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租房或将成大城市的主流模式

2017-07-19 朱迅垚 南方周末 南方周末

上海市普陀区一处住宅区(图文无关)。(新华社记者 裴鑫/图)


全文共1627字,阅读大约需要4分钟。


  • 7月17日,广州市政府官网公布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》(以下简称“工作方案”),将出台16条措施全力推进住房租赁市场发展。值得注意的是,该《工作方案》中提出:“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”


  • 享受此政策需要满足下列条件:具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的


  • 《工作方案》的16条措施将如何落地?广州的楼市和房租又会走向如何?上述问题在社交媒体引发了广泛讨论。其实不止广州,上海前些天出让的两块地块,就宣称未来其上开发的房产将只租不售。大城市真的将迎来“租房时代”吗?下文的一些论述或许能给您些参考:


上海最近两块土地的出让引起市场各种解读。这两块土地上开发的商品,未来将只租不售,开发商需要整体持有土地上的住宅。


另外,上海7月7日公布《上海市住房发展“十三五”规划》,似是呼应了上述举措。规划的关键词是租房市场。规划说,十三五期间,上海预计新增各类住房约170万套,而其中商品房仅有45万套,租赁住房70万套,保障性住房55万套。换句话说,未来上海新增住房将以租赁住房为主。上海的“只租不售”很有可能不是一时兴起,而是未来长期战略。此举表明,上海未来的一手土地供给将进入租房时代。


像上海这样的城市,未来就这么多地,人口基数大,还一直处于膨胀状态,矛盾怎么解决?说实话,全世界的顶级城市,纽约、伦敦、东京,的确都是租赁市场来解决,更不用说香港、新加坡这样的地方,香港房屋租赁人群的比例高达三成以上,换句话说,全港约摸230万人处在租赁状态,这还是香港本地居民,外来就业人口更是大部分处于租房状态。


当然,不是说香港这样,上海就得这样。香港人对香港住房现状也有抱怨。但在北上广深这些大城市,楼市前二十年简单粗放式的发展模式肯定无法持续。北上广深,楼市刚开始进入精细管理期,问题却已经不断出现,房子这玩意儿又不是一般的东西,大动干戈伤筋动骨,只能小火慢炖,慢慢调理。另外,在总量控制之下,大城市未来建设用地的增量将极其有限。


在一线二线城市大力推广租赁住房,很可能是未来的主流模式。虽然说起来难听,但还是得说实话,一线楼市,没有可能人人拥有住房。中国一线二线成熟城市主体已经变成二手房市场,发展租赁市场的制度看不上不是什么猛药,但这个火点着了其实会有很大好处。


其一,房地产过去十几年里,开发商很少会整体持有房屋,只租不卖的。原因很简单,卖的利润率多高啊。但在一二线城市,进入白银时代的开发商中比较有眼光的,其实逐渐开始经营租赁市场。此举对开发商建造装修以及管理楼盘其实都有好处,毕竟房子最后是他自己的。顺便说一句,很多人说,一线楼市的租金回报率这么低,开发商哪有动力做租赁。这其实是误解,我们现在说的租金回报率的分母是房子的均价,但在开发商那里,租金回报率的分母只是拿地和建造以及管理成本而已,开发商整体持有物业的租金回报率将会远远高于市场租金回报率,所以开发商有动力做,只是这样的赚钱利润跟早年比,确实低了不是一点。


其二,一二线城市的租赁市场,既包括普通包租婆、包租公的那种出租屋,也包括政府的公租房,整体水平不够高。前者的装修、打理以及出租事务不够专业,后者缺乏监督激励,管理水平一般。引入专业的开发商及成熟的物业管理市场主体,这一问题会慢慢缓解。


其三,也是最重要的,一二线城市的租赁物业起来后,势必会改变关于租房的制度文化。现在的年轻人厌恶租房,对租房抱有短期心态,房东房客之间的纠纷很多,租赁屋的管理水平低下,租房是一件不太美好的事情。但如果比较专业和成规模的租赁市场起来,房东房客之间的权利义务会变得规范与成熟,租房的体验或将不低于自有住房。这有助于改变中国租不如买的心态与文化。


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