▲北京万科翡翠书院，是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的开发商全自持项目。（周卜臣/图）
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当时北京为了严控地王，限制地价，随后推出的四宗土地均首次采用了全新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
万科翡翠书院推出的只租不卖、最短租期十年的方案，就是在试探一种全新的租赁模式。
企业全自持土地的模式曾引发很多讨论，该怎么做？由售转租到底赚不赚钱？万科这个项目的成败将给出答案。
本文首发于南方周末
王哲以前觉得，要在北京海淀区买一套两三百平的大房子，怎么也要再等10年。所以在2018年4月底一个闷热的下午，当销售带他参观总共三层、四室四厅的顶层叠拼时，自认还不算中产的他，多少有点恍惚。
在那之前，今年31岁的王哲已经看了很多房子。北漂六年，在中关村上班，虽然有一份不错的收入，但因为没有资格，他过去六年一直租房。
现在有一个机会就摆在他面前——可以直接住进一套两百多平大房子，不需要资格，价钱也比自己买房的预算少。但不是买，而是租。
这个机会，指的是北京万科在2018年4月份推出的新项目——万科翡翠书院。这个全大户型、精装修，电梯入户，并配有高品质景观园林的项目，只租不卖，最短租期10年。
王哲看的那套三层叠拼，如果参照周边同类项目，单价大致在8万元/平方米，总价超过1500万元。而租的话，首个10年只需要不到三百万元。
这种从未有过的租赁房源，一经亮相，就引发了争论。很多人认为这样的房子并不值得，因为没有产权，无法交易，而且相比普通房源的租金高出不少。虽然前期投资很少，但想要回报却很难。
北京万科翡翠书院，是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的，开发商全自持项目。而项目所在的地块，也是2016年9月北京政府提出“控地价、限房价、竞自持”方案后，推出的第一批土地。
当时北京为了严控地王，限制地价，随后推出的四宗土地均首次采用了全新的竞买规则：在竞价达到合理土地上限价格后，将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房，不得销售。
企业全自持土地的模式曾引发很多讨论，该怎么做？由售转租到底赚不赚钱？万科这个项目的成败将给出答案。
而对消费者来说，想在北京这样一个新房价格动辄上千万的城市，年纪轻轻就拥有一套大房子是不太现实的事情，但在2016年土地新政却无意中催生出这种可能。
不是买，也不是租
王哲也是看了新闻才知道这个项目的。虽然很好奇，但他一开始并不认可这种方式。“因为说到底还是租房，而且网上很多解读都在说如何不值”。
近十年来，大多数想在北京买房的普通人都遵循着雷同的交易路径，先买一套老破小容身，然后再以此置换。面对这个城市的高房价，大多数和王哲一样的人都没有太多选择。
在引发了一轮舆论争议后，万科翡翠书院现在不接受客户直接到访，而是需要提前预约，提供客户所在的公司名称。
翡翠书院位于北京科技公司云集的西二旗北部，距离中心城区有近25公里路程。据该项目的一位销售介绍，翡翠书院项目定位是面向海淀高新科技人才的高端改善项目。到访者如能出示腾讯、百度等公司的工牌就可以不用预约直接进入。
王哲正好符合这个条件，便趁着休假跑来看看。这个项目现在还没开盘，中意的客户只能提前排号。它总共有三种户型，除了中层90平米的房源之外，顶层的叠拼和底层附带下沉小院的房源面积均在两百平米以上，整个项目采用精装修，电梯入户。
这样的房子自然比王哲看过的那些老破小好太多了，而且投入也很少。对他来说，除了买和租，这提供了住在北京的另一种方式。
现在的问题是，怎么把账算清楚。
翡翠书院目前提供一种复杂的租赁方式，房子最短租期为十年，每十年重新签约，价格也不同。
王哲说，以他看的顶层叠拼为例，万科现在给出的第一个10年租金，大致在260万元。第二个十年则是300万，依次递增。此外，销售人员还告诉他，万科目前正在和银行谈贷款方案，也就是说他需要动用的资金可能会更低。
销售告诉他，这个价钱是根据万科对未来市场判断，给出的最高价。也就是说在租满第一个十年后，续约价只会低于300万。租金设计的参考数据，则是国家近年公布的CPI涨幅。另外，70年以后，如果国家政策规定企业不需要再为土地补交费用，那么这房子也不再收钱。
分期租赁虽然短期占用资金较少，也没有贷款负担，但因为没有房本，对房产的处置权也变得更为复杂。如果在租赁期内就想收回投资，就要寻找同样愿意长期租住的下家接盘，而到时能收回多少成本，还是未知数。
以目前的方案，王哲要把70年全租下来，费用大概在2500万元左右。以此计算每年的花费在35万左右，每月近3万元，这比同区域周边的房租高出不少，凭此在北京最繁华的国贸，也能租到一个不错的两居室。
假如只租十年，那么他只需要两百多万就可以住进四室四厅的大房子里。假如十年期内不想租了，也可以把使用权转售给他人。
