难以避免的“小区衰败”，只能靠业主自救吗？
▲ 2024年5月，杭州某小区要求外卖快递人员绕行进入。（视觉中国 / 图）
一个强势人物出现，能够厘清利益关系，并且为小区奠定比较好的规则与制度，才能实现从混乱走向秩序的转型。这个强势人物也不会一直强势下去，把这些问题解决了，留下一笔制度化的遗产之后，后面这个小区就可以从“强人自治”进入到“常人自治”。
“人们首先要为自己附近的日常生活负起责任来，但是很遗憾的是，现在即使是在一线城市，业主自治也还很不成熟。”
文｜南方周末特约撰稿 罗广彦
责任编辑｜李慕琰
2024年8月2日，一位19岁兼职外卖员在昆明市海伦先生小区送餐时，不幸被写字楼脱落的外墙装饰砖砸中身亡。有媒体报道，该楼外墙砖曾多次掉落，业主们曾经在2018年、2023年两次筹建业委会，试图启动公共维修基金，将外墙砖统一拆下，但均以失败告终。
9月5日，上海最大的居民小区上海康城“炒掉物业”的消息引发关注，冲上了微博热搜第一。上海康城是上海市最大的小区，实际居住人口近5万人，由于其近乎十倍于普通小区的规模，一直是社区治理领域的焦点。
据媒体报道，上海康城第五届业主委员会发出公告称，投票表决后，业委会以超过70%的支持率决定不再续聘在管物业服务企业。上海康城业委会在《关于上海康城物业服务质量问题的沟通整改函》中，罗列了现有物业服务的多个问题，包括小区工程维修、保安年龄偏大、保洁绿化不到位、工程结算滞后等。
这并非孤例。近年来，业主与物业之间的争端绵延不断，中国消费者协会发布的《全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2021年物业服务投诉案件有8929件，相比2020年的5818件，增幅高达53.47%；2022年物业服务类投诉增幅虽有下降，但仍是十大投诉热点之一。
城市社区的治理难点，不仅体现在业主与物业之间的争端，业主与业主间、业主与外来人员的纠纷也频频发生，小区保安与外卖员的冲突，小区噪声、宠物管理等无数常见、细微但又难以解决的矛盾，困扰着几乎所有城市小区，撕裂着社区中人与人的关系，几乎变成英国政治哲学家霍布斯所说的“所有人与所有人的战争”。
“社区”，这个原本被德国社会学家斐迪南·滕尼斯定义为“居住在同一区域、有密切互动且具有内在凝聚力的社会群体”，其让居民产生联结的能力面临严峻考验。城市社区中的很多居民选择与邻里保持陌生，疏于参与社区公共事务，这也让基层社区工作者承受了巨大的压力。
如何摆脱这种普遍的治理困境，这是武汉大学社会学院副教授王德福学术生涯中，始终想要回答的问题。
自从2015年开始进入城市基层社区治理的领域以来，他已经调研了25个城市、140个社区、200多个小区，并在2024年连续出版了两本以基层社区治理为主题的书籍：《中国式社区》与《群众的时代》。
王德福指出，问题的根源在于社会近四十年来的剧烈转型。
在过去的城市中，各类企事业单位、国家机关组成的“单位”在城市基层治理中发挥着关键作用，国家通过单位对公共事务进行管理，为居民提供公共服务，这意味着居民不需要主动参与，而只要“听组织的”安排。
随着城市经济体制改革的推动，再加上快速城镇化带来城市空间的高速扩张，以高密度集合式居住构成的封闭式商品房小区和建立在建筑物区分所有权基础之上的“业主社会”取代了单位，成为城市社会的基本单元。
王德福认为，要解决当下的治理难题，首先要认清在如此迅速的社会变革下，个人需要重新学习如何过社区生活。因为在这种高密度的社会空间中，不依赖权威的管理，需要与陌生人共同处理公共事务，而且很多业主对这种生活方式尚不适应。
“这与过去的单位制，或者以血缘为基础的乡村社会截然不同。我们要在这种新的社区里重新学会如何过邻里生活，重新去学习共同讨论公共事务。它需要一个过程，这可能需要一两代人。”他说。
