“别人家的小区”，开始给业主发红包了
▲ 2023年12月30日，杭州，江南名府小区业主分红现场。（受访者供图 / 图）
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业委会成立后的第一件大事，是就续聘物业与物业公司进行多次谈判，收回本属于业主的小区经营性收益，这也是分红的来源。
在这个中高档小区，每户分红200元的数额并不大。“主要是希望所有业主意识到，小区的收益归业主所有，应该齐心协力把小区治理好。”
2023年12月30日，杭州萧山区通惠江南名府小区（简称江南名府），业委会在小区门口摆桌发红包，每户业主领200元。不远处，一条红色横幅高悬，上面写着“集体收益大家共享”。
“到元旦，给业主们分红就是希望喜庆一点，虽然200块钱不多，但新年拿到红包也代表一个好的寓意。”2024年1月4日，江南名府业委会成员许薇告诉南方周末记者，这也是第一届业委会为以后工作顺利开展做的铺垫。
江南名府第一届业委会正式成立于2023年2月。5位核心成员通过自发报名、社区筛选、业主投票决出。他们是一群以90后为主的年轻人，有创业的老板、在企业上班的职员、媒体人，以及暂停工作待产的孕妇。
江南名府业委会副主任吕俊兵告诉南方周末记者，业委会成立后的第一件大事，是就续聘物业与物业公司进行多次谈判，收回本属于业主的小区经营性收益，这也是此次集体收益分红的来源。
业委会与物业的博弈
“我们都很年轻，谁都没有做过业委会的工作。”吕俊兵说，为了物业续聘事宜，这套毫无小区治理经验的新班子，专门去附近小区取经。
江南名府位于杭州市萧山新城区，竣工于2020年，总占地面积31600平方米，共计房屋818户，市场价在4万元/平方米左右，属于滨江较新的中高档小区，周边教育资源丰富。
开发商在2020年11月完成交付。在此之前，开发商就通过邀请招标的方式，选聘滨江物业为江南名府提供前期物业服务。双方于2018年2月8日签订的江南名府前期物业服务合同规定，合同期限为在小区交付起至2023年12月31日止（即小区交付使用满三年）。在期限未满情况下，一旦业委会与业主大会表决签订新的物业服务合同，就意味着前期合同终止。
“也就是说，只要业委会成立了，他们召开业主大会，我们（物业服务）就不属于前期了，合同到期。”负责江南名府物业服务的方晖（化名）告诉南方周末记者。
“这就是一场博弈。”谈及业委会与物业的谈判经历，许薇感慨道。自2023年5月开始，双方就续聘问题谈判多次，谈判焦点主要在于物业费和小区共有经营性收入分成比例。
业委会首先提出，提高服务质量的基础上，降低物业费用。原合同规定的物业费为3.2元/月·平方米，外加公共能耗费0.6元/月·平方米，其中公共能耗费做到多退少补；另外，物业要将经营性收入的管理权归还给业委会，且提高其中业主们的分成。
前期物业服务合同显示，属于全体业主共有的物业管理经营用房、业主共有的停车场、公用设施设备等各项经营所的收益的25%作为物业管理费用，其余与业主五五分成。即物业占比62.5%，业主获益占比37.5%。业主获益的四成，最终也交由物业作为公共设施设备的维修资金保管。
在业委会看来，本属于全体业主的集体经营收益被物业占了大半，“比较霸王条款”。业委会提出了新的物业续聘要求，要求店面出租所得利益全部归业主所有，不与物业分成；其余包括停车场与电梯广告等公共收益与物业八二分成，业主占收益八成。
“业委会态度坚决，要把属于业主的利益争回来，否则就不续聘，我们也有联系到其他物业咨询价格。”许薇说，双方多次交锋，每次谈判会耗费两三个小时，脸色都不好看，往往陷入沉默，“前几次谈的都不欢而散，物业的人就说下次聊，他们回公司汇报等等”。
吕俊兵认为，主动权本就握在业委会手上，“业主们本来对小区物业服务也不是特别满意，要争取物业让出更多利益”。南方周末记者采访多位江南名府小区业主获悉，滨江物业在当地有较大知名度，属于小区卖点之一。于是就续聘问题，小区业主有人因为服务质量有所下降支持换物业公司，也有投资客在业主群里公开反对换物业公司。
其实，业委会一直没有联系到更合适的物业企业。业委会成员陆意直言，“我们心里也做好最坏的打算了，如果没有续聘成功，其他比较大的物业公司都不接手，那就用小公司过渡，等一两年再根据实际情况换（物业）。”即使是这样，几位没有经验的业委会成员心里也没底，他们的最优选，还是滨江物业以利益让步的方式续聘。“我们跟物业没有谈得很僵，毕竟也有50%几率的续聘成功，以后还得合作，没必要撕破脸。”许薇说。
另一边，江南名府物业负责人方晖陷入两难，他不想让步。“这个项目体量小，现在每年成本也高，两百多万（成本）肯定是有的，利润肯定是低的。”但失去这个项目，他也不甘心，“我肯定也担心（不续聘），无论是哪一个物业服务企业，丢盘就是丢面子。”
坚持原合同中“包干制”的诉求碰壁后，物业开始靠近业委会的要求，尝试找一个折中方案，“我们想五五分成，他们想二八分成，那就慢慢往中间靠拢。”谈起是否为难，方晖笑笑，“这个怎么说呢，他们为了小区全体业主利益，也能理解。”
