开低走，7月市场延续热度，8-9月市场逐渐转冷，三季度累计成交169万平方米，环比下降18%，跌幅居于重点城市前列，同比虽然仍然增长77%但主要是去年同期成交低基数效应所致。相比之下，北京、深圳二手房成交更具韧性，深圳市场总体保持活跃度，成交规模在上季度较高基数的情况下环比仅跌3%，同比增幅更是在70%以上，北京成交逆势增长，环比再增3%。

04房价：一二手均持跌且跌幅走扩，佛漳芜盐等三四线加速回调（本节有删减）

从CRIC监测的2024年前5月重点城市新建商品住宅成交统计均价看，一线及东部城市房价仍遥遥领先，泉州、拉萨、上海等涨幅排名靠前的主要是受供给结构影响。

从绝对量来看，一线及东部城市房价仍遥遥领先。上海、深圳、北京位列房价绝对量TOP3，不过受市场降温影响，深圳房价同比回调2%，北京叠加结构性因素影响，同比降幅多达9%，广州、厦门、东莞、义乌、杭州位列第二梯队，房价在3-4万元/平方米区间内，三亚、绍兴跻身TOP10，房价在2.5万元/平方米以上，和二季度相比，南京、苏州跌出TOP10序列，绍兴、义乌补位。变动情况来看，涨幅排名靠前的主要是受供给结构优化影响，涨幅排名前三位的城市分别是泉州、拉萨、上海，主要原因是新增楼盘趋向核心区中高端改善化，典型如上海，高改豪宅项目加速入市，前8月单价15万元/平方米以上房源供应套数高达2265套，较2023年同期19套有了显著增长。除此之外，西安因短期市场热度较高房价也有一定增幅。与此同时，东南沿海三四线加速回调，芜湖、盐城、扬州、惠州、佛山、漳州等房企以价换量营销策略下，房价跌幅均在10%以上，值得关注的当属厦门，因投资退潮，房价缺乏支撑，前8月成交均价回调17%，跌幅较为显著。

05新房库存：Q3百城取证未售面积降至5亿平以下但去化周期升至27个月新高（本节有删减）

2024年三季度，狭义库存波动下行至阶段性底部。据CRIC监测数据，2024年8月末百城商品住宅库存量不足5亿平方米，同环比均降1%。

我们以成交12个月均值测算百城去化周期，三季度整体去化周期延续增势，但增幅有放缓征兆，8月末百城去化周期达27.3个月，环比增1%，同比上涨38%。除一线城市环比持平外，二三线城市皆呈现同环比齐增态势，二线去化周期攀升至21.6个月，三四线则高达37个月，去化风险显现。具体来看，一线城市仅上海库存仍处低位，去化周期仅为13.4个月，目前因前期优质供应已消耗殆尽，加之改善客群阶段性疲软，整体去化周期同比去年依旧接近翻番。北京、广州、深圳8月末去化周期均在20个月以上，目前随着517新政效应逐步消退，整体新房来访、认购也出现稳步回落，不过三季度末中央利好政策不断，一线限购政策有望得以调整和取消，后续成交若持续修复，整体库存风险仍处于可控范围内。二线城市中，仅哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳等消化周期超过36个月，与之相对应的是，杭州消化周期不足10个月，近乎没有短期去化风险。从变化情况来看，同比涨多跌少，涨幅超过40%的城市主要分为以下两类：一类为合肥、苏州、长沙、宁波、杭州等短期市场转冷城市，还有一类为厦门、呼和浩特、济南、南昌等弱二线城市。大连、兰州等供需两淡，仍处于去库存阶段，去化周期稳中有降。

三四线城市整体库存形势较为严峻，半数以上城市库存消化周期超过36个月。除了东营、宝鸡、阜新等内陆城市之外，还有珠海、汕头、北海、昆山等前期热度较高类城市，伴随着投资需求退潮，这些前期明显炒作、需求透支的城市也面临去化难问题，即便打折促销也难拉动销量。