以下是南方周末对王德福的专访。
地缘关系社交的重要性下降
南方周末：总体而言，目前中国城市的基层社区治理面临哪些重点难题？
王德福：我个人认为，城市基层社区治理失灵的情况现在比较突出，物业纠纷矛盾近年来的爆发式增长就是一个缩影。
目前，国内城市基层社区的主要形态，是以住宅小区为基本单元，这种组织形态，与过去以村落为单位，或以单位为基本组织形态的两种基层社会形态很不一样。它是建立在弱关系基础之上的陌生人社群，而且这种社区的体量往往比较大。
因此，只靠社区自身的力量，很难形成一套有效治理的公共规则，这就导致了基层社区里的冲突与矛盾。
南方周末：你认为导致这一问题的核心因素是什么？
王德福：我国城市社区目前遇到一个普遍性的问题，就是从2000年中国住房制度实行市场化以来，现在住宅小区的生命周期，陆续进入老化阶段。进入了这个阶段，不管是因为自然老化，还是人为使用造成的，小区的公共设施不可避免开始产生各种各样的问题，社区的管理难度也在不断提高。
另一方面，现在的市民越来越重视自己的生活品质，大家对于小区公共空间与设施的关注度，跟过去相比是提升的。这种居民对生活品质的要求提高和小区本身的老化之间，就构成了一个矛盾。
当前社区居民们面临的一个很大的挑战就是，我们怎么通过达成有效的合作，尽可能延缓小区的自然老化，尽可能保证居住品质不下降得那么快。
根据我的观察，北京、上海、深圳等大城市里的很多居民，已经有了业主自治的意识，但这个意识要如何转化成真正有效的合作，目前看来还是比较难，所以现在大城市的住宅小区就出现了一些乱象。这就是为什么我说，只靠社会自身的话，会面临很多难题。另外，居民委员会等基层组织目前主要的精力都耗费在大量自上而下的行政事务里边，这导致与业主自治还融合得不够好。
南方周末：这是中国社区独有的问题，还是全球普遍性的问题？
王德福：我想这是普遍的趋势，社会的发展必然会经历社区公共精神的衰落。美国政治社会学家罗伯特·帕特南有一本经典的书《独自打保龄》，讲的就是美国公共精神的衰落。托克维尔在《论美国的民主》里面讲，美国民主的基础就在于美国人有着旺盛的自愿结社的动力和结社的能力，但今天的美国人越来越不关注身边的公共事务了，这就是公共精神衰落。
这和我们社会学界近年来特别关注的一个议题有关，就是个体化。个体化的内涵非常复杂，我只讲一点，就是现代人的工作方式对个人生活的改变。现代的工作，导致人们对生活的独立性、私密性的需求显著提升，在日常生活中，人与人之间相互的依赖度大幅度减少。
因为他们在工作中需要高强度的社交，大量精力的投入带来了精神的疲惫，所以人们要回到居住空间中进行精神和心灵上的修复。因此他们回到住宅小区之后，更加希望得到一种比较安静的、不被打扰的、不被注视的生活。
这就导致生活中地缘关系社交的重要性下降。人们甚至会刻意减少地缘社交，而把自己的社会交往更多放在那些浅层次、更能被个人掌控的、能满足自己需求的社交方式。比如你喜欢钓鱼也好，徒步或者露营也好，你就会找到这类社群，与社群中的人社交。
中国确实也有自己的特点，就是我们的“中国式小区”。我一直强调它很特殊，它可以总结成几个特点：集合式建筑、围合式空间、高密度居住形成的大规模的陌生人社群。
在这样的社群中，让居民主动关心小区公共事务，我觉得客观上很难。这不完全是市民化转型或者公民素养的问题，关键是我们过去没有这样的生活空间和经历。我们要在这种新的小区里边重新学会如何过邻里生活，重新去学习共同讨论公共事务，它需要一个过程，这可能需要一两代人。
处理小区的公共事务，知识门槛很高
南方周末：中国以前乡村的公共生活也很活跃，和你提到的这类公共生活的差异在哪里？
王德福：我们过去的乡村公共生活，是建立在强关系，就是血缘关系之上的。而今天我们讨论的小区的公共生活，纯粹是建立在法律、建立在新的产权关系之上的，我们过去没有这方面的经验。
