烂尾楼退房、开发商还贷，保交楼有了新变化？
▲ 郑州一烂尾近十年楼盘迎来复工。（视觉中国 / 图）
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保交楼取得一定成效，也意味着容易盘活的项目已经逐步盘活，后续将更多面临难以盘活的项目。
2023年下半年开始，徐斌团队胜诉的几起烂尾楼退房案里，法院都判令开发商归还银行贷款。11月，宁夏石嘴山市中级人民法院在审理烂尾楼案件时，也做出了同样判决。
烂尾楼退房的案例开始出现。
2023年10月，位于郑州的郑东龙湖一号项目发布公告，称部分地块业主可进行退款。此前，这个由河南美商置业有限公司开发的千亩大盘已延期交房三年多。
南方周末记者以业主身份进行咨询，当地政府组织的纾困工作组介绍，目前正在进行退款登记，可退款的两个地块中，90%业主已提交申请，登记工作进入尾声。按照公告，退款将在审核通过后半年内发放到位。
上述项目涉及多个地块，能退款的两个地块至今没有拿到《国有土地使用证》，也没有开工建设。已经复工的地块尚无退款政策，要继续推进保交楼。
不过，上海秦兵律师事务所主任徐斌近几个月代理的烂尾楼诉讼中，退房成功的并不全是尚未开工的项目。其律所专门代理房地产案件。
他向南方周末记者提供的判决书显示，中国恒大（03333.HK）关联公司开发的一处原定2022年交付的楼盘，诉讼时已进入装修状态、2023年内可达到交付条件，法院依然以交付逾期为由支持业主解除购房合同。
他和团队每年接手一百多个烂尾楼退房诉讼，2023年6月以来，已有七八例胜诉，遍布全国各地。此前一年多，支持退房的判决几乎为零。
转变是如何发生的？谁来承担退房的钱和银行贷款？
优先保交楼
实际上，在“保交楼”政策推出前，烂尾楼通过法院判决是可以退房的。
但据多位从业律师介绍，从2022年开始，这类案件鲜有胜诉，无论诉求解除合同还是主张违约金，法院基本上驳回起诉，甚至立案也比较困难。
“（这类案子）法院要联系（保交楼）专班，专班一般也不同意，意思是有希望能交房，你等着交房就行了，不要退房。”徐斌说。
河南省律师协会房地产法律专业委员会副主任王水力也接手过不少烂尾楼退房案件，在法院驳回诉讼的判决中，理由大同小异，通常是认为烂尾楼涉及民生和公共利益，并非单一的法律问题。并且政府、银行等部门也在积极推动问题楼盘化解，应先由政府等有关部门处理，如之后仍未交房，原告再依法另行起诉。
他担任合伙人的河南文丰律师事务所拥有河南省企业破产案件管理人（一级）资格，曾参与多个房地产项目的破产管理。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟向南方周末记者解释，之前房地产处于上行期，烂尾楼可以引入市场资金盘活，业主退房后开发商也能卖出去，甚至卖得更贵，所以很少有人起诉退房。
然而，房地产市场下行让烂尾楼业主有了退房动力。对于贷款购房的业主来说，虽然退房后开发商可能无力偿还首付，但只要房价下跌总额超过首付，退房就更划算。
在陈晟看来，商品房开发涉及开发商、政府、金融机构等多个方面，退房不仅可能加重企业的经营困难，也会影响政府税收、金融稳定。对这些利益相关方来说，把房子盖起来、完成交付比退房更要紧。
直到2023年4月，最高人民法院一则《关于商品房消费者权利保护问题的批复》开始让情况发生改变。
其中明确，“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持”。
“这表示在确认开发商的房子不能交房时，消费者的债权请求权大于其他所有权利。”一位资深房产律师向南方周末记者解释。
“立案成功我们还挺意外的”
随着保交楼的持续推进，退房的限制逐渐松动。
执业超过二十年的金融律师孙立健在郑州买的房子遭遇烂尾，但他近日告诉南方周末记者，小区几名业主想要退房，目前已经立案。“立案成功我们还挺意外的，现在业主都在等判决书。”
据孙立健观察，其所在楼盘能够立案可能是因为复工无望，能够复工的项目还是优先保交楼。
陈晟也持同样看法，他认为，烂尾楼分不同情况，一类净资产较高、单纯由于融资困难面临资金链紧张，这类项目可以注入纾困资金，帮助项目恢复运转，实现保交楼后再以回笼的销售资金偿还银行贷款。
另一类则可能是因违规挪用预售金等导致资不抵债，面临集团层面的破产清算，即便注入纾困资金也难以盘活，这类项目退房的可能性更大。
国家统计局数据显示，2023年1-10月份，全国住宅新开工面积下降23.6%，竣工面积增长19.3%。陈晟认为，这一增一减表明保交楼取得一定成效，也意味着容易盘活的项目已经逐步盘活，后续将更多面临难以盘活的项目。
