地产开发，如何“不走寻常路”？| 钻石年会 · 对话
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“不走寻常路”的上坤是怎么一步一步走过来变成上海的Top地产开发商？上坤对未来的地产市场有什么看法？房地产未来的发展方向又是什么？上坤置业创始合伙人、总裁朱静为您深入解答。
嘉宾| 李彦东 歌斐资产地产基金合伙人
朱 静 上坤置业创始合伙人、总裁
整理| 刘梦洁 诺亚财富品牌市场中心
Q1
李彦东：想请朱总讲一讲，上坤是怎么一步一步走过来变成上海的Top的？
朱静：在回答严总的这个问题之前，我想先做个现场调研。今天在座的各位谁对自己的现在住的房子非常满意，认为已经是自己的终身居所，不想再换房的？可以举个手。我目测了一下，现场差不多将近有一百人，而举手的只有两位，也就是2%。
2%这样一个比例，就是我们上坤今天以及未来存在的价值。我是从98年，大学毕业第一天实习就开始做地产，到今天将近有20年的时间。2010年之前，我在建业住宅集团，从我当时进这家公司的时候只有三个多亿的规模，一直做到香港上市。那段时间我大概每十个月不到换一次岗位，从管一个项目，到管一个城市的很多个项目，再到管一个片区，再到管黄河以北的整个片区，大概做了二三十个项目。一直到09年的时候我还很年轻，就已经做到集团最年轻的副总裁之一。因为已经实现了财富自由，也想要做更多的事情，就和我们另外一个投资人一起到上海创办了今天的上坤。
我们认为未来中国房地产的市场，在消费升级的前提下，大家对产品真正的内在要求会越来越高。我们上坤从2010年开始，第一个项目到今天，做了差不多有15个项目，一路走来可以说是一如初心。
Q2
李彦东：谢谢朱总。和你交往这么多年以来，我能感受到你这种对产品要做到极致，追求完美的境界的要求，这跟你的DNA相关。
大家可能都会有一些问题，现在房地产市场发展这么多年了，也盖了不少房子了，大家都对房地产行业未来的走势非常关系。那么也请朱总分享一下，你对这个市场怎么看？
朱静：我觉得这个问题可以分两个层面来看。
第一个层面是国家为什么要调控房地产？其实调控是一直伴随着整个中国房地产发展历程的。我们作为房地产的从业人员来说，我觉得中国政府真的是为了中国房地产行业的健康、可持续、稳定的发展。不希望整个房地产市场大起大落就是政府调控的一个最根本的目的。
第二个层面，作为整个房地产的本身的属性。我对可能房住不炒有另外一些看法，就是房子本身不是单一的消费品，而是本身就带了一些投资属性，所以很难做到说房住不炒。
纵观全世界，从美国的地产发展的历史样本来看，房地产到今天依然是非常活跃的一个很重要的资本配置。它的收益实际上是一个中上收益，但是它的风险确实是一个相对中低的风险。甚至像刚才我们谭总讲的，因为歌斐对于风险的监控，经过这么多次的把产品迭代，基本上已经把自己武装到牙齿了。
但是现在买房不是一个最好的时机。因为大家也知道，现在整体的售限贷的政策，导致实际上你的购房成本是上涨的。但现在你如果还有房票的话，比如说在一线城市北京上海深圳，像南京苏州，我是觉得可以买的。
如果没有房票的话，可以直接进到一级的房地产开发，实际上和你投二级的买房的收益的结构应该基本上是一致的。
我们很多人说我看样板房的时候好漂亮，为什么我家住进去之后就乱七八糟的？因为你有很多的功能没有得到满足，比如说你的储藏功能，比如说你家里的这个叫设备间的功能。我们可以看到美国很多房子都会有一个专门的设备间，让你放家里的所有的设备，包括洗衣机。所以我认为我们现在的房子只是一个壳，而还有很多的内容需要被满足。除了这个内容，还有精装修的标准，已经装修的所有的功能能不能得到真正的满足。另外一点就是景观。我们可以看看有多少小区的景观真正考虑了全龄化的设计？