比方说一个村里面，我们都是一个家族的，你关心的公共事务其实就是一个扩大了的“私”，它不完全是一个纯粹的“公”，所以现在要处理小区的公共事务，大家就无法参照过去的经验。
此外，小区的公共事务，它天然地不利于每一个普通人去关心，因为这里边涉及大量工程、法律与财务等方面的专业性知识。
比如说小区业主权利的基础叫做建筑物区分所有权，它非常复杂：你专有的部分在哪里？如何行使你的专有权？行使的时候，如何去考虑相邻关系的约束？再比如小区的公共设施，业主个人的权利有哪些？业主应该尽哪些义务？这些权利和相关的细则，要让普通人完整、准确地理解是很难的。
因此今天居民要处理小区的公共事务，知识门槛就变得很高。这就造成有些居民只知道自己有权利，特别关心小区的公共事务，但又没有足够的知识和能力处理，最后就会这里也看不惯，那里也看不惯。很多小区治理问题也由此而生。
要实现小区的业主自治，居民还需要花时间、精力去学习，而且它不是看一本书就完了，一定是需要我们在生活当中、在实践中才能去了解它。
南方周末：北京、上海或者东北三省这些较早工业化的地区，更早有了小区，它们在社区自治上会不会比其他地方做得更好一些？
王德福：过去的小区都是由单位来管理，那个时候普通人不用操心这些管理的事务，这类小区形成了现在城市里一种非常重要的小区类型，叫老旧小区。
这类房屋叫房改房，是一个特定历史时期的产物。房改房的产权原来都是归单位的，在1990年代初期的时候国家实行过城镇住房制度改革，个人出一部分钱可以把这个房子买断，产权就归你了。
通过这个改革，这类小区实现了房屋产权的转化，但是小区的管理上却没有转变。因为小区的居民都是从单位里面出来的，过去公共事务都是由单位来代管，比方说卫生费都是直接从居民的工资里面扣掉了，个人过去在小区里面的参与是比较少的。
他们形成的习惯就是让组织来管公共事务。过去是单位，现在单位不在了，那就应该去找政府，所以它反而不利于业主自治这种责任意识的形成。
但值得一提的是，在1990年代后期到21世纪初，一线城市出现了比较多商品房小区，在这些地区，最早一批业主维权、业主自治的行动也相应出现了。
这主要是因为一线城市面向全国汲取社会精英，而这群人首先注意到业主的权利和小区里的公共收益如何分配等问题，这些人就会率先行动起来。人们首先要为自己附近的日常生活负起责任来，但是很遗憾的是，现在即使是在一线城市，业主自治也还很不成熟。
不过，在一线城市有越来越多的人，认识到要关心社区的公共事务了，只是从有这样的意识，到大家达成合作，还有比较长的路要走。
从“强人自治”到“常人自治”
南方周末：你在书中讲到社区乱象时，似乎认为需要一个“强人”出现，才能实现良好的业主自治，我的理解是否正确？
王德福：首先我认为小区的公共事务，一定是所有的业主自己负起责任，意思就是大家要关心这里的事情，自觉地去遵守各种公共规则，而不是让政府来包揽。
但在小区形成合作的过程当中，可能会有一个阶段，小区陷入到比较混乱的状况，比如业委会、物业公司不断侵占业主们的利益，这个在我们研究业主自治的圈子里面，有一个词叫“中国式小区衰败”。
这个时候，可能就需要小区里面出现这样一个人，他/她既有公心，又有非常强的能力，同时又有非常强的意志力。
因为当一个小区的问题积累到一定程度之后，解决起来难度非常高，没有一个意志力特别顽强的人，很难去应对现有复杂利益格局的重新调整。比方说，我在书里讲的那个案例，小区停车管理秩序已经非常混乱了，所以需要一个“强人”站出来，重新进行车位的分配，制定新的停车规则。
一个强势人物出现，能够厘清利益关系，并且为小区奠定比较好的规则与制度，才能实现从混乱走向秩序的转型。这个强势人物也不会一直强势下去，把这些问题解决了，留下一笔制度化的遗产之后，后面这个小区就可以从“强人自治”进入到“常人自治”。
