买房人信用记录不佳，你嗅到其中的商机了吗？
编辑：马杰、郑夕冉
翻译：徐安琪
一家私募股权公司为信用记录不佳的购房人提供卖家融资
“一旦借款人违约，放贷机构能更容易地快速将房屋收回”
现在，次级抵押贷款几乎已经绝迹，但信用记录不佳的买家仍有可能拥有自己的房子。如果他们能筹足一笔名义首付，并按时支付月供，最长30年后就能拥有这套房子的产权。但只要错过了一次还款，根据合同，他们之前对这套房子的所有投入都可能付之东流，还可能无家可归。
从过往的情况来看，这类针对低收入购房者的交易通常的结果都很不好。目前，管理着1700亿美元资产的投资公司Apollo Global Management也加入到这项业务当中。该公司将此类交易称作卖家融资，虽然目前他们的投资规模并不大，但此类业务的风险较高，很多华尔街公司都对其退避三舍。
自2008年次贷危机以来，大银行基本上不再给风险最高的购房者提供贷款。一些非银行类金融企业填补了这一空当。2014年，亿万富翁莱昂·布莱克(Leon Black)创立的Apollo通过旗下一只房地产投资信托开始涉足卖家融资业务。通过一家位于路易斯安那州首府巴吞鲁日的公司Home Servicing，Apollo投资逾4000万美元，主要在美国东南部地区购买房屋并对其进行修缮。Home Servicing在售房的同时还提供卖家融资，有时候也称作业主融资、契约合同或者是产权滞留担保等。
无论叫什么名字，理念都是一样的：买家想要最终真正拥有一套住房，将要经历漫长的还款期，其间充满了不确定性。与此同时，Apollo的投资者却从那些无法获得正常抵押贷款的借款人身上获得了牟利的机会。Apollo的发言人查尔斯·齐伦(Charles Zehren)不予置评。Home Servicing也不愿发表评论。
此类协议很少包括任何正常抵押贷款或租赁合同中买家应享有的权利。在抵押贷款协议中，购房人拥有房屋的产权；而在卖家融资合同中，卖家保留房屋的产权。另外，抵押贷款借款人只要按时还款，就能改善其信用记录，但目前尚不清楚，Home Servicing是否向信用记录公司报告了买家还款的信息。在房屋租赁合同中，房屋的维修、税费和保险支出均由业主承担。而Home Servicing的合同规定，由购房者承担上述费用。
尽管不同的州合同条款存在差异，但彭博社对数十份此类合约的评估显示，购房人在还清所有贷款前并不拥有其购买的房屋，或房屋的产权，贷款期限最长达30年。如果买家未能及时更新房屋保险，或某一次还款拖欠时间超过 30天，他们之前支付的所有利息和本金将被没收。
在绝大多数州，适用于此类交易的消费者保护举措不及抵押贷款，美国全国消费者法律中心(NationalConsumer Law Center )的律师萨拉·博林·曼西尼(Sarah Bolling Mancini)表示。“总的来说，一旦借款人违约，放贷机构能更容易地快速将房屋收回。”她说。
位于华盛顿的美国进步中心的房屋政策主任萨拉·埃德尔曼(Sarah Edelman)表示，此类合约可能对某些别无选择的购房人有帮助。但其他公司过去提供的类似交易却带有掠夺的性质，尤其是在少数族裔社区。
KKR是投资于此类业务的另一家知名企业，该公司在总部设在纽约的Battery Point Financial的持股多达4000万美元。“流动性和声誉风险让投资者望而却步，但我认为，这种情况是会改变的。”2013年联合创建Battery Point的杰里米·希利(JeremyHealey)说。
Battery Point Financial表示，如果出售因拖欠贷款而被收回的房屋，公司承诺只从售房所得中扣除尚未还清的那部分贷款，剩余部分会退还给违约买家。该公司还表示，正在为按月向信贷公司报告买家还款信息的情况进行协调，这样一来，买家的信用记录可能得以改善，未来可能获得正常的抵押贷款。KKR不予置评。
63岁的南卡罗来纳州哥伦比亚居民玛丽·辛普森(Marie Simpson)说，是因为在她租住的房子附近看到了“买房，别租房”的标语后才知道HomeServicing的。“我们之所以选择这个办法，是因为我认为，我们的信用分数达不到(申请抵押贷款的)要求。” 在南卡缓刑假释部工作的辛普森说。
根据一项公开记录，她和她的丈夫今年6月同意支付10.69万美元购买一栋三卧室独立屋，这个价钱较不到一年前Home Servicing支付的价格高出近一倍。首付为2000美元， 利率为7.9%，辛普森说。而根据房地美(Freddie Mac)提供的数据，3月31日，美国30年期抵押贷款平均利率为3.7% 。
Home Servicing在广告中使用的是“业主融资”；而Apollo在与投资者会谈时，将这类交易称作卖家融资。孟菲斯的房地产律师特蕾莎·伯恩哈特 (Teresa Bernhardt)表示，合约的称谓上都如此混淆不清，是她劝说客户对此类交易敬而远之的原因之一。
辛普森说，搬进新家时，她发现空调是坏的，且没有热水。尽管知道公司会进行维修，但合同上写明房屋是以“现状”出售。最终，Home Servicing派来了一名维修人员，辛普森说，“还有一些地方需要修理，但这不是短期内能解决的，当时我们就知道，未来将面临怎样的境遇。”
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