展 望

06供应：Q4将稳中有增但增幅有限，沪蓉镐等核心一二线仍是供应主力

三季度房企供货相对保守，虽然7-9月逐月递增，但是总体供货绝对量仍不及二季度，预期四季度或将稳中微增。主要基于一方面四季度房企冲刺全年业绩也会客观上加快推货频率；另一方面9月末中央频繁发声降息降准、维稳地产，四季度预期核心一二线也将有具体细则出台，预期也将对整体市场也有很好的加持作用。

但总体来看，增幅有限，一方面基于土地市场持续缩量，从前三季度整体土地成交规模来看，相较去年低位降幅仍在2成以上，客观上对后续新房供应会产生不利影响；另一方面，从新开工进度来看，1-8月房屋新开工面积49465万平方米，下降22.5%，整体房企开工放缓，也使得项目上市周期客观被延长，因而四季度供应即便放量，整体增幅依旧有限。

各能级城市分化还将持续加剧，“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如上海、成都、西安等，而青岛、济南、昆明、福州、南宁等弱二线城市，新房供应或将延续低位；三四线预期供需两淡，基于去年基数较低，供应跌幅仍将持续放缓。 

07成交：Q4政策利好发酵新房成交预期低位回升，二手房延续以价换量

目前来看，整体三季度延续筑底行情，9月成交基本持平8月，成色一般。预判四季度，我们认为，因9月末中央频繁发声，降息降准到核心城市“四限”松绑等政策正在酝酿和落地期，随着政策持续发酵，新房成交存在一定的回升空间，四季度环比三季度有望稳中有增20%左右，维持弱复苏，全年成交降幅有望收窄至3成以内。

各城市分化行情预期延续，首先，对于北上广深等一线城市还将有一轮政策利好，广州最有可能率先全面放开限购，其次是深圳，京沪全面放开限购可能性不大，但是限贷、限售、普宅标准等政策也有望迎来优化调整，扩大购房基数的同时变相扩充居民购买力，调动居民短期内购房积极性，只要四季度供应保持充裕，这部分城市四季度成交热度还是有望延续。其次，经历了前期深度调整，市场基本面尚佳的南京、武汉、天津等城市，整体成交有望小幅微增，延续弱复苏走势。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，这些城市当前楼市政策已处于“放无可放”的状态，市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

预判二手房市场后续走势，我们认为，短期内仍将好于新房，四季度以价换量仍将延续。主要是基于当前成交惯性，二手房因挂牌量增价跌，持续分流新房刚需客群，而因地价成本并未显著下降，后期入市新盘价格下行空间有限，因而对比新房市场，二手房价格优势也将更加明显，因而对于刚需客群的吸引力仍将不断上升。

08库存：小幅下行延续5亿平低位震荡，成交回升后去化周期增幅将放缓（略）

附表1：2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅供应情况（单位：万平方米）（略）附表2：2024年7-8月115个典型城市分能级新建商品住宅成交情况（单位：万平方米）（略）附表3：2024年前8月120个典型城市新建商品住宅成交均价情况（单位：元/平方米）（略）附表4：2024年8月末100个重点城市商品住宅狭义库存和消化周期及其变化情况（单位：万平方米，月）（略）

伍、产品篇

中高端改善需求的旺盛，高性价比楼盘成焦点

2024年三季度，房地产市场在前期利好政策的影响下，整体保持了平稳的态势。市场对“好房子”的需求日益增长，房企在产品端积极发力，通过提供更优质的产品来吸引购房者，满足市场居住升级的长期需求。

未来，第四代住宅将有望在多个核心二线城市陆续开盘，甚至有望落地一线城市，成为房企产品创新的重点方向；同时，对豪华住宅的强烈需求也将持续推动高端住宅产品的持续迭代。

