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绿地窘境: 23座摩天大楼难产

2016-07-12 冯叶  南方周末 南方周末

2016年6月23日,苏州太湖边,白色地块是绿地太湖城的摩天大楼,规划358米,2013年9月启动,目前仍在打地基。(冯叶/图)


通过捆绑地方政府争相追逐的摩天大楼,从而获得其他土地收益的策略,曾为绿地开疆拓土立下过汗马功劳。但现在,这眼看着要成赔本的生意,绿地23座摩天大楼都处于未建、缓建的状态中。


本文首发于南方周末

微信号:nanfangzhoumo


摩天大楼,是一个城市最显眼的地标,然而有些摩天大楼,暂时只能在规划中找到。

在过去几年里,“摩天大楼专业户”绿地控股集团股份有限公司(以下简称“绿地”)向世界各地承诺兴建至少有50座摩天大楼(超150米),但据南方周末记者统计,将近一半仍处于未建、缓建的状态中。

通过捆绑地方政府争相追逐的摩天大楼,从而获得其他土地收益的策略,曾为绿地开疆拓土立下过汗马功劳。可随着这一轮楼市去库存、去产能周期的到来,过去整体赚钱的项目正在变得不那么赚钱。

耗资巨大又难以盈利的摩天大楼,建还是不建?

2016年7月5日,南方周末记者向绿地集团广东事业部营销副总经理汪学军约访,对方电话回复了解核实后再说。

1
找不到的地标
2014年1月7日,在山西省省会太原,绿地以9个多亿的价格拿下了一块位于汾河边上的黄金地块,命名为太原绿地中央广场。根据规划,这个项目由4栋摩天大楼组成,2栋188.9米,2栋150米。广告宣称,项目建成后将“刷新太原人对于天际线的想象”。

绿地在拿地时,曾与太原市国土局约定了竣工时间——自签订《国有建设用地使用权出让合同》约定的土地交付之日起3年内。据现场的工程展板介绍,项目建设周期为2015年1月至2018年5月,略微超过3年。

但是,实际开工时间却比预计开工时间推迟了1年半。在太原从事房地产前期开发的徐晓达,每天上下班都要从绿地围起来的工地经过。他眼看着两年前打桩后,现场就没了动静,直到最近才有工人重新进场。相比之下,隔壁一家与绿地几乎同期拿地的央企地产,如今已经拔起了9栋高达160米的超高层住宅。

一位接近绿地太原公司的人士告诉南方周末记者,实际上,最初绿地与客户约定的交楼时间是在2017年年底,后来绿地内部决定停工、缓建,预计无法按时交付后,“早期为了抢业绩预售了的楼盘,现在已经全退了”。

徐晓达说,按照绿地现在的人员配备以及施工进度,想要按时完工已几无可能,“就算现场1000人抢工,6天盖一层,再穿插施工,像隔壁央企一样组织得很好,2018年10月底能干完,就算不错了。”

太原的摩天大楼并不算是绿地的代表作,在绿地引以为傲的作品中,不少比太原拿地更早,但目前依然看不到大楼主体:258米乌鲁木齐绿地中心,301米长春绿地中心,301米银川绿地中心,358米苏州绿地中心,468米成都绿地中心,518米大连绿地中心。

其中,并不算高的“新疆最高双子塔”乌鲁木齐绿地中心,早在2013年9月就举行了奠基仪式,马上就要三年了,绿地该项目售楼处的工作人员在电话里告诉南方周末记者,双子塔仍在做地基浇筑。

任何一处绿地楼盘的广告展板都会用一一在列的项目昭示,绿地是当之无愧的“摩天大楼专业户”。在过去几年里,绿地向全国各地承诺兴建至少50座摩天大楼(超150米),它们大多包含在“绿地中央广场”和“绿地中心”这两个系列的项目综合体中。

南方周末记者结合年报,以及向其各地的售楼部确认,在绿地这50座摩天大楼中,将近一半仍处于未建、缓建的状态,它们大多在2013年左右拿地;另外一半要么是完工和接近完工的项目,大多较早拿地,要么是近一两年才有计划

对于有些地区来说,地标正在被遗忘。2011年左右,仅在东北三省,绿地就先后规划了4座摩天大楼。到目前为止,大连和长春的绿地中心仍看不到大楼主体,其余几座查询不到任何施工进度。

绿地东北公司前员工黄健刚离职不久,他告诉南方周末记者,他当时主要负责营销的东北地级市就规划有超200米的摩天大楼,拖拉了5年后,最新消息是“不打算建了”,“前期还拿地标做宣传,后来地标这个概念再也没宣传过,而且在项目Logo中有一个代表高度的数字,后期也被抹掉了”。