所以我们上坤做的这些景观里面，一定会考虑全龄化的社区。我们还会从生活体验上来提炼出真正不断满足你需求的东西。
Q3
李彦东：我知道你们做了十五六个项目，你能不能选出几个或者哪一个你觉得特别成功，特别自豪的可以详细地给大家介绍？
朱静：这是明年要卖的一个在上海9号线佘山站出口的项目，是一个类独栋的产品。我认为它的功能里面其实满足了很多人的需求，比如一楼的老人房，然后包括外面的一个独立的茶室可以会客的，我认为他会满足很多我们到了一定的年龄之后的一些社交需求。
我到现在为止，最满意的是我们松江的上坤红树湾项目。这个项目不仅卖得非常好，而且引用了很多独特的产品，比如说智能家居的系统、可以屏蔽pm2.5的新风系统等等。我们交付的过程中没有一户业主说，因为你的质量问题我不收的。
第二个方面，我们现在这个产品的二手房的价格是这个片区内最高的，租金也是片区内最高的，而且二手房是一房难求。我可以自豪地说，一个项目你判断它是不是成功，不是说给开发商或者股东赚了多少钱，而是交付之后，它是不是真正能够给业主从生活上带来很好的体验。
Q4
李彦东：那么房地产的项目其实是一个很重要的投资行为，上坤从开始进入上海市场以来，一步一步走到现在，已经开始进入别的城市。对于整个的投资方向、投资节奏和策略的把握上，是一个什么样的逻辑？未来我们是什么样的方向？
朱静：其实在我们上坤内部会有一个非常清晰的投资的沙漏模型。我们首先会分析国家的整个宏观经济形势，特别是和M2之间的关系，我们会做一个综合的评价。
第二个层面，对于城市选择的判断。我们会关注一个城市的几个非常重要的指标，一个就是人口是不是净流入，还有就是这个城市的产业基础是怎么样的，是不是有代表着未来或者是现在的核心的竞争力的产业？还有政府的招商运营城市的能力是怎么样的？你只要在合适的时点进了合适的城市，一般情况下不会出什么太大的问题。
第三个层面，就是对项目本身层面的一些判断，比如交通地理位置，未来的发展趋势等等。然后这些判断完了之后，我们上坤内部还有一些硬性的投资指标的判断。必须达到我们的一些投资指标的底线，我们才可能会去投这些项目。
Q5
李彦东：所以我的理解就是，过去那些年可能是狂飙突进，一般企业有了钱拿了地，然后基本上也能赚到钱了。在未来的市场里，可能是优秀的企业可能更大概率赚到钱，但是并不是有了钱就一定就能做得了房地产开发，对吧？因为我们歌斐和上坤合作很多年，也想请朱总从合作方的角度评价一下我们。
朱静：坦率来说，我内心真的是对汪静波汪总这个人非常的认可。我觉得在行业内，特别是在财富管理行业内，能有带着这种行业使命，甚至还有一些行业教育者的这样一个身份的这种企业真的不多了。所以我们从13年开始合作之后，从第一个项目第二个项目，到第三个项目的合作，在这个过程中，我们也的确感受到了歌斐在地产领域，特别是在资产管理版块的专业性。
李彦东：总结下来两句话，一个就是我们在合适的时点有合作，能通过基金的这种安排，对上坤的发展有所助力；从另一方面来讲，各位投资人其实也应该理解，也就是上坤在目前的阶段的发展阶段上，说实话，我们现在给大家介绍过的一些条款，是朱总认真考虑之后才最终接受下来，所以在此也再一次感谢朱总。祝上坤继续走不寻常的发展之路，走得越来越远、越来越好！
朱静：我也希望今天在座的各位能成为我们上坤产品的一位梦想支持者。这个是我毕生要做的这一件事，谢谢大家！
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