总 结

01产品成交结构

（1）房型：四房户型的受欢迎程度逐渐上升

2024年前三季度，根据CRIC重点监测的193个城市数据显示，三居室户型依然是市场上最受欢迎的选择，其成交套数占比达54.1%，与去年相比减少了1.8个百分点，降幅与上半年保持一致。四居室户型的成交套数占比较上半年继续增加0.3个百分点至28.4%。同时，两居室户型的成交占比降至12.6%。户型成交结构持续由小户型向四房过渡，显示出购房者者偏好的变化，他们越来越倾向于选择能够长期满足居住需求的房子，避免未来的置换成本和麻烦，四房产品更符合一步到位的置业理念。二手房市场的调整也进一步推动了成交结构的变化，二手房在市场调整期可能会出现更多的价格回调，这对刚需购房者来说是一个重要的吸引因素。分城市能级看，2024年前三季度一线城市四房成交套数占比较去年提升4个百分点至26.8%，且增幅在上半年的基础上有所扩大，五房及以上户型成交占比同期也微增0.1个百分点，相比之下，其余各户型产品成交占比均回落，尤其二房产品的比重已降至一成以下。二线城市成交结构变化主要发生在三房、四房上，前者占比较去年下降1.8个百分点至54.6%，后者同期增加1.3个百分点至27.4%。三四线城市对大户型的需求最为旺盛，四房产品成交比重较去年大幅提升2.4个百分点至29.6%，五房及以上产品成交占比也增加0.3个百分点至0.8%。（2）面积段：中高端改善需求的旺盛，大面积产品份额稳步提升从成交面积结构看，前三季度大面积产品成交占比稳步提升，主力110-140㎡产品占比较去年提升0.2个百分点至38%，140-180㎡和180㎡产品成交占比同期分别增加0.7和0.6个百分点，增幅较主力面积段更为显著。主力110-140㎡产品成交占比增幅放缓、而更大面积产品比重快速增加，显示出中高端改善需求的旺盛。由于新房市场日益倾向于改善型住宅，房企也积极调整其战略，专注于改善产品的升级和优化，更多地推出大面积、高配置的中高端产品，随着市场需求的进一步变迁，预计这种趋势将持续下去。分城市能级看，一线城市成交结构有所分化，位居成交首位的90-110㎡产品成交占比较上年大幅下降4.5个百分点，重新回到四成以下，更高和更低面积段产品的市场份额均不同幅度的增加，其中，180㎡以上最大面积段产品占比5.8%，增幅达2.1个百分点。二线城市主力面积段产品占比维稳，110-140㎡产品位居成交首位，占比维持在36%左右，更小面积的90-110㎡产品市场份额稳步下降，从去年的26.8%下降0.9个百分点至25.9%。三四线城市面积需求更为集中，110-140㎡产品成交占比逐年上升，较去年水平增加1.2个百分点至43.8%，作为市场的主力，其市场份额明显高于高能级城市。同时，110㎡以下产品的成交比重已降至四成以下，刚需、刚改走弱趋势持续。（3）三房和四房产品均向更大面积集中（略）

02产品特征

（1）得房率破百成常态，高性价比楼盘成焦点

2024年，房企竞争焦点转向“得房率”。在产权面积不变的前提下，通过缩减公摊、附赠空间等方式，提升居住体验。市场频现实得率超越常规界限的项目，实则多为营销术语下的“实得率”展现，涵盖了套内及诸多附加空间如阳台、飘窗等。CRIC数据显示，上半年全国70余个项目实得率破百，西安以四代宅项目领跑，保利、华润等部分项目实得率超105%，彰显市场新风向。广州作为放宽计容标准先驱，近13个项目紧随其后，实得率同样亮眼。随着多地建设规范放宽，新建住宅纷纷拥抱新规，实得率飙升成常态。长沙、成都、珠海等城市新盘项目实得率直逼甚至超越110%，预示着“高实得率”将成为未来楼市标配，房企营销新战场已悄然开启。西安保利天瓒作为第四代住宅产品，其243㎡四房户型（偶数层）为端厅设计，北向有近23㎡超大阳台，南向连接的空中露台庭院进深突破5米、面宽近6米，且面积为全赠送。含赠送后实得面积约255㎡，实得率近105%。