绿地摩天大楼部分项目进展图


2
边库存边扩张
“3月份一开春,各个地产项目都开工了,绿地的住宅工期也很紧张,但只有绿地,4月才开工。”一位接近绿地集团的业内人士向南方周末记者描述了一个细节。原因是,绿地的承建方很多时候需要垫付工程款,导致作为乙方的承建比甲方绿地还牛,“指挥不动的,没有工人干活”。

他认为,绿地太原公司资金紧张,是太原摩天大楼缓建的主要原因。以至于这两年绿地在太原拿地的动作很少,而其他大地产商则抢地很凶。

2015年5月,《中国房地产报》披露了绿地在东北三省因资金断流,所有在建项目全线停工的消息。黄健告诉南方周末记者,尽管东北情况今年有所好转,比如4、5月份的时候,长春等地几个停工好久的楼盘复工了,但是绿地在房地产上能够调动的资金仍然有限。他所在的城市,绿地总共拿了5块地,但真正运作起来的只有一块半,“连建住宅的钱都拿不出,更别提没有市场的地标写字楼”

黄健告诉南方周末记者,因为摩天大楼停工,他们要应付很多业主的投诉,“很多业主都是为了地标才买的住宅,现在地标不建了,手里的住宅肯定没有那么值钱了”。

随着近日年报的公布,以“世界500强企业”作为标识的绿地,被国内外评级机构齐齐下调评级。其中,国际评级机构惠誉下调了绿地的长期外国与本国货币发行人违约评级:从“BBB-”调降至垃圾级别的“BB+”。

考虑到2016年一季度的现金流情况,国内评级机构联合信用认为,绿地旗下主要从事房地产开发的子公司——绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地集团”),经营活动产生的现金流已无法满足业务规模扩大和投资活动增多的需求,融资压力较大。截至一季度,绿地集团的资产负债率已高达89.2%,高于行业均值74.82%。

恶化的财务状况与绿地过去的地产布局有关。绿地与地方政府共同“造城”,曾在二、三线城市吃进了大量的土地。联合信用称,截至2015年底,绿地集团在售项目中,仍主要以二、三线城市为主,一线城市项目可供出售面积仅占5.15%。

可随着这一轮楼市去库存、去产能周期的到来,压力主要就集中在二、三线城市。绿地2015年的库存增加了18%,而相应的房地产营业收入却减少了11.23%。“存货上升,营业收入下降,说明房子还在不停造,但是销售的情况不如去年。”一位在券商做房地产债券一级发行的人士对南方周末记者分析。

据联合信用统计,在不考虑新增土地储备的前提下,绿地集团在建房地产项目未来仍需投入超过5000亿元的资金,这将导致绿地集团“资金支出压力大”。南方周末记者粗略计算,房地产住宅开发周期大概在2-3年,考虑到绿地集团的“造城”规模,就算拉长至10年开发周期,仅盖房子这一项,绿地集团每年也要腾挪出500亿元。

但与此同时,绿地却在更加激进地扩张。从2015年12月到2016年2月,绿地转战15个一线和省会城市,仅拿地就花了五百多亿元,这一总额与去年全年拿地的金额相当。

此外,绿地开始着手调整发展策略,以类似于“摩天大楼+物业”的模式进军“地铁+物业”。去年5月,绿地集团发起成立中国城市轨道交通PPP产业基金,总规模为1000亿元。

3
先盖赚钱的
正是在需要大幅举债扩张的当下,绿地选择放缓建设不那么好卖的房地产项目。年报显示,2015年,绿地新开工建设项目面积较2014年减少42.49%,主要就是为了控制开发速度,缓解融资压力。

首当其冲被放缓的正是其摩天大楼等商业项目。建设摩天大楼成本高、投资周期长,本身很难盈利。而摩天大楼背后的真实商业逻辑在于,通过政府配比的其他土地来获得较大收益。

中信地产一位参与前期拿地工作的内部人士曾向南方周末记者直言:“就像中国的大多数五星级酒店都不赚钱一样,开发商都是为了周边配套的写字楼或者公寓,摩天大楼修建者的目的,不在摩天大楼本身。”

今年3月,绿地董事长张玉良在接受《界面》专访时坦言,绿地以前商业地产比重比较高,占了50%。受经济形势影响和互联网的冲击,商业市场需求增长放缓,甚至都萎缩了,绿地已经调整到以住宅为主。

