毛大庆：房地产长效机制下，“空间+内容”运营商呼之欲出 | 钻石年会 · 房地产
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新地产正在向我们走来，从共享办公到分散或集中式公寓，无一不是运营创意的胜利，未来地产投资者要分得时代机遇的一杯羹，怎么可以错过商业地产方面存量运营升级带来的产业投资机会？
演讲 | 优客工场创始人 毛大庆
整理 | 诺亚财富品牌市场中心 刘梦洁
今天演讲的主题是《面向创造力阶层、着力职住平衡，探索房地产长效机制下的新模式》。我们认为，在“房住不炒”之后，职住平衡（在某一给定的地域范围内，居民中劳动者的数量和就业岗位的数量大致相等）会成为一种不动产运行的新模式，会远远地超越长租公寓、联合办公和商业综合体，它是更加面向人的行为的一种新的商业模式。
房地产为何会转型？我们认为房地产转型有五大动因：首先是经济结构转型升级，其次是人口结构变化，再次是新型城镇化战略实施，第四是城市中产阶级的形成与迁徙，最后是社会消费的全面升级。
汇率VS房价
汇率与房价的关系是什么？其实汇率的变化导致房地产流动性渠道受到了限制。当美元贬值时，人民币相对升值，所以大量外资涌入中国，而由于强制结汇，政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力；而如果美元走强，人民币相对开始贬值，外资就会涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是同伙膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
为了应对这样的问题，可以有三种解决措施。首先是制造蓄水池，囤积超发货币，避免多余的货币流入民生市场，冲击基本生活用品；其次是控制涨幅，同时加强保障型住房建设，租售同权，职住平衡；最后是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，变成纸上财富，不能轻易套现。
存量及租赁市场前景广阔
我们判断未来存量及租赁市场前景会非常广阔。首先，中国房地产市场存量业务份额不到5成，租赁份额仅占6%，对比拥有成熟房地产市场的美国和日本，其租赁市场份额分别为27%、26%，因此中国存量房地产市场尤其是租赁市场拥有广阔的市场空间。
其次，中国进一步房改应该进一步推进长效机制的落地，尤其是需要大力发展租赁经济，深挖存量市场，在房地产市场逐渐走向高位，行业由增量专为存量市场的过程中，房地产市场堆积的风险可能会逐渐显现。所以，通过专业运营商实现大宗不动产保值增值，之后顺利对接多样化退出渠道有其比较性和紧迫性。
空间+内容运营商崛起
随着资本市场的变革，专业性财富管理公司的崛起使得大量个人财富汇聚在专业机构手中；大宗不动产持有人也进而变得越来越多样化，其中既有开发商，也有如歌斐这样的资产管理公司。
越来越多的投资人聚焦不动产市场，不动产资产的多样化退出渠道也因而呼之欲出；而优质的运营，则是资产得到优先级退出的重要先决条件。
由于消费观念的持续升级，不动产的优质运营已不仅仅依赖于成功的空间打造，而更取决于完善的生态圈建设，即将线上IP线下化，形成线上线下的良好互动，使各类入驻企业、商户、租户、场地用户各展其长。当前，不动产市场对空间+内容运营商的需求愈加迫切。
十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的这一定位，加快建立多主题供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，规范和大力发展住房租赁市场作为长效机制的重要突破口，越来越受到市场和政府的关注。
“新居住”空间+内容运营商，将在房地产市场长效机制落地过程，代表性企业承担其历史使命。“新居住”体现了对居住空间的“扩展”，服务社群经济，创造共享空间，将为这个城市的创造力阶层呈现一个集生活、工作、商业的一体化空间，并让这个空间回归它的基本使用功能属性。
而迅速崛起的“创造力阶层”已成为社会的主要消费群体，消费行为趋向个性化，追求生活品质。
他们是整个社会中，第一波去接受并实践新的社会思潮、消费趋势以及人文趋势的人。以他们为中心展开的商业内容，也逐渐形成。着眼于未来的企业，必须洞察创造力阶层的生活方式，全面把握他们的消费趋势，及时调整策略。
新形势下的运营商想要最大程度的满足创造力阶层的真实需求，并贴合他们的生活方式，就需要着力打造一个囊括居住、办公、运动、休闲、文化、娱乐等多维立体内容的一站式空间，构建高粘度的社会社群，“空间+内容”运营商呼之欲出。
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