在两边都有合作意向的前提下，三个月下来，双方经历了四轮谈判。2023年8月20日，就续聘物业召开的最后一次座谈会上，物业最终对部分条件做出让步：物业费仍保持3.2元/月·平方米，但应业委会要求，针对0.6元/月·平方米能耗费将多退少补；此外，经营性收入分成比例进行调整，店面租金全部交由业委会自管，物业仅收取管理费；其余像停车费、电梯广告等共有经营收益，物业与业委会四六分成。
2023年9月18日，业委会与物业的核定版合同在公众号“江南名府我的家”进行公示。后在年底的业主大会上，小区业主们共同投票，正式通过续聘决议。
年轻人的小区治理
按前期合同规定，合同终止时，物业要将所有属于全体业主的财物及时完整地移交给业委会，加之业委会过去半年自主经营的店面收益，账面上一时有了一百余万元小区经营性收益。
这笔钱要怎么办？业委会想到了分红。业委会成员此前上网浏览类似案例，发现业委会直接给业主分钱的案例较少，大多是发米面油。他们考虑，为避免有业主疑心物品的价值，索性直接分钱，针对规定时间内不领的业主，可以将其相应资金转入物业公司账户，抵扣该户物业费。
南方周末记者查询发现，除发米面油等物品分红外，通过发红包分红的形式已然成为一种新潮。2023年11月4日，浙江宁波鄞州紫郡小区业委会将200多万元公共收益用于分红，涉及小区住宅及商铺上百家，户主们可分到226元至1996元不等的红包；另有湖南长沙翡翠花园小区业委会于2024年1月8日发布迎新年红包福利发放通知，业委会对小区内2069户业主发放41.38万元小区共有收益，每户业主可以领200元红包。
业委会决定发红包分红后，按什么标准分红，也需要征求业主们同意。在2023年12月3日的江南名府业主大会上，业委会推出两种分红方案，一种是以每户200元的形式分红，一种是以约2元/平方米的形式分红，前者被多数业主投票通过。
分红那天，有业主问业委会成员，为什么不把钱留起来作为维修基金。陆意告诉南方周末记者，这也是此前社区的想法。“分红前，社区也不建议分红，他们希望小区有意识地把经营性收益存到维修基金里面。（社区认为）我们小区比较新，等小区老化的时候需要维修，钱不够怎么来?找业主平摊掏出来吗？”
吕俊兵算了一笔账，认为业委会账上的钱少额分红，暂时不会影响后续维修所需。“我们账上有一百万，每户分200，那么815户就是16万出头，只分出去一小部分，还在账上大部分，也是为保证以后的公共设施的运行。”
吕俊兵知道，在这个中高档小区内，每户分红200元的数额并不大。“分红的主要原因是，希望所有业主意识到，整个小区的收益都是归我们业主所有，我们应该积极主动地参与到小区建设里来，齐心协力把这个小区治理好。”
据业主们介绍，江南名府小区的业主有不少是“新杭州人”（外地人落户到杭州），整体偏年轻，属于刚需型入住。一位业主分析，小区附近的互联网公司不少，“也有一些网红、个人淘宝创业者，所以年轻人比较集中”。
年轻的业主，表达欲旺盛。业委会提倡业主们为小区发展建言献策，多次召开业主座谈会，面向小区招募“智囊团”、志愿者，建起一些微信交流群，供业主们交流讨论，表达意见。由此，更多热心业主参与到小区建设当中。
在过去的一次消防施工项目上，业委会就请从事消防工作的业主到场出谋划策；在物业续聘方面，业委会也请做律师的业主参加座谈会，核对合作细则是否有误。针对物业的服务，业委会启用考核制度，考核不及格就倒扣物业在小区经营性收入中的分成。而是否及格，取决于业主们的反馈。
“我们小区比较团结。”许薇告诉南方周末记者，过去两年，年轻的业委会和小区业主一起齐心协力，推动多项工作完成。据她讲述，2022年5月，小区北面忽然多出来一架信号铁塔，但没有相关公示信息，且并非用于小区服务；业主们担心辐射，也觉得外立面外观不好看，于是“联名投诉，不停拨打12345（市长热线）”。
最终，铁塔建设暂缓。2023年2月，业委会、物业多次代表小区业主联系街道办，希望尽快完成铁塔搬迁。同年8月，小区北侧的铁塔被拆除。
此外，江南名府邻近铁路，在高铁噪音、铁路附近空地绿化等方面，业委会多次召开磋商会议，与街道、业主进行协商，探讨解决方案。
2023年年底，一位业主发现，开始有人来小区清理外墙面了，“前两年都没有的”。他说，这有赖于业委会对物业提出的要求，“业委会的成立对物业有一定的监督作用，也能够为业主争取到更多利益”。另一位业主也称，“业委会成立后，有人管事情、推进事情了”。
如今，续聘物业的事情已经解决，下一步，业委会的目标是实现小区“阳台封包”。许薇介绍，由于邻近高铁，多位业主反馈小区原设计的“半包”阳台应改为“全包”，以达到隔音和防尘效果。
“这也是成立业委会很重要的一件事，很多业主想着业委会成立之后，只要业主大会上有2/3的人同意，就可以实现集体封包阳台，所以大家都挺积极的。”许薇说，目前就相关方案正在征求小区全体业主的意见。