如果按销售价计算，万科翡翠书院的参考标价最低是8万元/平米。以王哲看中的两百多平叠拼为例，算上按揭成本，总支出大致在2000万以上。 一位不愿具名的开发商人士认为，这其实相当于一种变相的资产运营，如果未来楼市走高，这种高品质房子的长期使用权会有很大操作空间，既可以分开出租，也可能溢价转手。从这个层面来说，并不完全等同于租房。
不过，这种类似“二房东”的操作手法能否获得许可还未可知。一位万科内部人士告诉南方周末，在此前引起舆论关注后，北京市建委也介入其中。万科现在还在研究具体的方案，并且要报到建委批准后才能正式执行。
虽然不少人都认为这样的房子找不到客户，但王哲说，当天他去看房的时候，在这个项目验资排号的客户已经有一百多位。 “说实话，谁都想住好房子。而且我也不可能住几十年，中间有机会也可以再买。”虽然最后也没有排号，但从翡翠书院出来，王哲多少有点动摇。
寻找最优解
犹豫，几乎是大多数看过万科翡翠书院的人的共有心态。因为在它之前，市场上并无样本可供参照，所以没人能随便断言值还是不值。
2016年是北京土地出让的大年，房企们不愿意错过任何机会。这些在今天看来争议颇多的地块，在当年出让时都曾遭到疯抢。除万科外，包括龙湖、绿城、中铁、首开等诸多地产商都曾投报过100%自持方案。
而竞拍万科翡翠书院所在地块出让时，也有包括绿地、首开龙湖联合体、保利等企业报出100%的自持比例。最终万科是凭借高标准商品住宅建设方案投保程序，才以接近4万元的楼面价，拿下了该地块。
此外，万科还与住总联合拿下了另一块位于北京大兴黄村的全自持土地。其他两块全自持土地则分别被中铁、首创天恒中粮联合体拿下。
“北京土地稀缺，企业都需要补货，与盈利相比，当时参与拿地还是战略考虑。”前述开发商人士坦言。据中原地产统计，至2017年底，全国共有超过10个城市推出自持租赁用地，测算供应量超过8万套。
作为自持用地的开创者，北京的政策制定也并无参照。到2017年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出建立购租并举的住房制度后，包括上海、杭州、广州、深圳等地才开始陆续采取这种方式。
在新思路的指导下，后来推出自持地块的城市，都采取了更细化的规定，明确规定这种土地为租赁住房用地，以“人才公寓”为模型推出。
其实，早在2017年4月，北京也曾规范过这种土地的经营方式。北京住建委当时专门发文要求，开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致，且最长租期不得超过10年，不得以租代售，否则企业将被纳入黑名单，取消其参加招拍挂的资格。
因此，国内首例全自持项目——万科翡翠书院想出了如今这套复杂的租赁方案。
在中原地产首席分析师张大伟看来，之前这些房企还是拿错了地，当时主要是赌未来政策松动。因为按照现在北京的租房市场均价以及租金回报率，这种项目的竞争力和效益都不高。他对南方周末表示，这些土地是特定背景下的试验品。北京历史上只有这4块。据他统计，从2017年二季度起，住宅土地中持有用地比例低于10%。
中原地产的数据显示，2016年北京成交的租赁地块建筑面积为50.9万平方米，约占当年年规划总建筑面积的23%。到2017年，这个比例下降到了9%。2018年以来，在北京已推出的总建面225.96万平方米的土地中，租赁用地面积仅占2500平方米。
但张大伟同时也强调，在租售并举的政策主导下，特别是在当下一二线城市大多数项目被限价的情况下，未来也可能会有更多项目从销售转持有租赁，通过与资本、机构合作，促成租赁市场产品升级，并以此提高收益。
事实也确实如此，2017年底，位于深圳香蜜湖片区的深业中城项目，就曾主动宣布转售为租，将420套住宅全部转为长租公寓。
深业集团副总裁董方当时曾公开表示，这样做第一有租金收入；第二，持有物业可以通过金融产品适当变现；第三，将来物业升值的收益还是在自己手中。
但也有一些由售转租是企业的无奈之举。融创三亚海棠湾近期也推出了为期20年的租赁方案。这个项目在2014年拿地时原本全部可售，但海南在2017年5月出台政策规定产权式酒店项目中可销售比例不能高于30%，其余与70%必须自持。
而近期海南全域限购，在销售停滞的情况下，开发商迫不得已才推出租赁方案。按照融创的方案，如果后期达到办理产权条件，再补交房款。
依靠租金回报显然不及销售模式获利容易。长江证券此前一份报告指出，中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%，而企业的资金成本大多都在5%以上，这意味着短期来看大多企业都不赚钱，在2017年11月的新浪金麒麟论坛上，经历过由售转租更迭的SOHO中国董事长潘石屹也表达过这个观点。
中国楼市的计算方式正变得越来越精细。无论企业还是个人，要想在这个市场中达到各自目的，每一环都需要精打细算。
（应被访者要求，文中王哲为化名）
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