共享办公的未来| 钻石年会 · 房地产

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新地产正在向我们走来，从共享办公到分散或集中式公寓，无一不是运营创意的胜利，若要分得未来地产投资的一杯羹，是不能错过商业地产存量运营升级带来的产业投资机会的。

分享 | 方糖小镇创始人 万里江

整理 | 诺亚财富品牌市场中心 刘梦洁

（本文根据万里江在2017诺亚财富钻石年会上的分享整理而成，有删节）

大家好，我是万里江，是方糖小镇的创始人。方糖小镇是以社群为基础的联合办公空间的运营商和服务商。我原来是做园区的，就是几万平米、十几万平米的这种产业园区，有的叫电商产业园，有的叫文化创意园。

共享办公解决了中小企业的核心需求

这种园区或者我们传统的这种写字楼和联合办公的本质区别是什么呢？

传统的办公楼是以空间为核心的，我造这么一栋楼，就是要把它卖出去或者租掉，这是我的目的；但今天的联合办公运营商其实本质上是以人为核心的，有一些快速发展的中小企业他们有很多的需求，他们的几个核心需求之一就是需要有一个空间来办公。

中小企业的成长过程中最大的刚需之一是办公室，所以我们其实是以这个办公空间作为线下的流量入口，通过线上线下的服务来协助中小企业发展，就也是我们的核心理念。

而像我们这样的企业服务，它是需要有一定的规模的，如果没有达到一定的规模（比如说我只有三百五百家企业）其实会很难做，但如果有1万家10万家企业的规模的时候，就有很多事情就可以做，所以我们是以空间为最基础的入口，先把空间做到连锁化和规模化，然后在这个基础上更多的是要为企业做服务，我觉得这就是和传统办公最大的不同。

我曾经有一次在首都机场的国航贵宾厅，因为当时正是吃饭的高峰期，飞机又延误，我为了找一个地方充电，好不容易找到个小房间，本来是坐一个人的小桌子上挤了四个人，感觉就像难民一样。

所以我们在浦东机场开发了这种移动办公的场景，我们拿了700平米的一个地方做成会员制的私密空间，为大家提供一个可移动办公的场所，它可以像贵宾厅一样休息，但是它更多还可以满足你商务的所有的需求。

我们在每个座椅下面都安装了插头，这样一些细节就是专门为商务人士设计的，所以这个东西和那种传统办公楼也不一样。

散售写字楼产品不适合个人购买

我们还有不少客户手里有写字楼，但首先我是建议不要再买这种单层办成一套的写字楼的散售产品了。

我过去七八年来一直劝我身边的朋友不要买，但是身边的朋友都是买了，买完以后都后悔，实际上这种产品很不划算，首先它的涨幅远远没有住宅高，你有那功夫不如去买几套住宅。

其次，一些交易税费特别的高，加起来综合最高到45%。

再次，这种散售的楼一般品质都比较低，你将来要卖的时候它的价值上升也很低。

联合办公的空间面积、选址很重要

我原来是做园区运营出身的，到今天为止我做了十年的办公室的空间的租赁，所以我对运营特别熟。

刚才提到的很多散售的写字楼如果没空去打理，往往就荒在那了，所以这种我们是可以接手的。比如说，如果它是在两千平米以上这么一个面积，我们可以把它租下来作为移动联合办公的一个点，并且对它进行改造。

而且我们的好处就是一租能租十年以上，这十年不用 50 29967 50 15232 0 0 2296 0 0:00:13 0:00:06 0:00:07 3426烦心打理，而且每年还有房租的递增，再加上我们的品牌，即使是将来要出售的话，应该也是增值很多的。

所以我们会可以解决很多这样的散售写字楼问题，但是对面积、地理位置都有一定的要求，面积不能太小，起码两千平米以上，位置要相对比较核心处在城市的副中心，或者是在那种产业比较聚集地方。

（本文根据万里江在2017诺亚财富钻石年会上的分享整理而成，有删节，未经本人审阅。）

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