“（能够立案）类似于一张对长年失踪人口开出的‘死亡证明’，便于大家处理后续工作。”曾在多家房地产公司担任高管的西峯对南方周末记者直言，面对这些复工无望的项目，最高法的批复给了业主退出的机会。
上述可退房退款的郑东龙湖一号就是一个案例。张晓涵曾在该项目担任置业顾问，她告诉南方周末记者，郑东龙湖一号是2013年启动的城改项目，包含8个住宅地块，部分地块还未拿到土地证时就开始面向特定机构开展内部团购。2015年首付仅20%，每平方米团购价比市场价低几百元。
其中3个地块随后补齐了“五证”，逐步开工建设，2017年开始和业主签订购房合同，承诺到2019年交房。张晓涵也以低于市场价的价格，从前期团购的老业主手里接盘了一套，成为龙湖一号的业主。
由于开发商资金紧张，房子迟迟没有交付。2022年10月该项目被纳入保交楼范围内，在纾困资金支持下部分地块复工建设。
一年后，没有拿到土地证的两个地块允许业主退款。按照郑东龙湖一号公布的方案，将按照“本金+资金占用费”的方式退还，其中资金占用费以年化率4.75%计算。
与此同时，3个保交楼地块的业主则被要求按照1357.6元/平方米的标准补交房款。工作组给出的理由是，这部分地块剩余货值无法覆盖续建费用，根据政府主导、业主自救原则，由业主按照第三方机构测算的标准补交房款，完成续建。
张晓涵表示，其所购房源也在补交房款范围内，但要求补交房款的几个地块已经基本建设完成，多数业主并不愿额外补交。他们认为，1357.6元/平方米的补交标准正好相当于早期团购业主购房价的20%，怀疑补交的房款被用于偿还退款业主。
郑东龙湖一号项目工作组在纾困政策解读中称，这部分补交的房款将专款专用于保交楼地块续建。
王水力认为，类似郑东龙湖一号这样的项目，前期团购价较低。对于开发商来说，现在接受业主退房，建设交付后再按市场价出售，反而利润空间更大，有助于回笼资金。
谁来退赔购房者？
事实上，在最高人民法院的批复之前，《中华人民共和国民法典》已经规定了当事人可以解除合同的情形。在部分法院的判例中，相关条款成为法院支持烂尾楼业主解除购房合同的法律依据。
徐斌团队代理的几宗案件中，法院通常判决由开发商退还购房款。但开发商不能动用预售监管资金和政府纾困资金，如果没有其他可供执行的资产，就需要房屋交付后进行拍卖，用拍卖所得偿还业主购房款。
交付无望的项目则进行破产清算，全部资产拍卖后偿还给业主、施工单位、银行等债权人。根据最高人民法院的批复，偿还业主的购房款排在第一优先级。
但对于资不抵债的项目，破产清算后可能也无力偿还所有债务，业主的购房款未必能如数退还。
在徐斌团队代理的恒大关联公司烂尾楼退房案件中，湖北省鄂州市华容区人民法院专门出具风险告知书，提醒原告如果解除合同则退出购房者身份，在恒大资不抵债的状况下，购房款和违约金可能得不到赔付。
对于贷款买房的业主来说，退房成功可能还意味着不用偿还银行贷款。
家住青海西宁的王忠诚曾向中国建设银行青海分行贷款，购买青海越州房地产开发有限公司的商品房。因开发商未按期交房，王忠诚起诉要求其退房退款。
最高人民法院2017年判令双方购房合同解除后，银行贷款仍由王忠诚偿还，2019年改判开发商偿还。
这被视为最高人民法院判决的第一起烂尾楼业主退房不用还贷款的案例。徐斌回忆，“当时业主群都在转发这个（案件）视频，说‘好消息，最高院有判决了，贷款不用还了。’”
徐斌认为，2003年施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》实际上已经规定，商品买卖合同、商品房担保贷款合同均解除的情况下，银行贷款由开发商归还。
“从期房预售制的角度讲，风险最终应该由银行承担，香港地区也是这样规定的。”徐斌说。
2023年下半年开始，徐斌团队胜诉的几起烂尾楼退房案里，法院都判令开发商归还银行贷款。11月，宁夏石嘴山市中级人民法院在审理烂尾楼案件时，也做出了同样判决。
“类似的案件越多，可能就意味着风向调整了。”不过王水力表示，尽管有最高人民法院的改判案例，但他接触到的此类案件，法院基本还是判决由业主归还贷款。
他也在等待变化。自2023年4月最高人民法院批复后，郑州各级法院开始陆续受理烂尾楼退房诉讼，目前还没有看到支持烂尾楼业主退房退款的判决。
“本质上是蛋糕不够分。如果蛋糕全归购房者，金融机构、开发商、上下游承建商权益得不到保障，他们怎么配合？”西峯说。
在他看来，承建商、开发商需要维持后续建设和销售，金融机构需要保障贷款安全，这些都和保交楼密切相关。
（应受访者要求，西峯、张晓涵为化名）
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