图：西安保利天瓒建面约243㎡户型（偶数层东户）

长沙希望绿城江屿湖项目，依据最新出台的长沙建筑设计规范进行设计，优化了阳台、设备平台的控制要求以及飘窗宽度等。其建面约169㎡四房户型双套房朝南，客厅面宽约7.2米、南向总面宽约17.5米，南向观景阳台全面屏观景。包含空中花园、2个阳台、5个飘窗以及设备平台和独立电梯厅的赠送面积在内，最高实得率约105%。

图：长沙希望绿城江屿湖建面约169㎡户型

（2）产品多维度超配趋势日益显著（略）（3）1㎡空间微改造，样板间细节打动消费者家，不仅作为物理空间的栖息地，更是承载个体生活方式的实体。它承载着日常生活，亦体现了居住者的审美趋向与情感需求。无论是精心设计的客厅、舒适的阅读角落，还是1平方米的个性化空间，均映射出对生活品质的注重以及对美好生活方式的践行。样板间作为房企展示的窗口，并非产品之躯壳，更是未来美好生活预告片。特别是在1㎡空间的巧思上，不仅能够更好地诠释居住空间的功能性和舒适性，也是产品从细节处打动购房者的关键。以南京观云润府129平方米户型为例，在紧邻玄关、通往厨房的1平方米空间中，样板间特意规划了一个水吧功能区域。该设计有效利用了通常易于被忽略的空间资源，为居住者提供了一个便捷的饮水及小型水处理场所，便于家庭成员及访客在进出厨房时方便取水，从而提高了居住生活的整体品质与实用性。

图：南京观云润府129㎡户型图&样板间客餐厨空间实景图

保利发展针对儿童房创新性地提出了“3个1㎡微创新改造”策略，旨在通过细微却高效的空间优化，最大化儿童房的使用效能与视觉美感。转角1㎡设置了创新“钻石型”衣柜及门边超薄收纳柜。

图：佛山保利和著儿童样板间转角1㎡收纳示意

书桌1㎡顶部打造玻璃吊柜，放置不常用物品。床边1㎡则是利用榻榻米床底部增加踏步空间，抽屉分隔收纳；台阶上方设置组合书柜，分类储放书籍。

图：佛山保利和著儿童样板间1㎡收纳示意

（4）空间视野从“大景”向“全景”进化

（略）

展望

03四代宅成为住宅产品迭代的突破口

第四代住宅的发展在很大程度上依赖于政策支持。2024年，厦门、福州、苏州、武汉、成都、合肥、南京等多个核心二线城市陆续出台相关文件，推动第四代住宅的落地。如今，第四代住宅不仅代表着建筑技术层面的发展，更是房企产品创新的重点发力方向。

第四代住宅最显著的特征是，引入空中露台，使得每家每户都能拥有私家庭院，不仅实现了居住空间的立体扩展与生态绿化的结合，更为居住者提供了全新的生活方式和更丰富的场景体验。此外，第四代住宅通过空中露台增加了赠送面积，这对购房者来说，很有吸引力。因而，随着各地政策的出台，房企积极参与到第四代住宅的建设中。在苏州、南京等城市，多个区域已经规划并推出了第四代住宅项目，其中一些进展迅速的项目已经开放了展厅或示范区。尤其是在南京，政策允许未领取销许的项目调整其建筑设计方案，有多个项目正在转型为第四代住宅，预计在第四季度，这些项目将有望集中推向市场。此外，根据最新消息，上海正在研究第四代住宅项目，可能启动试点计划，第四代住宅有望落地一线城市。展望未来，在产品端，第四代住宅第四代住宅有望成为住宅产品继续迭代的新起点。

04豪宅热度在高位，创新驱动与高端需求共绘市场蓝图

（略）

本文为《2024年三季度中国房地产总结与展望：城市、产品篇》删减版
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