所以并不是说一定要有一个强势的人物，因为混乱可能也是一种必然，由乱到治的这个转型，也有很大的偶然性。
此外，这个强势人物也要想好自己的“身后事”，要为小区留下一套制度遗产，把好的做法稳定下来，这样才能真正转入到“常人自治”。如果他无法做到的话，这个小区可能还是会陷入新一轮的治乱循环，因为强人是不可持续的，业主自治不可能寄希望于小区一直出现这样的人物。
关键在于理念转型
南方周末：政府在小区治理中应该扮演什么角色？
王德福：我们现在的小区治理的困境，来源于不成熟的社会、不完全的市场和不放心的政府。
我说的不放心，体现在两个方面。一方面，政府有的时候比业主还要操心，小区里出现了问题，业主还没着急，政府就先着急了，总是想通过提供一些资源、引入相应的部门等措施，用直接的行政干预手段，帮居民把这个问题赶紧解决了。
另一个方面，有时候政府也不放心业主自治的质量。我们在相当长的时期，业主自治出现了很多乱象，业主跟开发商、物业之间有很多矛盾冲突，业主也会用维权的方式，通过政府给开发商和物业施加压力。一些基层干部，有时候就觉得这些业主在制造麻烦。
很多地方政府过去到现在都普遍存在这两种“不放心”。但是我这几年调研也有一个感受，就是越来越多的地方政府在业主自治方面的认识，发生了很大变化。
现在我感受到他们对业主自治更加支持、更加包容了，希望业主自治与维权能够有序。如果政府完全放任不管，业主的自治就会鱼龙混杂，什么乱象都有，也不利于业主真正维护自己的合法权利。
政府要管理业主自治，首先要做的就是学习。因为我们讲的“政府”不是个抽象的概念，他就是具体的一个个工作人员，他们也不是全知全能的，他们需要在应对业主维权和业主自治的过程中去学习法律以及相关知识，最好的学习方式就是推动业主选举一个好的业委会，并在后续的公共事务中扮演好相应的角色。
总而言之，我们的业主要在维权和自治的实践过程中，不断地成长。我们的政府也是在这个互动过程当中，不断学习和成长。
南方周末：根据你的调研来看，目前基层是否有足够的资源去推动小区治理的工作？
王德福：社区治理的主要矛盾不是资源的问题。因为资源已经足够多了，做成这些事情不需要多少物质上的资源，关键是我们社区治理的理念需要转型。
现在为什么基层社区工作者这么忙？就是因为自上而下的服务和管理的要求太多，每一个部门都有工作压到基层，但许多事情其实应该是由小区业主自己为自己负责任。
比如一个小区的卫生环境，最终是由小区业主、物业公司的管理等因素决定的。如果一个小区里，业主都能遵守小区的公共规约，物业公司又比较尽职，那么这个小区的卫生环境自然比较好。如果有很多人不遵守规则，不按时缴费，这个小区的卫生环境自然会比较差。那么这种情况怎么办？
我觉得这是一个自然状态，每一个业主都为自己的环境埋单，为自己的居住品质埋单，这是基本的。从业主自治或者从社会成长的角度来讲，出现这种问题是个好事情。小区出现这样的问题，更多的业主才有可能觉醒，开始共同商议公共事务，从而促进公民社会的发育。
但是，政府就会比业主都先着急，要求基层社区去管这个事情。社区就得操这个心，网格员天天到小区来巡查，哪里又有垃圾没有清理，又要想办法推动物业公司及时清理，但这个清洁费谁出？
其实政府应该做的事是，当业主们意识到自己小区有问题了，要选举出一个真正有能力、有公信力的业主委员会时，社区能够协作组织选举流程，提供必要的帮助，促成小区业主自治的合作达成。之后再提供有必要，同时有限的外部支持。这样就够了，审慎介入具体的日常管理事务，形成合理的政府和社会的责任边际。
当然，对那些彻底失灵的、靠自己的力量已经无法实现合作的小区，政府要作为应急力量出现，去暂时帮小区兜底，但兜底也应该是有限的。政府在城市治理的精力，应该放在小区之外的公共环境中，为公众提供更优质的教育、医疗等公共资源，保障好全社会的公共服务。