重压之下，房价为何还是小涨了？
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关于楼市的新闻此起彼伏，对于房价未来的走势也是众说纷纭。但是你知道吗？经过一年多高压的“限购+限价+限贷+限售”的史上最强调控，房地产市场，其实还是涨了。为什么？
编辑 | 诺亚财富品牌市场中心 刘梦洁
昨日，宋慧乔宋仲基大婚场面十分隆重，朋友圈被“双宋”大婚的消息妥妥地撒了一把狗粮。讲真，宋慧乔和宋仲基不仅有颜而且有钱。
在韩国TVN综艺节目《名单公开2016》中公布的“2016不动产理财王者”排行榜中，第一名是权相佑与孙泰英夫妇，宋慧乔和宋仲基分列第二名和第三名。看来无论是中韩，房子永远是富人们投资理财的上上之选。
反观国内房价，最近大家似乎有一种感觉，房价好像稳住了，或者下降了。史上最强政策调控下，房地产行业还能成为2018年资本投资的理想之选吗？
重压之下，房价真的降了吗？
国家统计局最新发布的数据显示，9月份，70个大中城市中：
一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续12个月回落；
二线城市分别连续10个月、8个月回落；
三线城市均连续2个月回落。
15个热点城市中，从环比看，新建商品住宅价格全部下降或持平；从同比看，涨幅均继续回落，回落幅度在1.8至8.8个百分点之间。所以，近期70个大中城市房价涨幅的回落，体现了国家的政策已经初见成效。
不过，“涨幅回落”并非“价格下降”，只是涨的幅度变小了而已。实际上，经历了这轮调控“限购+限贷+限价+限售”，房价仍然没有下降，除了北京等一线城市有0.1个百分点左右的下降外，其他城市房价均在上涨。
也就是说，在政策的重压之下，房价依然有了小幅上涨。为什么？
人口：从小城市流向中心城市
在圈子里，对于房价，大家一直有一个共识，那就是“长期看人口，中期看土地，短期看政策”。
先看看人口。我国的城市化已经进入下半场，远不是原来“农村包围城市”，而是从“农村向城市涌入”变成“由周边三四五六线城市涌向中心城市”。
目前北上广深无疑是中国“虹吸效应”最强的几个城市。这些城市不仅仅拥有着其他城市不可比拟的资源，同时也迸发着更多的机会，更加新鲜的文化和思想，始终吸引着全国各地的目光。
百度地图发布的《2017年第二季度中国城市研究报告》显示：
图中可以清晰看到，除一线城市外，东莞、苏州、成都、杭州、佛山、重庆、郑州、武汉、西安、宁博、天津、温州等城市人口吸引力均不错，未来凭借着其本身的优势，也应该不错。
其实，目前除了北京、上海之外，其他城市都在争夺人口。深圳、广州、天津、武汉、杭州、长沙、郑州、成都、济南、合肥、石家庄、沈阳等城市均已加入了人才争夺战，再加上厦门、青岛、苏州等竞争力超强的城市，这些城市有着较好的人口增长预期，未来的购房需求量继续膨胀。
土地：供应越来越少了
再来看土地：
上图是2017年1-9月份不同城市土地市场的成交情况。可以看出：
一线城市总体来看土地供应同比确实在增加，且楼面价有所下降；
而二线城市土地供应量持续走低，然而楼面价却上升了22%，即地价上涨超过四分之一；
根据北上广城市的总体规划能够看出，从长期来看，四个一线城市土地供应的走向确实是要逐年减少。
☞ 北京
根据《北京城市总体规划（2016-2035）》，到2020年，北京的城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右，2035年减少到2760平方公里左右。
所以虽然北京今年前三季度的土地供应远超去年，但是也是因为去年北京的土地供应实在太少，对比更强烈而已。
☞上海
根据《上海城市总体规划（2016-2040）》，到2020年，上海规划建设用地总规模为3200平方公里，未来将不再新增。对于现状低效建设用地实施减量化，预计到“十三五”末，上海将累计完成减量50平方公里。
☞ 广州
根据《广州城市总体规划（2011-2020）》，到2020年，广州市域建设用地控制在1772平方公里以内，其中城镇建设用地控制在1559平方公里以内。
同时根据中国指数研究院的数据，二线城市土地供应已经明显地表现了走低趋势和事实。
从中期来看，我国的土地供应肯定是逐步缩减的，尤其是一二线城市，受限与各城市总体规划，以及城市本身的体量，未来一二线城市土地供应会继续下降。
政策再严，抵不过需求发力
自去年930新政以来，楼市也经历了一年多的“限购+限价+限贷+限售”的高压调控。
以北京和广州为例：2月，北京认房又认贷，二套房首付60%-80%，3月，北京明确规定商办类项目不得出售给个人，同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。同时，针对租房市场的举措也是层出不穷，今年7月，广州市发布文件保障租购同权，其他城市也陆续跟随。
这一系列的调控政策确实取得了效果，9月份70个大中城市住宅销售价格涨幅回落。
从短期来看，目前我国的调控政策已经可以说是“史上最严”，房产调控也逐步定为长效机制，但是高压之下，我国房价仍然保持小幅上涨，不得不说是需求端发力。
*本文由诺亚财富品牌市场中心刘梦洁编辑而成，转载请注明出处。
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