“意思就是把赚钱的东西先干了,最后再建不赚钱的摩天大楼。”一位长三角知名的地产营销人士向南方周末记者道出其中的门道,比如凭借摩天大楼捆绑拿到住宅用地,整体地价一定比别人便宜,摩天大楼的成本已经被摊在了地价里,“只要不盖就是赚钱的。”

南方周末记者在江苏走访时发现,绿地先建住宅,商业置后的做法十分普遍。

占地700亩的绿地太湖城,坐落于苏州太湖东岸。绿地在此规划的358米摩天大楼,刚刚开始修建地基。

这里属于刚规划没几年的吴江新区,面积相当于香港陆地面积那么大。现在,整个新区就像一个巨大的工地,弥漫着尘土和刺耳的电钻声。

烈日之下,一位汗流浃背的二手房地产经纪人一边指着湖边硕大的规划图,一边向客户介绍:“唯一在太湖岸边有住宅的就是绿地。”他告诉南方周末记者,绿地住宅早就盖好了,除了别墅,大部分在去年底销售一空。就在2016年春节前后,这里的房价翻了一倍,现在均价1.7万元。

上述地产营销人士告诉南方周末记者,如果说市场能消化摩天大楼,还是可以建的。但一般来讲,省会级城市以下建摩天大楼都是亏的。他认为,江苏也就是苏州和南京可以搞,“其他城市很难盈利”。

而绿地在一些非省会级城市亦规划有摩天大楼。江苏无锡绿地西水东城与苏州绿地太湖城的规划如出一辙,城市综合体紧邻运河,同时包含住宅和一座200米的摩天大楼。不过,自2013年开始运作后,目前在售的只有住宅,摩天大楼还没有动工。

同样在江苏盐城,绿地在远离市中心的亭湖新区规划有大型城市综合体——绿地商务城。但包含超市、写字楼在内的多栋商业大楼,自2014年年底主体建成后就陷入了停工状态,外立面没有刷漆,旁边一块商业用地也还没有动土。

这一景象被住在对面的一位业主拍了下来,发在了微博上。这位业主是2013年年底入住的,他的住宅和商业部分都属于最早的一期项目,绿地给他的承诺是2014年年底开放商业,但是后来一拖再拖,直到四期住宅都快建好了,商业部分还没能完工。

在这个白天几乎看不到车辆、红绿灯基本是摆设的地方,上述业主向南方周末记者表示,“完全找不到盐城河东中心的感觉”,生活很不方便,随便买个东西都要驱车去市区解决。

4
金蝉脱壳?
对于商业地产如何去库存,张玉良在接受前述专访时提出了三点策略,其中最值得玩味的一点是:“已经开发的,采取灵活的措施来做,比如功能用途协商改变,商业能不能变成居住办公。”

“一开始以为是赚钱,后来盘算不赚钱,开发商就想改规划。”上述地产营销人士向南方周末记者坦言,这种做法在地产业屡见不鲜。

绿地在天津的一个项目,规划就发生了改变。今年1月4日,天津市蓟县规划局发布公告称,上海绿地集团天津文化发展有限公司(绿地间接百分百控股),向该局提出申请,拟将一块受让宗地中的部分商业服务业设施用地调整为居住用地。

原地块本用于“盘龙谷文化城二期项目建设,开发艺术家院落、文化教育机构、总部研发基地等文化设施,建成集电影拍摄、文化产业、旅游休闲、养生居住为一体的多功能复合地标和有张纪中导演品牌影响力的‘百年中国影视基地’。”

按照土地出让条件,该宗地面积96413.9平方米,其中居住用地占40%;文化娱乐、商业金融、教育科研设计等商业服务业设施用地(原统称为公共设施用地)占60%。

但为满足盘龙谷文化城项目二期建设的需要,该宗地中的部分商业服务业设施用地目前调整为居住用地,即:居住用地面积比例由40%提高到89.38%;商业服务业设施用地(原为公共设施用地)面积比例由60%下降到约10.62%。

“或者规划都不用改。”徐晓达对南方周末记者说,摩天大楼可以照样盖,“写字楼砖砌墙改改就能变成公寓”。之所以能这么做,是因为行政流程中存在灰色地带——虽然开发商开始建设时,报规划局备案的不是公寓,但是政府没有规定,竣工备案后,更改使用功能算不算违建。

地产业受访者普遍认为,经过扩张做大规模的绿地,如今手上持有大量土地资产,有的是化解资金困局的办法。

绿地集团负责媒体关系的人士对南方周末记者表示,超高层项目的政府审批、前期规划、项目的政府审批、前期规划、项目周期,都和一般项目不一样。从企业角度来说,目前都在正常合理的运作范畴之内。

(应受访者要求,徐晓达、陈峰、黄健为化名)





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